СК «Респект»: в помощь застройщикам и дольщикам
Серьезной мерой по наведению порядка в области долевого строительства станет введение бюджетной ответственности региональных властей за допущенную халатность при осуществлении контроля застройщиков, считают эксперты СК «Респект».
Постепенно уходит в прошлое хаос на рынке долевого строительства жилья. Эксперты отмечают, что фактически исчезли с рынка те страховые компании, которые собирали страховые премии, но при этом были не способны построить профессиональную экспертизу и нести ответственность по взятым обязательствам. В реестре ЦБ таких компаний осталось всего 12. В перечень входят СК «Респект» и Общество взаимного страхования застройщиков.
На плечи этих двух компаний легла нагрузка по застройщикам долевого жилья со всей страны. Чтобы не допустить паники на рынке долевого строительства, генеральный директор «Респекта» Александр Артамонов первым запустил горячую линию для тех застройщиков, которые внезапно оказались без ушедших с рынка страховщиков. Две недели компания работала в режиме пиковой нагрузки, но к началу ноября текущего года ситуация стабилизировалась. Все добросовестные застройщики получили страхование и возможность спокойно работать.
В настоящее время в портфеле СК «Респект» более 6000 договоров с застройщиками. По уровню своей экспертизы и федеральному охвату – это единственная компания в стране, которая может гарантировать миллионам дольщиков, что работа их застройщиков завершится передачей квартир. А если добросовестный застройщик начнет испытывать сложности, то сможет рассчитывать не только на добрый совет, но и на помощь.
В «Респекте» работают десятки строительных специалистов и финансистов, которые постоянно проводят мониторинг строящихся объектов. «Респект» анализирует даже социальные сети и интернет в поиске информации о возможных проблемах застройщиков, и в случае её обнаружения, проводит выездные проверки для моментального устранения проблемы в самом ее начале.
«По нашим внутренним правилам, если на стройке в течение трех месяцев нет движения, она считается проблемной. По государственным нормативам этот срок — полгода»,— отметил Александр Артамонов.
Иными словами, страховые компании в значительной мере выполняют функции строительного надзора за объектами, выявляя на самом раннем этапе даже минимальные проблемы с застройщиками.
Для участников долевого строительства, обращающихся с вопросами, в «Респекте» функционируют электронная и телефонная горячая линии. Единственное, на что обращают внимание дольщиков страховщики, это когда случай может быть квалифицирован нестраховым — мошенничество или умышленное банкротство застройщика, рейдерство со стороны властей. В таких случаях, единственная защита граждан – достройка объектов силами людей, которые это проблему создали или при попустительстве которых она возникла.
В настоящее время страховые компании в среднем страхуют застройщиков под 1%. При этом во всем мире под такой процент страхуют исключительно добросовестных застройщиков, а если есть риск мошенничества, страховой тариф поднимается до 6-8%.
В свою очередь, региональные власти также могут быть той основой, которая даст дополнительные гарантии всем участникам долевого строительства.
Страховщики предлагают ввести регулярные, а также внеплановые проверки строящихся объектов группами с привлечением представителей региональных властей, Минстроя, Фонда защиты прав дольщиков и профильных экспертов.
В случае необходимости решение о приостановке деятельности застройщика должна принять временная администрация под руководством сотрудника федерального Минстроя, которая за два месяца обязана ответить на вопросы о причинах «недостроя» и предложить методы ликвидации проблем.
Страховые компании предлагают позволить им финансировать достройку проблемных объектов дома за счет средств страховых резервов. На сегодняшний день законодательство разрешает тратить на это только чистую прибыль компаний, но ее на эти цели не хватает. Между тем, страховщику в ряде случаев и удобнее, и выгоднее помочь застройщику закончить объект, чем расплачиваться с долгами.
Сегодня с рынка уже исчезли недобросовестные страховщики, которые занимались только тем, что собирали деньги с застройщиков, но избегавшие выплат. На данный момент есть государственный компенсационный фонд, и есть гаранты, такие как СК «Респект» и ПОВС.
Ни страховщик, ни компенсационный фонд просто не дадут теперь возможности сомнительным застройщикам увеличивать армию обманутых дольщиков, а потом взваливать всю нагрузку на бюджет государства.
