Застройщики и IT-компании поделились кейсами применения ТИМ на конференции НОЗА и ЕРЗ.РФ
В Москве 18 июля НОЗА и портал ЕРЗ.РФ провели очередную федеральную конференцию «Цифровизация в девелопменте. Стадии "Проектирование, строительство"».
В ходе нее представители Минстроя России, ДОМ.РФ, НОТИМ, ведущих федеральных и региональных застройщиков, а также IT-компаний обсудили важнейшие вопросы в области цифровизации проектирования и строительства и поделились своим опытом. Модераторами стали руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик и замгендиректора по IT компании «Талан» Константин Булинский.
Так, в ходе своего выступления директор департамента цифрового развития Минстроя России Николай Парфентьев отметил, что цифровизация для страны – не просто звук, а один из семи национальных приоритетов. Сейчас для девелоперов наиболее актуальной является тема информационного моделирования.
Если ТИМ поможет обосновать категорию качества ссуды, это позволит банкам снижать ставки для застройщиков в рамках проектного финансирования, пояснил представитель профильного ведомства, отвечая на вопрос о возможных преференциях для девелоперов, использующих технологии информационного моделирования.
«Если в рамках проектного финансирования банки в автоматическом виде будут получать от застройщиков документацию, подтверждающую целевое использование денежных средств и качество ссуды, это снизит их риски», — сказал Николай Парфентьев.
По его словам, ссуда станет более качественной, банк сможет привлекать денежные средства дешевле и, соответственно, выдавать их застройщикам по более низким ставкам. При этом Парфентьев подчеркнул, что скидки по проектному финансированию для застройщиков, использующих ТИМ, должны приносить эффект всем сторонам: как девелоперам, так и банкам.
Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик в свою очередь подчеркнул, что в настоящее время документально нигде не фиксируется, использует ли девелопер технологии информационного моделирования (ТИМ), и приходится ориентироваться только на публичные заявления представителей компаний. Спикер предложил делать это в проектной декларации. публикуемой в ЕИСЖС.
«С одной стороны, застройщик понимает, что введена со стороны правительства обязательность, но, с другой — за это нет пока какой-то ответственности и санкций. Но все понимают, что взаимодействие с государственными органами скоро должно перейти на такой формат, при котором информационное моделирование станет просто жизненно необходимым», - сказал Холопик.
По словам спикера, этот вопрос всех волнует, поскольку нет открытого публичного графика, утверждённого правительством, когда точно нельзя будет подавать файлы в другом формате на экспертизу проектной документации.
Николай Парфентьев прокомментировал, что такой вариант решения находится в стадии профессиональных дискуссий. Помимо этого, для долевого строительства прорабатывается и вариант фиксации использования ТИМ в ЕГРЗ.
Директор ЕИСЖС ДОМ.РФ Александр Лукьянов поддержал идею включения информации об использовании застройщиком ТИМ в проектную декларацию.
По его словам, в III квартале ДОМ.РФ планирует запустить консультационные услуги для застройщиков, чтобы быть с ними в тесном контакте и помочь в переходе на технологии информационного моделирования.
Президент Ассоциации НОТИМ Михаил Викторов представил итоги опроса, посвященного мерам поддержки разработчиков ПО, проектных организаций и застройщиков, внедряющих ТИМ на базе отечественного программного обеспечения (ПО).
Согласно исследованию, 56% специалистов строительной отрасли готовы к переходу на российское ПО. При этом, 16% уже перешли, а 19% только планируют это сделать. При этом 8% полностью переходят, 13% — делают это частично. Треть респондентов испытывает нехватку в информации о реализованных проектах внедрения российских разработок.
«Наши опросы показывают, что, попробовав, протестировав, проектировщики и инженеры учатся, переучиваются и готовы работать с отечественными программами. Даже ряд крупных компаний, с которыми мы имеем постоянную обратную связь, говорят, что приобрели соответствующие лицензии российского Soft и постепенно переводят на него режим проектирования и режим соответствующего документооборота», - сказал Викторов.
По его словам, из мер поддержки должным образом функционируют подготовка кадров строительных организаций (15%), единые классификаторы ТИМ и гранты, субсидии (по 12%), подготовка кадров органов власти и требование банков (по 11%), создание электронных процедур экспертизы (9%). При этом 30% респондентов отметили, что ни одна из мер поддержки не функционирует должным образом.
