Рынок недвижимости в условиях турбулентности: итоги, прогнозы и план действий
7 декабря 2022 года в гостинице «Метрополь» Московский Бизнес Клуб провёл бизнес-конференцию «Рынок недвижимости в условиях турбулентности: итоги, прогнозы и план действий».
В этом году эксперты отмечали ряд вызовов, которые появились на рынке: переход покупателей в режим ожидания, эффект от прекращения программы льготной ипотеки, усиление конкуренции со вторичным рынком и не только. Для достижения высоких результатов в новой реальности компании использовали разные подходы. На конференции Московского Бизнес Клуба, которая прошла 7 декабря, эксперты получили возможность подвести итоги.
Более 120 топ-менеджеров рынка недвижимости встретились в исторических залах отеля «Метрополь», чтобы зафиксировать историю рынка недвижимости в 2022-ом году. Спикерами стали первые лица таких компаний, как «Пионер», Vos’hod, ANT Development, KR Properties, Сбербанк и другие. Участники обсудили эффективные стратегии действия в новых условиях, подискутировали о способах увеличения продаж и сформулировали рекомендации к действию в следующем году.
Аналитики отмечают повышение спроса на готовое жилье, и потому покупка квартиры остается выгодной инвестицией. В ходе конференции представители застройщика Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» познакомили участников мероприятия с жилым комплексом «мой адрес На Береговом» Южный квартал. Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» Южный квартал состоит из 6 корпусов, расположенных на первой линии Москвы-реки в престижной локации ЗАО. На территории жилого комплекс расположены детский сад на 300 мест и подземный паркинг на 630 машиномест. В январе 2023 года в продаже появится новый объем готовых 1-5 комнатных квартир от 43 до 160 кв. м с улучшенной отделкой «под чистовую» и «под ключ», а также пентхаусы с собственной террасой и панорамным видом на Москва-реку.
Собственной аналитикой по сегменту жилой недвижимости поделилась Диана Нилиповская, коммерческий директор компании «Пионер». Она представила данные о рынке и рассказала об изменениях в подходе девелопера к реализации недвижимости.
«По данным «Пионер», с начала года в Москве стартовали продажи в 50 новых жилых проектах, основная доля (40%) пришлась на класс бизнес. Объем предложения прибавил 24%: общий текущий показатель жилья, продающегося в новостройках Москвы, составляет 2,45 млн кв.м. Согласно прогнозу компании, по итогам 2022 года суммарный объем продаж в новостройках Москвы составит около 3 млн кв.м. В новых условиях мы пересмотрели подход к выбору материалов. При этом – сохранили заявленный уровень архитектуры и качества. Во всех наших элитных проектах – таких как HIGH LIFE Летниковская, 11 и OPUS, мы сохранили объекты приватной инфраструктуры».
Компания KR Properties намерена продолжать реализацию проектов комплексного развития территорий в Москве, рассказала коммерческий директор компании Екатерина Фонарева.
«Мы уже 20 лет занимаемся комплексным развитием территорий. В портфеле компании – большие и заметные в городе объекты, такие как «Даниловская мануфактура» и «Красная роза». Сейчас идет активная работа над развитием делового квартала «Рассвет» на Пресне. Буквально на днях мы анонсировали запуск двух новых проектов, успешно прошедших согласование в городе. Это клубный дом на Малой Грузинской улице, а также премиальный бизнес-центр «Королёв» на территории ДК «Рассвет». В конце следующего года мы также планируем запустить еще две площадки в Хамовниках», - рассказала Фонарева на Бизнес-конференции МБК «Рынок недвижимости в условиях турбулентности: итоги, прогнозы и план действий». Она напомнила, что сейчас в портфеле компании 13 жилых проектов и 36 проектов коммерческой недвижимости.
Алесей Болдин, генеральный директор Golden House Development, крупнейшего девелопера Узбекистана, выступил перед гостями, чтобы рассказать о преимуществах инвестирования в жилую недвижимость этой страны.
«Узбекистан показывает уверенный рост экономики и входит в ТОП-20 стран мира по росту ВВП на уровне 5% в год. Одним из ключевых драйверов роста экономики является рынок недвижимости. Сегодня, Узбекистан находится в начале фазы активного, взрывного роста, демонстрируя доходность инвесторам на уровне 12-15% годовых в долларах. Ожидаемая доходность от инвестиций в недвижимость в будущем году, по нашим прогнозам, может составить до 20% годовых в долларах. Golden House, является лидером рынка Узбекистана, с долей рынка 40%, на данный момент реализует более 30 проектов. Рассматривает возможность привлечения внешних инвесторов в новые проекты с высокой доходностью».
