Формат, доказавший право на лидерство
14 апреля в Москве прошел традиционный Ежегодный форум Light Industrial 4.0. Организатором выступила компания Skladman USG, которая более 6 лет активно продвигает данный формат на рынке. Соорганизаторы - Ассоциация индустриальных парков России (АИП) и Школа Девелопера. Федеральный инфопартнер – «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Мероприятие состоялось в лофт-пространстве GREY GREEN EVENT SPACE.
В 2017 году состоялось первое мероприятие этого цикла. Тогда организаторы стремились доказать, что формат Light Industrial не просто существует, но и имеет хорошие перспективы. Нынешняя конференция была всего лишь четвертой (из-за паузы, обусловленной пандемией), однако на этот раз уже не надо было никому ничего доказывать: в условиях санкций и необходимости заниматься реальным импортозамещением Light Industrial – крайне востребованный формат.
Форум состоял из двух сессий, первая из которых была посвящена текущим проектам Light Industrial в Московском регионе. Модератором выступил Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG. Открывая сессию, он отметил, что Light Industrial объединяет в себе функционал склада, производства, шоу-рума, магазина, офиса и сервисного центра. Именно этот универсальный характер помещения предъявляет высокие требования к функционалу и архитектуре объекта.
Шесть лет назад на первой конференции в качестве примера приводились исключительно иностранные проекты, сейчас же в России построено складов в формате Light Industrial около 300 000 м2, по данным отдела аналитики Skladman USG. В процессе реализации/строительства находится 154 000 м2, в процессе проектирования - ещё 492 000 м2.
Накоплена немалая практика, поэтому все выступавшие спикеры говорили на основании собственного опыта и конкретных проектов, которые они реализовали или в которых в настоящее время принимают участие. Стоит также отметить, что примерно треть участников конференции составляли инвесторы или собственники земельных участков. То есть это те предприниматели, от решения которых зависит формат будущего проекта. Тот факт, что многим было интересно получить подробную информацию именно о Light Industrial, говорит сам за себя.
Олег Изотов, руководитель категории «Коммерческая недвижимость» Авито, представил общую картину развития рынка складов за 2020-2023 годы. Анализ делался исходя из двух групп: первая - объекты площадью 100–1000 кв. м и вторая - более 1000 кв. м. 25% от спроса на Light Industrial в целом по России приходится на Московский регион, при этом март 2023 года стал рекордным по количеству просмотров со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. Примечательно, что продажа и аренда в Москве показывают одинаковые темпы роста. Спикер отметил отдельно, что количество запросов на аренду в 6-7 раз больше, чем на продажу в сегменте складов 100-1000 м2.
Константин Королев, руководитель проекта UPSIDE, рассказал об инвестиционной привлекательности формата. Преимуществами, по его словам, являются: отсутствие устоявшегося лидера; высокий спрос на аренду складов; развитие онлайн ритейла и ультра-локальной доставки; наличие иностранного опыта; возможность роста вместе с рынком; невысокий порог входа и наличие профессионального консультанта. Ставки аренды на склады формата Light Industrial выше ставок складов класса «А» на 30-50%. Кроме того, существует потенциал роста стоимости активов на 5-10% в год. Константин Королев также рассказал про проект Light Industrial, который они собираются построить недалеко от города Лобня. Он отметил, что на этапе принятия инвестиционного решения в 2021 году хотелось «создать что-то системное, продукт, с которым можно было масштабироваться в складском сегменте».
Александр Никишов коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», отметил: «Мы заинтересовались сегментом Light Industrial, когда узнали, что в Германии компания Segro продала 1,5 млн кв. м построенных и сданных в аренду площадей пенсионному фонду. Стало интересно, и мы решили построить свой первый проект. На текущий момент у нас их уже 4, и это рекорд в сегменте Light Industrial в России».
Николай Девятилов, коммерческий директор направления индустриального девелопмента ГК ПИК, презентовал проект «Промышленный парк Бутово», в котором сейчас строится около 30 000 кв. м в формате Light Industrial. Николай акцентировал внимание на пешей доступности для персонала и уникальной локации, которая идеально подходит для организации городского склада и производства. Места приложения труда находятся прямо в районе проживания, поскольку парк расположен на границе с жилой застройкой.
Сергей Пожитков, генеральный директор «Логистик-М», представил производственно-складской комплекс «Челобитьево» в Мытищинском районе. Здесь можно будет размещать промышленные производства 1-3 классов, склады, интернет-магазины, шоу-румы, ремонтные и сервисные мастерские. Общая площадь застройки – 9400 кв. м, зданий – 12000 кв. м. Размеры блоков – 400, 800 и 900 кв. м, их можно объединять и делить.
