Формат, доказавший право на лидерство
14 апреля в Москве прошел традиционный Ежегодный форум Light Industrial 4.0. Организатором выступила компания Skladman USG, которая более 6 лет активно продвигает данный формат на рынке. Соорганизаторы - Ассоциация индустриальных парков России (АИП) и Школа Девелопера. Федеральный инфопартнер – «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Мероприятие состоялось в лофт-пространстве GREY GREEN EVENT SPACE.
В 2017 году состоялось первое мероприятие этого цикла. Тогда организаторы стремились доказать, что формат Light Industrial не просто существует, но и имеет хорошие перспективы. Нынешняя конференция была всего лишь четвертой (из-за паузы, обусловленной пандемией), однако на этот раз уже не надо было никому ничего доказывать: в условиях санкций и необходимости заниматься реальным импортозамещением Light Industrial – крайне востребованный формат.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Открывая сессию, он отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра. Именно этот универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к функционалу и архитектуре объекта.
Шесть лет назад на первой конференции в качестве примера приводились исключительно иностранные проекты, сейчас же в России построено складов в формате Light Industrial около 300 000 м2, по данным отдела аналитики Skladman USG. В процессе реализации/строительства находится 154 000 м2, в процессе проектирования - ещё 492 000 м2.
Накоплена немалая практика, поэтому все выступавшие спикеры говорили на основании собственного опыта и конкретных проектов, которые они реализовали или в которых в настоящее время принимают участие. Стоит также отметить, что примерно треть участников конференции составляли инвесторы или собственники земельных участков. То есть это те предприниматели, от решения которых зависит формат будущего проекта. Тот факт, что многим было интересно получить подробную информацию именно о Light Industrial, говорит сам за себя.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. Анализ делался исходя из двух групп: первая - объекты площадью 100–1000 кв. м и вторая - более 1000 кв. м. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста. Спикер отметил отдельно, что количество запросов на аренду в 6-7 раз больше, чем на продажу в сегменте складов 100-1000 м2.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; наличие иностранного опыта; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. Ставки аренды на склады формата Light Industrial выше ставок складов класса «А» на 30-50%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год. Константин Королев также рассказал про проект Light Industrial, который они собираются построить недалеко от города Лобня. Он отметил, что на этапе принятия инвестиционного решения в 2021 году хотелось «создать что-то системное, продукт, с которым можно было масштабироваться в складском сегменте».
Александр Никишов коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», отметил: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд в сегменте Light Industrial в России».
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м в формате Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе с жилой застройкой.
Сергей Пожитков, генеральный директор «Логистик-М», представил производственно-складской комплекс «Челобитьево» в Мытищинском районе. Здесь можно будет размещать промышленные производства 1-3 классов, склады, интернет-магазины, шоу-румы, ремонтные и сервисные мастерские. Общая площадь застройки – 9400 кв. м, зданий – 12000 кв. м. Размеры блоков – 400, 800 и 900 кв. м, их можно объединять и делить.
Евгений Панов, исполнительный директор «ГЛ – строй», представил Технопарк Горки – современный комплекс формата Multi-Let Light Industrial. Общая площадь застройки составляет 31600 кв. м, зданий – 37100 кв. м. Доступны модули от 350 до 1200 кв. м. Под ритейл отводится 1440 кв. м, здесь можно размещать магазины, шоурумы, фудкорты, коворкинги.
Денис Кузнецов, собственник проекта Лайт Индастриал Лыткарино, рассказал, что на его площадке предлагаются универсальные боксы по 864 кв. м для нужд пищевой промышленности. Общая площадь строения – 10000 кв. м, 120 кв. м отведено под офисы.
Сергей Гобжила, представитель проекта Light Industrial «Валищево», представил индустриальный парк, в котором предлагаются боксы от 180 до 4300 кв. м, офисные помещения расположены рядом с производством. Общая площадь 1-й очереди – 30 тыс. кв. м. Срок сдачи 1 очереди – 4-ый квартал 2024 года.
Ольга Цимбаленко, заместитель генерального директора Skladman USG, представила два проекта – индустриально-складской парк АГОРА ТОМИЛИНО и индустриальный парк RBNA ВЕСНА. Их отличают разнообразие предлагаемых блоков и полная технологическая оснащенность, а также современные противопожарные системы. Арендаторам по договору предлагаются гибкие условия.
Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, речь шла о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. Были отмечен растущий спрос на объекты городской логистики, а также богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также было констатировано, что девелоперы, прежде специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и объекты Light Industrial. Как подчеркнул Евгений Нумеров, важно доработать классификацию форматов LI с профессиональными участниками рынка. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
Как было отмечено в ходе конференции, достаточно серьезной проблемой остается то, что среднестатистическому пользователю, которому нужна небольшая территория и площадь, пока сложно получить положительный ответ на свой запрос, а к покупке участка площадью 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но тут надо помнить, что возможности этой программы ограничены, и средства могут получить далеко не все желающие.
Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м. Вместе с тем, по данным Росреестра на 2019 год, в Москве имеется всего чуть больше 400 земельных участков промышленного назначения размером от 2 га. Сама мысль о том, что в мегаполисе можно строить что-либо, кроме жилья и коммерческих объектов (плюс социальная инфраструктура), все еще воспринимается с трудом. Однако, как справедливо было отмечено многими экспертами, город без складов – это как квартира без шкафов.
Как известно, в 2019 году вышло Постановление Правительства Москвы, направленное на развитие мест приложения труда. Это серьезно скорректировало планы ряда девелоперов, в том числе элитных, которые с гораздо большим интересом стали рассматривать проекты строительства технопарков и производственно-складских объектов в формате LI. Безусловно, столичные чиновники все еще с некоторой опаской подходят к проектам LI в городе, опасаясь за внешний облик столицы. Но, думается, жизнь очень скоро заставит всех убедиться, что это не более чем предубеждение.
В ходе 2 сессии выступили: Андрей Любунь, основатель и президент клуба инвесторов «Деньги»; Евгений Трушин, руководитель направления по развитию индустриальных объектов Capital Group; Александр Подусков, портал Redeveloper; Игорь Соловьев, генеральный директор компании «Элма Групп»; Максим Паздников, сопредседатель правления АИП России; Денис Колокольников, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД, управляющий партнер RRG; Александр Перфильев, коммерческий директор и Asset Director компании Ghelamco.
В заключение встречи участники конференции в очередной раз отметили ее большую практическую пользу и подчеркнули, что в ходе мероприятия смогли получить ответы на многие интересовавшие их вопросы. Так что можно с уверенностью сказать: конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет еще больший интерес.
25 августа в «Большом зале» Московской торгово-промышленной палаты состоялась конференция «Антикризисные решения для строительной отрасли». Эксперты обсудили насущные вопросы строительного сектора сегодня: меры государственной поддержки, повышение цен и трудности с поставкой стройматериалов и оборудования, перенастройки бизнес-процессов, способы сокращения расходов на строительство, основные направления цифровизации, систематизацию процессов управления и др. Мероприятие прошло в рамках серии встреч Гильдии информационных технологий и цифровых коммуникаций при МТПП и состояло из двух сессий – «Оптимизация бизнес-процессов в реализации проектов строительства» и «Стройплощадка 2.0. Цифровая трансформация процессов».
Первую сессию со вступительным словом открыл Сурен Варданян, вице-президент Московской торгово-промышленной палаты: «Строительная отрасль во многом является неким драйвером, объединяющим в себе не только значительные технологические решения, но также решения, которые сегодня могут позволить вытягивать в том числе и другие отрасли. Вопрос заключается в том, с чем мы собираемся двигаться и какие расставляем для себя приоритеты и болезненные точки. С одной стороны, можно сказать, что все обвалилось: пропали полные цепочки поставок, отсутствуют определенные строительные материалы соответствующего уровня, не хватает подрядчиков и исполнителей соответствующей категории компетенций. Однако я бы исходил из того, что, в первую очередь, нужно решить, что именно является наиболее болезненной точкой для строительной отрасли сегодня».
