Районы, кварталы, жилые массивы: все know-how от мастер-планирования и экосистем до маркетинга и продаж

В отеле «Hilton Ленинградская» прошла осенняя конференция Московского Бизнес Клуба, в которой приняли участие более 150 топ-менеджеров ведущих компаний столичного рынка недвижимости, руководители госструктур и региональные девелоперы.

Спикерами стали представители Росреестр, НИИ Генплана Москвы, ГК «КОРТРОС»,  AFI Development, Plus Residence, «Группа Родина», ФСК, ГК  «Галс-Девелопмент», «Философт», «RICCI | ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ», DUGA®️ Real Estate Branding, «Петербургская недвижимость»,  и другие.

Помощник руководителя Управления Росреестра по Москве Дарья Кудинова подвела итоги августа и отметила, что на основании статистики по объему продаж и средней стоимости квадратного метра жилья столицы в августе по-прежнему лидировали малогабаритные квартиры-студии и однокомнатные квартиры до 46 кв. м – их доля составила 55%, что превышает показателии июля текущего года (54%). Площадь самой маленькой квартиры, зарегистрированной Управлением Росреестра по Москве в августе, составила 15,7 кв. м (САО).

В рамках презентации статистических данных по регистрационным действиям была представлена динамика спроса на вторичном и первичном рынках недвижимости Москвы. «За 8 месяцев темпы роста спроса на вторичном рынке составили 28,7 % в годовом выражении, тогда как на рынке новостроек продажи за тот же период времени увеличились всего на 14,1 %», - отметила Дарья Кудинова.

Несмотря на летне-осенний ажиотаж, который привел к вымыванию самых недорогих квартир с рынка, есть доступные предложения за 7-8 млн рублей. Это минимальный бюджет для Старой Москвы в рамках которого можно приобрести студию площадью 19-23 кв.м, в Подмосковье за эти же деньги можно найти студии площадью около 30 кв. м, а в Одинцовском городском округе, по данным irn.ru есть полноценные однокомнатные квартиры и даже двушки с отделкой площадью около 45 кв. м.

«Количество застройщиков, разрешений на строительство, а также объемы строительства растут. При этом, если посмотреть на цены, то на горизонте текущего года за последние девять месяцев они остались на том же уровне. Также стоит отметить, что более 50% сделок обеспечивает семейная ипотека – одна из самых выгодных для среднестатистического заемщика», - подчеркнул спикер конференции коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Дмитрий Железнов.

После того, как Центробанк запретил околонулевые ставки и ипотеку без первоначального взноса, на рынке появились их «заменители». Среди них: траншевая ипотека и ипотека с кэшбэком. Самый привлекательный для покупателя момент заключается в небольших платежах на начальном этапе. Когда программа только появилась, девелоперы применяли эффектный маркетинговый ход, объявляя первый транш чисто символическим – в 100 рублей. Ежемесячный платеж для заемщиков составлял 1 рубль, и вся это называлось «ипотекой за рубль».

Еще несколько месяцев назад скидки на новостройки в 15-20% были в порядке вещей, однако из-за увеличенного спроса на фоне повышения ключевой ставки ЦБ застройщики сократили размер дисконта или совсем от него отказались.  Пока максимальные скидки предлагаются на апартаменты, так как в этом сегменте нет льготной ипотеки. Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» считает, что сентябрь был последним хорошим месяцем, а с октября-ноября начнется развитие очень жесткой стагнации и пережить этот непростой период рынка недвижимости смогут только те компании, которые давно готовы к этому.

Как сегодня развиваются городские территории

Участники конференции обсудили перспективы развития городских территорий. Николай Кикава, заместитель директора Института Генплана Москвы рассказал о формировании проектов развития, обеспечивающих инвестиционную привлекательность и вычислении их бюджетной эффективности. Он отметил, «основная задача при подготовке документов развития тех или иных территорий состоит в том, чтобы создать максимально комфортные условия для проживания, ведь город развивается для людей и ради людей. Но также, безусловно, учитываются и просчитываются интересы городских властей, застройщиков, инвесторов, которые и обеспечивают реализацию того, что проектировщики делают на бумаге».

