Система контроля должников ЖКХ «Рекомендована к внедрению»
Отличная новость для всех руководителей региональных министерств строительства и ЖКХ и основных поставщиков коммунальных ресурсов и услуг пришла от «Центра компетенций «Умный город». АНО объявило о присоединении к программе «Рекомендовано к внедрению» цифрового решения «Вега: Контроль и анализ задолженности при ресурсном обеспечении» от компании ООО «Менеджмент и финансы».
Данное отраслевое решение получило высокую оценку сертификационной комиссии Центра компетенций «Умный город» за оказания положительного влияния на достижение целевых (базовых) показателей цифровизации городского хозяйства. Решение полностью соответствует всем нормам импортозамещения и цифровой трансформации. Внедрение решения в систему ЖКХ обеспечивает выполнение современных требований к процессам управления задолженность за топливно-энергетические ресурсы и жилищно-коммунальные услуги, возможностью оперативного анализа долгов населения и предприятий, а также эффективное планирование мероприятий по сдерживанию и снижению просроченной дебиторской задолженности.
Генеральный директор ООО «Менфин» Финагин Олег Александрович прокомментировал присоединение к программе «Рекомендовано к внедрению» следующим образом:
«Вопрос управления задолженностью в современных реалиях становится особенно актуален. Мы уже несколько лет погружены в эту тему. Вопрос сложный. Видов задолженности много, везде свой подход. Если говорить о задолженности за топливно-энергетические ресурсы и жилищно-коммунальные услуги, важно отметить две основных проблемы – это огромное количество участников данного процесса и их разный уровень в структуре взаимоотношений, если так можно выразиться. То есть, в формировании задолженности принимают участие и население, и ресурсоснабжающие организации, управляющие компании, организации различного уровня бюджета, промышленность и бизнес. Важно, в первую очередь, понять всю эту структуру, а на втором этапе уже организовать получение достоверной и оперативной информации о текущем состоянии задолженности. Все это нужно для того, чтобы вовремя принимать адекватные управленческие решения для сдерживания и снижения задолженности, организации и контроля претензионно-исковой работы. Мы на практике решаем сейчас эту задачу в Московской области. Мы видим, что информация по задолженности есть в разных информационных системах, но ее нельзя назвать в полной мере структурированной и актуальной для того, чтобы автоматизировать хотя бы процессы прогнозирования и каких-то автоматических расчетов, например – расчета плановых заданий на претензионно-исковую работу от реального состояния задолженности. Консолидировать необходимые детализированные данные можно и нужно как на уровне субъекта РФ, так и на уровне страны. Есть заинтересованные стороны в этом. В первую очередь это – поставщики ресурсов, которые за счет высвобождения денежных средств могли бы увеличить инвестиции в развитие, что выгодно в итоге и конечному потребителю. Это и органы исполнительной власти в субъекте РФ, отвечающие за энергетическую безопасность, и органы местного самоуправления, для которых важно, чтобы потребители бесперебойно получали необходимые ресурсы и услуги».
О компании ООО «Менфин»: Компания ООО «Менфин» является ведущим разработчиком программных решений для финансового управления и контроля. Основное направление компании – автоматизация деятельности организаций и ведомств государственного сектора. С 2017 года компания успешно реализовала множество проектов в сфере финансового анализа, бюджетирования и управления задолженностью.
В этом году Центр аналитических исследований выдвинул компанию «Менфин» на номинацию «Достояние отрасли 2022». Оценка проводилась на основании официальных данных РОССТАТа, ФНС, ЕГРЮЛ и более 10 других информационно-аналитических ресурсов.
ООО «Менфин» стремится к инновационным подходам в разработке программного обеспечения и постоянно совершенствует свои решения, чтобы удовлетворить потребности в быстро меняющейся среде городского хозяйства.
29 июня в рамках XVI конкурса “Доверие потребителя” прошел бизнес-завтрак “Настоящее и будущее ипотечного кредитования”.
