Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
По прогнозам ВТБ, в этом году на российском автомобильном рынке будет реализовано порядка 700 тысяч новых автомобилей, что окажется почти на 6% выше показателя прошлого года. Таким образом, после падения в 2022 году сегмент вновь продемонстрирует рост.
Ушедший год для отечественного автомобильного рынка оказался беспрецедентным по количеству вызовов. В условиях уже имеющегося дефицита он столкнулся с уходом западных производителей, что повлекло за собой рост цен и ожидаемый спад продаж. По данным экспертов авторынка, в прошлом году в России было продано 662 тысячи новых легковых машин, что на 60% ниже результата 2021 года. Первенство на рынке удержали машины марки LADA, занявшие в продажах около 28%. Далее в списке предпочтений россиян следуют Kia (10,5%) и Hyundai (8,6%).
В 2023 году, по прогнозам ВТБ, при благоприятной макроэкономической ситуации можно ожидать постепенной адаптации рынка к новым условиям, на что будет влиять комплекс факторов. Во-первых, спрос на конкретные и дефицитные транспортные средства будет удовлетворять параллельный импорт. Во-вторых, положительное влияние на динамику сегмента будет оказывать расширение присутствия марок из Китая и приход иранского производителя Iran Khodr, а также возврат стимулирующих программ производителей. В-третьих, свой вклад в развитие рынка будет вносить наращивание производства отечественных машин.
«Важный фактор, от которого будет зависеть постепенное восстановление рынка -стоимость автомобилей. После резкого скачка весной прошлого года, к началу осени цены на транспортные средства стабилизировались. По прогнозам ВТБ, в ближайшие двенадцать месяцев при отсутствии резких колебаний на рынке темпы роста цен замедлятся. В результате можно ожидать реализации около 700 тысяч новых автомобилей в стране, что окажется примерно на 6% выше результата прошлого года. При этом ключевыми игроками рынка в 2023 году, помимо российского АВТОВАЗа, будут производители из Китая», - прокомментировал вице-президент, начальник управления организации продаж автокредитов ВТБ Владимир Высоцкий.
Ранее ВТБ спрогнозировал рост в 2023 году доли кредитных сделок на рынке новых автомобилей в России. По оценке экспертов банка, этот показатель может увеличиться примерно на 6-7 пп и составить около 45%. В отдельные месяцы продажи новых авто в кредит могут достигать 50%, следует из прогнозов ВТБ. В то же самое время на рынке транспортных средств с пробегом доля заемных средств увеличится не так существенно: примерно на 0,5-1 пп, и превысит 8% к концу года.
ВТБ – один из лидеров российского рынка автокредитования. В 2022 году банк заключил более 51 тыс. сделок на приобретение автомобилей на сумму 62 млрд рублей. Каждый пятый кредит был выдан в рамках программы льготного кредитования. Средний чек по итогам года составил 1,2 млн рублей, практически не изменившись по сравнению с 2021 годом.