Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
Эксперты ROCKWOOL разработали комплексный онлайн-калькулятор для расчета стоимости звукоизоляции.
Как показывает практика, многие готовы пренебречь звукоизоляцией в процессе ремонта, чтобы сэкономить. Но последствия могут оказаться значительно дороже — 35% россиян готовы переехать из-за высокой слышимости в квартире, выяснила компания ROCKWOOL Russia[1], производитель решений из каменной ваты. Между тем, стоимость звукоизоляции не так сильно бьет по кошельку, как может показаться, а сделать точный предварительный расчет поможет специальный калькулятор.
Согласно опросу, чтобы избавиться от надоедливых звуков и сэкономить на шумоизоляции, 21% россиян используют мягкую мебель и ковры, 12% просто уходят в другую комнату, 10% пытаются как-то договориться с соседями, столько же перебивают неприятный шум музыкой. 5% и вовсе используют беруши.
“Способность мебели и ковров к снижению уровня шума очень мала, ведь обычно они не закрывают все пространство стены. Кроме того, такой способ спасает скорее от шума внутри квартиры, а не от наружного: с толстым ковром на полу топот ног будет тише, но это не избавит от громкой музыки соседей снизу. Гарантированно решить проблему может только полноценная шумоизоляция специальными материалами — вполне доступными по своей стоимости”, — объясняет Наталья Пахомова, специалист по технической поддержке и обучению компании ROCKWOOL.
Прежде чем отказываться от звукоизоляции в целях экономии, стоит разобраться, сколько именно она будет стоить. Сделать точный расчет для любого проекта, в том числе, для частного дома, можно при помощи специального бесплатного онлайн-калькулятора, разработанного специалистами компании ROCKWOOL. Буквально пара кликов — и индивидуальная смета проекта звукоизоляции готова. Калькулятор учитывает более 135 факторов и предлагает три варианта расчетов для стены и потолка. Кроме того, на сайте демонстрируется акустический эффект от установленной конструкции: можно послушать, как звучат типичные раздражающие шумы с выбранной изоляцией и без нее. Платформа позволяет не только сделать предварительные расчеты, но и сразу же заказать все компоненты либо получить детальный список, с которым удобно пойти в строительный магазин или на строительный рынок.
Чтобы произвести расчеты, нужно знать лишь площадь поверхности (стены или потолка), количество окон и дверей и материал основания. Дальше калькулятор все сделает сам. Например, для шумоизоляции стены площадью 20 квадратных метров плитами Акустик УЛЬТРАТОНКИЙ от ROCKWOOL потребуется до 20 тысяч рублей, причем это стоимость полного комплекта системы. В нее включены не только сами плиты из каменной ваты, но и все необходимые сопутствующие компоненты (гипсокартон, подвесы, профили и многое другое), а также ориентировочная рыночная стоимость квадратного метра монтажа.
“Еще один существенный момент — правильная шумоизоляция должна быть полной (когда защищены все стены, пол и потолок), но наш опрос показал, что этим могут похвастать только 5% россиян. Еще у 36% шумоизоляция выполнена частично — и с точки зрения рационализации расходов на ремонт это ошибка и пустая трата денег. Дело в том, что проводником звука выступают абсолютно все поверхности в квартире, кроме того, шум прекрасно проникает сквозь отверстия под розетки и коммуникации. В итоге частичная звукоизоляция не дает нужного эффекта”, — рассказывает Наталья Пахомова.
Множество исследований подтверждают, что шумовое загрязнение имеет непосредственное влияние на физическое и психическое состояние человека. В частности, из-за шума возникает хронический стресс, а он, в свою очередь, провоцирует сердечно-сосудистые заболевания, диабет и инсульты. Таким образом, вклад в качественную звукоизоляцию — это в первую очередь вклад в собственное здоровье, причем вполне посильный.
[1] Опрос проводился компанией ROCKWOOL 4-15 июля 2022 года, участие приняли 1437 человек, проживающих в многоквартирных домах