Итоги бизнес-завтрака 30 августа «Апартаменты – альтернатива жилью или инвестиционный продукт?»

30 августа в студии Au Pont Rouge прошел четвертый бизнес-завтрак в рамках XV конкурса «Доверие потребителя».

---

В мероприятии приняли участие представители АРСПб, РГУД, СПбГБУ «Центр энергосбережения», компаний Nikoliers, VALO Service, Управляющей компании Well, сети апарт-отелей YE’S, RBI PM (входит в Группу RBI) , «Петрополь», Becar Asset Management, GloraX , Orange.Life!, ООО «Страта», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, маркетингового агентств SETEVIE.

СМИ были представлены газетами «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «МК в Питере», «КП в СПб»; порталами Restate.ru, «РБК в Петербурге», gazeta.spb.ru, ТТФинанс, Финверсия.ру, Lifedeluxe.ru,  ЛенТВ24.

Открывая бизнес-завтрак, модератор исполнительный директор оргкомитета конкурса Валентина Нагиева  напомнила, что первый этап конкурса подходит к своему завершению – 16 сентября будет остановлено интернет-голосование. С 11 мая по 29 августа за участников отдано свыше 23 000 голосов потребителей. Проголосовать за лучших еще можно на сайтах организаторов: https://doveriekonkurs.ru/golosovanie/ и https://www.bsn.ru/konkurs_doverie_potrebiteley_2022/ (голоса суммируются).

После 16 сентября будут названы финалисты в 14-ти номинациях, и с ними начнут работать профессиональные эксперты. Впервые на голосование потребителей в конкурсе вынесены, в частности, 26 строящихся и построенных апартаментов.

 

Апартаменты. Ситуация и динамика в первом полугодии 2022 года

Всего на рынке Петербурга, по данным компании Knight Frank Russia, по итогам первого полугодия 2022 года, представлены 4, 6 тыс. юнитов, из них 70% — сервисные апартаменты, 20% — рекреационные объекты и 5% — несервисные и элитные юниты. Средняя цена на них составляет 288 тыс. руб. / кв.м, Средняя цена апартаментов всех форматов на конец июня 2022 года составила 288 тыс. руб./кв. м, сервисного формата – 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс. руб./кв. м, рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м, элитного – 815 тыс. руб./кв. м.

По словам старшего аналитика департамента исследований компании Nikoliers Алины Базаевой, отличие петербургского рынка апартаментов в том, что более 83% от количества апартаментов в экспозиции традиционно составляет сервисный формат. В структуре предложения несервисного формата в 2022 году стали лидировать рекреационные апартаменты (курортные коттеджи и комплексы рядом с мегаполисом).

Больше половины от объема строящихся в России апартаментов традиционно сосредоточено в Москве, на Петербург приходится порядка 17%. Проекты в Москве близки по формату к жилью и иногда имеют в составе определенный набор услуг-сервисов для проживающих. В Петербурге же ключевой характеристикой является наличие профессиональной управляющей компании, которая позволяет покупателю-инвестору получать пассивный доход от сдачи апартамента в аренду.

Объем функционирующих апартаментов в городе фактически уже составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего 5 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении УК. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно.

Несмотря на то, что по итогам первых 6 месяцев года спрос на апартаменты существенно просел, они остаются одним из самых доходных инструментов на рынке недвижимости, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год должен быть успешным для инвесторов — в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников.

Как подтвердил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, с точки зрения загрузки апарт-отелей, все показатели действительно превышены.

VALO — крупнейший проект доходных апартаментов в Санкт-Петербурге на 3655 юнитов, который реализуется прямо напротив станции метро «Бухарестская» во Фрунзенском районе. Здесь одними из первых  перешли на гибкую систему бронирования и использовали не только формат краткосрочного бронирования, но   и средне -и долгосрочный (от 30 дней и выше).

А вот что касается продаж, снижение спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга за июль 2022 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого, по данным ФРС, составило 43%. Рынок скатился с 2017 году, когда надо было найти идею, которую можно было продавать инвесторам. Сегодня у них нет запроса на сложный продукт.