В мероприятии приняли участие представители ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, филиала «Санкт-Петербургский» АО «Альфа-Банк», Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», агентств недвижимости АН «КВС», АН «Главстрой», Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость», ГК «ЦДС», ГК «Расцветай», Bau City Development и ELEMENT development.
СМИ были представлены газетами «Недвижимость и строительство», «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», порталами «РБК в Санкт-Петербурге», gazeta.spb.ru, ТТ Финанс, Мойка78, gazeta.spb.ru.
Открыла бизнес-завтрак исполнительный директор оргкомитета конкурса Валентина Нагиева, которая ознакомила с результатами предварительных итогов интернет-голосования в рамках конкурса, которое идет на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru по единым спискам и правилам. В конкурсе участвуют 175 участников в 17-ти номинациях. По итогам проверки соблюдения правил голосования были обнаружены нарушения у 29 участников, накрученные голоса сняты. В итоге с 11 мая за номинантов отдано около 12 000 голосов потребителей.
Эксперт конкурса, руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева рассказала, с марта на рынке происходит стабилизация уровня сделок. Серьезных ценовых изменений у застройщиков не происходит, оживляется спрос на вторичку.
«Петербургская недвижимость» стабильно занимает 30% оборота сделок на первичном рынке, что позволяет говорить о тенденциях на рынке.
Доля сделок с ипотекой в мае у компании составила 89%. В общей структуре спроса по типам программ снизилась доля госпрограмм с субсидированными ставками, но «подтянулась» семейная ипотека. У потребителя появился интерес к многокомнатным квартирам.
Как дополнила директор по ипотеке «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Юлия Мошкова, в структуре продаж холдинга 66% ипотечных сделок приходится на специальные программы, которые идут без удорожания квартир.
Самой популярной, по ее словам, является траншевая ипотека, она занимает у Setl Group 40%, а в целом в структуре продаж «Петербургской недвижимости» — 51%.
«Почему она пользуются такой популярностью? — Мы проводили сравнительный анализ, платеж на этапе строительства при транше в 30% — в три раза меньше стандартных условий, что очень удобно для клиентов», — уточнила Юлия Мошкова. У покупателей есть запрос на комфортный платеж в размере 20 тыс. руб. в месяц, тогда как сейчас по стандартным ипотечным программам, при средней стоимости квартиры 8,5 млн руб. и первоначальном взносе в 15%, размер ежемесячного платежа получается больше 40 тыс. руб.
Хорошие показатели и у ипотеки в рассрочку, которая интересна инвестору (они возвращаются), и у эксроу-дисконтов от партнеров.
Драйверами роста БСПБ в 2022-2023 г.г., по словам Анны Андреевой, руководителя направления Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург», стали льготные программы: господдержка, семейная и IT-ипотека. За первое полугодие эти цифры составили соответственно 7,9 млрд .руб., 4,6 млрд. руб. и 2,6 млрд. руб. При этом 75% в банке приходится на ипотеку на первичном рынке.
После введенных ЦБ мер по ужесточению требований к выдаче ипотечных кредитов, банк сосредоточился на совместных программах с застройщиками, таких, как EXCLUSIVE (коллаборация розничного и корпоративного блоков БСПБ и застройщиков на проектном финансировании в БСПБ без удорожания), акционные предложения от партнеров для клиентов банка и корпоративная ипотека. Последняя корректируется и адаптируется под запросы компании-работодателя, который сам теперь определяет размер возмещаемого сотруднику платежа по ипотеке.
В Росбанке, по словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», доля продаж на первичном рынке в Санкт-Петербурге составляет 34%, где 88% — это госпрограммы («Семейная ипотека» — 40%, «Льготная новостройка» – 29% и 19% — IT-ипотека).
Заемщики не только обращаются в банк за ипотекой самостоятельно, но и активно пользуются услугами брокеров, партнеров, направляют заявки через застройщиков. У банка широкий пакет предложений для партнеров. В работе с нами они отмечают преимущества цифровых сервисов, скорость, гибкость, удобство каналов взаимодействия.
Новое направление работы банка, набирающее популярность, — выдача ипотечных кредитов на загородное строительство, которое идет по 214ФЗ.
