Офисная недвижимость: новый переворот
15 марта в Москве на площадке сети гибких офисных пространств Multispace Paveletskaya состоялась конференция «Офисный формат: новые ориентиры рынка». Ключевые эксперты офисной недвижимости обсудили динамику рынка классических офисов и коворкингов, изменения в составе арендаторов, факторы привлечения резидентов, непривычные локации, роль офиса в развитии бизнеса, экосертификацию, преимущества коворкингов, секреты правильного формирования концепции проекта, тенденции в дизайне и многое другое.
Модератор первой сессии «Классические офисы: от стабилизации к развитию» Александр Ошурко, управляющий партнер агентства Praedium, президент Ассоциации КОКОН, сделал краткий обзор рынка офисной недвижимости на сегодняшний день: «Ключевым фактором на рынке является вакансия, и она понемногу растет. По разным оценкам она составляет от 8 до 15% в зависимости от класса. Арендные ставки выравниваются. Спрос остается, но смещается в сторону российских компаний, которые активно осваивают освободившиеся ниши. Субаренда снижается. Сделки есть, но средний размер уменьшился в прошлом году и пока нет предпосылок, что в 2023 году ситуация изменится в сторону их увеличения. Гибкие офисы по-прежнему востребованы. Стоимость содержания объектов недвижимости растет».
Затем слово передали Максиму Лучникову, руководителю отдела продаж Sminex-Интеко: «У Sminex-Интеко большой опыт в создании комфортной среды для работы. Мы тщательно изучаем актуальное предложение и создаём эксклюзивный продукт, которого больше нет на рынке. В прошлом месяце в продажу поступил новый премиальный проект TWIST, который обладает рядом уникальных преимуществ. Это единственный из всех строящихся деловых центров класса А, который расположен менее, чем в 100 метрах от метро. Только TWIST оборудован беспрецедентно мощной системой приточно-вытяжной вентиляции, которая подаёт на 30% больше свежего воздуха. Открытые террасы и эксплуатируемая кровля позволят резидентам делового центра выйти на свежий воздух, не покидая здания». Sminex-Интеко обладает 22-летним опытом строительства жилой и коммерческой недвижимости. Компания создаёт комфортную и престижную среду. Заботится о комфорте клиента на каждом этапе: при выборе объекта, во время покупки и ожидания ключей и на этапе жизни и работы в построенных домах.
Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, затронула тему аренды классических офисов: «В 2021-2022 годах IT-сектор и телекоммуникационные компании продолжают быть на первом месте среди тех, кто интересуется новой арендой. Второе место по-прежнему занимают компании торгового сегмента, третье место – строительные компании. Сегодня при адаптации офисов под требования арендаторов необходимо учитывать возможность участия в закупочных процедурах государственных компаний, предоставление мебели, включение ряда сервисных услуг в договор аренды и возможность дооснащения и перепланировки офисного помещения».
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development, дополнил выступление Ксении: «Срок запрашиваемой аренды глобально изменился. Сегодня одна половина арендаторов запрашивает срок максимум на три-пять лет, вторая половина – на семь, десять лет и более без расторжения. Это связано с отсутствием долгосрочной перспективы и невозможностью понять, какое количество сотрудников необходимо на конкретный период, что будет происходить дальше с бюджетированием и всем бизнесом. Кроме того, у арендаторов возникает дилемма: идти в субаренду или в коворкинг».
Непривычные локации за пределами сложившихся деловых кластеров рассмотрел Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG: «Город сегодня активно меняется: развивается транспортная инфраструктура, происходит редевелопмент промзон и ведется проект МПТ. Мы видим, что благодаря этому начали появляться такие проекты как STONE Towers на Савеловской, Plaza Botanika. Что дальше будет происходить с локациями? Нетрадиционные локации или КРТ – те места, где действительно будут развиваться офисные центры, потому что есть запрос города, так называемые места приложения труда. Если сложить паззл: МПТ + КРТ + развитие транспортной инфраструктуры – мы получим те самые локации, где будут появляться и развиваться новые офисные центры.
