Потребитель согласен переплачивать 5-7% за квартиру в новостройке при наличии качественной школы в районе
Хорошая школа влияет на экономику и общий потенциал нового жилого района, а также повышает привлекательность локации в глазах покупателей квартир, что влияет на маржинальность девелоперских проектов. Об этом в ходе «Форума развития общественных пространств» рассказала главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Елизавета Гречухина.
«Нельзя отметить прямую корреляцию между наличием в районе хорошей школы и стоимостью квадратного метра. Но можно однозначно говорить о том, что за жилье в более «престижной» локации покупатель согласен доплачивать — примерно 5-7%. В целом школой в шаговой доступности интересуется примерно 60% покупателей квартир в Москве, в петербургской агломерации показатели примерно такие же. К тому же для тех девелоперов, которые реализуют масштабные проекты, по сути, «в чистом поле», наличие социальной инфраструктуры — жизненная необходимость», — подчеркнула Елизавета Гречухина.
При этом, по ее словам, школы в новых районах могут быть точками притяжения, центрами общественной жизни. Они влияют не только на образование, но и на качество социальной жизни. Общественный запрос на это в последние годы неуклонно растет. А наличие таких возможностей запускает «сарафанное радио» и увеличивает долю покупок «по рекомендациям».
Елизавета Гречухина добавила, что главный принцип проектирования социальных объектов для ГК «А101» заключается в создании уникальных зданий на основе единых базовых подходов. Это, в частности, психологический комфорт, который достигается сочетанием пространств для общения и уединения, обилием естественного света и разнообразием интерьеров. Многофункциональность — еще одна важная задача: спортивный зал или атриум в соцобъектах ГК «А101» можно превратить в лекторий или кинотеатр.
«Кроме того, школа должна обеспечивать всестороннее развитие. Для этого есть кабинеты изобразительного искусства и технического творчества для юных конструкторов, зал хореографии, оборудованный станками и зеркалами, лаборатории, студия звукозаписи и репетиционные залы, сцена для проведения торжественных мероприятий и концертов, современная библиотека. Это наша сознательная стратегия: мы не проектируем «пустых» пространств, например, коридоров или актовых залов, используемых три раза в год. Экономя на бетоне, высвободившиеся средства мы вкладываем в оборудование, которого нет в обычной школе. И детям там действительно нравится учиться», — рассказала главный архитектор ГК «А101».
28 марта 2023 года в Москве состоялась XXI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России».
Организатор конференции - агентство AK&M. Партнёр конференции – ГК «А101».
Тема доступности жилья стала центром внимания собравшихся экспертов на пленарной дискуссии, в работе которой приняли участие председатель комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов, заместитель директора департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев, председатель комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Елена Николаева, начальник отдела реализации жилищных программ департамента развития сельских территорий Минсельхоза России Дарья Рябухина, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, управляющий директор - начальник управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк Светлана Назарова, исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка Дмитрий Чернов, руководитель отдела Ипотечные продукты Банка ДОМ.РФ Игорь Руденко, помощник руководителя управления Росреестра по Москве Дарья Кудинова, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, в ходе пленарной дискуссии представил итоги 2022 на рынке ипотечного кредитования и ожидаемые результаты в 2023 году. Доля ипотеки в структуре всей задолженности физических лиц перед банками уверенно превысила 50% и продолжает расти далее. При этом кредиты с господдержкой составили примерно половину выдачи всей ипотеки в 2022 году. Безусловными лидерами стали льготная и семейная ипотека. Предполагается, что после расширения условий семейной ипотеки, данный продукт в 2023 году выйдет на первое место. По прогнозам ДОМ.РФ ожидаемый объем выдачи ипотечных кредитов в 2023 году должен сохраниться на уровне 2022 года и составит примерно 4,9 трлн руб. При этом доля кредитов с господдержкой также сохранится на уровне 45% от общего объема выдачи ипотечных кредитов.
Также Михаил Гольдберг обратил внимание на перспективы развития комплексного ИЖС в стране, который является структурной точкой роста для рынка жилой недвижимости, и на расширение возможностей использования инструментов ипотечного кредитования при покупке индивидуального жилья.