Елена Петропавловская, коммерческий директор девелоперской компании VOS’HOD, рассказывая о ситуации на рынке высокобюджетного жилья, отметила, что сейчас коммерческая политика у девелоперов вне зависимости от сегмента должна быть взвешенной и продуманной.
«Неоправданные скидки, анонсируемые сейчас на рынке жилой недвижимости могут привести к обратному эффекту: клиент будет ждать еще больших скидок и откладывать выход на сделку. Важно отметить, что у элитной жилой недвижимости себестоимость квадратного метра складывается из цены на импортные материалы, отделку, оборудование, инженерию, стоимость которых и так существенно выросла за последние месяцы. Еще большие скидки уже будут влиять на качество конечного продукта. Несмотря на это, наши планы по выводу в следующем году новых проектов, в том числе с отделкой, остаются в силе. На наш взгляд, ситуация со спросом в сегменте de luxe будет стабильной».
Нина Лебедева, коммерческий директор «Русской медиагруппы», рассказала о значимости эмоционального контекста в маркетинге.
«Миссия «Русской Медиагруппы» – нести аудитории хорошее настроение. В эфире, и в наших мероприятиях мы следуем этому принципу. Для рекламодателей это возможность выстроить контакт с аудиторией в формате абсолютного brand safety. 2022 год был непростым, но мы остались верными своим принципам, что принесло отличный результат. По сравнению с 2020 годом, еженедельная аудитория радио Monte Carlo увеличилась на 32%, радио MAXIMUM – на 15%. Совокупный федеральный охват радиостанций РМГ вырос на 4%. Доля радио на рекламном рынке в этом году растёт, в частности, благодаря увеличению присутствия клиентов доли категории «недвижимость», которая в этом году выросла в 2 раза».
Елена Стахиева, заместитель генерального директора «Главстрой», рассказала о значении социальной ответственности для девелоперов в новых условиях.
«Социальная ответственность становится ключевой характеристикой эффективности и устойчивости бизнеса в условиях новых реалий. Он ориентирован на поиск возможностей, подготовку различных сценариев с учетом влияния рыночных и макрофакторов. Сейчас одна из задач объединить положительный опыт и новые решения для создания качественного девелоперского продукта с устойчивой экономикой. Это системное развитие городского пространства с акцентом на жилые, социокультурные функции и создание рабочих мест. Глобальные изменения затронули строительную отрасль, в нее приходят новые люди труда, которых социальная ответственность компании мотивирует трудоустроиться и создавать продукт, ценный для потребителя».
Модератором второй сессии конференции стала Ольга Благовещенская, декан факультета в Академии Горизонтальных городов Игоря Рыбакова. Она также познакомила участников конференции с Академией.
«Академия Горизонтальных городов Игоря Рыбакова — это не просто будущее, это возможность жителей чувствовать себя уверенно и комфортно. Многие в Европе уже приняли концепцию жизни в доме, в наших «горизонтальных городах» люди приобретают не только хорошую инвестиционную недвижимость, но и целую экосистему и сообщников. Дома поселка строятся из лучших материалов, с лучшими подрядчиками, которые перед этим обучаются в нашей академии. Я, как декан факультета в Академии, рада быть причастна к созданию лучшего будущего для нашей страны».
Открыл вторую часть конференции Вячеслав Кан, директор по операционному маркетингу Gallery. Он поделился со слушателями эффективными способами продвижения в цифровой наружной рекламе.
«Сегмент недвижимости является одной из крупнейших категорий рекламодателей в наружной рекламе - возможность за короткий срок обеспечить широкий охват аудитории и информированность о новых объектах недвижимости в нужных районах делают наружку неотъемлемой частью рекламного продвижения. Однако современная наружная реклама – это не только и не столько «указатель» рядом с новым ЖК. Цифровые технологии в наружной рекламе, аудиторные исследования на основе больших данных Wi-Fi аналитики, мобильных операторов и других источников позволяют выстраивать тепловые карты по целевым аудиториям и проводить таргетированные рекламные кампании. Немаловажен и тот факт, что благодаря технологиям DOOH рекламодатели могут использовать гибкий подход к планированию рекламной кампании с оплатой за фактический результат, следить за ходом ее реализации в режиме реального времени, а также получать всестороннюю аналитику по ее итогам».
Сценарии развития рынка недвижимости представила Алия Кирьянова, Директор управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Московского банка Сбербанка.
