Рынок недвижимости без иллюзий: от рекордов осени к реальности 2024 года
На итоговой конференции Московского Бизнес Клуба собралось около 200 топ-менеджеров рынка недвижимости, представителей риелторских компаний, архитектурных бюро и строительных организаций. В первый день зимы они подвели итоги уходящего года и обсудили перспективы столичного и регионального рынка недвижимости.
Проектам комплексного развития территория была посвящена одна из сессий. Под КРТ, по данным Сбербанка выделено 188 территорий общей площадью 2, 45 тысяч. га. На сегодняшний день реализуется 44 территории, где 10.3 млн кв.м. недвижимости в том числе 5. 3 млн кв.м. жилья.
«Формирование комфортной городской среды – ключевой тренд строительной отрасли в 2023 году. Проекты комплексного развития территорий (КРТ) способствуют созданию именно таких условий, улучшая архитектуру города, делая её более сбалансированной», - сказала спикер конференции Алия Кирьянова, директор Управления ипотечного кредитовая и развития сервисов Домклик. «Сбер активно взаимодействует с государственными органами и девелоперами в части развития таких проектов, создавая актуальные решения и способствуя их финансированию. На данный момент подписаны первые соглашения с правительствами Москвы и Московской области о взаимодействии и сотрудничестве. В наших интересах способствовать развитию многофункциональной среды, которая будет отвечать современным требованиям к комфорту и качеству жизни людей».
Вопрос комплексного развития территорий, актуален для Российских городов в целом. Елена Комиссарова (ГК «БЭЛ Девелопмент») рассказала о проектах КРТ в исторических центрах городов на примере Краснодара. «Одна из острых проблем — состояние центра города. Примером уплотнения нового типа мог бы стать многофункциональный комплекс «Континент», разработанный японским архитектором Кенго Кума. Этот проект обещает стать новым центром притяжения и существенно разгрузить логистику центральных улиц. Застраивать исторический центр следует, сохраняя объекты культурного наследия, но при этом возводя новые, современные инфраструктурные и социальные объекты, которых так не хватает столице Кубани».
Спрос на недвижимость на Кубани продолжает стабильно расти, при этом на побережье он сместился в сторону апартаментов, а в Краснодаре – в сторону комплексной застройки. «Сочи интересен не только с точки зрения долгосрочных инвестиций, что обуславливается ростом цены за квадратный метр, но и для личного отдыха и переезда. Город развивается, благоустраивается, появляются новые точки притяжения. Ежегодно увеличивается туристический поток, который по итогам 2023 года может составить 8 млн человек. С другой стороны – растет и качество девелоперского продукта, появляются проекты, ничем не уступающие, а в чем-то и превосходящие московские», — прокомментировала Анна Сапегина, спикер конференции заместитель коммерческого директора ФД «Неометрия».
«Комплексное освоение территории сегодня подразумевает не просто строительство, а реализацию концепции «город в городе» с развитой социальной и транспортной инфраструктурой и продуманным благоустройством, - сказал Олег Пашин, генеральный директор "Петербургской Недвижимости". «В данный момент в Петербурге и Ленинградской области проекты КОТ общей проектной площадью жилья от 300 тыс. кв. м и выше занимают 34%, что составляет треть предложения на рынке. Большая часть заявлена в южной части города, при этом сейчас подходящих участков в пределах КАД практически не осталось, поэтому интерес застройщиков из спальных районов смещается к пригороду за пределами кольца. Большой процент территорий в данный момент застраивается малоэтажными жилыми комплексами, многие покупатели охотнее выбирают именно такой формат недвижимости, чем кварталы с высотной застройкой. В будущем проекты на территориях за КАД останутся наиболее доступными по цене и превысят 40% в структуре спроса, в лидеры по спросу войдут новые локации, такие как Новосаратовка, Лаголово и др.»
Жилая недвижимость по-прежнему остаемся надежным инструментом инвестирования. Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA отметила в своем выступлении: «За 2023 год покупатели окончательно осознали, что наиболее надежным инструментом инвестирования личных финансов остается жилая недвижимость. В Москве это осознание пришло гораздо быстрее. Если в Санкт-Петербурге прирост сделок за 2023 год составил около 15%, то в Москве (в старых границах) рост приближается к отметке 30% и это крайне показательно».