Евгений Панов, исполнительный директор «ГЛ – строй», представил Технопарк Горки – современный комплекс формата Multi-Let Light Industrial. Общая площадь застройки составляет 31600 кв. м, зданий – 37100 кв. м. Доступны модули от 350 до 1200 кв. м. Под ритейл отводится 1440 кв. м, здесь можно размещать магазины, шоурумы, фудкорты, коворкинги.
Денис Кузнецов, собственник проекта Лайт Индастриал Лыткарино, рассказал, что на его площадке предлагаются универсальные боксы по 864 кв. м для нужд пищевой промышленности. Общая площадь строения – 10000 кв. м, 120 кв. м отведено под офисы.
Сергей Гобжила, представитель проекта Light Industrial «Валищево», представил индустриальный парк, в котором предлагаются боксы от 180 до 4300 кв. м, офисные помещения расположены рядом с производством. Общая площадь 1-й очереди – 30 тыс. кв. м. Срок сдачи 1 очереди – 4-ый квартал 2024 года.
Ольга Цимбаленко, заместитель генерального директора Skladman USG, представила два проекта – индустриально-складской парк АГОРА ТОМИЛИНО и индустриальный парк RBNA ВЕСНА. Их отличают разнообразие предлагаемых блоков и полная технологическая оснащенность, а также современные противопожарные системы. Арендаторам по договору предлагаются гибкие условия.
Во 2 сессии, которую модерировал Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, речь шла о проектах внутри МКАД и о промышленной ипотеке. Были отмечен растущий спрос на объекты городской логистики, а также богатые возможности, которые дает покупка объектов путем привлечения коллективных инвестиций. Также было констатировано, что девелоперы, прежде специализировавшиеся исключительно на жилой недвижимости, начали все активнее строить технопарки и объекты Light Industrial. Как подчеркнул Евгений Нумеров, важно доработать классификацию форматов LI с профессиональными участниками рынка. На сегодняшний день объекты чаще всего классифицируются по 3 параметрам: формату, качеству и локации. Очевидно, что дальнейшая работа над классификатором необходима.
Как было отмечено в ходе конференции, достаточно серьезной проблемой остается то, что среднестатистическому пользователю, которому нужна небольшая территория и площадь, пока сложно получить положительный ответ на свой запрос, а к покупке участка площадью 1-3 га не все готовы. Выходом из положения может стать промышленная ипотека, но тут надо помнить, что возможности этой программы ограничены, и средства могут получить далеко не все желающие.
Согласно экспертным оценкам, неудовлетворенный спрос на склады внутри МКАД составляет сейчас 1,5 млн кв. м. Вместе с тем, по данным Росреестра на 2019 год, в Москве имеется всего чуть больше 400 земельных участков промышленного назначения размером от 2 га. Сама мысль о том, что в мегаполисе можно строить что-либо, кроме жилья и коммерческих объектов (плюс социальная инфраструктура), все еще воспринимается с трудом. Однако, как справедливо было отмечено многими экспертами, город без складов – это как квартира без шкафов.
Как известно, в 2019 году вышло Постановление Правительства Москвы, направленное на развитие мест приложения труда. Это серьезно скорректировало планы ряда девелоперов, в том числе элитных, которые с гораздо большим интересом стали рассматривать проекты строительства технопарков и производственно-складских объектов в формате LI. Безусловно, столичные чиновники все еще с некоторой опаской подходят к проектам LI в городе, опасаясь за внешний облик столицы. Но, думается, жизнь очень скоро заставит всех убедиться, что это не более чем предубеждение.
В ходе 2 сессии выступили: Андрей Любунь, основатель и президент клуба инвесторов «Деньги»; Евгений Трушин, руководитель направления по развитию индустриальных объектов Capital Group; Александр Подусков, портал Redeveloper; Игорь Соловьев, генеральный директор компании «Элма Групп»; Максим Паздников, сопредседатель правления АИП России; Денис Колокольников, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД, управляющий партнер RRG; Александр Перфильев, коммерческий директор и Asset Director компании Ghelamco.
В заключение встречи участники конференции в очередной раз отметили ее большую практическую пользу и подчеркнули, что в ходе мероприятия смогли получить ответы на многие интересовавшие их вопросы. Так что можно с уверенностью сказать: конференция Light Industrial: 5.0 обязательно состоится и наверняка вызовет еще больший интерес.
В Екатеринбурге озвучены инициативы по совершенствованию норм строительства и проектирования бюджетных (муниципальных, государственных) объектов. В рамках всероссийского и международного форума о закупках в строительстве и проектировании World Build/State Contract свыше двух тысяч участников из десятков регионов РФ создали 38 предложений, которые позволят строить лучше и выгоднее. Все предложения направлены в адрес Правительства России.
