Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
По итогам 2022 года потребление минеральной изоляции сократится на 6%. При этом максимальный спад ожидается в 4 квартале – до 12%. В денежном выражении объем сегмента за год увеличится на 15% за счет повышения цен у некоторых производителей и достигнет 165 млрд руб. В 2023 тренд на снижение продолжится и составит около 10%.
По словам Василия Ткачева, руководителя направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ, ситуация в сегменте минеральной изоляции в течение года была неоднородной. «Если в 1 квартале сохранялся высокий уровень потребления, сформированный в 2021, то с конца февраля он стал сокращаться. Недолгий всплеск активности фиксировался в марте, когда инвесторы закупали стройматериалы, боясь, что запланированных бюджетов не хватит на запущенные проекты. Затем началось плавное снижение. Резкий спад произошел после объявления мобилизации, поэтому основной минус придется на второе полугодие. По итогам 2022 потребление каменной ваты уменьшится на 5% по сравнению с прошлым годом, стекловаты – на 9%. В следующем году снижение продолжится и, по нашим прогнозам, составит 8% и 10% соответственно», – отметил эксперт.
На рынок строительных материалов, в том числе минеральной изоляции, влияла общая экономическая ситуация: снижение ВВП (по прогнозам ЦБ, в 2022 оно достигнет 3-3,5%), сокращение реальных доходов и покупательной способности населения, спад розничной торговли (на 5,5% за январь-сентябрь 2022).
В строительной отрасли отмечались разнонаправленные тенденции. Объем жилищного строительства за январь-сентябрь 2022 увеличился на 2,5%. Ввод многоквартирного жилья, по данным Дом.рф, вырос на 6%, малоэтажного – на 33%. При этом число выданных ипотечных кредитов за 9 месяцев этого года уменьшилось на 14%, что говорит о замедлении продаж на рынке жилья. И покупатели квартир, и частные застройщики занимают выжидательную позицию и осторожно принимают решение о приобретении или начале строительства.
Многие девелоперы и крупные инвесторы в сфере коммерческой недвижимости и промышленных объектов остановили вывод новых проектов из-за санкций, экономической нестабильности и неуверенности в возврате инвестиций.
Осенью спрос на дома и квартиры упал на 15-17%. При этом максимальное снижение спроса и выданных ипотечных кредитов произошло в Москве и Санкт-Петербурге, где фиксируется падение темпов продаж новых квартир до 40%. Сокращение трафика наблюдается также в сетях DIY и в точках розничных продаж.
«Из-за снижения потребления производители сокращают объемы выпуска минеральной изоляции. В среднем загрузка заводов сегодня составляет около 75%. При этом переориентироваться на экспортные поставки в Азию и компенсировать потери таким образом оказалось невозможным. Во-первых, из-за слишком высокого курса рубля, который делает неконкурентоспособной российскую продукцию за рубежом, а во-вторых, из-за проблем с логистикой. Помимо дорогой транспортировки сложности создает недостаточная пропускная способность морских портов и сухопутных погранпереходов. Для развития торговли с восточными партнерами необходимы усилия на государственном уровне. Причем важно учитывать не только существующие товарные потоки в этом направлении, а многократный потенциал их роста», – прокомментировал Василий Ткачев.
Сегодня строительную отрасль поддерживает реализация объектов, начатых в 2020-2021, они составляют около 80% от общего объема стройки. Остальные 20% приходятся на проекты с государственным финансированием: развитие нацпрограмм, строительство инфраструктуры и дорог, капремонты, ЖКХ и др. Поэтому сегмент минеральной изоляции пока не ощущает резкого падения – оно отразится на нем только в следующем году.
По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2023 году снижение потребления минеральной изоляции составит около 10%. Ситуация во многом будет зависеть от восстановления уверенности инвесторов в будущем своих инвестиций и их готовности выводить новые объекты. Ключевым фактором станет государственная поддержка промышленности и строительства жилья, программ по улучшению жилищных условий, расселению ветхого фонда, продление льготной ипотеки, продолжение заявленных нацпроектов и появление новых, например, капитального ремонта инженерных сетей. Пока эти ожидания рынка не реализуются. Более того, в правительстве обсуждается снижение затрат на капремонты жилого фонда в РФ с 150 млрд руб. до 30 млрд руб., что не добавляет уверенности производителям и не способствует новым инвестициям в развитие отрасли.
«Вероятнее всего, государство все же продолжит поддержку жилищного строительства и в 2023 году. Это будет сдерживать падение потребления минеральной изоляции, связанного с сокращением промышленного строительства, а также офисных и торговых комплексов. В то же время на рынок окажет влияние и ряд негативных факторов. Дефицитный и ориентированный на социальную сферу бюджет 2023 создает риск недофинансирования госпрограмм. А на фоне повышения ставки рефинансирования вырастет и ставка по ипотеке, что вместе с сокращением доходов населения снизит количество покупателей недвижимости», – отметила Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.