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер», отметил: «Для офисов локация и транспортная доступность является основополагающим фактором. Город активно развивает транспортную инфраструктуру - строятся новые станций метро, скоростные магистрали и развязки. Все это позволяет расширять географию офисных локаций и формировать новые точки притяжения. Этот тренд особенно четко прослеживается в сегменте офисов на продажу. Примером такого проекта является МФК Botanica в рамках масштабного ТПУ «Ботанический Сад», где уже реализовано 60% площадей». На сегодняшний день в портфеле девелопера PIONEER – 1,9 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в стадии проектирования и строительства и еще более 2.7 млн кв. м введено в эксплуатацию.
Далее слово взяла Марина Харитонова, глава Группы компаний Accent Capital: «Сегодня офисы по-прежнему пользуются спросом, однако арендуемые площади уменьшаются и используются более рационально. Этому способствуют тренды на гибридный формат работы и отсутствие у сотрудников постоянного закрепленного места. При поиске офиса компании ищут площадь лишь для 50-70% сотрудников. Арендатор требует хорошей чистовой отделки, а наличие качественных VIP-зон становится основным требованием. Также востребованными становятся небольшие офисы, чтобы «пересидеть», и наличие возможности досрочного расторжения договора. Кроме того, для иностранцев важно, чтобы собственник здания не находился под санкциями».
Анна Гордеева, руководитель направления по работе с Заказчиками фасилити услуг Ассоциации добросовестных налогоплательщиков «РАДО», рассказала про безопасность в facility management: «ФМ услуга – это человекоемкая отрасль, где основной процесс приходится на труд человека. ФОТ в структуре затрат подрядчика составляет порядка 60%. Большинство линейного персонала в сфере клининга – мигранты из стран ближнего зарубежья. С 2022 года мигрант обязан проходить медицинскую комиссию для подтверждения отсутствия социально опасных заболеваний, а также проходить процедуру государственной дактилоскопической регистрации. Насколько качественный контроль доступа на объект осуществляют представители заказчика – актуальный вопрос на сегодняшний день».
Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, затронул проблему экологичного девелопмента в России сегодня: «Зеленая» сертификация как была, так и остается специфичным бизнесом. Однако буквально три дня назад вышло Постановление Правительства Москвы о том, что проекты, которые проходят экологичную сертификацию в России, в том числе ВЭБ.РФ «Клевер», будут рассматриваться как проекты с возможной поддержкой «зеленого» финансирования. Я считаю это огромным плюсом, поскольку данное введение принесет новый драйв на рынок экологичной сертификации. Если все хорошо пойдет, как сейчас заявляется, экологичный девелопмент будет качественно развиваться». EST Group занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM.
В качестве модератора второй сессии «Коворкинги и гибридные рабочие пространства: новые точки роста» выступил Александр Богданов, исполнительный директор Remain.
Про ситуацию на рынке ковркингов в Санкт-Петербурге рассказала Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris: «В нашем городе существует всего 88 коворкинг-центров, основной район их распределения – Центральный. За 2022 год открылось 19 новых коворкингов, что указывает на рост предложения: валовый объем предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах в 2022 году увеличился на 31% или +2500 рабочих мест, на рынок вышло 2536 рабочих мест или 15900 кв. м. Главный тренд прошлого года – конкуренцию коворкингам увеличивают непрофессиональные коворкинги».
Владимир Дорофеев, основатель и генеральный директор сети коворкингов Практик и OFIX, поделился с аудиторией, какие факторы привлекают резидентов: «Эффективное рабочее время офисного сотрудника – не более 5-6 часов в сутки, сфокусированность на рабочих задачах отрезками по 1,5-2 часа, далее требуется перерыв в виде смены деятельности, санкционированный на уровне правил компании. Комфорт рабочего места и пространства может повысить КПД сотрудника. Кроме того, резидентов привлекают эффективная планировка, зоны и мероприятия командного отдыха, различное обучение, хобби и общие интересы, спорт и здоровье».