Проекты инвестиционной привлекательности территорий вызвали большой интерес у участников конференции в зале. Сегодня девелоперы создают уникальные локации, которые меняют облик современного города. Например, основной фокус при реализации проектов социально-ориентированного девелопера «Группа Родина» как раз направлен на развитие человеческого капитала, городскую экономику, создание комфортной и безопасной среды и бизнес-эффективность проектов. Захар Калмыков, генеральный директор «Группа Родина», представил первый в России район русских дизайнеров - RDD, который станет знаковым для Новой Москвы. Каждое здание – произведение современного искусства, созданное в коллаборации со звездными архитекторами. Это квартал с рекордным соотношением спортивной, культурной и образовательной инфраструктуры к жилой.

Новые тренды маркетинга и эффективные инструменты продаж обсуждали представители девелопмента. Александр Лебедев, коммерческий директор ФСК на примере проектов компании рассказал об эффективных каналах коммуникаций и парадоксе таргетинга. Екатерина Батынкова (ГК «Галс-Девелопмент») раскрыла новые точки притяжения Басманного района, представив проект «Дом 56» — новый жилой квартал премиум-класса с футуристической архитектурой в стиле параметрического минимализма. В ближайшие годы на Яузе появится «Бауманская технологическая долина» с научно-образовательными учреждениями. Новейший кампус МГТУ им. Н.Э. Баумана — создаст новые пешеходные маршруты и рекреационные пространства.

По мнению Дениса Лозинского, директора по продажам компании RICCI | ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, сейчас законы на рынке новостроек сконцентрировались, по сути, на выборе двух путей. Сложный вариант «инвестиций» с большими вложениями, созданием зонтичных брендов, проработкой ДНК проекта, дистанцированием от конкурентов и охватной кампанией работает в долгую и оправдает себя на дистанции. Второй вариант создается по принципу «здесь и сейчас» с меньшим бюджетом, акцентом на performance и горячем локационном спросе. В любом случае важны WOW-эффекты: яркая эмоциональная вовлеченность аудитории при каждом контакте.

Альбина Ляушириянова, директор по маркетингу AFI Development, отметила, что в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости важно уделять особое внимание тестам. «Именно тестирование гипотез, площадок, каналов коммуникации и их дальнейший мэтчинг сделок позволяет проследить весь путь клиента и понять наиболее конверсионные и эффективные стратегии в рекламе», - сказала она. «Мы ежемесячно инвестируем не менее 10% бюджета на тесты, благодаря чему за сравнительно короткий промежуток времени удалось прийти к следующим результатам: на 87% увеличилась конверсия в визиты, на 70% конверсия в брони и на 63% сократилась стоимость сделки. Также нельзя исключать из фокуса внимания работу с брендом. Я убеждена, что сильный бренд застройщика сам по себе становится серьезным драйвером продаж. Именно комплексная работа позволяет нам расти быстрее рынка».

«Все мы боремся за одно: за время и комфорт клиентов», - сказал спикер конференции Иван Власов, директор «Философт». «Чем больше клиент находится в квартире, тем лучше. Умная квартира позволяет быстрее решать множество ежедневных бытовых задач и избегать конфликтов с семьей. Именно технологии умной квартиры станут в ближайшее десятилетие основным драйвером рынка недвижимости, который позволит жителям получать больше комфорта от жизни в новостройках, а девелоперским компаниям строить самые современные и функциональные комплексы. Те девелоперы, которые раньше всех смогут продемонстрировать клиентам функционал дома и квартиры с помощью умных шоурумов, cтанут лидерами рынка девелопмента в среднесрочной перспективе».