Снижение объемов строящегося жилья в 2022 году, по сравнению с 2019 годом, составило 41%.

В этом году на этот тренд наложился общий спад на рынке недвижимости в связи с нестабильной экономической и геополитической ситуацией.

По итогам 2022 года, объем оформленных ипотечных займов ожидается на 35% меньше, чем в 2021-м. Средневзвешенная цена за м2 на рынке апартаментов за 1 полугодие 2022 год в среднем выросла на 10%. Инвесторы выбирают недвижимость с минимальным порогом входа на высокой стадии готовности. В условиях высокого уровня неопределенности требования к качеству продукта снижаются.

Ожидается снижение цен на первичную и вторичную недвижимость на фоне уменьшения покупательной способности населения, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. Девелоперам придется заново создавать привлекательные для инвесторов концепции продаваемого на рынке недвижимости продукта.

Евгения Гончарова, основатель маркетингового агентства SETEVIE, рассказала, что происходит на рынке. Число зарегистрированных ДДУ на рынке сервисных апартаментов в первом полугодии 2022 года в Петербурге сократилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Часть покупателей переориентировались на более понятный продукт – квартиры. Гораздо выгоднее стало покупать однокомнатные квартиры, чем апартаменты. Другая часть заняла выжидательную позицию в преддверии более выгодных условий по ипотеке. Сформировался запрос на готовность — больше всего покупок на финальной стадии строительства. У потребителей остаются опасения, связанные с недостроем или несоблюдением технологии, ухудшением продукта.

Главный драйвер продаж — финансовые условия: большинство покупателей интересует не стоимость лота, а размер последующего ежемесячного платежа.

Происходит перераспределение от рекламных к брокерским каналам, поскольку стало очевидным, что некоторые девелоперы, как оказалось, умеют работать только на потоке лидов.

Произошло повышение конкуренции за новую аудиторию — увеличение стоимости клика (30%), показа (70%). «Отвалились» такие инструменты, как Instagram и Facebook (признаны экстремистскими), произошла переориентация на новые каналы. Однако они не дают такой же отдачи, как это было раньше. ВК пока их заменить не смог. Яндекс Дзен постоянно меняет алгоритмы. Рекламодатели вынуждены принимать новые решения и искать новые источники.

Очень сильно «выстрелили» Telegram-каналы, которые стали для пользователей основным источником новостей с высокой степенью доверия.

По мнению Дмитрия Чебыкина, руководителя отдела продаж GloraX, с учётом вывода в ближайшие три года новых апарт-отелей на петербургский рынок, потока туристов может не хватить на всех. Чтоб избежать снижения коэффициента заполняемости до 50% и падения доходности инвесторов до 4%-5%, управляющие компании будут вынуждены развивать среднесрочную и долгосрочную аренду. Поэтому вероятно, в гостиничном формате будут работать апарт-отели с хорошим сервисом и удачной туристической локацией, а те, что расположены далеко от центра, будут ориентироваться в первую очередь на формат доходного дома.

С точки зрения риэлторов, по словам вице-президента АРСПБ Игоря Горского, необходимым условием для развития рынка апартаментов является локация, а достаточным — управляющая компания. Качество работы второй позволяет говорить об успешности работы апарт-отелей на окраинах Петербурга, где традиционно скупаются юниты для студентов из северных регионов страны. Апартаменты продаются гораздо быстрее квартир, где покупатель придирчив и разборчив, поскольку вкладывается в собственное жилье, а не структурированный продукт, который приносит доход. Первые продаются за неделю, а второе – месяц-полтора с большим дисконтом. Покупать однокомнатные квартиры для сдачи в аренду становится невыгодно.

Игорь Горский прогнозирует рост цен на апартаменты за 2022 год на 20-30%.

 

Программы для инвесторов

Ирина Илясова, начальник управления филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу,  видит резервы в привлечении покупателей ипотечных кредитов на апартаменты  в использовании такого инструмента, как субсидированная ставка.

