Офисная недвижимость: новый переворот
15 марта в Москве на площадке сети гибких офисных пространств Multispace Paveletskaya состоялась конференция «Офисный формат: новые ориентиры рынка». Ключевые эксперты офисной недвижимости обсудили динамику рынка классических офисов и коворкингов, изменения в составе арендаторов, факторы привлечения резидентов, непривычные локации, роль офиса в развитии бизнеса, экосертификацию, преимущества коворкингов, секреты правильного формирования концепции проекта, тенденции в дизайне и многое другое.
Модератор первой сессии «Классические офисы: от стабилизации к развитию» Александр Ошурко, управляющий партнер агентства Praedium, президент Ассоциации КОКОН, сделал краткий обзор рынка офисной недвижимости на сегодняшний день: «Ключевым фактором на рынке является вакансия, и она понемногу растет. По разным оценкам она составляет от 8 до 15% в зависимости от класса. Арендные ставки выравниваются. Спрос остается, но смещается в сторону российских компаний, которые активно осваивают освободившиеся ниши. Субаренда снижается. Сделки есть, но средний размер уменьшился в прошлом году и пока нет предпосылок, что в 2023 году ситуация изменится в сторону их увеличения. Гибкие офисы по-прежнему востребованы. Стоимость содержания объектов недвижимости растет».
Затем слово передали Максиму Лучникову, руководителю отдела продаж Sminex-Интеко: «У Sminex-Интеко большой опыт в создании комфортной среды для работы. Мы тщательно изучаем актуальное предложение и создаём эксклюзивный продукт, которого больше нет на рынке. В прошлом месяце в продажу поступил новый премиальный проект TWIST, который обладает рядом уникальных преимуществ. Это единственный из всех строящихся деловых центров класса А, который расположен менее, чем в 100 метрах от метро. Только TWIST оборудован беспрецедентно мощной системой приточно-вытяжной вентиляции, которая подаёт на 30% больше свежего воздуха. Открытые террасы и эксплуатируемая кровля позволят резидентам делового центра выйти на свежий воздух, не покидая здания». Sminex-Интеко обладает 22-летним опытом строительства жилой и коммерческой недвижимости. Компания создаёт комфортную и престижную среду. Заботится о комфорте клиента на каждом этапе: при выборе объекта, во время покупки и ожидания ключей и на этапе жизни и работы в построенных домах.
Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, затронула тему аренды классических офисов: «В 2021-2022 годах IT-сектор и телекоммуникационные компании продолжают быть на первом месте среди тех, кто интересуется новой арендой. Второе место по-прежнему занимают компании торгового сегмента, третье место – строительные компании. Сегодня при адаптации офисов под требования арендаторов необходимо учитывать возможность участия в закупочных процедурах государственных компаний, предоставление мебели, включение ряда сервисных услуг в договор аренды и возможность дооснащения и перепланировки офисного помещения».
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development, дополнил выступление Ксении: «Срок запрашиваемой аренды глобально изменился. Сегодня одна половина арендаторов запрашивает срок максимум на три-пять лет, вторая половина – на семь, десять лет и более без расторжения. Это связано с отсутствием долгосрочной перспективы и невозможностью понять, какое количество сотрудников необходимо на конкретный период, что будет происходить дальше с бюджетированием и всем бизнесом. Кроме того, у арендаторов возникает дилемма: идти в субаренду или в коворкинг».
Непривычные локации за пределами сложившихся деловых кластеров рассмотрел Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG: «Город сегодня активно меняется: развивается транспортная инфраструктура, происходит редевелопмент промзон и ведется проект МПТ. Мы видим, что благодаря этому начали появляться такие проекты как STONE Towers на Савеловской, Plaza Botanika. Что дальше будет происходить с локациями? Нетрадиционные локации или КРТ – те места, где действительно будут развиваться офисные центры, потому что есть запрос города, так называемые места приложения труда. Если сложить паззл: МПТ + КРТ + развитие транспортной инфраструктуры – мы получим те самые локации, где будут появляться и развиваться новые офисные центры.
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер», отметил: «Для офисов локация и транспортная доступность является основополагающим фактором. Город активно развивает транспортную инфраструктуру - строятся новые станций метро, скоростные магистрали и развязки. Все это позволяет расширять географию офисных локаций и формировать новые точки притяжения. Этот тренд особенно четко прослеживается в сегменте офисов на продажу. Примером такого проекта является МФК Botanica в рамках масштабного ТПУ «Ботанический Сад», где уже реализовано 60% площадей». На сегодняшний день в портфеле девелопера PIONEER – 1,9 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в стадии проектирования и строительства и еще более 2.7 млн кв. м введено в эксплуатацию.