Также представитель НОТИМ озвучил предложения по мерам поддержки разработчиков ПО, проектных организаций и застройщиков, внедряющих ТИМ на базе отечественного ПО.
Руководитель отдела информационного моделировании PIONEER Тимофей Лютомский поделился опытом компании в части цифровизации проектирования, основных вопросах в этой области, а также представил кейсы застройщика. Он отметил «три кита BIM», которые являются ключевыми задачами на первом этапе цифровизации: организация данных, их верификация и расчет объемов. Среди основных трудностей в первом случае спикер выделил разрыв между BIM отделом и проектированием у исполнителя, а также разрыв между выдачей моделей и проектной документацией.
Среди особенностей «второго кита» он обозначил то, что BIM-модель – это борьба за качество, девелопмент – за сроки. Проектировщик в первую очередь привязан к выдаче документации. Кроме того, крайне сложно выстроить процесс с итерационным получением качественных материалов, а не отработкой большого числа замечаний на выпуске.
В третьем «ките» тоже есть свои трудности, в том числе работа с классификатором, когда тот не соответствует логике элементов, что приводит к трудностям в проверке и алгоритмизации. Кроме того, необходима структура ВОР и проверка объемов. Спикер поделился с присутствующими кейсами компании и рассказал, что нужно сделать для того, чтобы избежать всех этих сложностей.
Исполнительный директор BIM-Cluster Александр Волков рассмотрел данные модели как основу сметного расчета и привел ряд аналитических данных.
«Экспертизы выявили, что больше 30% проектов превышает бюджет, а ПД не похожа на рабочую и на то, что строят на площадках. В дальнейшем приходится направлять ПД на повторную экспертизу, тратить на это время, ресурсы», - сказал эксперт. Следовательно, необходимо разработать инструмент, который будет быстро обрабатывать проектные данные и представлять их в денежном эквиваленте, а также прогнозировать влияние проектных решений на стоимость объектов.
Как подчеркнул Волков, обработка данных позволяет произвести прозрачные и прогнозируемые расчеты. «По факту, используя данные модели, мы можем экономить время, оплату труда и получать точный и качественный расчет», - отметил он.
Заместитель директора по строительству и проектированию RBI Павел Быков представил проекты копании, которые проектировались по BIM-технологиям.
«Разработали стратегию и пришли к выводу, что нас интересует подсчет бюджета, конкурсы генподряда и сквозная преемственность – от проектных работ до договора на строительно-монтажные работы и закрывающих документов», - отметил выступающий.
В RBI порядка 15 проектов построено на основании этой модели. «Нам важны сроки и деньги при строительстве, поэтому так важно их планировать грамотно», - рассказал Быков.
Учредитель ГК «Центр Строительных услуг» Андрей Жеглов поделился информацией о технологии BIMLead, которая позволяет на основании данных модели IFC осуществлять подсчет объемов работ с высокой точностью, недоступной при традиционном подходе.
«Смета, составленная на основе IFC модели, является фундаментом для всех последующих действий в финансовом разделе. Финансовая модель формируется с учетом всех затрат на полный цикл проекта и дает оценить рентабельность и маржинальность проекта», - отметил приглашенный спикер.
По его словам, в график зашиты алгоритмы, которые определяют продолжительность работ, количество работников. BIMLead одним нажатием кнопки позволяет в интерактивном режиме отслеживать целевое использование денежных средств.
Директор по цифровизации ГК Основа Роман Налепов в ходе своего выступления рассказал о применении технологий машинного зрения и искусственного интеллекта для распознавания строительных дефектов.
Он представил платформу интеллектуального строительства и систему для автоматизации строительного контроля. Программа связана с объективным текущим контролем отделочных работ, которая позволяет провести работу с дефектами. Благодаря ей, руководителям без выезда можно понять, что происходит на объекте.
Директор по продуктам Formind Наталия Торлопова презентовала единый сервис управления, который помогает реализовать цифровую трансформацию бизнеса.
«Это единая программа для девелопера, где выполняются ежедневные задачи: согласуются сроки, анализируются документы, утверждаются проекты. Прогрессивное и адаптивное ИТ-решение», - сказала она.
Директор по продукту Formind Алексей Титов, в свою очередь, представил сервис по управлению сроками CMP.