Публикуем топ-пять предложений строителей и проектировщиков для федеральных органов власти.
1. Срыв сроков стройки из-за неграмотной проектной документации – головная боль для большинства строителей. Исполнитель выигрывает контракт на стройработы, а после знакомства с проектом выясняется, что он «сырой». Приходится тратить время на внесения изменений в проект. В свою очередь, к некачественному проектированию приводят три причины. Во-первых, нет официально нормированных сроков для проектных работ. Заказчик, как обычно, просит проект «вчера», в спешке возникают ошибки. Кроме того, стоимость создания проектной документации может складываться из данных всего лишь трех коммерческих предложений. Такое сужение конкуренции дает поле для коррупции: выбор «своих», необязательно опытных поставщиков. Наконец, муниципальные заказчики порой не обладают должными знаниями, чтобы принять к работе верный проект.
Чтобы на свет «выходили» лучшие проектные решения, строители просят федеральные власти установить официальные нормы в сроках исполнения проекта и его стоимости, а также создать в каждом регионе государственную службу единого заказчика (ЕЗ) вместо огромного количества отдельных муниципальных заказчиков. В ЕЗ можно будет отбирать опытных специалистов.
2. Еще одна причина срыва сроков строительства – существующая привязка к лимитам бюджетных средств. Зачастую срок выполнения строительных работ запланирован на конец года. По объективным обстоятельствам стройка своевременно не завершена. 1 января нового года у заказчика нет средств. Процесс восстановления неиспользованных лимитов занимает 3-4 месяца, все это время заказчик не может рассчитаться с подрядчиком, стройка стоит.
Для ускорения строительства строители просят Правительство России автоматически переносить неиспользованные лимиты по строительству на следующий год.
3. Строительство бюджетных объектов становится для первоклассных строителей невыгодным. Либо заказчики искусственно снижают цену контракта до бюджетных лимитов, либо недобросовестные подрядчики «падают» по цене ниже 25 процентов от стоимости. В том и в другом случае, заниженная цена влечет за собой выбор некачественных материалов и неквалифицированных рабочих, поскольку рентабельность строительной отрасли, по оценке Росстата, всего 4 процента. В свою очередь, демпинг приводит к «тяп ляп» работе и срывам исполнения строительных контрактов.
Для избавления от демпинга законодатели должны предусмотреть прямой запрет на снижение цены до бюджетных лимитов и ниже 10 процентов.
4. Субподрядные компании (малый бизнес, третье лицо, те, кого нанимает подрядчик для «работы руками» на стройке) «обижены» в правах. По закону подрядчику платится аванс от заказчика, но деньги не доходят до субпорядчика, пока тот не выполнит работу. Закончив объект, исполнитель получает постоплату в нормативный срок, но субподрядчику деньги достаются с большой задержкой. Получается, что у субподрядчиков законодательно отсутствуют такие же права, как у подрядчиков, в части авансирования (до 50 процентов) и периода постоплаты (10 дней).
Чтобы субподрядчикам было выгодно работать, важно законодательно установить равенство их прав с подрядчиками.
5. Для участия в бюджетных стройках, компания должна иметь определённый финансовый уровень ответственности. Например, чтобы получить уровень ответственности в 500 млн.р., строителю придется заплатить 2.5 млн. рублей. Подрядчики вынуждены брать кредиты, тем самым дважды переплачивать за участие в контрактах. Но главное – закон вынуждает подрядчика вносить взносы до заключения контракта. В момент торгов исполнитель еще не знает, будет ли заключен контракт, но уже несет убытки.
Строители требуют снизить оплату за уровни ответственности, перечислять взносы только в момент заключения контракта.
«Безусловно, наша главная задача – помогать строителям, проектировщикам в решении их проблем. На полях форума World Build/State Contract, который ежегодно принимает Екатеринбург, создаются несколько десятков свежих инициатив по улучшению федеральных норм, законов в сфере строительства и проектирования бюджетных объектов. Новые предложения 2023 года отправлены в Минстрой России, в Минфин РФ, в Главгосэкспертизу РФ, в аппарат Правительства и в Госдуму России. Интересно, что одна поправка к законодательству принята Минстроем России во время форума. Уверены, что другие инициативы «снизу», от бизнеса, услышат в федеральных органах власти», – рассказал Денис Снетков, заместитель генерального директора СРО «Уральское объединение строителей» и СРО «Лига проектных организаций», организаторы форума.
Остальные предложения и трансляцию форума можно увидеть на сайте www.стройзакупки.рф