BIM и качество проектирования
В рамках деловой программы XI Петербургского международного инновационного форума 29 ноября 2018 года прошел круглый стол «Управление качеством проектных работ с применением передовых информационных технологий».
Организаторами выступили Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга, ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и НОПРИЗ. Информационными партнерами круглого стола стали газета «Строительный Еженедельник» и журнал «Инженерные системы».
В дискуссии, модерируемой руководителем рабочей группы по информационным технологиям при координаторе НОПРИЗ по СЗФО Алексеем Агафоновым, приняли участие директор Дирекции экспертизы и проектирования ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» Михаил Спиваков, начальник отдела подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре Елена Голубева, ведущий специалист отдела по взаимодействию с органами власти и организациями при предоставлении государственных и муниципальных услуг Комитета по информатизации и связи Санкт-Петербурга Ксения Воронина, вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин, заместитель начальника проектно-строительного управления ООО «ПетербургГаз» Арсений Лебедев, советник директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Ирина Чиковская, заместитель генерального директора СПб ГБО «Санкт-Петербургский Межрегиональный ресурсный центр» Администрации Санкт-Петербурга Светлана Николова, начальник организационно-аналитического управления ГАТИ Игорь Башкин, управляющий партнер ООО «ТД Парус» Рушан Гиззатуллин и генеральный директор «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков.
В ходе круглого стола спикеры озвучивали актуальные вопросы нормативно-правового регулирования в сфере разработки и экспертизы проектно-сметной документации, делились практикой применения BIM-технологий при строительстве объектов водоснабжения и водоотведения, а также обозначали плюсы и минусы планирования и организации изыскательских работ при применении технологий цифрового моделирования.
Среди тем, обсуждаемых в рамках дискуссии, также были вопросы внедрения технологий информационного моделирования при возведении объектов, создания единых подходов к ценообразованию и экспертизе проектных работ, оптимизация и дальнейший перевод регламентных процедур исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в системы электронного документооборота и формирование единой информационной городской платформы для поэтапной цифровизации на всех стадиях жизненного цикла реализации проектов.
Открыл дискуссию директор Дирекции экспертизы и проектирования ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» Михаил Спиваков. Он поделился опытом создания информационных моделей, отметив их важность и практичность для работы ГУП, обозначил основные темы круглого стола и обозначил актуальные проблемы: «Система нормативно-правового регулирования в сфере проектирования и экспертизы проектно-сметной документации нуждается в дальнейшем совершенствовании, в том числе в создании единых подходов к нормированию, ценообразованию и экспертизе проектных работ».
Проблему отсутствия данных о внутренних сетях и трубопроводах в информационных системах озвучила начальник отдела подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре Елена Голубева: «Информации нет не только о месторасположении трубопроводов, о материалах, которые применялись при их закладке, но и о том, кому принадлежат эти инженерные сооружения, у кого они находятся на балансе. Восстановить информацию бывает практически невозможно без добровольного предоставления данных от владельцев трубопроводов и сетей. А таких добровольцев – немного. В случае прорыва трубы мы даже не сможем найти виновного. Поэтому считаю необходимым в ближайшее время привести данные по сетям и трубопроводам в порядок. Для этого приглашаю к сотрудничеству всех участников данного процесса, тогда Единая информационная система строительного комплекса (ЕССК), действующая сегодня в Санкт-Петербурге, будет более актуальной и полезной».
Большую работу по наполнению информацией ЕССК, а также собственной созданной программы контроля дорожных работ проделала Государственная административно-техническая инспекция. Об этом на мероприятии рассказал начальник организационно-аналитического управления ГАТИ Игорь Башкин, проведя буквально мастер-класс по работе с системой.
Свои наработки представил и Центр Государственной экспертизы. В своем выступлении советник директора ЦГЭ Ирина Чиковская озвучила методику предоставления на экспертизу проектов, выполненных с применением информационного моделирования.
В свою очередь, Комитет по информатизации и связи Санкт-Петербурга в лице ведущего специалиста Комитета Ксении Ворониной представил круг участников ЕССК и статистические данные по системе: «На данный момент ЕССК предоставляет 68 электронных услуг инвестиционно-строительной сферы. В проекте участвуют 18 районных администраций, 11 ресурсоснабжающих организаций, 78 органов власти, и их подведомственные структуры отрабатывают услуги по электронным регламентам. Сервисами ЕССК активно пользуются более 500 бизнес-организаций, подавших почти 29 тыс. электронных заявлений».
