Офисная недвижимость: новый переворот
15 марта в Москве на площадке сети гибких офисных пространств Multispace Paveletskaya состоялась конференция «Офисный формат: новые ориентиры рынка». Ключевые эксперты офисной недвижимости обсудили динамику рынка классических офисов и коворкингов, изменения в составе арендаторов, факторы привлечения резидентов, непривычные локации, роль офиса в развитии бизнеса, экосертификацию, преимущества коворкингов, секреты правильного формирования концепции проекта, тенденции в дизайне и многое другое.
Модератор первой сессии «Классические офисы: от стабилизации к развитию» Александр Ошурко, управляющий партнер агентства Praedium, президент Ассоциации КОКОН, сделал краткий обзор рынка офисной недвижимости на сегодняшний день: «Ключевым фактором на рынке является вакансия, и она понемногу растет. По разным оценкам она составляет от 8 до 15% в зависимости от класса. Арендные ставки выравниваются. Спрос остается, но смещается в сторону российских компаний, которые активно осваивают освободившиеся ниши. Субаренда снижается. Сделки есть, но средний размер уменьшился в прошлом году и пока нет предпосылок, что в 2023 году ситуация изменится в сторону их увеличения. Гибкие офисы по-прежнему востребованы. Стоимость содержания объектов недвижимости растет».
Затем слово передали Максиму Лучникову, руководителю отдела продаж Sminex-Интеко: «У Sminex-Интеко большой опыт в создании комфортной среды для работы. Мы тщательно изучаем актуальное предложение и создаём эксклюзивный продукт, которого больше нет на рынке. В прошлом месяце в продажу поступил новый премиальный проект TWIST, который обладает рядом уникальных преимуществ. Это единственный из всех строящихся деловых центров класса А, который расположен менее, чем в 100 метрах от метро. Только TWIST оборудован беспрецедентно мощной системой приточно-вытяжной вентиляции, которая подаёт на 30% больше свежего воздуха. Открытые террасы и эксплуатируемая кровля позволят резидентам делового центра выйти на свежий воздух, не покидая здания». Sminex-Интеко обладает 22-летним опытом строительства жилой и коммерческой недвижимости. Компания создаёт комфортную и престижную среду. Заботится о комфорте клиента на каждом этапе: при выборе объекта, во время покупки и ожидания ключей и на этапе жизни и работы в построенных домах.
Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, затронула тему аренды классических офисов: «В 2021-2022 годах IT-сектор и телекоммуникационные компании продолжают быть на первом месте среди тех, кто интересуется новой арендой. Второе место по-прежнему занимают компании торгового сегмента, третье место – строительные компании. Сегодня при адаптации офисов под требования арендаторов необходимо учитывать возможность участия в закупочных процедурах государственных компаний, предоставление мебели, включение ряда сервисных услуг в договор аренды и возможность дооснащения и перепланировки офисного помещения».
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development, дополнил выступление Ксении: «Срок запрашиваемой аренды глобально изменился. Сегодня одна половина арендаторов запрашивает срок максимум на три-пять лет, вторая половина – на семь, десять лет и более без расторжения. Это связано с отсутствием долгосрочной перспективы и невозможностью понять, какое количество сотрудников необходимо на конкретный период, что будет происходить дальше с бюджетированием и всем бизнесом. Кроме того, у арендаторов возникает дилемма: идти в субаренду или в коворкинг».
Непривычные локации за пределами сложившихся деловых кластеров рассмотрел Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG: «Город сегодня активно меняется: развивается транспортная инфраструктура, происходит редевелопмент промзон и ведется проект МПТ. Мы видим, что благодаря этому начали появляться такие проекты как STONE Towers на Савеловской, Plaza Botanika. Что дальше будет происходить с локациями? Нетрадиционные локации или КРТ – те места, где действительно будут развиваться офисные центры, потому что есть запрос города, так называемые места приложения труда. Если сложить паззл: МПТ + КРТ + развитие транспортной инфраструктуры – мы получим те самые локации, где будут появляться и развиваться новые офисные центры.
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер», отметил: «Для офисов локация и транспортная доступность является основополагающим фактором. Город активно развивает транспортную инфраструктуру - строятся новые станций метро, скоростные магистрали и развязки. Все это позволяет расширять географию офисных локаций и формировать новые точки притяжения. Этот тренд особенно четко прослеживается в сегменте офисов на продажу. Примером такого проекта является МФК Botanica в рамках масштабного ТПУ «Ботанический Сад», где уже реализовано 60% площадей». На сегодняшний день в портфеле девелопера PIONEER – 1,9 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в стадии проектирования и строительства и еще более 2.7 млн кв. м введено в эксплуатацию.