«Росбанк Дом» вместе с застройщиком-партнёром запустил специальную ипотечную программу для покупки апартаментов по субсидированной девелопером ставке 0,1 процента. По ее словам, это позволило нарастить объем продаж. Она привела конкретный пример проведенной сделки.

Мария Греченко, руководитель направления Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург»,  также подтвердила увеличение числа заявок на получение ипотечного кредита на апартаменты. Банк с успехом их продает в Петербурге, Москве, Калининграде и Новосибирске. Среди преимуществ инвестиционной составляющей апартаментов покупатели видят такие, как выбор стратегии «рантье» на долгосрочный период, конвертация свободных денежных средств в «твердую валюту» (недвижимость) и альтернатива банковским продуктам (вклад, накопительный счет).

С точки зрения покупки жилья положительно оцениваются такие показатели, как возможность приобретения объекта в более престижном районе по меньшей стоимости по сравнению с квартирой; вариативность квартирографии; транспортная доступность; повышенный уровень сервиса и возможность покупки объекта «под ключ».

В банке доступно взятие кредита на апартаменты при наличии 20% первоначального взноса, сумма кредита –до 30 млн рублей.

Портрет клиента выглядит следующим образом: найм – 70%, индивидуальный предприниматель — 15%, собственник бизнеса – 15%.

 

Госконтроль

Государство пытается ограничить строительство домов с малометражным жильем. Как заметила Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, даже было предложение Счетной палаты России исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Однако, это предложение не поддержано, поскольку, особенно в регионах, покупка большего по метражу жилья большинству потребителей не по карману. Однокомнатные квартиры и студии формируют около половины всех сделок в сегменте новостроек, и поддержка взамен сервисных апартаментов является неравнозначной. В Госдуме отказались приравнивать апартаменты к жилью.

Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс (НК), которые выводят из-под действующего сейчас нулевого НДС услуги застройщиков по передаче апартаментов, построенных в рамках долевого строительства. Эта поправка вряд ли в 2022 году будет принята, поскольку в большинстве регионов (отличие от Петербурга) на девелоперов не накладываются обязательства по строительству социальной инфраструктуры.

 

Эволюция апарт-отелей и ситуация по продукту и сервисам

Александр Погодин, партнер и директор Управляющей компании Well, отметил, что если вы создаете самое лучшее предложение, то оно всегда найдет своего потребителя. В отношении управляющей компании, покупатели должны быть уверены, что УК обеспечит высокое качество обслуживания и общий уровень комфорта в апартаментах. Самые главные ценности — это забота и индивидуальный подход к потребностям всех инвесторов и арендаторов. Реализуя проект, нужно стремиться удовлетворить запросы каждого партнера.

Иван Трегубов, первый заместитель директора СПбГБУ «Центр энергосбережения», считает, что фактор энергосбережения и использования энергоэффективных технологий приобретает все более важное значение во всех сферах нашей жизни. Применительно к жилью – это, прежде всего, создание максимально комфортных условий проживания (по теплу и освещенности) при одновременной минимизации затрат на коммунальные услуги.

Энергосберегающие технологии позволяют существенно сэкономить на оплате услуг ресурсоснабжающих организаций как жителям апартаментов, так и управляющим компаниям. И могут быть полезны при маркетинговом продвижении объекта. Акцент на экономию ресурсов и снижение коммунальных платежей повышает привлекательность объекта для собственников, инвесторов и управляющих компаний.

К сожалению, на практике в Центре сталкиваются с тем, что не все управляющие компании обладают необходимой квалификацией и знаниями в области энергоэффективности. Например, установленный в здании автоматизированный индивидуальный тепловой пункт может работать, некорректно, сводя на нет потенциальную экономию ресурсов. Не уделяется должное внимание тепловизионному обследованию фасадов, которое помогает выявить дефекты в ограждающих конструкциях и устранить теплопотери.