Выступая на круглом столе, вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин отметил: «Переход на цифровое проектирование – только в самом начале пути. Программы есть, есть специалисты, пусть их и не так много, есть первые проекты, но нет нормативно-правовой основы, регламентирующей применение проектов информационного моделирования, а базы данных, необходимые для создания BIM-моделей, практически пусты. Необходима плотная работа с производителями для наполнения реестров характеристиками строительных материалов, нужно продолжать работу по созданию профессиональных стандартов, уделяя особое внимание знаниям и умениям в информационном моделировании, созданию методических пособий, альбомов проектных решений и обучающих программ для применения их специалистами на практике при проектировании BIM-моделей. Всеми этими направлениями сейчас занимается НОПРИЗ. В нацобъединении создается Концепция приоритетных направлений деятельности НОПРИЗ с целью обеспечения реализации Указа Президента РФ № 204 от 7 мая 2018 года, где особое внимание уделено выполнению поставленных Владимиром Путиным задач по внедрению цифровых и инновационных технологий».
Заместитель генерального директора СПб ГБО «Санкт-Петербургский Межрегиональный ресурсный центр» Администрации Санкт-Петербурга Светлана Николова представила первые итоги подготовки по обучающей программе специалистов по информационному моделированию. Курс, рассчитанный на 108 часов, уже прослушали более 50 представителей строительных компаний, и центр уже планирует детализировать общую программу по направлениям.
Управляющий партнер ООО «ТД Парус» Рушан Гиззатуллин и генеральный директор «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков завершили дискуссию, поделившись практическим опытом создания проектов с применением технологий информационного моделирования.
Представители органов исполнительной власти, общественных объединений, крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банков, работающих с ипотекой, ведущие эксперты обсудили в рамках делового завтрака XI конкурса «Доверие потребителя» влияние на рынок недвижимости последних изменений в 214-ФЗ и их последствия для всех участников процесса долевого строительства.
Председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин отметил, что основные положения принятого в прошлом году 218-ФЗ вступают в силу с 1 июля нынешнего года. Что будет с рынком недвижимости дальше – эта тема всех волнует. Как дополнительные требования к застройщикам повлияют на объемы строительства и цену квадратного метра? Грозит ли монополизация строительному рынку? Можно ли прогнозировать уход с рынка части мелких и средних застройщиков и сокращение предложений и так далее.
Изменения на рынке принесут и новые возможности, которыми участникам рынка важно воспользоваться.
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов», заметила, что внесенные поправки по защите прав дольщиков не преследуют интересов уже обманутых дольщиков. С 1 июля юридически органам власти невозможно будет к решению их проблем привлекать других застройщиков. Кроме того, остаются нерешенными проблемы дольщиков, которые заключали договоры не по 214 ФЗ. Проблемы комплексного освоения территорий коснутся больше не Москвы и Петербурга, а регионов, где нет такой ресурсной базы. По большому счету, драйвером создания комфортной среды для проживания является строительная отрасль. Если новые условия застройщикам будут неинтересны, то надо закладывать эти деньги в бюджете. Больше для строительства школ, детскиз садов и проч. их взять негде. Безусловно, надо создавать экономические и првовые условия для успешной работы застройщиков. Тогда и обманутых дольщиков не будет.
По прогнозу Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», резкого роста цен на недвижимость не произойдет. Сейчас формируется большой объем предложений, застройщики пытаются получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы остаться в рамках ранее действующей редакции 214-ФЗ. Предложений много, однако покупательская способность граждан не растет. Потребители ждут, что снизятся цены и упадут проценты по ипотеке. Этого не прозойдет, потому что по разным причинам растет и себестоимость строительства. Еще дороже будет продажа готового жилья. Кроме того, при проектном финансировании из действующих инструментов останется только ипотека, популярная сейчас рассрочка станет невозможной.
При продаже готового жилья застройщики автоматически выходят на вторичный рынок, и возникает конкуренция с уже сложившимся рынком вторичной недвижимости города.
Сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что за первые месяцы 2018 года застройщиками получено в пять раз больше разрешений на строительство, что за такой же период прошлого года. За первый квартал этого года на 82% выросло число граждан, кто покупал квартиры на первичном рынке с помощью ипотеки. Ждет ли рынок затоваривание?
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", заметил, что появлению поправок способствовал всплеск интереса к рынку долевого строительства со стороны СМИ, которые последние два года активно обсуждали проблемы дольщиков, в первую очередь пострадавших от недобросовествных застройщиков. Это и явилось одной из причин популистских решений властей в предвыборный период. Они были приняты жестко, быстро, без анализа и прогноза последствий. За последние пять лет обманутых дольщиков меньше не стало. Главным двигателем развития городов являются застройщики, но последнее время все их силы и энергия уходят на то, чтобы приспособится к изменениям и пытаться удержать проекты в рамках положительной рентабельности, не сильно ухудшая их потребительские свойства.