Далее слово взяла Марина Харитонова, глава Группы компаний Accent Capital: «Сегодня офисы по-прежнему пользуются спросом, однако арендуемые площади уменьшаются и используются более рационально. Этому способствуют тренды на гибридный формат работы и отсутствие у сотрудников постоянного закрепленного места. При поиске офиса компании ищут площадь лишь для 50-70% сотрудников. Арендатор требует хорошей чистовой отделки, а наличие качественных VIP-зон становится основным требованием. Также востребованными становятся небольшие офисы, чтобы «пересидеть», и наличие возможности досрочного расторжения договора. Кроме того, для иностранцев важно, чтобы собственник здания не находился под санкциями».
Анна Гордеева, руководитель направления по работе с Заказчиками фасилити услуг Ассоциации добросовестных налогоплательщиков «РАДО», рассказала про безопасность в facility management: «ФМ услуга – это человекоемкая отрасль, где основной процесс приходится на труд человека. ФОТ в структуре затрат подрядчика составляет порядка 60%. Большинство линейного персонала в сфере клининга – мигранты из стран ближнего зарубежья. С 2022 года мигрант обязан проходить медицинскую комиссию для подтверждения отсутствия социально опасных заболеваний, а также проходить процедуру государственной дактилоскопической регистрации. Насколько качественный контроль доступа на объект осуществляют представители заказчика – актуальный вопрос на сегодняшний день».
Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, затронул проблему экологичного девелопмента в России сегодня: «Зеленая» сертификация как была, так и остается специфичным бизнесом. Однако буквально три дня назад вышло Постановление Правительства Москвы о том, что проекты, которые проходят экологичную сертификацию в России, в том числе ВЭБ.РФ «Клевер», будут рассматриваться как проекты с возможной поддержкой «зеленого» финансирования. Я считаю это огромным плюсом, поскольку данное введение принесет новый драйв на рынок экологичной сертификации. Если все хорошо пойдет, как сейчас заявляется, экологичный девелопмент будет качественно развиваться». EST Group занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM.
В качестве модератора второй сессии «Коворкинги и гибридные рабочие пространства: новые точки роста» выступил Александр Богданов, исполнительный директор Remain.
Про ситуацию на рынке ковркингов в Санкт-Петербурге рассказала Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris: «В нашем городе существует всего 88 коворкинг-центров, основной район их распределения – Центральный. За 2022 год открылось 19 новых коворкингов, что указывает на рост предложения: валовый объем предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах в 2022 году увеличился на 31% или +2500 рабочих мест, на рынок вышло 2536 рабочих мест или 15900 кв. м. Главный тренд прошлого года – конкуренцию коворкингам увеличивают непрофессиональные коворкинги».
Владимир Дорофеев, основатель и генеральный директор сети коворкингов Практик и OFIX, поделился с аудиторией, какие факторы привлекают резидентов: «Эффективное рабочее время офисного сотрудника – не более 5-6 часов в сутки, сфокусированность на рабочих задачах отрезками по 1,5-2 часа, далее требуется перерыв в виде смены деятельности, санкционированный на уровне правил компании. Комфорт рабочего места и пространства может повысить КПД сотрудника. Кроме того, резидентов привлекают эффективная планировка, зоны и мероприятия командного отдыха, различное обучение, хобби и общие интересы, спорт и здоровье».
Татьяна Шараева, президент Национальной Ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов (НАОК), рассмотрела коворкинги и сервисные офисы как инструмент возврата сотрудников с удаленки: «Сегодня многие компании столкнулись с тем, что сотрудники не хотя возвращаться в офис. Сотрудники не готовы отказываться от домашнего комфорта, тратить время и деньги на дорогу, они не хотят жесткого графика и контроля со стороны начальства. Коворкинги дают возможность поддерживать гибридный формат работы, дают больше свободы в выборе места и времени работы, помогают поэтапно выводить сотрудников с удаленки и экономить операционные расходы, помогают формировать комьюнити, создают «домашнюю» атмосферу».
Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace, коснулась темы адаптации пакета услуг под меняющиеся требования арендаторов: «Организация и планирование рабочего пространства неразрывно связана с тем, как меняется поведение сотрудников и способы организация труда. На сегодняшний день, по последним данным более 79% компаний используют гибридные форматы работы, что как следствие приводит к неэффективному использованию до 50% площадей в офисах, а значит существует необходимость применения нового подхода к организации пространства и перестройки бизнес процессов. Отвечая на современные вызовы, компании все больше обращаются к идеологии Аctivity-based working (ABW). Работа на основе активности (ABW) — это трансформационная бизнес-стратегия, которая предоставляет человеку выбор пространства для различных видов деятельности на рабочем месте. Последние крупные сделки в сервисных офисах доказывают, что мы неизбежно будем двигаться в направлении активного развития ABW. Офисы будут все меньше похожи на офисы в нашем традиционном представлении, будут становится пространством для жизни и эффективной коммуникации. Ну и конечно, высокие технологии будут все активней интегрироваться в офис, в предметы мебели и интерьер, а основным трендсеттером будут оставаться сервисные офисы и крупные технологичные компании». Multispace – это гибкий и технологичный офис с комплексным решением, обеспечивающим увеличение уровня эффективности, комфорта и удобства организации работы сотрудника.