Специальные опции, которые пользуются особым спросом у клиентов банка, — это возможность уменьшить ежемесячный платеж на 50% в первые 1-2 года получения кредита, снизить ставки на весь период времени, а также осуществлять платеж два раза в месяц.
Светлана Климова, руководитель по развитию ипотечного кредитования филиала «Санкт-Петербургский» АО «Альфа-Банк», сделала акцент на активностях Банка по реализации цифрового потенциала — повседневной практике проведения ипотечных сделок без привязки к ипотечным центрам с сервисами Доставка ипотеки и Госключ. Сделки могут идти дистанционно, в режиме видеоконференции, в том числе с продавцами физическими лицами. Участники бизнес завтрака первыми узнали о начале приема в Альфа банке заявок и старте выдач с 3 июля Ипотеки с суперлимитом. Это возможность увеличить действующий лимит по государственным программам за счет добавления стандартной части кредита.
Дмитрий Чебыкин, руководитель розничных продаж Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», уверен, что на рынке есть растущие ниши, вопрос — как их найти. Выдачи ипотеки в банке на Северо-Западе выросли в январе-мае 2023 года.
Одним из ключевых драйверов в банке стала загородка, продажи которой в Санкт-Петербурге и Лен. области в 1 квартале 2023 года выросли в 5, 5 раз, по сравнению с показателями прошлого года. Несмотря на проблемы жилья в этом сегменте с транспортной доступностью и школами, спрос среднего класса сместился именно туда. Также растущим для банка Дом.рф стал сегмент вторичного жилья. Выдачи ипотеки на «вторичку» у банка в Северо-Западном регионе выросли на 81% к 1 кварталу прошлого года. В сегменте строящегося жилья основными драйверами роста с начала 2023 года остаются программы с гос. поддержкой. Особенно активно растет IT-ипотека: её доля в общих выдачах ипотеки на «стройку» на Северо-Западе у банка в апреле-мае достигла 24%.
Из других растущих ниш, можно также отметить ипотеку медицинским работникам государственных и частных клиник.
По словам генерального директора АН «КВС» Анжелики Альшаевой, ипотека, как форма оплаты за квартиру компании, составляет 75%.
По итогам мая ее виды распределились так: эскроу дисконт (программа совместная с ВТБ в рамках проектного финансирования) — 20%, семейная ипотека — 35%, МСК в первый взнос — 21% и траншевая ипотека от Сбера — 13%.
Последняя не приводит к удорожанию стоимости квартиры, но строго лимитируется.
«Безусловно, она должна быть больше, условия для потребителя — волшебные. Однако в рамках наших продаж она не является выгодной по понятным причинам — эскроу-счета пополняются не очень хорошо. Поэтому мы лимитируем траншевую ипотеку ровно на столько, на сколько можем себе ее позволить для того, чтобы выполнять условия банков, которые представляют нам проектное финансирование», — отметила Анжелика Альшаева.
Клиенты естественно хотят «нулевой» первоначальный взнос и низкие ежемесячные платежи в 3 000, 5 000 и 7 000 руб.
В среднем по компании, у 22% покупателей первоначальный взнос составляет 1,5 млн руб., сумма кредита — 5,4 млн. руб., а срок кредита — 27 лет.
По словам Светланы Михальчук, руководителя направления партнерских коммуникаций в управлении кредитования и социальных программ ГК «ЦДС», объемы субсидирования в компании сейчас уменьшились из-за отсутствия больших дисконтов на весь срок кредита.
«Нам жаль, что было принято решение ее сократить, ведь благодаря ей ипотека стала доступнее для большего количество людей. Тем не менее, она продолжает существовать и для некоторых категорий покупателей, она по-прежнему является востребованной, несмотря на небольшие дисконты для кредитов на весь срок. Ее объем сейчас составляет порядка 10% от всей ипотеки, что тоже достаточное количество. Банки партнеры продолжают с ней работать, и мы предлагаем ее нашим покупателям. Из популярных программ пользуются спросом семейная ипотека, господдержка, а вот IT-ипотеки не более 5%.