«В новых реалиях Сбер продолжает поддерживать участников рынка недвижимости. Несмотря на серьезные изменения в экономике, рынок недвижимости остается устойчивым и интересным, с точки зрения жилищного кредитования и инвестиций в данную отрасль. Сбер предлагает различные программы финансирования проектов и специальные условия по ипотечным продуктам для физических лиц. Поэтому, работая сообща с девелоперами и другими участниками рынка недвижимости, нам удастся преодолеть трудности и сделать ипотеку ещё более доступной и удобной».
Следующим спикером стала Яна Тачалова, Коммерческий Директор ANT Development, которая поделилась своим подходом к продажам в условиях нестабильной экономической и политической ситуации.
«В 2022 году на проекты ANT Development приходится 16% от общего объема продаж в высокобюджетном сегменте Москвы. Нам удается сохранять интерес покупателей на протяжении всего периода реализации проектов Victory Park Residences и «Поклонной 9» благодаря внимательному отношению к продукту и гибким условиям приобретения. Жилые комплексы проданы в среднем на 80%, но в них до сих пор представлено сбалансированное предложение, это касается и небольших функциональных площадей, и просторных лотов, и эксклюзивного предложения пентхаусов».
Павел Кочкин, основатель и генеральный директор «Нмаркет.ПРО», поделился прогнозами и рекомендациями на 2023 год.
«Рынок недвижимости меняется, перспективы и сценарии развития можно лишь предположить, но мы видим снижение выданных разрешений на строительство, одновременно с увеличением количества домов в продаже, что говорит о затоваренности рынка. На данный момент намечается тенденция к конкуренции вторичной и первичной недвижимости, а также борьбе застройщика за своего клиента. Мы в Нмаркет.ПРО видим 2023 год, годом покупателя - лиды и интерес становятся на вес золота. Использование современных инструментов продаж и технологий в лице дилерской сети, поможет в условиях непростого рынка решить проблему поставки качественных лидов и сделок с оплатой за результат».
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, дал свою оценку ситуации на рынке недвижимости в 2022-ом году.
«Вторичный рынок сильно удивил в этом году. Если продажи новостроек замедляются, то на вторичном рынке они уверенно растут. В чем же причина? За 2 ковидных года ценник на жилье вырос почти в 2 раза, но за 2022-й год он снизился на вторичке на 10-15-20% (с учетом торга). Это совсем немного после почти двукратного роста и с учетом нынешних геополитических и макроэкономических факторов. А вот цены на новостройки застройщики продолжали повышать почти весь 2022 год, в результате стоимость вторички оказались ощутимо ниже новостроек, причем речь идет о жилье сопоставимого качества. Это и привело к перетоку спроса из новостроек на вторичку. Более того, 2002 год показал, что люди готовы брать ипотеку на вторичном рынке, несмотря на то, что процент по ней выше, следовательно доступная цена жилья важнее доступной ипотеки. Поэтому единственный способ наверняка победить в конкуренции на нынешнем рынке — снизить цены до привлекательного уровня».
В этот раз Московский Бизнес Клуб поприветствовал своих новых членов: «KFS-group», «Группа Аквилон» и «Сити-XXI век».
«Хочу поблагодарить спикеров и участников за подробное обсуждение ситуации на рынке. Выступления спикеров полностью оправдали название конференции. Топ менеджеры рынка собрались вместе, подвели окончательные итоги года и предоставили гостям конференции качественные прогнозы и план действий. Такой подход экспертов к своему делу вселяет во всех участников рынка оптимизм и позволяет преодолевать пресловутую турбулентность. Уверена, в следующем году мы увидим немало достижений в сфере недвижимости. Приглашаю всех принять участие в премии «Рекорды Рынка Недвижимости», чтобы 7 июня на церемонии награждения доказать всем свою возможность успешно преодолевать все трудности. Прием заявок уже открыт. Подробнее о премии можно на официальном сайте recordi.ru», – Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба.
Пять дней в Российском этнографическом музее работала VIII биеннале «Архитектура Петербурга-22». На выставке проектов посетители смогли ознакомиться с лучшими жилыми и коммерческими проектами Северо-Западного региона, а также тех районов и стран, с которыми сотрудничают петербургские архитекторы. В переполненных конференц-зонах, в режиме нон-стоп проводились презентации, мастер-классы, шли дебаты и профессиональные дискуссии.
Жизнь после анабиоза
Последний раз биеннале проводили в 2019 году. Далее, как и многие другие, проект погрузился в спячку, связанную с новоявленной заразой. Известно, что при анабиозе происходит охлаждение тела, приостанавливается его жизнедеятельность, но отдельные органы все же работают, готовые «включить» организм, когда это потребуется. Так было и с биеннале – мероприятие не проводилось, дважды переносилось, но архитекторы трудились над новыми проектами, а организаторы ломали головы над тем, как и когда эти проекты представить, работали над созданием нового стиля и концепции мероприятия.