Татьяна Шараева, президент Национальной Ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов (НАОК), рассмотрела коворкинги и сервисные офисы как инструмент возврата сотрудников с удаленки: «Сегодня многие компании столкнулись с тем, что сотрудники не хотя возвращаться в офис. Сотрудники не готовы отказываться от домашнего комфорта, тратить время и деньги на дорогу, они не хотят жесткого графика и контроля со стороны начальства. Коворкинги дают возможность поддерживать гибридный формат работы, дают больше свободы в выборе места и времени работы, помогают поэтапно выводить сотрудников с удаленки и экономить операционные расходы, помогают формировать комьюнити, создают «домашнюю» атмосферу».
Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace, коснулась темы адаптации пакета услуг под меняющиеся требования арендаторов: «Организация и планирование рабочего пространства неразрывно связана с тем, как меняется поведение сотрудников и способы организация труда. На сегодняшний день, по последним данным более 79% компаний используют гибридные форматы работы, что как следствие приводит к неэффективному использованию до 50% площадей в офисах, а значит существует необходимость применения нового подхода к организации пространства и перестройки бизнес процессов. Отвечая на современные вызовы, компании все больше обращаются к идеологии Аctivity-based working (ABW). Работа на основе активности (ABW) — это трансформационная бизнес-стратегия, которая предоставляет человеку выбор пространства для различных видов деятельности на рабочем месте. Последние крупные сделки в сервисных офисах доказывают, что мы неизбежно будем двигаться в направлении активного развития ABW. Офисы будут все меньше похожи на офисы в нашем традиционном представлении, будут становится пространством для жизни и эффективной коммуникации. Ну и конечно, высокие технологии будут все активней интегрироваться в офис, в предметы мебели и интерьер, а основным трендсеттером будут оставаться сервисные офисы и крупные технологичные компании». Multispace – это гибкий и технологичный офис с комплексным решением, обеспечивающим увеличение уровня эффективности, комфорта и удобства организации работы сотрудника.
Михаил Бродников, управляющий директор Space 1 в России: «Для того, чтобы проект был успешным в эксплуатации, необходимо грамотно сформировать его концепцию. Нужно выбрать правильную локацию с хорошими планировочными решениями и провести первоначальное зонирование площадки. Применение стандартов ведения проектов отделки, учитывая инновационные технологии моделирования BIM, гарантируют управление сроками. Также необходимо помнить про генеративное планировочное решение, управлять ожиданиями клиентов и фокусироваться на их потребностях, использовать актуальный интерфейс взаимодействия (мы используем мобильное приложение), обеспечивать высокую скорость заезда нового клиента».
Филипп Долматов, генеральный директор сети кампусов NAMES, также поделился профессиональным опытом разработки эффективной концепции: «Наша компания держится на трех китах: комфорт, окружение и результат. Комфорт включает в себя современное модернизированное пространство и внимание к каждой детали. Дизайном проекта names занимались проектировщики офиса Google в Москве. Что касается сообщества, состав участников делится на предпринимателей и самозанятых (70%) и корпоративных арендаторов (30%). Популярные ниши: SMM, маркетплейсы, консалтинг, психология, бьюти и услуги. Также мы проводим трекинг – комплекс мероприятий для достижения финансовых целей резидентов. Он включает в себя пробный день, старт бизнеса, найм персонала и полноценный бизнес».
Закрыла конференцию Лариса Аниканова, генеральный директор Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign: «Если раньше мы могли жить стабильно и что-то планировать, то сегодня мы не можем делать долгосрочные прогнозы. В таких условиях мы изловчились и придумали четыре решения: первое, это сделать ковокринг. Сдать простаивающее помещение дороже, организовав в нем коворкинг или сервисный офис. Второе, это использование морских контейнеров на придомовых территориях как торговых рядов с использованием современного искусства. Это является точкой притяжения и источником прибыли. Третье, это принцип коливинга с использованием МОПов. И последнее, это декор с помощью трафаретов и росписи».
