Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
Компания ROCKWOOL провела испытания огнезащитных покрытий для воздуховодов на основе базальтового супертонкого волокна и выяснила, что на рынке представлены решения, которые могут быть отнесены к классу горючих. Это не только нарушает существующие нормативы, но и лишает людей самого главного – ощущения безопасности в собственном доме.
Согласно исследованиям, безопасность – базовая потребность человека, а сохранение жизни и здоровья учёные называют первым и главным интересом личности. «Мой дом - моя крепость» – пословица, которая отражает отношение человека к домашнему очагу. Это не просто строение, которое позволяет укрыться от жары или холода, защитить от ветра и дождя. Понятие дома гораздо более емкое. Это место, где удовлетворяются наши потребности в надёжности и уменьшается страх перед неизвестностью.
Но так ли безопасен наш дом? По статистике МЧС на многоквартирные дома приходится в среднем 17% от общего числа происшествий. Часть чрезвычайных ситуаций происходит из-за самовозгорания веществ и материалов. И если в 2016 году в общем числе пожаров таких было 209, то в 2020 году уже 794. Это говорит о том, что необходимо тщательно подходить к выбору используемых строительных материалов, а владельцам квартир стоит контролировать подрядчиков строительства.
В части огнезащиты воздуховодов рынок предлагает множество решений, однако, при проверке оказывается, что не все материалы соответствуют требованиям Федерального Закона №123 о пожарной безопасности и ТР ЕАЭС 043/2017. Согласно этим документам огнестойкие воздуховоды должны полностью состоять из негорючих материалов. Тем не менее, по экспертным данным, в России есть производители, которые фальсифицируют испытания своей продукции, декларируя заведомо ложные характеристики. Компания ROCKWOOL провела собственные испытания, закупив десять самых распространённых решений на основе базальтового супертонкого волокна с покрытием алюминиевой фольгой. В результате огневых тестов заявленные в сертификатах характеристики, а именно негорючесть, были подтверждены лишь у одного. Получается, что девять из десяти образцов несут в себе потенциальную опасность, являясь горючими.
Испытания проводились в независимой лаборатории ИЦ «Огнестойкость АО «ЦСИ Огнестойкость» в соответствии с ГОСТ 30244-94 «Материалы строительные. Методы испытаний на горючесть» по методике I для негорючих материалов. Тестировались отдельные слои: фольга и основание, выполненное из минеральной ваты. Во всех случаях горела армированная фольга и именно из-за нее материалы следует относить к горючим. Указанная в сертификатах информация вводит в заблуждение строительные организации, подвергает опасности здания и находящихся в них людей.
«В реальности мы видим, что у многих проектировщиков, заказчиков и даже простых граждан, которые покупают квартиры в новостройках, возникают сомнения в качестве предлагаемой продукции. Мы поражены результатами проверки, так как большинство образцов не просто горели и затухали в короткое время, а полыхали практически без остановки. Данным экспериментом мы хотим привлечь внимание заинтересованных лиц и призвать ответственно подходить как к сертификации продукции, так и к её выбору», – комментирует Роман Бочков, менеджер по развитию направления «Техническая изоляция» компании ROCKWOOL.
Решения для защиты воздуховодов на основе базальтового супертонкого волокна относятся к так называемому новому поколению материалов. Они отличаются использованием тонкой армированной фольги, которая приклеивается к изоляции, и именно покрытие и способ его крепления создают опасность. Чтобы избежать этого, следует отдавать предпочтение традиционным решениям на основе каменной ваты, которые покрыты прочной неармированной фольгой, закрепленной механически. Такие продукты проверены временем и их характеристики не вызывают сомнений.
В доме должен гореть только очаг, как символ семейного спокойствия и благополучия.