Генеральный директор «Наймикс» (Amethyst Group) Элина Клименко отметила, что только оцифровав работу онбординга и администрирования персонала, можно качественно привлекать работников в отрасль.
Руководитель проектного офиса ООО «ТиДев» (компания «Талан») Валерия Зенькевич обратила внимание, что в организации столкнулись со сложностями отсутствия цифровизации предписаний. Она рассказала о системе T.CLOUD, которая автоматизирует процесс приема замечаний об устранении недостатков и предписаний.
«Есть система приема-передачи квартир. Все замечания имеют свой статус», - добавила эксперт.
Руководитель отдела продаж «Базис Недвижимость» Михаил Курило представил IT-платформу для автоматизации стройки, в которую входит управление строительством, строительный контроль который включает в себя приемочный контроль и операционный контроль, план-график работ, подготовки актов КС, внутренняя приемка, передача жилых помещений для УК. Сегодня компания имеет больше 140 клиентов по всей стране.
О внедрении технологий при контроле качества строительства рассказал директор цифровых технологий Setl Group Михаил Малыхин. Также он затронул вопрос импортозамещения программного обеспечения для планирования.
ГК «Голос Девелопмент» внедрила тотальное базовое очень точное сканирование. Этой информацией поделился директор по цифровизации Дмитрий Звонарев.
«Всегда видим фактическое состояние наших объектов. На каждом этаже автоматически сканируется толщина стяжки, штукатурки», - заметил эксперт.
Контроль на стройплощадке автоматизировала и ГК «Атлас Девелопмент». Об этом рассказали директор по IT Константин Кустов и руководитель отдела по управлению проектирования компании Елена Плесовских.
«Мы взяли контроль доступа и базы наблюдения для просмотра нахождения работников и подрядчиков на стройплощадке с целью усиления контроля за ними», - сказал Кустов.
Руководитель отдела продаж московского подразделения IT-компании «Синтека» (Amethyst group) Вячеслав Осинин в ходе выступления рассказал о продукте для автоматизации снабжения в строительных компаниях и функции CYNTEKA.
В числе проблем для строителей он назвал тот факт, что на объекты регулярно закупается лишний материал, часто не по спецификации. В результате затраты на закупку материалов превышают бюджет; весь процесс закупок плохо организован, всё происходит в ручном режиме.
Также цифровую платформу для автоматизации строительной площадки представил основатель платформы КАСКА. Девелопер Дмитрий Вотлецов. В частности, она позволяет управлять строительством через универсальные цифровые строительные задания, работать с BIM-моделью непосредственно на участке производства работ.
Генеральный директор Rukki Pro Игорь Зенин представил IT-решения для аренды и управления спецтехникой. По его словам, до 2030 года рост потребности в спецтехнике вырастет на 6%. Сейчас мировой объем аренды оценен в 119–159 млрд долларов.
Об экосистеме цифрового девелопера говорил менеджер по продажам ИТ-продуктов «Философт» Роман Чащин. Он представил инновационные решения для отрасли, которые сделали «умными» уже больше 80 домов.
На конференции прошла форсайт-сессия, в рамках которой участники в составе команд и путем онлайн-голосования определили ключевые направления развития цифровизации проектирования и строительства МКД.
Так, один из вопросов коснулся области в жилищном строительстве, где нужно решать проблему дефицита ТИМ-кадров. Больше всего респондентов (58%) выбрали графу «проектировщики», 47% проголосовали за застройщиков - заказчиков проектирования, 36% отметили застройщиков - заказчиков стройки.
При этом 73% участников дискуссии считают, что подбор кадров (73%), взаимодействие с органами власти (42%) и расчеты с нерезидентами (42%) является основными задачами, которые решает цифровизация снабжения стройки кадрами.
По вопросу, где застройщики должны декларировать использование ТИМ с 1 июля 2024 года, мнения разделились почти поровну. 57% респондентов считают, что это нужно делать в ЕГРЗ, 43% - в ЕИСЖС (47%).
Среди задач, которые решает цифровизация снабжения стройматериалами, оборудованием, транспортом эксперты назвали прозрачность бизнеса для собственника (58%), экономию средств за счет планирования (на опте) – 51%, а также повышение прозрачности бизнес-процессов для сотрудников (44%).