Главной в команде «реаниматологов» является Ассоциация «Объединение архитектурных мастерских». В конце прошлого года в объединении прошли перевыборы, которые проводятся каждые два года, являя собой удивительный для наших дней единожды установленный механизм смены власти. В руководство пришли крайне деятельные и именитые архитекторы: председателем был избран Евгений Герасимов, руководитель мастерской «Евгений Герасимов и партнеры», его заместителем — Евгений Подгорнов, руководитель бюро «ИНТЕРКОЛУМНИУМ». Два Евгения одинаково смотрят на свои задачи и цели: продвигать архитектурные достижения петербургских зодчих, делая их достоянием самого широкого профессионального и общественного круга. Инструментом для первой операции по оживлению интереса к нашей архитектуре стала петербургская биеннале.
Выставка работ архитекторов-петербуржцев проводится с 2007 года, и всегда была способом показать товар лицом. Она была и остается инструментом продвижения творчества зодчих нашего города.
Наталия Никитина, исполнительный директор Ассоциации «Объединение архитектурных мастерских» (ОАМ):
- После формирования идеи и нового стиля выставки, по архитектурным мастерским были направлены рассылки с приглашением принять участие в экспозиции. Общая ситуация в стране была напряженной, и реакция архитекторов поначалу была осторожной. Но спустя неделю понимание необходимости и желание поделиться с обществом результатами своего 3-х летнего творчества, перевесило сомнения и все места на экспозиции были распределены в первую же неделю. В итоге на выставке было представлено 16 мастерских ОАМ и 22 компании, не входящие в состав объединения. Общее количество проектов далеко перешагнуло за число заявленных изначально и составило 137 проектов только в выставочной экспозиции.
Выставка оформлена в интеллигентном консервативном петербургском стиле. Здесь все равны, выделиться можно только качеством представленного архитектурного материала. Проекты самые разные — от массового до элитного жилья, от кладбища до аэропорта.
«Мы ушли от планшетной подачи проектов, - добавляет Никитина, - у каждого участника был свой индивидуальный лайтбокс с логотипом по боковым сторонам. Подсветка сделала свое дело: крупно представленные проекты засветились и заиграли!»
Демократические процедуры внутри ОАМ были соблюдены во всем: места размещения лайтбоксов в зале разыгрывались с помощью жеребьевки. В итоге, сетуют мэтры, лучшие места у сцены, где при полном зале шли выступления, дебаты и сессии, достались новичкам, недавно вступившим в члены ОАМ: мастерской Юсупова, Futura Architects, SLOI architects, Ingmar Architects, «УРБИС-СПб», «НИиПИ Спецреставрация», бюро «А2», студии «АСМ Групп», «Архитектурной мастерской Рейнберга и Шарова».
Деловые люди и не только
Организация деловой программы была поручена относительно новой и перспективной компании «Деловой клуб MEETING», много лет занимающейся бизнес-мероприятиями в сферах девелопмента, строительства, урбанистики, архитектуры и дизайна. Программа по сути своей вылилась в гибрид дискуссионного клуба и творческой мастерской. Дебаты были построены таким образом, чтобы у каждой заявленной проблемы появилась пара-тройка внятных решений. При этом, в отличие от многих подобных мероприятий, биеннале посетили и, главное — вступили в диалог и пришли обсудить архитектурно-градостроительные вопросы — практически все представители власти, отвечающие за разные стороны градостроения: развитие новых территорий, сохранение памятников, строительные нормы и озеленение. В разных сессиях приняли участие председатель КГИОП Сергей Макаров, первый заместитель председателя КГИОП Александр Леонтьев, заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов, руководитель Управления Министерства культуры РФ по СЗФО Андрей Ермаков, первый заместитель председателя комитета градостроительной политики и главный архитектор Ленинградской области, Сергей Лутченко, начальник отдела благоустройства Красногвардейского р-на СПб Руслан Проценко, депутат Законодательного Собрания СПб Михаил Амосов. Открыли биеннале и перерезали ленточку Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга, главный архитектор Санкт-Петербурга Павел Соколов и председатель ОАМ Евгений Герасимов. После церемонии открытия гостей ознакомили с экспозицией выставки.
Новыми в построении программы стали и формы подачи материалов. Архитектурный баттл магистров СПбГАСУ, краш-тест фасадов города-спутника Южный, встречи с авторами книг, авторская экскурсия по выставке архитектора Ильи Юсупова, нереализованные проекты Евгения Подгорнова, взрослые и детские мастер-классы и, как вишенка на торте, — великолепная лекция главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова.