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводилось при поддержке НАОК. Премия-партнер – WORKPLACE AWARDS. Генеральный партнер – Multispace. Партнеры – компания «Пионер», Sminex-Интеко, EST Group, eco smart office – это стандарт, подтверждающий компетентность в вопросах ESG повестки, а также подтверждающий конкурентные возможности в области экологичного строительства.
Серию Девелоперских сред от Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA продолжило мероприятие «Эффективная трансформация: коммерческая инфраструктура в составе ЖК», которое состоялось 23 мая в Москве. Представители ведущих девелоперских компаний обсудили коммерческую составляющую в жилых объектах, её роль в конечном качестве ЖК, влияние новых вызовов, создание рабочих мест и актуальные меры поддержки. Традиционно мероприятие посетили более 100 специалистов отрасли.
Конференция прошла в формате двух экспертных сессий. Во время первой «Создание рабочих мест и инфраструктурных объектов в ЖК. Меры поддержки государства» – ключевой задачей спикеров было обсудить вопросы обеспечения новых районов качественной инфраструктурой за счет коммерческой площадей в ЖК. Модератором сессии был Денис Колокольников, основатель и управляющий партнёр, RRG, который и открыл деловое мероприятие своим выступлением: «Для того, чтобы правильно спроектировать и запустить коммерческую инфраструктуру, необходимо изучить место: геомаркетинг, потенциал рынка. Когда разрабатывается продуктовая концепция комплекса, её необходимо рассматривать через призму коммерческой инфраструктуры. Немаловажным фактором является создание рабочих мест и социальных объектов. В текущих условиях на коммерческие помещения спрос всё-таки упадет на 20-30».
Александра Дружинина, первый заместитель директора, Городское агентство управления инвестициями: «Основная цель программы “Создание мест приложения труда” – сбалансировать маятниковую миграцию в Москве. Программа дает отсрочку и льготу застройщикам многоквартирных жилых зданий; за счёт строительства мест приложения труда застройщик может «списать» себе плату за изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Существует ряд требований к инвестору: наличие прав на земельный участок для строительства жилого дома, наличие прав на строительство мест приложения труда, отсутствие долгов, финансовые ресурсы. Ещё состав акционеров привлекаемых лиц должен совпадать не менее чем на 75% с составом акционеров инвестора. Также есть свои требования к создаваемому месту приложения труда: производственная деятельность, спорт, деловое управление, торговля, развлечения, гостиницы. Сама процедура достаточно проста: подается заявка на инвестпортале, проводится экспертиза заявки, затем она рассматривается, после чего принимается решение. Сегодня подписано 18 соглашений, а это уже более миллиона квадратных метров, более 29 тысяч рабочих мест. Потенциальная льгота – 39 миллиардов рублей».
Александр Макряшин, руководитель отдела по работе с предприятиями сферы недвижимости, Московский Банк ПАО Сбербанк: «5 ключевых мер поддержки застройщиков:
- Сбер на основании федерального закона 03.04.2020 № 106-ФЗ разработал меры по снижению % нагрузки на заемщиков, уплачивающих % по плавающим ставкам, которые позволили на срок 3 месяца ограничить максимальные значения % на уровне: 12,5%-16,5% годовых.
- для тех проектов, которые финансируются в валюте, разработали быстрые механизмы конвертации валютной задолженности в рубли;
- в рамках постановления Правления Правительства РФ № 804 от 30.04.2022г. в Сбере утвержден порядок субсидирования процентной ставки для системообразующих предприятий, которые финансируют коммерческую недвижимость;
- на территории Москвы перезапущена программа льготного кредитования малого и среднего предпринимательства;
- для застройщиков жилья, которые финансировались по плавающей специальной ставке, разработан механизм перевода её в фиксированную ставку, что существенно снизило процентную нагрузку по кредитам.