Бюзанд Зулумян, председатель Гильдии информационных технологий Московской Торгово-Промышленной палаты, поддержал своего коллегу: «Конечно, на рынке присутствуют кризис и определенные проблемы, и для того, чтобы найти решение, необходимо данные проблемы описать. Естественно, любая стройка не может существовать без финансирования. Это основа, это кровеносные сосуды, без которых организм не выживет. Сегодня девелоперский рынок в какой-то мере начал страдать. Несмотря на то, что ставка рефинансирования постепенно падает, банки все равно очень серьезно закручивают гайки, выдается очень мало ипотеки. Соответственно, продажи идут медленно. Другая проблема – это зарубежные строительные материалы: в основном внутренняя отделка и все, что касается фасадов. Основные стройматериалы у нас вроде как производятся в нужном количестве, но вот с финишными качественными материалами начались проблемы».
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, отметил, что на сегодняшний день было принято большое количество мер поддержки строительной отрасли: «К основным мерам относятся льготная ипотека, инфраструктурные облигации «ДОМ.РФ», субсидирование ставки проектного финансирования и продление программы «Стимул» для строительства социальных объектов в регионах. Государство и Правительство Москвы значительно поддержало застройщиков. Однако, есть некоторые вещи, которых не хватает и, на наш взгляд, банкам и застройщикам (мы идем в связке) нужно бы сесть и обсудить, что можно улучшить в проектном финансировании для того, чтобы повысить объемы строительства и кредитования. Одна из мер, которую мы хотели бы предложить – внести корректировки в норматив Н1. Также мы предлагаем внести поправки в норматив Н6, подправить расчет LLCR, усовершенствовать механизм эскроу-счетов и рассмотреть переуступку проектного финансирования между банками».
Денис Давыдов, руководитель подразделения Технологии информационного моделирования и мониторинга АО «ДОМ.РФ», рассказал о роли «ДОМ.РФ» во внедрении ТИМ в сфере строительства: «Одним из важных направлений, которыми мы занимаемся, является стандартизация. Сейчас мы разрабатываем Стандарт по информационному моделированию жилых зданий. Он будет описывать требования к цифровым моделям жилых зданий, которые будут предъявляться по сценарию в зависимости от того, что мы хотим посмотреть: хотим ли мы понять, насколько наш дом «зеленый» или хотим сделать выгрузку объема работ. Соответственно, есть свой сценарий на каждый запрос. В сентябре предполагается первая версия документа, который мы будем на всех транслировать. Более того, совместно с Минстроем России на базе «ДОМ.РФ» создан технический комитет по информационному моделированию, который занимается полностью всей стандартизацией информационного моделирования в нашей стране».
Тему оптимизации бизнес-процессов строительной компании затронул Александр Фомин, управляющий партнер Private Development: «Важную роль играет интегрированное управление – вовлечение в процесс планирования всех участников, начиная с проектировщиков, и, заканчивая подрядчиками и субподрядчиками. Здесь имеется в виду выстраивание некой единой системы управления проектного офиса, который работает над конечной задачей, поскольку зачастую у всех участников строительного проекта задачи разные. Соответственно, основная цель проектного офиса – эти задачи объединить. Оптимизационное планирование позволяет сократить график на 20-30%. Введение суточного и месячного планирования позволяет каскадировать все процессы и понять, какие из них не взаимосвязаны». Private Development выполняет комплексное управление проектом от стартовой точки до его завершения, предоставляя клиенту full-services высшего класса. Управление жилого и коммерческого девелоперского проекта включает: создание концепции будущего пространства, разработку проектной документации, реализацию проекта на объекте и проведение тендеров и закупок.
Дмитрий Бохун, директор по управлению проектами KR Properties, рассмотрел новые решения в технологических цепочках и подходах при реализации проектов: «Сегодня происходит слияние функций девелопмента и технического заказчика; слияние функций девелопмента и коммерческой реализации на базе управления продуктом. Компании растут, и возникают новые департаменты или отдельные персоналии, которые фактически представляют интересы инвестора, собственника или топ-менеджмента и контролируют реализацию проекта от самой идеи до окончательного внедрения и все это приводит к оптимизации кадровой структуры в интересах проекта».