Недостаточно декларировать энергоэффективность, нужны подготовленные кадры и минимальные технические мероприятия, чтобы соответствовать характеристикам, которые заявляются по энергосбережению.

Несмотря на введенные санкции против страны, по прежнему актуальным, по словам генерального директора ООО «Страта» Евгения Тесли, остается вопрос международной экологической сертификации апартаментов. В 2022 году планируется утвердить «зеленый» ГОСТ для многоквартирных жилых домов, разработкой которого ДОМ.РФ занимается совместно с Минстроем. Система критериев объектов строительства на всех этапах его жизненного цикла позволит комплексно учитывать энергоэффективность зданий, ресурсосбережение, управление отходами, организацию и управление строительством, применяемые материалы, уровень загрязнения, транспортную доступность и социальную обеспеченность.

Апартаменты — конкуренция гостиницам или равноправный партнер? Профессиональная управляющая компания

Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S  Юдите Григайте  рассказала о том, как развивалась крупнейшая сеть, начиная с 2011 года. История сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге началась с первого апарт-отеля YE’S Hoshimina, который был запущен в 2014 году. За 8 лет он показал не только высокую доходность, что сделало апартаменты востребованным продуктом, но и максимальную устойчивость формата к кризисам.

Даже в самом сложном 2020 году апарт-отели YE’S не прекращали работу ни на один день. Средняя загрузка в этот период составила 75%, а в 2021 — уже 86%. За это время были  открыты еще 5 апарт-отелей в Санкт-Петербурге, Москве и вышли на международный рынок с YE’S Astana, который открыл свои двери в столице Казахстана Нур-Султане. Теперь это единственная международная сеть с действующим номерным фондом в 4 573 апартамента. Сейчас в компании ведется проектирование и строительство еще трех новых проектов по франшизе в Петербурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде, в итоге в номерной фонд сети добавится еще 2 633 апартамента.

Что касается сравнения сервисных апартаментов и отелей, апарт-отели ориентированы не только на посуточную аренду, по принципу которой работают гостиницы, а на среднесрочную и долгосрочную (от 1 месяца и более). В отличие от классических отелей, в каждом апартаменте располагается кухонная зона, что позволяет готовить еду, при этом, здесь также есть общественные пространства и комфортный сервис.

 

Конкурентов сервисных апартаментов можно разделить на три основные группы: отели при посуточной аренде, другие апарт-отели при аренде на 1-2 месяца и квартиры при долгосрочной аренде.

Преимуществами YE’S является наличие развитой и тщательно продуманной внутренней инфраструктуры непосредственно в комплексе: лаунж-зона, бар, коворкинг, пространство для проведения конференций, а также возможность активной социализации гостей: мастер-классы, тематические встречи, выступления артистов, вечеринки.

«Качество предоставляемых услуг в апарт-отелях сети YE’S приводят к тому, что арендаторы выбирают именно нас: за удобную локацию, красивые общественные пространства, сопутствующий сервис», — резюмировала  Юдите Григайте.

О слагаемых успеха сети апарт-отелей компании RBI PM (входит в группу RBI) рассказала ее генеральный директор Карина Шальнова.

 

RBI развивает собственную сеть апарт-отелей с 2018 года. В управлении RBI PM сегодня находится три отеля (4 и 3 звезды). Первый объект, ARTSTUDIO Nevsky, работает с 2019 года (244 апартамента, из них в управлении 97), в 2021 году запущен ARTSTUDIO Moskovsky (249+108 апартаментов, в управлении 272) и на 2 кв. 2024 года запланировано открытие ARTSTUDIO M103 (485 апартаментов, в управлении 107).

Все апартаменты сети делятся на пять категорий. Комплектация позволяет сдавать номера как в краткосрочную аренду, так и в долгосрочную. В каждом апарт-отеле сети есть обязательный ряд таких составляющих, как зона отдыха на открытом воздухе с ландшафтным дизайном, подземный отапливаемый паркинг с доступом на этажи, багажная комната, большая гардеробная, кухонная зона в каждом номере. И выборочно – рестораны, кафе, салоны красоты, фитнес и конференц-залы и даже балетная студия.