Данные меры позволили Сбербанку не останавливать финансирование».
Мария Ляхова, директор Департамента Коммерческой недвижимости, ПИК-ОФИС: «На первых этажах наших ЖК бизнес-функции несбалансированы. Соответственно, у девелопера, если он распродал помещения, нет возможности влиять на состав услуг, которые есть в ЖК. Очевидно, что не все потребности жителя в таком случае удовлетворены. Для того, чтобы сохранить баланс территории, существуют следующие модели управления: можно 10-15% недвижимости сохранить у себя; можно сдавать в аренду помещения с возможностью продажи; либо продать весь пул первых этажей в одни руки. Что касается нас, мы очень тщательно исследуем потребности жителя и стараемся разрабатывать концепцию ЖК, рассадку первых этажей. В рамках этого мы разработали приложение “Места у дома”. Здесь доступ к общественным пространствам организован по подписке, и мы предлагаем любому бизнесу в районе интегрироваться в это приложение. Через него человек может забронировать коворкинг, купить абонемент в спортзал. Доступ в помещение предоставляется только после регистрации».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор, КОРТРОС-Москва: «С точки зрения расчёта показателя ARR, продавать коммерческие помещения в розницу выгоднее, чем сдавать. Но мы видим много негативных последствий и рисков для ЖК, и это не только несбалансированность коммерческой инфраструктуры, но и дальнейший непрофессиональный подход к эксплуатации объекта. Более правильно продавать все коммерческие объекты одному инвестору, но здесь существуют риски отсутствия социальных объектов. Поэтому, получив весь этот опыт на наших прошлых проектах, в новых мы решили пойти по сценарию сдачи в аренду инфраструктуры самостоятельно. Также мы опросили жителей ЖК о том, какие объекты они хотели бы видеть на первых этажах».
Юрий Тараненко, директор Департамента коммерческой недвижимости, Мангазея Девелопмент: «Говоря о стилобатах, здесь есть как и минусы, так и плюсы. Из положительных моментов можно выделить следующие: стилобат воспринимают как нежилое помещение, пристроенное к дому, со свободной планировкой и возможностью предоставить обслуживание коммерческих помещений. Что касается минусов: помещения стилобатов согласовываются с ОСС, и с юридической точки зрения они приравниваются к первым этажам ЖК».
Евгения Аничкова, директор Управления коммерческой недвижимостью,ПроГород (Группа ВЭБ.РФ): «Мы как условно коммерческая структура можем позволить себе поступиться маржой; поэтому мы работаем в проектах, в которые не входят застройщики. У нас введён принцип “светофор” – все коммерческие помещения разделены на три части: то, чем мы будем управлять; то, что продаётся; и перепрофилирование. Мы активно внедряем “пространство 360”: концепция не 15-минутного города, а 5-минутного. Вопрос кадастрирования очень важен, рано или поздно стилобаты должны быть распроданы».
В ходе второй сессии – «Какую роль играет коммерческая инфраструктура в конечном качестве продукта ЖК?» – эксперты сфокусировались на вопросах работы в шаговой доступности, концепции 15-минутного города и на влиянии новых вызовов.
Модерировал вторую деловую часть Сергей Разуваев, директор, GMK.
«Сейчас мы находимся в среде изменения структуры коммерческой инфраструктуры. Если говорить о трендах в стрит-ритейле, то хочется отметить увеличение доли кафе, пекарен и ресторанов (около 50-60%), уменьшение размеров супермаркетов и увеличение их ассортимента, рост креативных форматов инфраструктуры и образовательных учреждений. С учетом того, что сейчас в ЖК растёт доля коммерческих объектов, по всем новым проектам строится 30% коммерческой инфраструктуры. На практике это означает серьёзное увеличение стрит-ритейла. Что касается офисной составляющей, то это 5-7% от жилой площади. Преждевременно говорить об изменениях, связанных с геополитической ситуацией», – поделился Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости, MR Group.