Далее слово взяла Марина Харитонова, глава Группы компаний Accent Capital: «Сегодня офисы по-прежнему пользуются спросом, однако арендуемые площади уменьшаются и используются более рационально. Этому способствуют тренды на гибридный формат работы и отсутствие у сотрудников постоянного закрепленного места. При поиске офиса компании ищут площадь лишь для 50-70% сотрудников. Арендатор требует хорошей чистовой отделки, а наличие качественных VIP-зон становится основным требованием. Также востребованными становятся небольшие офисы, чтобы «пересидеть», и наличие возможности досрочного расторжения договора. Кроме того, для иностранцев важно, чтобы собственник здания не находился под санкциями».
Анна Гордеева, руководитель направления по работе с Заказчиками фасилити услуг Ассоциации добросовестных налогоплательщиков «РАДО», рассказала про безопасность в facility management: «ФМ услуга – это человекоемкая отрасль, где основной процесс приходится на труд человека. ФОТ в структуре затрат подрядчика составляет порядка 60%. Большинство линейного персонала в сфере клининга – мигранты из стран ближнего зарубежья. С 2022 года мигрант обязан проходить медицинскую комиссию для подтверждения отсутствия социально опасных заболеваний, а также проходить процедуру государственной дактилоскопической регистрации. Насколько качественный контроль доступа на объект осуществляют представители заказчика – актуальный вопрос на сегодняшний день».
Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, затронул проблему экологичного девелопмента в России сегодня: «Зеленая» сертификация как была, так и остается специфичным бизнесом. Однако буквально три дня назад вышло Постановление Правительства Москвы о том, что проекты, которые проходят экологичную сертификацию в России, в том числе ВЭБ.РФ «Клевер», будут рассматриваться как проекты с возможной поддержкой «зеленого» финансирования. Я считаю это огромным плюсом, поскольку данное введение принесет новый драйв на рынок экологичной сертификации. Если все хорошо пойдет, как сейчас заявляется, экологичный девелопмент будет качественно развиваться». EST Group занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM.
В качестве модератора второй сессии «Коворкинги и гибридные рабочие пространства: новые точки роста» выступил Александр Богданов, исполнительный директор Remain.
Про ситуацию на рынке ковркингов в Санкт-Петербурге рассказала Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris: «В нашем городе существует всего 88 коворкинг-центров, основной район их распределения – Центральный. За 2022 год открылось 19 новых коворкингов, что указывает на рост предложения: валовый объем предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах в 2022 году увеличился на 31% или +2500 рабочих мест, на рынок вышло 2536 рабочих мест или 15900 кв. м. Главный тренд прошлого года – конкуренцию коворкингам увеличивают непрофессиональные коворкинги».
Владимир Дорофеев, основатель и генеральный директор сети коворкингов Практик и OFIX, поделился с аудиторией, какие факторы привлекают резидентов: «Эффективное рабочее время офисного сотрудника – не более 5-6 часов в сутки, сфокусированность на рабочих задачах отрезками по 1,5-2 часа, далее требуется перерыв в виде смены деятельности, санкционированный на уровне правил компании. Комфорт рабочего места и пространства может повысить КПД сотрудника. Кроме того, резидентов привлекают эффективная планировка, зоны и мероприятия командного отдыха, различное обучение, хобби и общие интересы, спорт и здоровье».
Татьяна Шараева, президент Национальной Ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов (НАОК), рассмотрела коворкинги и сервисные офисы как инструмент возврата сотрудников с удаленки: «Сегодня многие компании столкнулись с тем, что сотрудники не хотя возвращаться в офис. Сотрудники не готовы отказываться от домашнего комфорта, тратить время и деньги на дорогу, они не хотят жесткого графика и контроля со стороны начальства. Коворкинги дают возможность поддерживать гибридный формат работы, дают больше свободы в выборе места и времени работы, помогают поэтапно выводить сотрудников с удаленки и экономить операционные расходы, помогают формировать комьюнити, создают «домашнюю» атмосферу».
Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace, коснулась темы адаптации пакета услуг под меняющиеся требования арендаторов: «Организация и планирование рабочего пространства неразрывно связана с тем, как меняется поведение сотрудников и способы организация труда. На сегодняшний день, по последним данным более 79% компаний используют гибридные форматы работы, что как следствие приводит к неэффективному использованию до 50% площадей в офисах, а значит существует необходимость применения нового подхода к организации пространства и перестройки бизнес процессов. Отвечая на современные вызовы, компании все больше обращаются к идеологии Аctivity-based working (ABW). Работа на основе активности (ABW) — это трансформационная бизнес-стратегия, которая предоставляет человеку выбор пространства для различных видов деятельности на рабочем месте. Последние крупные сделки в сервисных офисах доказывают, что мы неизбежно будем двигаться в направлении активного развития ABW. Офисы будут все меньше похожи на офисы в нашем традиционном представлении, будут становится пространством для жизни и эффективной коммуникации. Ну и конечно, высокие технологии будут все активней интегрироваться в офис, в предметы мебели и интерьер, а основным трендсеттером будут оставаться сервисные офисы и крупные технологичные компании». Multispace – это гибкий и технологичный офис с комплексным решением, обеспечивающим увеличение уровня эффективности, комфорта и удобства организации работы сотрудника.
Михаил Бродников, управляющий директор Space 1 в России: «Для того, чтобы проект был успешным в эксплуатации, необходимо грамотно сформировать его концепцию. Нужно выбрать правильную локацию с хорошими планировочными решениями и провести первоначальное зонирование площадки. Применение стандартов ведения проектов отделки, учитывая инновационные технологии моделирования BIM, гарантируют управление сроками. Также необходимо помнить про генеративное планировочное решение, управлять ожиданиями клиентов и фокусироваться на их потребностях, использовать актуальный интерфейс взаимодействия (мы используем мобильное приложение), обеспечивать высокую скорость заезда нового клиента».
Филипп Долматов, генеральный директор сети кампусов NAMES, также поделился профессиональным опытом разработки эффективной концепции: «Наша компания держится на трех китах: комфорт, окружение и результат. Комфорт включает в себя современное модернизированное пространство и внимание к каждой детали. Дизайном проекта names занимались проектировщики офиса Google в Москве. Что касается сообщества, состав участников делится на предпринимателей и самозанятых (70%) и корпоративных арендаторов (30%). Популярные ниши: SMM, маркетплейсы, консалтинг, психология, бьюти и услуги. Также мы проводим трекинг – комплекс мероприятий для достижения финансовых целей резидентов. Он включает в себя пробный день, старт бизнеса, найм персонала и полноценный бизнес».
Закрыла конференцию Лариса Аниканова, генеральный директор Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign: «Если раньше мы могли жить стабильно и что-то планировать, то сегодня мы не можем делать долгосрочные прогнозы. В таких условиях мы изловчились и придумали четыре решения: первое, это сделать ковокринг. Сдать простаивающее помещение дороже, организовав в нем коворкинг или сервисный офис. Второе, это использование морских контейнеров на придомовых территориях как торговых рядов с использованием современного искусства. Это является точкой притяжения и источником прибыли. Третье, это принцип коливинга с использованием МОПов. И последнее, это декор с помощью трафаретов и росписи».
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводилось при поддержке НАОК. Премия-партнер – WORKPLACE AWARDS. Генеральный партнер – Multispace. Партнеры – компания «Пионер», Sminex-Интеко, EST Group, eco smart office – это стандарт, подтверждающий компетентность в вопросах ESG повестки, а также подтверждающий конкурентные возможности в области экологичного строительства.
08 июня в зале «Библиотека» Hotel Baltschug Kempinski Moscow состоялся бизнес-бранч «Элитный метр: принципы стабильности топ-сегмента», в рамках которого эксперты-практики рынка премиального жилья обсудили влияние экономической и геополитической ситуации, факторы, стимулирующие рост продаж в высокобюджетном сегменте, эффективные инструменты продаж в новых реалиях, локации, притягивающие состоятельных покупателей, архитектурные «фишки» и модные планировочные решения, возможности импортозамещения, особенности и тренды умной инфраструктуры, важность внедрения «зеленых» стандартов в строительство и благоустройство территории.
Модератором сессии стала Ригина Гордеева, директор агентства недвижимости премиум сегмента Etagi.Prime. Во вступительном слове Ригина рассмотрела влияние экономической и геополитической ситуации на рынок высокобюджетной недвижимости: «По аналитическим данным в мае на рынке был зарегистрирован 3171 договор долевого участия, что на 54% меньше, чем в мае 2021 года, когда было зарегистрировано 7040 сделок. По сравнению с ажиотажным спросом марта этого года, который мы все наблюдали, снижение в мае составило 53%. Если сравнивать май с апрелем, мы видим, что в границах старой Москвы снижение было локационно самым низким и составило всего 8%. В связи с тем, что в марте был ажиотажный спрос, рынок бизнес и премиум недвижимости в апреле показал очень хорошую динамику по росту стоимости. Стоимость квадратного метра за один месяц увеличилась на 3,7% и составила 476 тысяч рублей за метр, что на 15% выше, чем в апреле 2021 года. Однако уже в мае мы наблюдаем следующую динамику: стоимость понизилась на 1% и составила 472 544 рубля за квадратный метр».