Вывод новых столичных проектов
Эксперты «Ricci | жилая недвижимость» отмечают, что вывод новых проектов в Москве сократился на 25% относительно аналогичного периода прошлого года. Так, например, в I квартале 2023 года в реализацию поступило более 1 млн кв. м, во II квартале 2023 – 1,7 млн кв. м, а в III квартале показатель был на уровне 1,1 млн кв. м. Итоги прошлого года превышают динамику по каждому из периодов – в I квартале новый объем достиг 1,2 млн кв. м, во II квартале вышло более 2 млн кв. м, а в III квартале – 1,9 млн кв. м. отложенный спрос был во многом спровоцирован ожиданием дальнейшего изменения условий по ипотеке. Денис Лозинский, директор по продажам «Ricci | жилая недвижимость», рассказал, как в текущих реалиях работают инструменты продаж на рынке жилой недвижимости премиум-класса, как изменилась практика их использования, и какие новинки появились в 2023 году. «Сегодня законы рынка продаж новостроек сконцентрированы, по сути, на выборе одного из двух путей: brandformance и классической CPA-модели. Каждый из этих подходов имеет право на жизнь. Выбор застройщика, по нашим наблюдениям, формирует его перспективы на рынке и возможности рекламных бюджетов», - отметил Денис.
Интересную закономерность, связанную с потребительскими качествами строящихся жилых комплексов, показал директор московского филиала компании девелопера UDS Константин Люкин. «По опыту застройщика именно способность регионального девелопмента в значительно более жёстких ограничениях стандартизировать уровень и качество продукта, а также концентрация на потребительских качествах продукта, а не на его объёме, позволяет «регионалам» завоёвывать сердца москвичей, что подтверждает наш московский объект ДОМ KИНЕТИК у метро Верхние Лихоборы». UDS планирует и дальше инвестировать в развитие района Западное Дегунино - новый объект девелопера квартал впечатлений КИНЕТИК будет расположен в той же локации.
По данным аналитиков компании PIONEER объем предложения на протяжении всего года остаётся стабильным, затоваривания на рынке не зафиксировано. «Цена продолжает демонстрировать положительную динамику», - сказала Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER. «Отметим, что рекордные скидки остались в 2022 г., однако в текущем году размер дисконта в среднем находится на уровне 10-15%. По итогам 10 месяцев в границах старой Москвы было реализовано 2,9 млн кв.м, что сопоставимо с показателями 12 месяцев 2022 г., по итогам года показатель может достичь отметки более 3,3 млн кв.м. Однако на будущий год делать прогнозы пока крайне сложно, рынок динамичный и реагирует на малейшие изменения. Продолжает укрепляться тренд на расширение премиальной географии. По итогам 2023 г. в топ-5 районов по привлекательности в премиальном сегменте вошли Марьина Роща и Даниловский, где PIONEER возводит свои проекты и делает вклад в увеличение привлекательности этих локаций».
Стоит отметить, что максимальный рост по объему сделок был зафиксирован в элитном сегменте – на 64% и 11,4 тыс. кв. м, в итоге, показатели приблизились к результатам III квартала 2021 года. Увеличения количества сделок в бизнес- и премиум-сегменте за последние три месяца составил 34,8% и 44,2% соответственно.
Подводя итоги уходящего года, можно сказать, что он, однозначно, был интересным, сказала Юнна Эрвиц, владелец и основатель компании IQ Estate. «Очень активным – и для всей отрасли, и для нашей компании, в частности. Мы начали строительство нашего главного проекта – клубного дома D’oro Mille с апартаментами. Безусловно, в течение года были свои особенности и сложности, но мы сейчас живем в таком периоде, что новое происходит каждый день. И уметь адаптироваться к этим изменениям, быть гибким – это навык, который нужен каждому девелоперу, и ценность которого будет расти в следующем году и в дальнейшем. И если говорить о планах и перспективах следующих лет, то отмечу, что в девелопменте должно быть больше женщин. Они обладают уникальными чертами, которые нужны бизнесу, традиционно считавшемуся мужским. Здесь очень важна созидательная часть. Важно уметь раскрыть потенциал площадки, на которой будет возводиться дом, и наделить проект особой атмосферой. И чтобы создать, ее нужны внимание к деталям, мягкая энергия, творческая составляющая, многозадачность и гибкость – то, чем обладает женщина».