Михаил Бродников, управляющий директор Space 1 в России: «Для того, чтобы проект был успешным в эксплуатации, необходимо грамотно сформировать его концепцию. Нужно выбрать правильную локацию с хорошими планировочными решениями и провести первоначальное зонирование площадки. Применение стандартов ведения проектов отделки, учитывая инновационные технологии моделирования BIM, гарантируют управление сроками. Также необходимо помнить про генеративное планировочное решение, управлять ожиданиями клиентов и фокусироваться на их потребностях, использовать актуальный интерфейс взаимодействия (мы используем мобильное приложение), обеспечивать высокую скорость заезда нового клиента».
Филипп Долматов, генеральный директор сети кампусов NAMES, также поделился профессиональным опытом разработки эффективной концепции: «Наша компания держится на трех китах: комфорт, окружение и результат. Комфорт включает в себя современное модернизированное пространство и внимание к каждой детали. Дизайном проекта names занимались проектировщики офиса Google в Москве. Что касается сообщества, состав участников делится на предпринимателей и самозанятых (70%) и корпоративных арендаторов (30%). Популярные ниши: SMM, маркетплейсы, консалтинг, психология, бьюти и услуги. Также мы проводим трекинг – комплекс мероприятий для достижения финансовых целей резидентов. Он включает в себя пробный день, старт бизнеса, найм персонала и полноценный бизнес».
Закрыла конференцию Лариса Аниканова, генеральный директор Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign: «Если раньше мы могли жить стабильно и что-то планировать, то сегодня мы не можем делать долгосрочные прогнозы. В таких условиях мы изловчились и придумали четыре решения: первое, это сделать ковокринг. Сдать простаивающее помещение дороже, организовав в нем коворкинг или сервисный офис. Второе, это использование морских контейнеров на придомовых территориях как торговых рядов с использованием современного искусства. Это является точкой притяжения и источником прибыли. Третье, это принцип коливинга с использованием МОПов. И последнее, это декор с помощью трафаретов и росписи».
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводилось при поддержке НАОК. Премия-партнер – WORKPLACE AWARDS. Генеральный партнер – Multispace. Партнеры – компания «Пионер», Sminex-Интеко, EST Group, eco smart office – это стандарт, подтверждающий компетентность в вопросах ESG повестки, а также подтверждающий конкурентные возможности в области экологичного строительства.
19 проектов из всех регионов России заявлены в этой категории в 2022 году. В качестве номинантов представлены жилые дома с авторской архитектурой, высотная застройка, апарт-комплексы, особняки и даже целые районы. Например, одним из номинантов является жилой район «Академический» в Екатеринбурге. Это первый мегапроект комплексного освоения территории на Урале и один из крупнейших градостроительных проектов в Европе.
Кроме того, среди номинантов премии представлены яркие проекты из Северной столицы: Квартал «Галактика», Галактика Pro, Жилой комплекс «Петровская Доминанта», Голландский квартал «Янила Кантри Клаб», Жилой экорайон «Юнтолово», Жилой район «Северная долина», ЖК «Наследие», а также ЖК Simple.
Региональные проекты отличаются оригинальной инфраструктурой, уникальными архитектурными решениями, творческим подходом к созданию общественных пространств и эргономичными планировками. Сегодня это современные комплексы, которые меняют облик городов, становятся новыми точками притяжения для жителей и туристов. Все объекты и компании представлены в шести номинациях: «Региональный объект №1», «Концепция регионального объекта №1», «Архитектура регионального объекта №1», «Инфраструктура регионального объекта №1», «Компания №1» и «Риэлтор №1». В числе номинантов есть не только проекты, но и агентства. АS.Realty - самое молодое, инновационное и перспективное агентство недвижимости на рынке города Сочи, которое совершило рывок в индустрии недвижимости.
В категории «Региональный объект №1» заявлены: «Астон. Событие», Авторский дом «Шаляпин», ЖК «Республика», ЖК «Меридиан Юг», ЖК Savin House, апарт-комплекс «Крымская Резиденция», ЖК «Дом на набережной», ЖК «Особняк», ЖК «Айвазовский CITY», ЖК AVAnta , ЖК AVrorA, Жилой район «Академический», Жилой комплекс «Журавли», Жилой квартал «Затон», ЖК «Новый Рекорд», ЖК «Летний», ЖК «Наследие», ЖК RoleClef и ЖК «Кислород».