Интересным стал вопрос, посвященный тому, решение каких задач на стадии «строительство» должно быть приоритетно переведено в «цифру». Так, 86% участников конференции считают, что это должен быть график работ, связанный с финансами, объемами, материалами, ресурсами; 52% - за ЭДО, 45% - за стройконтроль, и столько же голосов отдали за процесс поставки материалов: от закупки до освоения на стройке.
Только 21% участников конференции, верят, что можно разработать универсальные классификаторы и справочники для ТИМ в жилищном строительстве, которыми застройщики будут пользоваться. Еще 36% опрошенных выбрали ответ «скорее да, чем нет» и 28% - «скорее нет, чем да».
Среди основных функций, которыми должна обладать единая платформа для формирования и ведения информационной модели здания, участники стройорасли назвали обмен данными с госорганами и банками по унифицированному формату (70%), единый классификатор расценок работ и стройматериалов (56%) и единый центр стандартизации структурирования цифрового двойника (47%).
На конференции состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между порталом ЕРЗ.РФ и АНО «Умный МКД». Подписи под документом поставили руководитель портала Кирилл Холопик и руководитель АНО «Умный МКД» Никита Уткин. Стороны сосредоточатся на совместной популяризации цифровизации жилых домов, а также информировании граждан и организаций о мероприятиях, связанных с современными технологиями и цифровыми решениями для МКД/ИЖС.
На следующий день участники конференции в рамках цифрового ЕРЗ-тура посетили ЖК LIFE Варшавская компании PIONEER. Представителям застройщиков из Москвы, Санкт-Петербурга, Калининградской, Свердловской, Орловской, Московской, Челябинской областей, Республик Башкортостан и Чувашия провели экскурсию по ЖК, рассказали о цифровом сопровождении проектирования и строительства объекта, продемонстрировали работу «умной диспетчерской».
Организаторы конференции: НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, НОТИМ.
Партнер конференции: платформа КАСКА.
Информационные партнеры: REPA, Строительная газета, информационное агентство AK&M, IRN, портал МИР КВАРТИР, Строительный еженедельник, отраслевой журнал «Строительство», Вестник Недвижимость. Строительство. Архитектура.
14 апреля в Москве прошел традиционный Ежегодный форум Light Industrial 4.0. Организатором выступила компания Skladman USG, которая более 6 лет активно продвигает данный формат на рынке. Соорганизаторы - Ассоциация индустриальных парков России (АИП) и Школа Девелопера. Федеральный инфопартнер – «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Мероприятие состоялось в лофт-пространстве GREY GREEN EVENT SPACE.
В 2017 году состоялось первое мероприятие этого цикла. Тогда организаторы стремились доказать, что формат Light Industrial не просто существует, но и имеет хорошие перспективы. Нынешняя конференция была всего лишь четвертой (из-за паузы, обусловленной пандемией), однако на этот раз уже не надо было никому ничего доказывать: в условиях санкций и необходимости заниматься реальным импортозамещением Light Industrial – крайне востребованный формат.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Открывая сессию, он отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра. Именно этот универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к функционалу и архитектуре объекта.
Шесть лет назад на первой конференции в качестве примера приводились исключительно иностранные проекты, сейчас же в России построено складов в формате Light Industrial около 300 000 м2, по данным отдела аналитики Skladman USG. В процессе реализации/строительства находится 154 000 м2, в процессе проектирования - ещё 492 000 м2.
Накоплена немалая практика, поэтому все выступавшие спикеры говорили на основании собственного опыта и конкретных проектов, которые они реализовали или в которых в настоящее время принимают участие. Стоит также отметить, что примерно треть участников конференции составляли инвесторы или собственники земельных участков. То есть это те предприниматели, от решения которых зависит формат будущего проекта. Тот факт, что многим было интересно получить подробную информацию именно о Light Industrial, говорит сам за себя.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. Анализ делался исходя из двух групп: первая - объекты площадью 100–1000 кв. м и вторая - более 1000 кв. м. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста. Спикер отметил отдельно, что количество запросов на аренду в 6-7 раз больше, чем на продажу в сегменте складов 100-1000 м2.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; наличие иностранного опыта; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. Ставки аренды на склады формата Light Industrial выше ставок складов класса «А» на 30-50%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год. Константин Королев также рассказал про проект Light Industrial, который они собираются построить недалеко от города Лобня. Он отметил, что на этапе принятия инвестиционного решения в 2021 году хотелось «создать что-то системное, продукт, с которым можно было масштабироваться в складском сегменте».