Участники дискуссии отметили существенное повышение цен на первичную недвижимость и снижение уровня доступности жилья с начала 2020 года. Необходима коррекция цен, а банкам необходимо уделять больше внимания рискам, при кредитовании ипотечных заёмщиков, приобретающих жильё по завышенным ценам. Ведь в этом случае в залоге у банка оказывается жильё, которое не соответствует рыночной цене.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов обозначил меры для решения создавшейся ситуации, которые начнут действовать уже с 1 мая 2023 года. Речь идёт о повышении резервирования по кредитам, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня. В частости, такая мера будет применяться, если банк будет выдавать ипотечный кредит без господдержки по ставке менее чем 8,3% годовых, льготную ипотеку – по ставке менее чем 6,3% годовых, семейную ипотеку – по ставке менее чем 4,3% годовых. Также с 1 мая вводятся макронадбавки для покрытия рисков при выдачи ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом, так как реальный LTV по таким сделкам сильно занижен с учётом завышенной стоимости покупаемого жилья. Соответственно, по кредитам с первоначальным взносом 30 и ниже процентов вводятся повышенные надбавки. Одновременно, Банк России предусматривает отмену данных мер в момент, когда ситуация на рынке выправится и цены на недвижимость при ипотечных сделках придут в норму.
Председатель комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, в свою очередь, сообщил о другой планируемой инициативе, которая будет реализована комитетом в ближайшее время. Государственная дума рассмотрит возможность списания ипотечного долга с заёмщика после вынужденной продажи жилья по цене меньше, чем цена, зафиксированная банком при выдаче кредита. Таким образом все риски, связанные с выдачей ипотечных кредитов на приобретение недвижимости по завышенной цене, лягут на банковский сектор.
Модератором пленарной дискуссии традиционно выступила Валерия Мозганова, руководитель направления «Недвижимость» радио Business.FM.
В рамках конференции также состоялись тематические дискуссии:
- Доступное жильё будущего.
- Цифровизация системы ипотечного кредитования.
- Программа индивидуального жилищного строительства.
В работе практических сессий приняли участие: президент НОТИМ, руководитель комиссии по цифровизации строительной отрасли Общественного совета при Минстрое России Михаил Викторов, заместитель управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Олег Комлик, директор по устойчивому развитию и международному сотрудничеству ДОМ.PФ Марина Слуцкая, вице-президент, член Совета НОСТРОЙ Антон Мороз, заместитель начальника Управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Николай Займенцев, советник директора департамента стратегического развития финансового рынка Банка России Елена Чайковская, начальник отдела реализации жилищных программ департамента развития сельских территорий Минсельхоза России Дарья Рябухина, генеральный директор АНО «Умный многоквартирный дом» Никита Уткин, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» Татьяна Файнблит, генеральный директор экосистемы «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев, руководитель проекта «Умный Дом» группы «Самолет» Антон Таращанский, руководитель направления стратегического партнерства ГК «Эталон» Иван Тягин, председатель комитета ОМОР «Российский Союз строителей» по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина, директор подразделения «Развитие жилищной сферы» АО «ДОМ.РФ» Евгений Квасенков, руководитель направления ИЖС дивизиона «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» Валентина Маркина, заместитель директора департамента розничного бизнеса «Россельхозбанк» Олег Коркин, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова, управляющий директор «Самолет Дом» Иван Виноградов, президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов, генеральный директор Puzzle PropTech Алексей Горулёв, директор по маркетингу Profitbase Группы компаний Artsofte Артем Лесников, коммерческий директор ООО «Технокод» Владислав Анисимов, директор по развитию SmartDeal Михаил Светлышев, директор по продукту Сделка.РФ Максим Сергеев, генеральный директор FAST.Ипотека Иннокентий Лукьянов.
Практическая сессия «Цифровизация системы ипотечного кредитования» в этом году прошла при партнёрстве с компанией «Технокод» и проектом SmartDeal.
На сайте конференции https://conf.akm.ru/ipoteka/2023/ открыта возможность доступа к записи конференции.