-Каждый проект действительно уникален, - комментирует руководитель премии Анна Маркина, - В регионах очень много интересных комплексов, которые достойны наград. Все они удачно вписываются в городскую среду. Местные застройщики работают над созданием не только пространства для жизни, но и делают все для развития внутридомового комьюнити. Это актуальный тренд, который возвращается в Московские и региональные проекты.
Многие жилые комплексы удачно вписаны в городскую и природную среду. ЖК «Новый Рекорд» (Иркутск) расположен на возвышенности в окружении сибирских сосен, из квартир видна панорама на лесной массив и реку Иркут. Месторасположение ЖК Savin House (Казань) уникально — с трех сторон комплекс окружен рекой Казанкой. Жителям дома доступны виды на исторический центр города, Кремль, мост Миллениум и казанскую «Швейцарию».
В номинации «Концепция регионального объекта №1» представлены: Микрорайон «Город Оружейников», ЖК «Корица», ЖК «Tau House», ЖК «Парк рояль», Апарт-комплекс «Крымская Резиденция», Discovery Residence, ЖК Eco Life, Жилой квартал «Зеленая река», Жилой экорайон «Юнтолово», ЖК AVAnta, ЖК AVrorA, Жилой район «Академический», ЖК «Кислород», ЖК «Скандинавия, ЖК RoleClef, ЖК «Наследие».
В микрорайоне «Город Оружейников» (Ижевск) 42 жилых дома, детские образовательные учреждения и новое общественное пространство – бульвар для прогулок и отдыха. В ЖК «Корица» (Нижний Новгород) на территории организована сеть велодорожек и всё для комфортных занятий спортом, предусмотрен собственный спортивный зал. Еще один оригинальный проект, представленный в этой номинации – это ЖК «Парк Рояль» (Пенза). Его главная особенность – эксплуатируемые кровли. На крышах домов спроектированы безопасные детские площадки, лаунж-зоны с беседками и шезлонгами, а также места для занятий спортом на свежем воздухе. Стоит отметить и новый экорайон «Юнтолово» в Приморском районе Санкт-Петербурга, один из крупнейших проектов комплексного освоения территорий в России. На участке площадью 437 га будет построено около 2,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на проживание 70 000 человек.
Восемь комплексов представлены в номинации «Архитектура регионального объекта №1»: «Микрорайон Санвилл. Солнечные кварталы», ЖК Simple, Апарт-комплекс «Крымская Резиденция», «Клубный дом ELEVEN», ЖК Ocean city, «Панова Тower», ЖК AVrorA, ЖК «Наследие». Проекты отличаются нестандартные архитектурными и планировочными решениями. Авторами концепций являются известные российские и зарубежные компании. В числе интересных региональных проектов можно назвать «Панова Tower» от ведущего девелопера Самарской области, ДК «Древо». Комплекс находится в географическом центре города, вблизи основных транспортных артерий, в 25-ти минутах ходьбы от набережной реки Волга. Это заключительный и самый яркий проект квартала «Панова Парк». Геометрию здания подчеркивает эффектная архитектурная подсветка, выполненная по индивидуальному проекту.
В номинации «Инфраструктура регионального объекта №1» представлено 13 номинантов, каждый из которых предложил оригинальные концепции инфраструктуры жилых проектов. Это «А14. Умные кварталы», Голландский квартал «Янила Кантри Клаб», ЖК «Южный парк», Апарт-комплекс «Крымская Резиденция», МКР «Родные просторы», ЖК MATRЁSHKA CITY, Жилой район «Северная долина», ЖК AVAnta , ЖК AVrorA, ЖК «Скандинавия», ЖК «Наследие», ЖК «Кислород», ЖК «Летний».
В этом году в номинации «Компания №1» представлены не только московские участники, но и сильные региональные бренды. Среди них девелоперы и агентства недвижимости из Сочи, Санкт-Петербурга, Ижевска, Нижнего Новгорода, Омска, Смоленска. Все они хорошо известны в России, большинство работает сразу в нескольких городах. Впервые принимает участие в премии лидер отечественного рынка в сфере промышленного монтажа «Ликвидатор», за 8 лет компания реализовала более 300 проектов в Российской Федерации. Кроме того, среди участников в данном номинации есть и IT-компании. Например, компания «Юникорн», разработчик платформы Ujin и умных устройств Ujin Kit, предлагает комплексные решения на рынке систем автоматизации, мониторинга и управления объектами жилой и коммерческой недвижимости.
Всего в номинации представлено 11 компаний, в том числе группа компаний «Пионер», специализирующаяся на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой и коммерческой застройки в Москве и Санкт-Петербурге. Также в номинации участвует концерн «КРОСТ» — российская научная промышленно-строительная компания с 30-летней историей, которая успешно реализует масштабные проекты квартальной застройки, а также развивает собственное инновационное производство строительных материалов.