Следующим спикером стала Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, рассказав про факторы, стимулирующие рост продаж в высокобюджетном сегменте: «Буду рассказывать про то, в чем мы сами убедились за последние два месяца на личном опыте. Никакого велосипеда изобретать не пришлось, в элитном сегменте прямые факторы влияния всегда стабильны. Вопрос только в том, что сейчас нужно на них сделать дополнительные акценты. Первый и самый важный фактор – качественный продукт. Если его нет, все остальные стимулирующие факторы не так эффективны. Качественный продукт будет актуален долгие годы, а не только в моменте. Сегодня покупательский спрос сместился либо на готовый продукт, либо на проекты высокой стадии готовности. К другим прямым факторам относятся ликвидность проекта и инвестиционный потенциал, информационная открытость, индивидуальные условия приобретения, зависимость от проектного финансирования, реалистичное финансовое планирование и гибкость застройщика. Косвенным фактором являются государственные меры поддержки отрасли».
Затем слово взяла Анна Коробкова, руководитель департамента продаж Донстрой, затронув тему новых премиальных локаций Москвы: «Мы понимаем, что в нашем продукте люкс сегмента недостаточно просто обозначить локацию, нужно предлагать еще и соответствующее окружение, которое удовлетворит потребности покупателя. Если говорить о том, что клиенту интересно, безусловно, на первом месте – много зелени во дворе, детские и спортивные площадки, водоем и фонтаны. В общественных пространствах на первом месте стоят фитнес-клубы, затем благоустроенная территория и терраса, детские зоны, лаунж с камином и кинотеатры. Фитнес-залы в общественном пространстве для нас оказались ключевым показателем, потому что в наших домах, уже сданных в эксплуатацию, на них стоит очень большой спрос. В Раменках у нас есть проект ЖК «Река». Мы также будем строить последующие очереди – «Река 2», «Река 3» и «Река 4». Будет сформирован элитный кластер из нескольких домов. Мы уверены, что эта локация будет набирать популярность, поскольку существует высокий запрос на экологичность, здоровье и спорт». Донстрой — ведущая девелоперская компания Москвы, портфель проектов которой включает 9,8 млн кв. м недвижимости. Сегодня Донстрой реализует четыре масштабных проекта комплексного освоения территорий общей площадью 5,35 млн кв. м. Это жилой комплекс «Символ» в Лефортово (1,7 млн кв. м), новый проект компании «Остров» в Мневниковской пойме (1,55 млн кв. м), территория застройки в Раменках, где Донстрой возводит три жилых комплекса: «Река», «Огни», «Событие» (1,35 млн кв. м), а также «Сердце Столицы» в Хорошево-Мневниках (814 тыс. кв. м).
Тему притягательных локаций для покупателей продолжила Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер»: «Рынок высокобюджетной недвижимости в рамках премиальных и элитных проектов в общем объеме составляет 15% предложения от всего рынка недвижимости Москвы. Если говорить про количество квадратных метров, это 293 тыс. кв. м. Сейчас на рынке представлено 48 проектов, из которых 28 проектов находятся в ЦАО. Глобально, премиальная и элитная недвижимость сосредоточена все-таки в центральном округе. Что касается развития новых локаций и количества предложений, находящихся вне ЦАО, а в дополнительно развивающихся территориях, мы видим, что популярным районом является Западный административный округ, в котором объекты занимают 97 тыс. кв. м. Также есть хорошие проекты в СВАО, которые составляют 55 тыс. кв. м. Менее популярные локации: САО – 24 тыс. кв. м., ЮАО – 15 тыс. кв. м. и ЮЗАО – 6 тыс. кв. м». Группа компаний «Пионер» специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием. Группа компаний накопила уникальный опыт реализации проектов различного уровня сложности и занимает одну из ведущих позиций в инвестиционно-строительном сегменте российского рынка.