Александр Никишов коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», отметил: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд в сегменте Light Industrial в России».
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м в формате Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе с жилой застройкой.
Сергей Пожитков, генеральный директор «Логистик-М», представил производственно-складской комплекс «Челобитьево» в Мытищинском районе. Здесь можно будет размещать промышленные производства 1-3 классов, склады, интернет-магазины, шоу-румы, ремонтные и сервисные мастерские. Общая площадь застройки – 9400 кв. м, зданий – 12000 кв. м. Размеры блоков – 400, 800 и 900 кв. м, их можно объединять и делить.
Евгений Панов, исполнительный директор «ГЛ – строй», представил Технопарк Горки – современный комплекс формата Multi-Let Light Industrial. Общая площадь застройки составляет 31600 кв. м, зданий – 37100 кв. м. Доступны модули от 350 до 1200 кв. м. Под ритейл отводится 1440 кв. м, здесь можно размещать магазины, шоурумы, фудкорты, коворкинги.
Денис Кузнецов, собственник проекта Лайт Индастриал Лыткарино, рассказал, что на его площадке предлагаются универсальные боксы по 864 кв. м для нужд пищевой промышленности. Общая площадь строения – 10000 кв. м, 120 кв. м отведено под офисы.
Сергей Гобжила, представитель проекта Light Industrial «Валищево», представил индустриальный парк, в котором предлагаются боксы от 180 до 4300 кв. м, офисные помещения расположены рядом с производством. Общая площадь 1-й очереди – 30 тыс. кв. м. Срок сдачи 1 очереди – 4-ый квартал 2024 года.
Ольга Цимбаленко, заместитель генерального директора Skladman USG, представила два проекта – индустриально-складской парк АГОРА ТОМИЛИНО и индустриальный парк RBNA ВЕСНА. Их отличают разнообразие предлагаемых блоков и полная технологическая оснащенность, а также современные противопожарные системы. Арендаторам по договору предлагаются гибкие условия.
Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, речь шла о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. Были отмечен растущий спрос на объекты городской логистики, а также богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также было констатировано, что девелоперы, прежде специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и объекты Light Industrial. Как подчеркнул Евгений Нумеров, важно доработать классификацию форматов LI с профессиональными участниками рынка. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
Как было отмечено в ходе конференции, достаточно серьезной проблемой остается то, что среднестатистическому пользователю, которому нужна небольшая территория и площадь, пока сложно получить положительный ответ на свой запрос, а к покупке участка площадью 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но тут надо помнить, что возможности этой программы ограничены, и средства могут получить далеко не все желающие.
Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м. Вместе с тем, по данным Росреестра на 2019 год, в Москве имеется всего чуть больше 400 земельных участков промышленного назначения размером от 2 га. Сама мысль о том, что в мегаполисе можно строить что-либо, кроме жилья и коммерческих объектов (плюс социальная инфраструктура), все еще воспринимается с трудом. Однако, как справедливо было отмечено многими экспертами, город без складов – это как квартира без шкафов.
Как известно, в 2019 году вышло Постановление Правительства Москвы, направленное на развитие мест приложения труда. Это серьезно скорректировало планы ряда девелоперов, в том числе элитных, которые с гораздо большим интересом стали рассматривать проекты строительства технопарков и производственно-складских объектов в формате LI. Безусловно, столичные чиновники все еще с некоторой опаской подходят к проектам LI в городе, опасаясь за внешний облик столицы. Но, думается, жизнь очень скоро заставит всех убедиться, что это не более чем предубеждение.
В ходе 2 сессии выступили: Андрей Любунь, основатель и президент клуба инвесторов «Деньги»; Евгений Трушин, руководитель направления по развитию индустриальных объектов Capital Group; Александр Подусков, портал Redeveloper; Игорь Соловьев, генеральный директор компании «Элма Групп»; Максим Паздников, сопредседатель правления АИП России; Денис Колокольников, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД, управляющий партнер RRG; Александр Перфильев, коммерческий директор и Asset Director компании Ghelamco.
В заключение встречи участники конференции в очередной раз отметили ее большую практическую пользу и подчеркнули, что в ходе мероприятия смогли получить ответы на многие интересовавшие их вопросы. Так что можно с уверенностью сказать: конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет еще больший интерес.