Вторую сессию открыл Александр Крутов, вице-президент Московской торгово-промышленной палаты: «Все строительные процессы длительны во времени, как при планировании и поиске финансирования, так и при реализации проекта. То есть, речь идет о фундаментальных аспектах экономики любого государства, в данном случае речь идет о столичном регионе. Строительная отрасль всегда была движущей силой и кузницей кадров, и то, что мы говорим об аспектах цифровизации, лишь подтверждает тот факт, что она не действует в отрыве от современной экономики, от ее реалий. Однако всегда существуют моменты, которые требуют внимания. Управление строительным подрядом и синхронизация работы со строительным контролем всегда больная точка, поскольку строительный контроль должен быть объективен по сути и по содержанию. Генеральный подрядчик и заказчик время от времени пренебрегают важностью этой функции – как итог, срыв сроков, времени, перерасход бюджета и так далее».
Далее слово взяла Елена Колосова, вице-президент Национальной палаты инженеров, директор по развитию ООО «К4», к.т.н., поделившись с аудиторией антикризисными решениями в области управления строительством: «На мой взгляд, антикризисные решения в этой области состоят из двух частей. Первая – это реинжиниринг системы управления, который позволит признать и выявить наличие проблем, сбалансировать интересы, обеспечить возможность прозрачности информации и легализировать расходы на инжиниринг, планирование, проектирование и моделирование, в частности на BIM. Вторая часть – применение методов анализа календарно-сетевых графиков».
Дмитрий Зубарев, директор по реализации проектов VK PREDICT, поделился профессиональным опытом в рамках разработки цифрового сервиса для моделирования квартирографии на этапе проектирования: «Сервис Квартирография разработала команда PREDICT с помощью модели машинного обучения и искусственного интеллекта. Этот сервис определяет для выбранной локации, в первую очередь, оптимальный класс жилья, который целесообразно строить в конкретном месте. Также он определяет цену квадратного метра для разных типов квартир и темпы продаж – чтобы продажи шли равномерно и по наиболее высокой цене, и чтобы к окончанию срока весь ЖК был распродан – и предлагает эффективное наполнение ЖК разными видами квартир, исходя из темпов реализации и ограничений по площади и срокам. В основе данного подхода лежит несколько моделей математического обучения. Сначала мы с помощью алгоритма kNN определяем оптимальную квартирографию ЖК: для конкретной локации мы определяем 10 жилищных комплексов, наиболее подходящих по характеристикам на всем рынке и агрегируем их квартирографию под наш запрос. Затем определяем оптимальную цену для всех типов квартир на разных этапах строительства объекта с помощью модели градиентного бустинга». VK развивает экосистему, сервисы которой помогают миллионам людей решать повседневные задачи онлайн. Продуктами компании пользуется больше 90% аудитории рунета каждый месяц. Используя более чем 20-летний опыт развития цифровых сервисов и технологий с открытым исходным кодом, компания создает высококонкурентные решения для повышения эффективности бизнеса партнеров.
Гасан Архулаев, генеральный директор ГК «МонолитХолдинг», рассмотрел систематизацию процессов управления с применением инструментов цифровизации: «Мы внедряем применение сетевого планирования. Сетевой график значительно облегчает контроль за ходом работ и учитывает один из самых важных критериев строительства – время. Он наглядно показывает «критический» путь технологических потоков, которые могут тормозить последующие, и концентрирует на них внимание. Эта система позволяет увидеть самые сложные точки сборки на «критическом» пути».
Далее Валтер Исраелян, генеральный директор компании «ВАМ ПОДРЯД», отметил проблемы строительных компаний и показал пути их решения: «Сегодня клиенты сталкиваются со сложным процессом подбора субподрядчиков, коммуникационными барьерами и низкой информационной прозрачностью рынка при поиске контрагентов и сложностью определения их надежности, высоким риском при заключении сделок и так далее. Решением данных проблем может стать маркетплейс подрядов с прозрачными и понятными правилами, умный рейтинг, который включает в себя систему отзывов и анализ данных и другие полезные функции».
Закрыл конференцию Андрей Лупий, основатель цифровой строительной экосистемы «Орлан System», который рассказал об особенностях подбора поставщиков и подрядчиков и путях оптимизации работы с ними.
Организатор – Гильдия информационных технологий и цифровых коммуникаций. Оператор –E.EVENTS. Партнеры – Private Development, VK.