Арусяк Астабацян, коммерческий директор Luxe Properties, отметила, что в части архитектурных «фишек» и планировочных решений воссоздание исторического облика здания является важным фактором. «Историю никто не отменял, это всегда «вкусно» и интересно. Есть покупатели, которые ориентируются именно на коллекционность. Когда покупатель уже все видел и слышал, когда у него все есть, ему хочется изысканности, ему хочется прикоснуться к истории».
Возможностями импортозамещения и альтернативами европейских материалов и оборудования поделилась Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION: «После февральских событий мы провели для себя аналитику: в массовом сегменте доля использования иностранных материалов занимает порядка 10%, в бизнес сегменте – 30%, в премиум и элит – 50%. Многие бренды ярко заявили, что уходят с рынка, но при этом, к примеру, официальные дистрибьютеры Schindler предоставили нам гарантийные письма, где подтвердили, что всю продукцию, которую они могут поставить, они привезут. Мы диверсифицировали подход к импортозамещению и пошли по трем путям. Первый путь: мы оставили прямые поставки тех брендов и производителей, которые подтвердили, что готовы выполнить свои обязательства. Также совместно с поставщиками организовали поставку в обход – через третьи страны. Второй путь: мы оставили импорт, заменив страну производителя. Третий путь: Мы отказались от импорта отопительных приборов и вентиляционного оборудования».
Наталья Лунева, директор по развитию «Юникорн», рассказала про тренды и особенности умной инфраструктуры объектов премиального класса: «В конце 2021 года классификация рынка жилья Москвы дополнилась понятием «Умного дома». Оказалось, что отсутствие «Умного дома» в составе жилого комплекса понижает класс новостройки. Соответственно, первый тренд, который пришел из 2021 года, это «Умный дом» как обязательная часть продукта. Второй тренд – разработка концепций вместе с управляющей компанией. Что касается самого «Умного дома», он бывает беспроводной и проводной. Беспроводной «Умный дом» в 10 раз дешевле, чем проводной. Кроме того, в нем больше «фишек», его можно легко расширять, заменять, автоматизировать. В наших объектах, которые выходят в 2023-2024 годах, особенно, если это объекты высокого класса, мы совместно с застройщиком и управляющей компанией с нуля создаем умную инфраструктуру: разрабатываем концепцию эксплуатации, на которую потом будет накладываться концепция умной инфраструктуры. То есть, еще до того, как разрабатывается рабочая документация, чтобы потом в этой рабочей документации можно было все сразу внедрить». Российская IT-компания «Юникорн», разработчик платформы Ujin и умных устройств Ujin Kit, технологический лидер в сегменте «умное здание». Компания предлагает клиентам комплексный продукт на рынке систем автоматизации, мониторинга и управления объектами жилой и коммерческой недвижимости. На базе платформы Ujin создается единая цифровая среда зданий для взаимодействия людей и устройств.
Завершил конференцию Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, осветив проблему внедрения «зеленых» стандартов в строительстве и благоустройстве территорий: «Международные сертификации LEED, BREEAM и WELL всем хорошо известны, и ни для кого не секрет, что на данный момент они поставили сертификацию в России на паузу. На территории нашей страны всего около 300 сертифицированных зданий, в том числе в жилой недвижимости. Лишь около 15% застройщиков и девелоперов понимают важность «зеленой» сертификации и проводят ее, остальные ждут, когда появится большой запрос от покупателей. Несомненно, драйверами экологичной сертификации являются объекты коммерческого назначения, к примеру «Москва-Сити», где все объекты сертифицированы либо по системе LEED, либо по системе BREEAM. Что касается именно экологичной жилой недвижимости или апартаментов, успешную сертификацию прошли ЖК «Плющиха», ЖК HILL8, ЖК «Дом на Тишинке» и др. Самым первым был Донстрой. Сегодня, несмотря на то что международные сертификаты ушли, мы все хотим получать признание, дипломы и награды. Если кто-то не успел пройти «зеленую» сертификацию, теперь это можно сделать и в России. У нас появились три системы: Green Rating на основе ESG, Eco Smart Office для коммерческой недвижимости и Green house для объектов жилой недвижимости». EST Group – энергоэффективные системы и технологии. Компания занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM. В компетенции компании входит применение международных инструментов оценки энергоэффективности зданий. Российские специалисты выполняют все необходимые работы по сертификации LEED, BREEAM, математическому моделированию, проверке инженерных систем.
Организатор – E.EVENTS. Премия-партнер Green Property Awards. Партнеры: группа компаний «Пионер», «Донстрой», «Юникорн», EST Group, новый российский экостандарт Green house.