Остается только усовершенствовать российское законодательство. Серьезной мерой по наведению порядка в области долевого строительства станет введение бюджетной ответственности региональных властей за допущенную халатность при осуществлении контроля застройщиков, наличие коррупционных сговоров с застройщиком и другие формы злоупотреблений полномочиями.
Эксперты убеждены, что в случае принятия законодательных поправок количество проблемных домов и обманутых дольщиков может сократится почти в 10 раз.
В Петербурге подвели итоги международного архитектурно-градостроительного конкурса «Серый пояс. Преобразование».
Перспективы воплощения выбранных проектов все еще остаются туманными. Смогут ли концепции преобразования привлечь инвесторов и девелоперов, без которых они так и останутся на бумаге?
В условиях экономического кризиса рынок недвижимости требует новых механизмов для поиска инвесторов, считают эксперты. Одним из них может стать аудит земельного участка с просчетом технико-экономических показателей.
«Комплекс инженерных изысканий совместно с анализом градостроительной документации, позволяет оценить реальные «возможности» участка предполагаемого строительства, - рассказывает Алексей Никишов, исполнительный директор ООО «МегаМейд Изыскания», - Рассмотреть возможные архитектурные решения, рассчитать технико-экономические показатели, провести экологический и санитарно-эпидемиологический анализ, а также определить геологическое строение земельного участка». По его словам, такое исследование особенно актуально, когда речь идет о «сером поясе». На территории бывших производств много участков, вызывающих сомнения, большинство вопросов касается экологической обстановки. Но опыт изыскателей говорит о том, что такие опасения часто, не более, чем миф. «Земля в местах, где производство прекратилось лет 20 назад намного чище, чем в давно заселенных районах. А если и существует загрязнение почв, это вполне решается путем рекультивации», - заверяет господин Никишов.
Стоимость инженерных изысканий – это несколько процентов от общих затрат на реализацию любого строительного объекта. Но многие застройщики относятся к этому этапу работ формально и тогда заказчик может столкнуться с необходимостью отказаться от реализации объекта уже на стадии строительства, например, из-за неверно заложенных конструктивных решений.
«Из-за того, что инвесторы объектов зачастую, не имеют отношение к строительству, на рынке произошла некоторая подмена понятий. Понимание важности определенных этапов проекта, таких как инженерные изыскания, предпроектный аудит, технико-экономическое обоснование было утрачено. – говорит Алексей Никишов, - И если в «богатые» двухтысячные годы такое поведение вполне объяснимо, то сегодня рынок не прощает ошибок. Любой просчет может серьезно пошатнуть позиции даже крупной организации. Поэтому так важно уделять внимание всем этапам реализации строительных объектов».
О необходимости тщательно взвешивать все риски говорит и генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Артем Рыжиков: «Тщательный анализ правоустанавливающей и градостроительной документации позволяет снять многие вопросы для заказчика перед реализацией проекта. Один из недавних примеров в нашей практики – участок на Шкиперском протоке. Несмотря на привлекательное местоположение – Васильевский остров –земля долгое время оставалась невостребованной из-за того, что раньше здесь располагалось химическое производство. Кроме того, наличие старых санитарных
зон и сооружений также делало перспективы строительства на этой территории неопределенными», - рассказывает Артем Рыжиков». Но после комплексных инженерных изысканий и сбора полного пакета документов участок был продан застройщику всего за несколько месяцев.
Строить в центре вполне реально не только для крупных корпораций. Сокращающийся рынок заставляет участников искать новые форматы взаимодействия. Это касается и рынка земельных участков, кризис заставит его стать более прозрачным и тогда даже у небольших компаний появятся инструменты для точной оценки стоимости территорий и перспектив их застройки. К тому же, подобный анализ даст понятный инструмент для инвесторов и застройщиков.
«Анализируя рынок, я постоянно вижу примеры финансовых, временных, репутационных потерь застройщиков, которых можно было бы избежать, если бы проект был проработан на самых первых этапах реализации, - говорит Алексей Никишов, - Выполнение минимального комплекса инженерных изысканий открывает перед собственниками земельных участков большие возможности – привлечение инвесторов, увеличение рентабельности строительства, возможность реализации нестандартных и интересных проектов».