Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
Как оставаться конкурентоспособным в нестабильное время и оптимизировать девелоперские проекты - обсудили около трехсот представителей крупнейших российских и международных компаний. Среди них: STONE HEDGE, УК Zeppelin, ADG group, KEY CAPITAL, REDSTONE.property, УК "РосинвестОтель". Эксперты анализировали тренды и разбирали кейсы в течение 11 часов. 8 сессий форума были посвящены разным сегментам коммерческой недвижимости.
Офисы. Даже в сильный кризис высокой рыночной привлекательностью продолжают обладать те проекты, которые улучшают качество жизни людей. Это помогают решить ультрасовременные технологии. Пример - кейс «AFI2B» от Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development. Это единственный бизнес-центр класса «А+» в деловом центре Москвы. Объект отвечает международным требованиям BREEAM Excellent (70+ % соответствия) и проходит сертификацию по стандарту WELL. Особенности БЦ: высокоэкологичные материалы; энергоэффективные системы; альтернативный питьевой водопровод с использованием станции водоподготовки BWT; smart-управление всей инженерией; вентиляция обеспечивает максимальное качество воздуха в здании; лифты KONE с кабинами высотой 2,7 м.
Другой пример «зеленого» офисного центра привел Сергей Кудрявцев, директор по коммерческой недвижимости Coldy. Пространство TALLER спроектировано по принципам ESG. Фокус на сохранении природы для будущих поколений. 50% площади кровли заняли солнечные батареи, их энергия питает места общего пользования. Предусмотрены и энергогенерирующие полы. В здании есть собственный Data center. Премиальный сервис и наивысшую степень IT-безопасности резидентов обеспечивают 140 серверных стоек, мульти-операторская среда.
Антикризисный формат для нового этапа экономики России представил Роман Фотиев, партнер компании «Первый Базис». Технология QUBIS не имеет аналогов в стране. В многофункциональных модулях по 100-300 кв. м. можно разместить магазин со складской зоной, производство с собственной погрузочной, мастерские, учебные классы, шоурумы и даже представительские офисы. QUBIS отражают тренд, направленный на баланс между работой и отдыхом. В бизнес-пространстве можно легко добавить антресольный этаж и обустроить релакс-зону.
COVID-безопасность обеспечивают отдельные входные группы, вентиляция с Hepa filter и UV очисткой воздуха, большой объем воздуха за счет высоты потолков 8 м. Такие здания интересны минимальными рисками при хорошей доходности. Территория и паркинг включены в цену. Стильная архитектура позволяет интегрировать модули в жилые районы, что повышает стоимость квартир. Операционные и эксплуатационные затраты оптимизирует отсутствие коридоров, общих зон – здесь же принцип «справедливой» аренды, бизнес получает то пространство, за которое платит. Формат уже доказал эффективность на примере кластеров «Парашютная и «Парнас» в Санкт-Петербурге.
Константин Королёв, руководитель проекта UPSIDE, рассказал на форуме об актуальности складского формата Light Industrial. На этом рынке в Московском регионе брокеры ежегодно получают от 15000 до 3000 заявок на аренду. 80% из них не удовлетворяются из-за отсутствия подходящих помещений меньше 1000 кв.м. Ставки аренды на LI выше ставок больших складов на 30-70%. Возможная доходность от аренды блоков в UpSide составляет 9,5%.
ТРЦ. Руководитель управления развитием проектов департамента недвижимости Crocus Group Алексей Черкашин назвал отсутствие баланса в подходах сторон главной проблемой взаимодействия крупных девелоперов и российских дизайнерских марок. В РФ 600+ брендовых производителей в fashion-сегменте со своей лояльной аудиторией. Они сложны во взаимодействии, но могут быть успешны. При работе с такими арендаторами нужна кардинальная смена подхода операционной команды девелопера на всех этапах.
Городские гостиницы. Новый, побеждающий конкурент гостиниц среднего ценового сегмента - сервисные апарт-отели. Антон Агапов, директор по развитию сети YE'S, привел цифры: в 2021 году загрузка гостиниц Санкт-Петербурга составила 51%, а сервисных апарт-отелей до 87%. Сегодня сервисные апартаменты позволяют обеспечить собственникам доходность 5-30% в зависимости от этапа строительства. Портрет покупателя: у 34% есть опыт инвестирования в апарт-отель, у 66% нет. Чаще всего в такой формат инвестируют менеджеры среднего звена. Среди арендатора: больше всего спрос у корпоративных клиентов. Что касается загородных отелей, ежегодно увеличивается число объектов с концепцией. Ярок тренд на создание опыта гостю, рассказывание истории через сенсорную стимуляцию. Пример - Терем-музей в Ростове, в котором можно пользоваться предметами старины. Единый визуальный код здесь – русский интерьер.
Креативные кластеры. Наблюдается их тяготение к центру, к локациям рядом с дорогой недвижимостью. Никита Петухов, генеральный директор REC, озвучил формулу создания творческих кластеров: creative space = [ m2 + love ]TM. На секции о редевелопменте Гурген Шекоян, основатель и генеральный директор CODE, разобрал свежий кейс «Якиманка 2.0». Смена функционального назначения здания + увеличение сдаваемой площади с 9200 до 117000 кв.м., в том числе за счет надстройки дополнительного, седьмого этажа позволили поднять ставку аренды с 24000 до 87000 рублей.
Развивается формат бьюти-парков - принципиально новый сегмент рынка. Уникальность этого в том, что на одной площадке сочетаются самые востребованные салонные услуги + возможен коворкинг для бьюти-мастеров, сопутствующий ритейл, шоурумы, кафе. Кейс «Бьюти-парк Беляево» разобрал Игорь Стоянов, президент АПИК. Здесь валовая выручка за 4 года составила 372 млн. рублей, чистая прибыль 91 млн., рентабельность 25%.
Много говорили об изменении в поведении потребителей, фокусирующихся сегодня на здоровье. Этот спрос сильно влияет на подход к созданию инфраструктуры. Сессию «Здоровье, биотех, превентивная медицина» на форуме FORCITIES провели впервые. Дебютировала и сессия «Воркшоп. Правила хорошего микса», где слушатели сыграли в новую игру, созданную для девелоперов на основе технологий по туризму.
Отдельное внимание уделили проблемам взаимодействия с нерезидентами из «недружественных» стран. Тамара Деева, управляющий партнер «Авангард Менеджмент», проанализировала варианты мероприятий для нерезидентов и резидентов, находящихся под контролем лиц из «недружественных» стран. Это легализация владения, безналоговый перевод активов, продажа доли в ООО резиденту, выход из ООО (пока нет запрета, в том числе на выплату действительной стоимости доли), заключение корпоративного договора с привлечением доверенных лиц, доверительное управление, смена владельца на лицо из «дружественной» для России страны. Спикер разъяснила также последствия для девелоперов за проведение сделок без согласования.
Продуктивный обмен опытом между девелоперами продолжился и на второй день форума. Участники побывали на двух проперти-турах, где задали интересующие вопросы застройщикам успешных МФК и офисов Москвы.
Следующий форум из серии FORCITIES – «Education / Дети в городе: образовательные проекты в объектах жилого девелопмента» - пройдет уже 29 июня в SOK RYBAKOV.