Юрий Нарвин и Иван Кожин, со-основатели брендингового агентства DUGA®️ Real Estate Branding, которое специализируется на комплексных проектах в сфере недвижимости напомнили об уникальном ощущение бренда и о том, какой подход наиболее актуален при запуске новых проектов в сфере недвижимости. «Мы считаем, что у каждого девелопера и у каждого проекта в недвижимости есть своя уникальность. Ее называют по-разному: концепцией, позиционированием, миссией, идентичностью бренда, продающей идеей, гением места и т.д. Но суть в том, чтобы не просто бездумно копировать атрибуты чужого успеха, а сосредоточиться на своей ценности и донести ее аудитории, которой это тоже важно. Тогда и жилые проекты и бренды девелоперов получаются действительно сильными и привлекательными на фоне других. Мы много лет применяем такой подход и видим, как это вдохновляет команды и дает устойчивость даже в ситуациях большой неопределенности».

Новые направления развития региональных девелоперов

В последнее время региональные компании становятся все более заметными в Московском регионе, например: «Брусника» (Екатеринбург), «Страна Девелопмент» (Тюменская область), UDS (Воронеж), DOGMA (Краснодарский Край) и другие девелоперы.

В конференции приняли участие представители региональных компаний, в том числе из Санкт-Петербурга и Сочи. Олег Пашин, генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость», обратил внимание на особенности развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По его словам, однокомнатные квартиры метражом от 32-36 кв. м занимают 42% спроса в структуре сделок по итогам января-сентября текущего года. Также в отличие от столичного региона доля квартир с отделкой под ключ в петербургских ЖК составляет 70%. Еще одним трендом можно назвать рост спроса на сервис меблировки.

«На рынке первичной недвижимости Северо-Запада фиксируется стабильный спрос, – комментирует Олег Пашин. – Наш прогноз по итоговому объему спроса в 2023 году – около 3,2 миллиона квадратных метров. Потенциал рынка характеризуется активным развитием пригородов, высоким интересом региональных покупателей, конкурентоспособными ценами и стабильным индикатором спроса. Это делает рынок первичной недвижимости привлекательным для новых застройщиков из регионов. При этом девелоперы не всегда учитывают специфику нового для них рынка, поэтому на первом этапе случаются ошибки. В числе самых распространенных – привлечение незнакомых с местными особенностями консультантов, продукт без адаптации, покупка готового проекта без аудита и выход на рынок без надежного брокера. Между тем аналитика подтверждает эффективность брокериджа: доля агентских продаж за первое полугодие текущего года выросла до 63 процентов».

В топ регионов, жители которых чаще всего покупали недвижимость в Москве, в первом полугодии 2023 года вошли Московская, Волгоградская области, Санкт-Петербург и Краснодарский Край.

Одним из самых перспективных в плане инвестиций регионом является Краснодарский Край. О возрождении санаторно-курортной темы, которая в последние годы становится наиболее актуальна в проектах Сочи, рассказала Ирина Какосян, заместитель генерального директора по правовым вопросам Plus Residence. Территория курортного Сочи открывает новые возможности для инвестиций, отметила она. «Сегодня мы говорим о новом этапе развития санаторно-курортной отрасли, которая дает привлекательные условия для нового строительства и реконструкцию существующих объектов. В Сочи сосредоточено более 50% всего курортного потенциала Краснодарского края. При этом из 43 инвестиционных проектов в стадии реализации 21 — это реконструкция существующих или строительство новых гостиниц. Только 7 из них имеют медицинский центр на своей базе, ниша отелей с медицинской направленностью в городе Сочи практически свободна». К 2035 году согласно стратегическому видению местных властей, город может стать курортом-экополисом: глобальным центром интеллектуального и физического здоровья, предпринимательства, творчества и природоподобных технологий.

Во время мероприятия генеральный директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина в торжественной обстановке представила новых участников бизнес-сообщества. С начала сезона ими стали ведущие компании: «Группа Родина», ООО «САМОЛЁТ», Мебельная фабрика «Мария», «Новострой комфорт», «Петербургская Недвижимость», Legenda, БЭЛ Девелопмент.