Евгений Межевикин, руководитель отдела продуктовых концепций и аналитики, ГК «Пионер»: «В последнее время появилась идеология полициклического города – концепция спальных районов как обособленных кластеров, в которых не только комфортно жить, но и работать. И если ранее офисы располагались только в центре, то сейчас они есть и в спальных районах. Безусловно, есть сложности с офисной, коммерческой недвижимостью, но в любом случае мы не теряем оптимизм. Если говорить о перспективе 15-20 лет, то не обязательно будет ехать в центр, чтобы погулять: инфраструктура будет развита и в более отдалённых районах. Но нужно помнить, что в любом кризисе золото и недвижимость были одними из самых весомых активов».
Вера Стефан, коммерческий директор, Asterus: «На территории нашего ЖК есть много ярких точек притяжения: деловой кластер, спортивный, рекреационный, детский и другие. Подход к планированию ритейл-стратегии на этом и основывается. В детской зоне сфокусированы детские магазины, кружки и т.д. В спортивной – всё, что связано со спортом. В рекреационной – кафе, террасы, рестораны. Мы коммерческие помещения не продаём, а сдаём в аренду и сами определяем назначение, учитывая мнение жителей. Что интересно, более 30% респондентов проголосовали за груминг-студию: это больше, чем за салоны красоты. Средняя площадь коммерческого помещения – 90 кв.м. Побочным эффектом 15-минутного города является стимулирование резидентов к тому, чтобы больше ходить, не использовать автотранспорт; следовательно, сокращается и количество машиномест».
«Наметился очевидный тренд появления рабочих мест в непосредственной близости от места проживания. Многие застройщики добавили коворкинги, переговорные в свои объекты. Мы активно развиваем рабочую инфраструктуру в своих объектах. И она очень востребована покупателями. В одном из наших проектов перед нами стоял масштабный вызов сформировать среду для первых очередей. Здесь баланс в коммерческих помещениях важен не только для жителей, но и для застройщика и оператора. В 15 минутах ходьбы у жителя должна быть вся необходимая инфраструктура: от продуктовых магазинов до медицинского учреждения», – рассказала Мария Долгих, директор службы операционного маркетинга, Группа «Эталон».
Сергей Гусев, руководитель компании, MALLTEAM (входит в ГК «Страна Девелопмент»): «Прежде чем принять решение о том, продавать коммерческие помещения или управлять ими, необходимо правильно сформировать лоты и их концепцию, конфигурацию помещений. Не стоит забывать о целевых группах: арендатор, покупатель, инвестор, житель. Арендатору важна локация, история предыдущего пользователя. Инвестору – потенциал увеличения стоимости и арендной ставки, а также универсальность помещения и соседи. Жителю – составляющие инфраструктуры. Сейчас идёт активный рост экспозиции коммерческой недвижимости у застройщиков».
Параллельно со второй сессией проходил воркшоп «Комфортная среда: наполняемость идеального современного ЖК», где на примере реального объекта группа из 9 специалистов сформировала инфраструктуру современного жилого комплекса. Территория ЖК – 60 га, где будет жить 23 000 человек; она ограничена трассами с двух сторон и железной дорогой. Задачей участников воркшопа было придумать наполнение МФК, площадь которого в общей сложности составляет 60 000 кв.м. В этих условиях эксперты предложили следующие составляющие: спрос на офисы будет минимальный, поэтому на них выделяем 5000 кв.м.; гастромаркет – 700 кв.м.; ритейл – 3000-5000 кв.м.; спорт – тоже до 5000 кв.м.; мастерские – от 100 кв.м. гостиницы – 4000 кв.м., детейлинг – 1000-1500 кв.м., специализированные медицинские клиники. Остальные избыточные площади предлагается реализовать маленькими лотами.