Самая важная «изюминка», которая позволяет загружать отели и отстраиваться от конкурентов – entertainment (развлечения) – иммерсивный спектакль «Фаза зеркала» и интерактивный спектакль-инсталляция «Письмо из Петербурга». Гости сети получают сервис «сверх ожиданий» – от возможности самими принять участие в интерактивном спектакле, собственноручно написать и отправить настоящее бумажное письмо, до таких небольших, но приятных мелочей и «комплиментов», как, например, подарочные дизайнерские открытки, книги или сладкие угощения. И ещё немаловажно – здесь всегда рады гостям с котами и собаками.

Поддерживать высокий уровень обслуживания помогает регулярный менеджмент (ежедневные , еженедельные,  ежемесячные встречи руководства и персонала для обсуждения текущих вопросов) и активные коммуникации внутри компании.

 

Руководитель отдела продаж Orange.Life! (сеть апартов IZZZZ) Дарья Боровицкая согласна с Игорем Горским, что выбор апарт-отеля инвестором не должен ограничиваться критериями «место» и «цена». Несмотря на то, что локация играет важную роль, так как от местоположения гостиницы зависит заполняемость, нужно оценивать еще и опыт работы будущей управляющей компании.

По словам Дарьи Боровицкой, инвестор уже искушен и растет вместе с рынком. Ей не раз приходилось сталкиваться в действующем проекте с «тайными покупателями». – Они жили, проверяли качество номерного фонда, работу персонала, и только после этого принимали решение о покупке.

В компании Orange.Life! много внимания уделяют обратной связи и следят за отзывами посетителей. По их результатам формируется так называемый «Индекс счастья Orange», который распространяется на все направления бизнеса — от покупки, аренды, управления до уровня доходности.

Как определить эффективную УК и как оценить реальный возврат инвестиций на вложенные средства у инвесторов?

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева  констатировала, что базовые индикаторы в оценке работы апартаментов – это загрузка и доходность. В своем время, чтобы отстроиться от конкурентов, в компании сделали упор на профессионализм сотрудников в отельном бизнесе. Команда была выстроена по стандартам отельных международных и российских сетей.

За два последних года рынок сильно изменился – инвесторы и гости «помолодели», это потребовало от менеджеров нового формата коммуникаций с инвестором. В итоге была сформирована новая команда, которая говорит с поколением Y и Z на одном языке и «заточена» на эмоцию. Здесь формируются комьюнити-пространства, где каждый сотрудник хочет и должен помогать гостю решать все его проблемы, и не только бытовые. – Любому резиденту здесь готовы помочь, например, в размещении резюме при поиске работы.

Инвестора, по словам Катерины, «встречают как гостя, провожают как друга», чтобы в будущем они возвращались в отели сети, как к себе домой — сегодня сеть представлена не только в Петербурге и  в Москве , но и Дубае.

Как отметил генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер (апартаменты «Начало») в компании также сориентированы на максимальную информационную открытость по отношению потребителю. Это, как показывают результаты общения с пользователями Telegram-канала, где осуществляется постоянная  обратная связь с представителями застройщика и управляющей компании, высоко оценивается дольщиками и позволяет вызвать доверие и расположить их к себе.

 

Завершая бизнес-завтрак, Валентина Нагиева анонсировала пятый бизнес-завтрак в рамках XV конкурса «Доверие потребителя» 27 сентября по теме «Социальная ответственность бизнеса».

Он будет посвящен деятельности компаний,  которые  решают задачи социального развития. — Создают в рамках своих проектов широкую социальную инфраструктуру, учитывают экологическую составляющую и таким образом влияют на жизнь горожан. Строят социальное жилье. Сами берут на себя обязательства, которые выходят за рамки установленных норм и уровня доходности. По собственной инициативе принимают дополнительные меры для повышения качества жизни людей и их семей, а также местного сообщества и общества в целом.