Формат, доказавший право на лидерство
14 апреля в Москве прошел традиционный Ежегодный форум Light Industrial 4.0. Организатором выступила компания Skladman USG, которая более 6 лет активно продвигает данный формат на рынке. Соорганизаторы - Ассоциация индустриальных парков России (АИП) и Школа Девелопера. Федеральный инфопартнер – «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Мероприятие состоялось в лофт-пространстве GREY GREEN EVENT SPACE.
В 2017 году состоялось первое мероприятие этого цикла. Тогда организаторы стремились доказать, что формат Light Industrial не просто существует, но и имеет хорошие перспективы. Нынешняя конференция была всего лишь четвертой (из-за паузы, обусловленной пандемией), однако на этот раз уже не надо было никому ничего доказывать: в условиях санкций и необходимости заниматься реальным импортозамещением Light Industrial – крайне востребованный формат.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Открывая сессию, он отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра. Именно этот универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к функционалу и архитектуре объекта.
Шесть лет назад на первой конференции в качестве примера приводились исключительно иностранные проекты, сейчас же в России построено складов в формате Light Industrial около 300 000 м2, по данным отдела аналитики Skladman USG. В процессе реализации/строительства находится 154 000 м2, в процессе проектирования - ещё 492 000 м2.
Накоплена немалая практика, поэтому все выступавшие спикеры говорили на основании собственного опыта и конкретных проектов, которые они реализовали или в которых в настоящее время принимают участие. Стоит также отметить, что примерно треть участников конференции составляли инвесторы или собственники земельных участков. То есть это те предприниматели, от решения которых зависит формат будущего проекта. Тот факт, что многим было интересно получить подробную информацию именно о Light Industrial, говорит сам за себя.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. Анализ делался исходя из двух групп: первая - объекты площадью 100–1000 кв. м и вторая - более 1000 кв. м. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста. Спикер отметил отдельно, что количество запросов на аренду в 6-7 раз больше, чем на продажу в сегменте складов 100-1000 м2.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; наличие иностранного опыта; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. Ставки аренды на склады формата Light Industrial выше ставок складов класса «А» на 30-50%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год. Константин Королев также рассказал про проект Light Industrial, который они собираются построить недалеко от города Лобня. Он отметил, что на этапе принятия инвестиционного решения в 2021 году хотелось «создать что-то системное, продукт, с которым можно было масштабироваться в складском сегменте».
Александр Никишов коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», отметил: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд в сегменте Light Industrial в России».
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м в формате Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе с жилой застройкой.
Сергей Пожитков, генеральный директор «Логистик-М», представил производственно-складской комплекс «Челобитьево» в Мытищинском районе. Здесь можно будет размещать промышленные производства 1-3 классов, склады, интернет-магазины, шоу-румы, ремонтные и сервисные мастерские. Общая площадь застройки – 9400 кв. м, зданий – 12000 кв. м. Размеры блоков – 400, 800 и 900 кв. м, их можно объединять и делить.
Евгений Панов, исполнительный директор «ГЛ – строй», представил Технопарк Горки – современный комплекс формата Multi-Let Light Industrial. Общая площадь застройки составляет 31600 кв. м, зданий – 37100 кв. м. Доступны модули от 350 до 1200 кв. м. Под ритейл отводится 1440 кв. м, здесь можно размещать магазины, шоурумы, фудкорты, коворкинги.
Денис Кузнецов, собственник проекта Лайт Индастриал Лыткарино, рассказал, что на его площадке предлагаются универсальные боксы по 864 кв. м для нужд пищевой промышленности. Общая площадь строения – 10000 кв. м, 120 кв. м отведено под офисы.
Сергей Гобжила, представитель проекта Light Industrial «Валищево», представил индустриальный парк, в котором предлагаются боксы от 180 до 4300 кв. м, офисные помещения расположены рядом с производством. Общая площадь 1-й очереди – 30 тыс. кв. м. Срок сдачи 1 очереди – 4-ый квартал 2024 года.
Ольга Цимбаленко, заместитель генерального директора Skladman USG, представила два проекта – индустриально-складской парк АГОРА ТОМИЛИНО и индустриальный парк RBNA ВЕСНА. Их отличают разнообразие предлагаемых блоков и полная технологическая оснащенность, а также современные противопожарные системы. Арендаторам по договору предлагаются гибкие условия.
Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, речь шла о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. Были отмечен растущий спрос на объекты городской логистики, а также богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также было констатировано, что девелоперы, прежде специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и объекты Light Industrial. Как подчеркнул Евгений Нумеров, важно доработать классификацию форматов LI с профессиональными участниками рынка. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
Как было отмечено в ходе конференции, достаточно серьезной проблемой остается то, что среднестатистическому пользователю, которому нужна небольшая территория и площадь, пока сложно получить положительный ответ на свой запрос, а к покупке участка площадью 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но тут надо помнить, что возможности этой программы ограничены, и средства могут получить далеко не все желающие.
Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м. Вместе с тем, по данным Росреестра на 2019 год, в Москве имеется всего чуть больше 400 земельных участков промышленного назначения размером от 2 га. Сама мысль о том, что в мегаполисе можно строить что-либо, кроме жилья и коммерческих объектов (плюс социальная инфраструктура), все еще воспринимается с трудом. Однако, как справедливо было отмечено многими экспертами, город без складов – это как квартира без шкафов.
Как известно, в 2019 году вышло Постановление Правительства Москвы, направленное на развитие мест приложения труда. Это серьезно скорректировало планы ряда девелоперов, в том числе элитных, которые с гораздо большим интересом стали рассматривать проекты строительства технопарков и производственно-складских объектов в формате LI. Безусловно, столичные чиновники все еще с некоторой опаской подходят к проектам LI в городе, опасаясь за внешний облик столицы. Но, думается, жизнь очень скоро заставит всех убедиться, что это не более чем предубеждение.
В ходе 2 сессии выступили: Андрей Любунь, основатель и президент клуба инвесторов «Деньги»; Евгений Трушин, руководитель направления по развитию индустриальных объектов Capital Group; Александр Подусков, портал Redeveloper; Игорь Соловьев, генеральный директор компании «Элма Групп»; Максим Паздников, сопредседатель правления АИП России; Денис Колокольников, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД, управляющий партнер RRG; Александр Перфильев, коммерческий директор и Asset Director компании Ghelamco.
В заключение встречи участники конференции в очередной раз отметили ее большую практическую пользу и подчеркнули, что в ходе мероприятия смогли получить ответы на многие интересовавшие их вопросы. Так что можно с уверенностью сказать: конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет еще больший интерес.
15 марта объединение застройщиков России и стран СНГ Urban Community и инновационная платформа поиска квартир в новостройках Dombook.ru собрали ведущих девелоперов страны и представителей власти, чтобы обсудить текущую ситуацию на рынке и экономике в целом и совместно найти пути решения возникших проблем.
В начале встречи Сергей Лобжанидзе, директор BnMap.pro, озвучил данные по сделкам на рынке новостроек московского региона по состоянию на январь и частично февраль 2022 года. По его словам, результаты этих месяцев были достаточно успешными. Они показали бОльший объем поглощения квадратных метров по сравнению с аналогичными периодами 2020 и 2021 годов. Темпы роста рынка по большинству локаций были достаточно неплохими. Однако объективно эту реальность уже стоит забыть в сложившихся условиях, отметил эксперт.
«Поэтому сегодня мы собрались, чтобы понять, как наш рынок будет чувствовать себя в ближайшие месяцы и год, и сформулировать свои предложения по поддержке отрасли. Я четко понимаю, как повернется ситуация, зависит от государственного регулирования. По итогам встречи мы составим резолюцию с предложениями по мерам поддержки строительной отрасли и направим на рассмотрение в Правительство РФ», - обратилась к присутствующим Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров БЕСТ-Новострой.