Клиенты по-прежнему стремятся снижать сумму платежа максимально, беря кредит на длительные сроки 20-25 лет», — конкретизировала Светлана Михальчук.
Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», отметила, что ипотека остается основным драйвером продаж на рынке новостроек масс-маркет. За первые пять месяцев порядка 92% сделок в «Главстрой Санкт-Петербург» было заключено в ипотеку. При этом доля господдержки снижается, уступая первенство «Семейной ипотеке». «С момента расширения условий по ипотечной программе для семей изменился и выбор недвижимости. Теперь ее использует не только для улучшения жилищных условий, но и для покупки первого жилья для детей. Полагаю, что этот тренд продолжится», — отметила эксперт. В сравнение со вторым полугодием 2022 года положительную динамику показывают IT-ипотека и другие специальные ипотечные программы.
По прогнозу Ольги Кузнецовой, высокая доля ипотеки в продажах жилой недвижимости будет сохранятся, застройщики продолжат взаимодействовать с банками по созданию специальных программ, а также расширять собственные программы лояльности.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development: «Весь последний год мы наблюдали повышенный интерес к программам субсидирования ставок на весь срок кредитования до уровня 0,1% годовых, подвергнувшимся ограничениям со стороны ЦБ. В период активной фазы применения подобных программ в нашем текущем проекте Simple в Пушкинском районе ежемесячный платеж за квартиру-студию составлял немногим более 10 тыс. рублей… Теперь же при ставке 7% годовых не только ежемесячная нагрузка на покупателя по выплатам возросла почти в два раза, но и сумма выплаченных долга и процентов на протяжении всей дистанции составит более 8 млн рублей.
Рынок «ипотечного девелопмента» стал рынком ежемесячной долговой нагрузки. Он в этом направлении и станет развиваться. Снижающейся средней стоимости квартиры, пожалуй, ждать в будущем не приходится — в Петербурге уж точно. Но вот посильного размера платежа, сниженного за счет тех или иных способов субсидирования – стоит. Ведь именно таков ключевой вопрос решения ситуации в пользу улучшения демографии. Рынок недвижимости и рынок классического ипотечного кредитования постепенно, в отличие от рынка коммерческой недвижимости, апартаментов или складов, перестает быть рынком инвестиций, но возвращает функции первостепенные, социально-значимые», – уточняет Станислав Александров.
Руководитель отдела продаж ГК «Расцветай» в Петербурге Максим Тютюнник рассказал, что из-за риска низкого наполнения эскроу-счетов при траншевой ипотеке в компании ввели ограничения и одобряют сделки с такими кредитами только на квартиры метражом от 55-60 кв. м и на коммерческую недвижимость.
Сейчас в компании планируют реализовать с партнерами программу кэшбэка. Для их привлечения предусматривается повышенное комиссионное вознаграждение агентам, подарки и различные бонусы.
По словам Сергея Балуева, директора по продажам ГК «ФАКТ. Коттеджные поселки», доля ипотечных сделок при продаже участков и домов в 2020 году составляла 14%, в середине 2023-го – 60%.
Проблемы, с которыми девелоперы системно сталкиваются, связаны с трудностью аккредитации банками строительных компаний. Бич для девелопера – длительное согласование объекта залога — с момента подачи заявки до окончательного утверждения банком проходит две-три недели.
Причины могут самыми разными – от затруднений с получением выписок ЕГРН до отсутствии релевантного опыта сотрудников банков в сделках с загородной недвижимостью и сложностей с выполнением условий по оценке.
На рынке формируется спрос на строительство по типовым, просчитанным, надежным технологиям, но с возможностью кастомизации.
По мнению Сергея Балуева, есть тенденция на уменьшение площадей – как по домам, так и участкам. Растет число ипотечных сделок с готовым жильем, с отделкой white box, «под ключ». Появился запрос на сервис и комьюнити. Загород становится интересным для инвесторов. Например, для инвестора в участок с подрядом проще построить дом с нуля с максимальной маржинальностью, и потом перепродать.