Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
13 октября аналитики и застройщики и разных регионов России обсудили ценовую тактику продаж в рамках онлайн круглого стола «Умный дисконт: как сделать скидку и не обрушить рынок» от команды форума недвижимости «Движение».
После объявления частичной мобилизации ситуация соотношения стоимости первичного и вторичного жилья на рынке носит нестандартный характер. Об этом рассказал директор департамента новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. Так, был период, когда вторичка становилась дешевле первички — произошло перераспределение во встречных сделках. По мнению эксперта, это опасно тем, что в такой ситуации, при продаже своего жилья, люди покупают не в новостройке, а на вторичном рынке, где средний процент торга равен 7.
«Это очень высокий уровень, такого никогда не было. Вторичка переманивает основной спрос и растет в структуре сделок за счет снижения загородной недвижимости».
Аналитик сделал акцент на важности удержать цены на том уровне, что есть сейчас и, в зависимости от проекта, предоставлять дисконт в 5–7%.
Эксперт также отметил изменение возраста клиентов, вступающих в ипотечные обязательства. После 21 сентября число заявителей от 32 до 35 лет значительно снизилось, зато в диапазоне 44–50 лет увеличилось. Также чаще стали оформлять ипотеку люди, которые работают в крупных организациях со штатом более 1000 человек.
Однако столичные девелоперы настроены оптимистично и не торопятся использовать дисконт как часть стратегии. Заместитель коммерческого директора по продажам МИЦ Александр Пасько заявил, что компания не объявляла скидки массово. Дисконт в 10% был сделан лишь на готовые апартаменты в Новой Москве, потому что достроенное жилье конвертируется в «живые» деньги прямо на счете застройщика. Спикер всё же отметил снижение входящего потока, однако в офис стало приходить больше целевых клиентов.
Увеличение спроса на проекты в завершающей стадии строительства отметил и заместитель вице-президента по маркетингу RBI Михаил Гущин. Девелопер просчитал, сколько денег они должны принести. Исходя из этого компания сформировала задачи, связанные с объемом продаж, не принимая никаких дополнительных мер, так как есть риск потратить больше, чем приобрести. Гущин уверен, что сложности по части спроса будут испытывать все — и крупные города, и на периферии. Но курортные, южные регионы останутся востребованными, и застройка в них продолжится.
По данным bnMAP.pro, в Москве из 165 комплексов, которые находятся в продаже, 130 дают скидки. Минимальная скидка 15%, максимальная — 25%. Некоторые девелоперы объявляют «только до конца месяца -15%», а на следующий месяц выходят с той же рекламной кампанией. Александр Коваленко, независимый эксперт рынка недвижимости, экс-коммерческий директор «РКС Девелопмент», считает, что, потенциальные покупатели, видя подобные баннеры, не торопятся совершать покупку и ждут, когда скидка станет ещё больше.
Спикер считает, что скидки надо предоставлять индивидуально. Лучше заплатить менеджеру по продажам +2% от сделки, чем дать клиенту -15% от стоимости квартиры. По мнению эксперта, пришло время вспомнить о преимуществах, которые есть у проектов помимо скидки от застройщика и вида из окна, которые рекламируют повсеместно. Нужно внедрять новые способы продаж.
С этой точкой зрения согласен руководитель центра продаж и маркетинга архитектурно-брендинговой компании DeVision и операционный директор «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов. По его мнению, предложение дисконта должно носить точечный, а не массовый характер, чтобы не создавать ажиотаж. Скорректировать цены там, где это возможно, но не кричать, что у нас обвал цен, не создавать ажиотаж — нормальная практика. Есть альтернативные площадки, которые позволяют увеличить продажи. Например, можно привлекать риелторов, предлагать им большее вознаграждение. Риелторы помогают продать людям свою вторичку, чтобы высвободить деньги.
Форум недвижимости «Движение» пройдет с 31 мая по 2 июня 2023 года на территории курорта «Роза Хутор». Это деловое событие для застройщиков, на котором выступают лидеры отрасли: топ-менеджеры девелоперских компаний, архитекторы, банки, власть, сильнейшие бизнес-тренеры страны. Всего порядка 2000 девелоперов и более 100 спикеров. Узнать о новом формате мероприятия в 2023 году можно на официальном сайте dvizh.ru. Организатором форума является архитектурно-брендинговая компания DeVision.