Стандартные методы не работают
Классические подходы к обслуживанию объектов недвижимости уже перестают работать, поэтому управляющие компании находятся в постоянном поиске и тестировании новых методов. Никита Дмитриев основатель и учредитель компании Bortis которая специализируется на управлении коммерческой недвижимости рассказал о текущей ситуации в этом секторе. «В плане эксплуатации недвижимости сейчас есть кадровый дефицит, в связи с этим происходит рост стоимости эксплуатации. Для примера, по рынку Москвы средняя зарплата уборщика выросла с начала года примерно на 45-50%. Такое положение заставляет нас и другие эксплуатирующие компании трансформировать свой подход к выполнению работ, меняется парадигма и принципы ведения деятельности. Мы стали больше ориентироваться на внутренний рынок труда и подготовку кадров, ищем новые способы оптимизации и автоматизации операционных процессов, более тщательно прорабатываем систему менеджмента внедряя оцифровку всех процессов с помощью IT продуктов».
На конференции эксперты разбирали реальные кейсы компаний, которые делились своим опытом в работе с застройщиками. Представительница ведущей российской Мебельной фабрики «Мария», рассказала о спросе у застройщиков на меблировку. «Рынок жилья с меблировкой растёт, многие застройщики с продуктом не знакомы», - сказала Наталья Сафонова, руководитель направления B2B продаж. «Меблировка сложный процесс, который требует подготовки, еще на стадии проектирования. Поэтому к каждому проекту индивидуальный подход и полное его сопровождение. Совместно с застройщиком заранее прорабатываем решения, определяем объемы, сроки и формируем дорожную карту, где отражены бизнес-процессы всех этапов. Мы научились в долгую работать с поставщиками, что позволяет нам удерживать и фиксировать цены».
Изменения структуры предложения и вызовы реальности 2024 года
По данным IRN, цены на квартиры на вторичном рынке выросли в основном за счет изменения структуры предложения – были раскуплены или сняты с продажи самые бюджетные лоты во всех сегментах, а на остальные продавцы подняли цены. Таким образом, стоимость квадратного метра более-менее равномерно выросла во всех сегментах, но индекс дешевого жилья (20% самых доступных квартир) подскочил сразу на 1,2%, тогда как индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) прибавил только 0,2%.
Среди вызовов 2024 года эксперты назвали: рост ключевой ставки, снижение объемов продаж, удорожание фиксирование, рост стоимости материалов снижение маржинальности проектов. В следующем году рынок недвижимости будет остывать: спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки и высоких цен поползет вниз, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более, но первые месяцы нового года по словам эксперта пересмотра цен ждать не стоит.
Динамика цен на первичном рынке, будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы. Сбербанк ждет роста выдачи своей ипотеки в 2023 году на 80% – до 4,6 триллиона рублей, но в ближайшее время прогнозирует охлаждение рынка. Объем выдач ипотеки за 2023 год составит порядка 4,6 триллиона рублей.
10% покупателей новостроек - жителей Москвы и Московского региона и 50% - покупателей из регионов заинтересованы в получении актуальной обобщенной информации непосредственно от застройщиков в одном пространстве и в одно время, необходимой им для принятия окончательных решений. Именно поэтому выставка жилой недвижимости для этой категории покупателей является безальтернативной площадкой для покупки новостроек, где в течении нескольких дней можно ознакомиться с огромным количеством разнообразных проектов. «Это дает возможность не только оценить рынок новостроек Москвы и ближнего Подмосковья в целом и найти подходящие проекты, но и получить спецпредложения на старте продаж и скидки непосредственно от Застройщиков», - отметил спикер конференции Владимир Глуховский, генеральный директор HOME ESTATE EXPO. «В свою очередь для застройщиков помимо эффективных продаж это возможность запускать с помпой старты продаж новых объектов в многочисленной целевой аудитории активных покупателей и получать новые полезные контакты с региональной аудиторией риэлторов. Выставка ждет 2000-3000 покупателей новостроек и более 500 специалистов рынка недвижимости из Москвы и регионов. На наш взгляд новая выставка станет высокоэффективным, технологичным, регулярным каналом продаж новостроек Москвы и ближайшего Подмосковья для вышеуказанной категории покупателей».
7-9 сентября в рамках деловой программы Всероссийских игр «Умный город – Живи спортом» компания «РТК Софт Лабс» в качестве партнера Центра компетенций «Умный город» представила свою геоаналитическую платформу РусГИС.