Елена Николаева, Депутат Московской городской Думы, призвала застройщиков действовать оперативно и сообща: «Любой кризис настоящий бизнесмен проходит с холодной головой и, в первую очередь, повышает эффективность своего бизнеса. Поэтому на текущую ситуацию нужно смотреть как на новое время возможностей. Те предложения предпринимательского сообщества, которые раньше казались немыслимыми, теперь исполнимы и даже необходимы с точки зрения национальной безопасности. Их нужно рассматривать в максимально короткие сроки. Первое, что нужно сделать сейчас, поддержать спрос, который, вместе со льготными программами для граждан в сфере приобретения жилья с увеличением порога сделки с 3 до 12 млн в субъектах РФ, а в Москве, возможно, и больше, решит часть проблем. Верное решение и сохранение субсидированной ипотеки. От застройщиков мы ждём сдерживания цен на квартиры - сейчас не то время, когда нужно стремиться к сверхприбыли. Если государство идёт на поддержку спроса, оно вправе рассчитывать на разумную ценовую политику девелоперов. Безусловно, необходимо упростить регистрацию всех построенных объектов, процедуру перевода назначения земельных участков, продлить, при необходимости, сроки по эскроу-счетам, сократить сроки принятия решения от момента создания проекта до его реализации. Тогда кумулятивный эффект будет кратно выше, чем поддержка отдельных предпринимателей».
О том, что реформы необходимы уже сейчас, согласен с коллегами Андрей Ковалев, основатель и генеральный директор компании «Экоофис». Главное переживание – будут ли люди покупать? Покупательная способность только снижается, многие теряют работу. При таких условиях, какой бы доступной ни была ипотека, спрос будет низким. По его словам, нужно полностью отменить налоги для бизнеса на весь 2022 год и предоставить льготные кредиты под 2%.
«Строительную отрасль спасет ипотека по ставке не более 12%. Второе, если плата за вид разрешенного использования останется в том виде, в каком она сейчас принята, ни один новый проект на рынок не выйдет. Также волнует себестоимость строительства, которая растет уверенно уже третий год. Но повлиять на нее мы не можем. Кроме того, очень важно добиться поэтапного раскрытия эксроу-счетов, чтобы деньги вошли в оборот», - считает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.
Кирилл Ильичев, исполнительный директор компании «Бецкой» (девелопер проекта «Московский Императорский Воспитательный дом») поддержал инициативы участников круглого стола, но в свою очередь добавил: «Нам необходимо госрегулирование по ряду значимых, наиболее важных строительных материалов. Считаю, что в нынешних условиях это допустимо. Какие потребуются средства, конечно, надо просчитать. Также необходимо рассмотреть возможность допфинансирования за счет государства или доходности самих госкомпаний в отношении налоговых отчислений, платежей за земельные участки, техприсоединение, вынос сетей. Отдельного внимания требуют объекты культурного значения. Проекты по реставрации следует воспринимать как некоммерческую деятельность, потому что затраты по ним существенно превосходят себестоимость нового строительства».
Михаил Фролов, Заместитель генерального директора "АВА СИТИ МОСКВА": «Во время пандемии Правительство РФ издало постановление, согласно которому продлило всю разрешительную и сертификационную деятельность. Предлагаю в сложившейся ситуации принять аналогичное решение, но не привязываться к срокам. Дайте бизнесу более широкий формат действий. Необходимо также рассмотреть вопрос амнистии арендных платежей на земельные участки, чтобы застройщики не платили за тот период, когда они не пользовались землей. Кроме того, давайте сделаем шаг навстречу бизнесу по импортозамещению. В таможенных базах есть перечень оборудования и строительных материалов, которые ранее ввозились в Россию. Предлагаю сделать для девелоперов упрощенный порядок доступа к этим базам».
Михаил Груничев, генеральный директор Engeo Development тоже попросил строго не относиться к тем проектам, которые должны быть сданы в 2022-2024 годах. По объективным причинам, скорее всего, сроки будут перенесены. Он также назвал эскроу-счета полумерой за счет того, что в банках сейчас есть специалисты, которые очень сильно сдерживают процесс при рассмотрении и реализации проектов. Михаил считает, нужно принимать радикальное решение.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development обратил внимание на другую проблему. Несколько дней назад банки приостановили финансирование проектов и регистрацию договоров долевого участия, купли-продажи, пока девелопер не раскроет всех бенефициаров.
Борис Цыркин, управляющий партнер KASKAD Family и Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер" попросили не забыть про рынок ИЖС при обсуждении мер поддержки на законодательном уровне. Например, важно увеличить УСН со 150 до 300 млн рублей и понизить платежи для строительных компаний за подключение поселков к газу и электричеству.
Резолюция по итогам дискуссии с предложенными антикризисными мерами проходит финальный этап согласования. 17 марта она будет отправлена всем участникам и передана в соответствующие органы. Уверены, мнение такого влиятельного Сообщества будет услышано.