Light Industrial – молодой и перспективный
На традиционном Ежегодном форуме Light Industrial 4.0 Think outside the BigBox прозвучала мысль, что данный формат «красив и даже сексуален». С этим трудно поспорить - неуклонно показывающий рост и в сегменте аренды, и в продажах Light Industrial уже доказал свою привлекательность как для инвесторов, так и для потребителей. Организатор мероприятия - компания Skladman USG.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, шла речь о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. В ходе мероприятия спикеры обсудили объемы нового строительства проектов Light Industrial в Московском регионе и их характерные особенности; возможности развития формата при редевелопменте промышленных территорий; спрос на складские помещения «последней мили» в Москве внутри МКАД; ставки аренды и цену продажи; финансовые инструменты, доступные малому и среднему бизнесу.
Александр Хомич отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра, и именно такой универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к архитектуре объекта. Приводя конкретные цифры, он подчеркнул, что в России уже построено: 300 000 тыс, га этапе строительства находится более 150 тыс. в формате Light Industrial и еще почти 500 тыс. кв. м проектируются.
Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», рассказал об опыте своей компании: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд по Light Industrial в России». По мнению Александра, одним из основных преимуществ формата является насыщенность инфраструктурой, т.к. в одной локации расположены склады, производство, офисы компаний, развитый ритейл и даже места для посадки дронов. Востребованность Light Industrial, по его словам, настолько высока, что за полгода свободных для аренды или покупки площадей в проектах не остается, при этом 30% спроса формируют инвесторы.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, подчеркнул Олег, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста, и далее привел удивительную цифру: за три года рост спроса на аренду помещений площадью более тысячи кв. м составил 270%.
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м юнитов формата Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе жилой застройки. Light Industrial, по мнению Николая, очень перспективен в плане инвестирования – годовая доходность зависит от момента входа и может достигать 20%.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказал о специфике интеграции Light Industrial в проекты комплексного развития территорий. Предпосылками этого явления являются: нежелание компаний менять привычную локацию; активное застраивание жильем бывших промзон, что приводит к необходимости создания новых рабочих мест; развитие e-com, которому нужны помещения под dark store, dark kitchen, self storage, «последней мили»; развитие небольших производств и частных мастерских, которым не нужны крупные площади. Промзоны, подчеркнул Денис, занимают более 17% территории «старой» Москвы, поэтому формату есть куда расти, а у Программы стимулирования мест приложения труда, которую сейчас активно развивает город, - большое будущее, и в ее реализации существенную роль может сыграть как раз Light Industrial.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; иностранный опыт; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. При этом площадок под Light Industrial (площадью меньше 1000 кв. м) в Московском регионе не хватает, и они пользуются повышенным спросом, за счет чего ставки аренды выше ставок больших складов на 30-70%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год.
Евгений Нумеров также отметил растущий спрос на объекты городской логистики и богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также он констатировал, что девелоперы, раньше специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и склады Light Industrial. Как подчеркнул Евгений, важно обсудить вопрос классификации форматов LI. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
В ходе конференции был сделан акцент на том, что достаточно серьезной проблемой остается дефицит небольших площадей, а к покупке участка 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но возможности этой программы пока ограниченны. Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м.
Мероприятие получилось насыщенным и продуктивным. Можно с уверенностью утверждать, что конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет не менее острый интерес.
В 2023 году ТЕХНОНИКОЛЬ вложит в производство минеральной изоляции 3,15 млрд рублей. В планах промышленной компании – приступить к восстановлению экспортных поставок утеплителя из каменной ваты, открыть новую линию по выпуску материалов для теплиц и продолжить экологические проекты на своих заводах в России, а также работать над развитием технологии и качества продукции.
В 2023 году компания займется восстановлением экспортных поставок минеральной ваты. Сразу два предприятия начнут выпуск материалов, предназначенных зарубежным потребителям. Так, «Завод ТЕХНО» в Челябинске увеличит отгрузки технической изоляции (продукции для теплоизоляции трубопроводов, воздуховодов, емкостей, резервуаров и оборудования с высоким температурным режимом, а также огнезащиты) в страны Средней Азии. Завод «ТехноНИКОЛЬ Дальний Восток», резидент ТОР «Хабаровск», собирается наладить производство утеплителя на основе биополимерного связующего для покупателей в Южной Корее и Японии. В первом полугодии 2023 здесь пройдет монтаж и пусконаладка необходимого для этого оборудования.
В июне 2023 на «Заводе ТЕХНО» в Ростовской области ожидается открытие новой линии по производству субстратов из каменной ваты для выращивания овощей в теплицах. Завершение строительных работ и настройка оборудования намечены на май 2023. Ее запуск к концу года увеличит объем предложения этих материалов на 20% и поможет удовлетворить потребности тепличных хозяйств, перешедших с импортных на отечественные субстраты. За 2022 год доля таких агропредприятий достигла 90-92%. При этом производственные мощности оставались неизменными и работали практически при 100% загрузке.
В 2023 году на заводах каменной ваты ТЕХНОНИКОЛЬ продолжится планомерная модернизации производственных линий и совершенствование технологий для поддержания качества продукции. Так, максимальный объем средств компания потратит на рязанский завод каменной ваты – он получит 1,2 млрд руб. Обновление этого предприятия будет вестись в двух направлениях: улучшение качества продукции и повышение экологической безопасности. В частности, здесь установят дополнительное очистное оборудование, которое позволит снизить количество выбросов более чем на 10%. В итоге степень их очистки вырастет до 95%. Также предприятие продолжит проект по созданию цеха по переработке минераловатных отходов, начатый в прошлом году.
Экологические проекты пройдут и на челябинском «Заводе ТЕХНО». Здесь запланирован научный эксперимент по дальнейшему развитию абсорбционно-биохимической технологии (АБХУ) очистки выбросов. Кроме того, в партнерстве с Южно-Уральским государственным университетом (ЮУрГУ) предприятие будет работать над инновационной методикой очистки воды и запуском в серийное промышленное использование системы контроля качества воздуха «Экомонитор». Общие инвестиции в уральское производство в 2023 составят 564 млн руб.
«В этом году основные силы мы решили сконцентрировать на обновлении существующих заводов, повышении их эффективности и экологичности. Инвестиции в экопроекты остаются одним из наших приоритетов. Еще одной важной составляющей нашей деятельности в 2023 станет развитие кадрового потенциала и улучшение условий труда, автоматизация и цифровизация процессов, направленных в том числе на обеспечение безопасности сотрудников. Например, продолжится внедрение систем машинного зрения. Они могут не только контролировать качество продукции, но и автоматически останавливать линии при появлении человека в опасных зонах. Для этого мы ведем поиск новых поставщиков оборудования в России и странах Азииоссии Ро. Так, за прошлый год нам уже удалось снизить зависимость от импорта европейских комплектующих с 30% до 10-15%», – прокомментировал Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.