Данное решение РусГИС раннее отмечено сертификатом цифровой эффективности проекта «Умный город» Минстроя России и включено в программу «Рекомендовано к внедрению», проводимую Центром компетенций «Умный город».
Программа «Рекомендовано к внедрению» позволяет распространять и масштабировать эффективные практики и решения, такие как геоаналитическая платформа РусГИС, на регионы России.
Сертифицированное решение РусГИС представляет собой мощный инструмент, который помогает организациям и государственным учреждениям эффективно управлять территориальным развитием, обнаруживать и устранять нарушения, повышать прозрачность и эффективность работы. Это инновационное решение способствует развитию устойчивых и современных городов и регионов.
На базе решения РусГИС создан первый в России проект в сфере контрольно-надзорной деятельности, комплексно внедряющий технологию дистанционного обнаружения изменений на территории с дальнейшей классификацией по типам нарушений в Сахалинской области.
Представленная на стенде Центра компетенций «Умный город» платформа РусГИС собирает, группирует, анализирует и хранит информацию из различных источников. Она также формирует интерактивные карты и дашборды, помогает в планировании развития территории и повышении ее инвестиционной привлекательности.
В рамках деловой программы мероприятий, заместитель генерального директора ООО «РТК Софт Лабс» Вячеслав Бутин рассказал о возможностях платформы РусГИС и отметил, что компания показывает отличную динамику и эффективность созданных решений в соответствие с нормативами государственных стандартов: «В обозримом будущем мы продолжим активно развивать свои инновационные решения и стремиться к сотрудничеству с региональными органами власти для улучшения городской инфраструктуры в целом и повышения качества жизни всех граждан».
За три недели сентября, до повышения ставок, 33 тысячи заемщиков получили в ВТБ ипотеку на рекордную сумму 174 млрд рублей. Это на 63% больше, чем в среднем за месяц с начала года и в два раза больше – чем за целый сентябрь 2022 года. Всего с начала года ВТБ выдал 1,03 трлн рублей жилищных кредитов, досрочно «перекрыв» результат всего 2022 года.
«Грядущий рост ставок по ипотечным программам и изменения требований к льготной ипотеке стали сильнейшим катализатором клиентского спроса. Начало осени было отмечено «бумом» на рынке жилищных кредитов: всего за три недели объем выдач составил 174 млрд рублей, что уже стало рекордом за всю историю ипотечного бизнеса ВТБ. Пиковым стало 19 сентября, когда наши заемщики получили на покупку недвижимости 23,7 млрд рублей», – заявил вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
«Для нас принципиально важной задачей в этих условиях стала помощь клиентам по выходу на сделки по «старым» условиям – как ставкам, так и первому взносу в рамках госпрограмм. Поэтому мы расширили график работы офисов, вывели дополнительных сотрудников для консультации заемщиков и увеличили срок действия ранее принятых решений. Отмечу, что даже после сегодняшнего повышения ставок уже одобренные условия в части процентной ставки сохраняются и будут действовать три месяца с момента ответа от банка. Мы считаем это принципиально важным, ведь клиенты планируют свою финансовую нагрузку на несколько лет вперед, и наша задача – сделать ее минимальной в нынешних условиях», – добавил он.
Как отмечают эксперты ВТБ, на фоне ужесточения требований к льготным программам и серии роста ключевой ставки в четвертом квартале на рынке ипотеки произойдет «охлаждение». По оценке ВТБ, в октябре-декабре выдачи жилищных кредитов могут составить на рынке около 1,2 трлн рублей, что будет примерно на четверть ниже, чем в конце прошлого года. Однако повышенный спрос заемщиков на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордные продажи, которые в первые в истории превысят 6 трлн рублей.
С 22 сентября ВТБ скорректировал условия по своим ипотечным программам. Базовая ставка повысилась на 0,5 п.п. и достигла 14,1% (для зарплатных клиентов банка) с учетом комплексного страхования. Для заемщиков, которые готовы перевести зарплату на карту ВТБ, она составит от 14%.
Ставки по госпрограммам остаются на однозначном уровне: ипотека с господдержкой-2020 – под 8% годовых, семейная – 6% (в ДФО – 5%), IT- и Дальневосточная ипотека – 5% и 2% соответственно. Сотрудники образовательных учреждений ДФО до конца года могут получить кредит под 0,7%.
По потребительским и автокредитам ВТБ на данный момент не меняет свои минимальные ставки.