Что касается будущего, то рынок будет продолжать работать по старым правилам. Новых объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будет считанные единицы. По ним будут работать или мелкие и средние застройщики, которые не смогли сделать больщие запасы, или землевладельцы, не успевшие получить разрешительную документацию. Они будут вынуждены вместе с банками принимать и совершенствовать новые правила игры на рынке. И кто раньше начнет, тот и выиграет.
Есть опасения, что крупные застройщики не будут «мариновать» разрешения, полученные на два-три года. Такие объекты окажутся на рынке, что повлечет за собой колоссальное затоваривание. С учетом низкой платежеспособности (до 20% приходящих к нам покупателей вообще не имеют денег на первоначальный взнос), превышение предложения над спросом в ближайший год будет огромным. Если раньше на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель на две квартиры. Покупатель имеет возможность ходить, выбирать, думать и не торопиться с приобретением жилья, потому что предложений много, цены не растут, а ставки по ипотеке падают. В ближайшие год-два скорость принятия решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков ухудшаться. Это приведет к тому, что сильные выживут, а слабые уйдут.
Выявилась еще одна нехорошая тенденция – разрешения до 1 июля получаются в форсированном режиме, от чего страдает качество проектов.
Рост цен на рынке недвижимости в ближайшее время, по мнению Ольги Копейкиной, директора по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест», не превысит уровень инфляции, поскольку предпосылки к росту реальных денежных доходов населения отсутствуют. Все меньше покупателей, кто с легкостью находит деньги на первый взнос по ипотеке, все больше тех, кто собирает необходимую сумму из субсидий, кредитов и денег, занятых в долг у родственников. Чтобы увеличить спрос на рынке недвижимости кратно, нужно снизить цены на квартиры на 30-40%, потому что в пределах тех скидок, что могут предоставить застройщики масс-маркета, эластичность спроса незначительна. Некоторые застройщики в попытке справиться с разнонаправленными трендами - ростом себестоимости и снижением цен за счет скидок - сами начинают экономить на материалах и благоустройстве территории. Если же нестабильность спроса заставит застройщика перенести срок передачи квартир на пару-тройку месяцев - то объем предъявленных дольщиками пеней и штрафов может существенно подкосить его финансовые результаты.
Светлана Пчелкина, начальник управления долевого строительства Комитета по строительству уточнила, что сейчас отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в КС предоставляет 230 застройщиков в отношении более 500 объектов, из них 199 – реализуют инвестиционные проекты по строительству жилья, в прошлом году их было 216, из которых 193 привлекали денежные средства к строительству жилья.
В этом году, по данным Росреестра, заметен активный всплеск количества первых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, что подтверждает стремление застройщиков не только получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, но и желание зарегистрировать первый договор.
В ближайшее время планируется принятие нового приказа Минстроя России об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками отчетности, связанной с привлечением денежных средств участников для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Новая отчетность будет дополнена разделом, касающимся примерного графика реализации проекта строительства.
Обязательным теперь является размещение застройщиками информации о проекте в Единой информационной системе жилищного строительства – о разрешении на строительство, о правах на земельный участок, фотографии объекта, об отчислениях в Фонд защиты граждан-участников долевого строительства и пр. При несоблюдении этих требований на застройщиков будут накладываться административные взыскания.
По проблемным объектам – с 30 июня 2017 года Минстрой России новым приказом пересмотрел критерии признания граждан пострадавшими и порядок включения их в реестр пострадавших граждан. В связи с ужесточением требований к критериям реестр практически не пополняется (за 2018 год в реестр было включено всего 12 граждан). В настоящее время в нем находится 1476 граждан, чьи требования остаются неудовлетворенными. Значительная часть проблемных многоквартирных домов в последнее время была введена в эксплуатацию (в 2017году - 33 проблемных многоквартирных жилых дома общей площадью жилых помещений более 500 тыс. кв.м, кол-во квартир – более 10 600).Сейчас в списке проблемных остается 18 объектов, включающих в себя 39 многоквартирных домов.
«ГК «БФА-Девелопмент» готово к законодательным изменениям, - рассказала Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы компании. - Будем работать в соответствии с новыми требованиями. Считаем, что времени, отведенного на переход к проектному финансированию, достаточно.
Сейчас продажи идут с небольшим ростом с января 2018 г., количество сделок увеличивается по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Цены повышаем планомерно по мере роста готовности домов. Предполагаем, что сразу после вступления в силу поправок к 214-ФЗ , предложение на рынке сильно не изменится. Объекты по новым правилам будут постепенно поступать в продажу и уровень цен в них будет лимитироваться конкурирующим предложением. По мере замещения предложения новыми объектами цены, несомненно, будут увеличиваться, поскольку будут включать в себя дополнительные издержки.
Новые проекты БФА-Девелопмент будут выводиться в продажу согласно планам компании. Мы всегда тщательно прорабатываем проекты, качество прежде всего».
Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» рассказала, что уже более полутора лет банк занимается вопросами эскроу-счетов. Год назад приступили к разработке данного продукта для вторичного рынка и успешно запустили его в действие. Физлицо может обратиться в банк, и по эскроу-счету бесплатно провести свою сделку. Это понятная, доступная услуга для потребителей, простой договор и много преимуществ, в частности, страхование сделки в АСВ. Эскроу-счета для юридических лиц пока банк не предлагает, ожидая изменений в действующее законодательство и нормативные акты.
Сейчас идут активные консультации с застройщиками для отработки новых схем, с учетом опыта использования аккредитивов.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала «Северо-Западный банка «Открытие», уточнила, что банк подготовлен к переходу на эскроу-счета. У него в инструкциях по ипотечному кредитованию прописан подробный механизм, отработаны вопросы проектного финансирования жилищного строительства.
С 1 июля никто не побежит открывать эскроу-счета. В соответствии с дорожной картой будет определенный переходный период и только к декабрю 2020 года должен завершиться переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 г., с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров должна составить не менее 95% общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам за IV квартал 2020 г.).
Такая схема - плюс для дольщиков, поскольку они понимают, что их деньги никуда не денутся, вне зависимости от того, будет ли жив застройщик и достроен объект. Но и для застройщиков в этой схеме есть положительные моменты. Все-таки проектное финансирование предусматривает стабильное кредитование банками, что положительно скажется на соблюдении сроков строительства.
Михаил Тимофеев, начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» также отметил, что эскроу-счета – это прозрачный и понятный инструмент расчетов при сделках на вторичном рынке. Что касается использования таких счетов в новостройках, то банк также ждет изменений в законодательстве, утверждения дорожной карты и соответствующих нормативов, но уже сегодня прорабатывает механизмы взаимодействия в рамках проектного финансирования с участниками долевого строительства и строительными компаниями.
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, вице-президент РСС по Северо-Западному Федеральному округу, уточнил, что союз будет настаивать, чтобы все петербургские эксперты вошли в экспертную группу при Минстрое, и при подписании закона были учтены принципиальные региональные поправки. Дело должно сдвинуться, потому что иначе невозможно будет выполнить президентский указ о строительстве к 2024 году 120 млн м2 жилья.
Санкт-Петербургский завод «Гидроизоляционные материалы» в мае выпустил новый продукт ECOMAST Ремсостав.
Продукция завода под торговой маркой ECOMAST представлена на рынке России и уже несколько лет хорошо знакома строительным компаниям. ECOMAST – это мастики и герметики на битумной основе для различных областей применения. Строительные битумные материалы завода используются для гражданского, промышленного, дорожного строительства и инженерных сооружений.
В 2017 году был проведен опрос представителей строительных компаний, специализирующихся на устройстве и ремонте кровли. Специалисты строительной отрасли поделились опытом работы по ремонту кровельного покрытия, особенностями применения различных материалов и мастик, рассказали с какими трудностями они сталкиваются при производстве работ если, изначально, кровельные работы были выполнены не качественно и малоопытными кровельщиками.
Благодаря тесному сотрудничеству с профессиональными кровельщиками и строителями родилась идея разработать специальный битумный состав для заделки швов и трещин при ремонте или устройстве кровли. Ремсостав ECOMAST- это химический состав на основе дисперсионной системы полимеров в битуме, органического растворителя и специальных многофункциональных добавок.
В чем основное преимущество данного материала? Прежде всего это готовый к применению состав. Он не требует разбавления. Для работы с Ремсоставом требуется минимальный набор строительных инструментов - только один шпатель. Состав обладает высокой адгезией, что гарантирует надежное сцепление с основанием. Антикоррозионная способность материала обеспечивается за счет природных свойств битума. Благодаря химическому составу битума и специальным наполнителям Ремсостав ECOMAST обладает высокой теплостойкостью. Это свойство материала позволяет использовать его во всех климатических зонах России и за ее пределами от севера до юга.
Материал имеет удобную расфасовку как для крупных строительных объектов, так и для не больших строений и загородных домов.
В начала мая стартовали продажи Ремсостава ECOMAST. «Мы надеемся, что строители по достоинству оценят наш новый продукт ECOMAST для ремонта кровли. Мы нацелены на производство «умных» и качественных гидроизоляционных материалы на основе битума. Этой весной компания уже представила строительному рынку новый продукт – самоклеющийся рулонный материал для кровли POLYROOF EasyFIX. По всем аналитическим прогнозам строительный рынок 2018 года будет значительно лучше предшествующего года. Поэтому наш завод расширяет и усовершенствует продуктовую линейку» прокомментировал генеральный директор ООО «Гидроизоляционные материалы» Юрий Леонидович Бузинер.