Еще одно новшество — привлечение в качестве ведущих и участников программы представителей самых разных профессий: блогеров, журналистов, артистов, музыкантов, педагогов и пр.
Татьяна Ганюшина, управляющий партнер Делового клуба MEETING:
— Конечно, привлечение артистов не было самоцелью. Главной задачей для себя мы видели, во-первых, наладить коммуникацию среди архитекторов, строителей, производителей материалов – словом, всех участников создания сооружения или даже целого квартала. Во-вторых, предоставить возможность показать проекты и рассказать о своих возможностях тем, кто не попал в выставочный пул. В результате благодаря деловой части география проектов расширилась до Республики Беларусь и Камеруна. И, в-третьих, конечно, было важно сделать мероприятие по-настоящему популярным, чтобы архитектура шагнула в народ, но не придавила его (смеется).
Архитекторы культурные люди, и ничто культурное им не чуждо
Слово ВПЕРВЫЕ стало ключевым на этой биеннале, и коснулось оно не только впервые представленных проектов. Первый раз в этом году организаторы затеяли эксперимент с привлечением партнеров из музеев, театров, галерей, школ и т.д. Союз архитектуры с музами (известно, что в сонм муз архитектура не входит) оказался на редкость плодотворным.
«В нашей культурной программе все было связано с зодчеством, - рассказывает Ольга Шишко, арт-директор компании MEETING. - У нас в партнерах были музеи-квартиры – Ф.М. Достоевского, Л.Н. Бенуа, «Полторы комнаты» Иосифа Бродского, музей Фаберже, школа Masters и центры дополнительного образования для детей. Приняли участие Росфото, ДК Кирова, театры, галереи и библиотеки, кафе и коворкинги. И все они подготовили программы, связанные с архитектурой.
В 2022-м году биеннале в буквальном смысле захватила 20 культурных площадок города, включая Российский этнографический музей – свою основную сцену.
Все лучшее – детям
Дети от 0 до 16 стали полноправными участниками программ. Их пускали везде.
Подростки и их родители в большом количестве присутствовали в первый день, когда много говорилось об архитектурном образовании. Но было и много специально разработанных для них программ: экскурсионных, музыкальных, театральных и образовательных.
Кстати, и детская и культурная программы, связанные с биеннале, будут продолжаться до конца декабря. Программа размещена на сайте www.oam-spb.ru
Закончен бал?
«НЕТ, и еще раз НЕТ», - говорит Евгений Герасимов, председатель Ассоциации «Объединение архитектурных мастерских»:
- В продолжение биеннале мы разворачиваем широкую просветительскую деятельность. Моя мастерская уже приняла несколько школьных экскурсий. В течение года каждая из мастерских-членов ОАМ также примет у себя хотя бы пару-тройку школьных экскурсий и проведет несколько мастер-классов для студентов профильных вузов и техникумов.
Открытость с целью продвижения и показа достижений мастерских станет основным принципом нашей работы. В своем телеграмм-канале мы будем показывать все проекты, выходящие из-под грифеля наших архитекторов – жилые дома, бизнес-центры, больницы, детские сады, школы, сады и парки.
Я вижу, что члены ОАМ вошли во вкус – увидели, как можно показать и обсудить свою работу с профессиональным сообществом, или найти заказчиков и почитателей, или в одночасье выйти в топ упоминаемости в Яндексе, как это стало с проектом Левашовского аэропорта, который спроектировал новый участник объединения — бюро INGMAR - и был впервые представлен и описан в рамках биеннале.
Так что работа VIII биеннале «Архитектура Петербурга» не останавливается до следующего года – она просто реинкарнируется в другие формы.
Взгляд со стороны. Анна Мартовицкая, архитектурный обозреватель, журналист, блогер:
«VIII биеннале «Архитектура Петербурга» по своему жанру является отчетной выставкой, репрезентирующей творческие достижения архитекторов города на Неве за последние 2-3 года, однако от сухого отчета эта выставка максимально далека. Экспозиция, вписанная в классицистический интерьер Мраморного зала Этнографического музея, носит подчеркнуто современный и тактично временный характер, в легкой и многообразной форме представляя проекты и постройки членов ОАМ. Выставка сопровождалась насыщенной деловой программой, включающей в себя и дискуссии (зачастую очень острые), и презентации, и практические мастер-классы. Представитель любого поколения и любой профессии мог найти здесь для себя что-то интересное, и это, пожалуй, главное достоинство биеннале – благодаря разнонаправленной программе, ей удается заинтересовать архитектурой широкую аудиторию».
Взгляд изнутри. Алексей Михайлов, генеральный директор ООО «АСМ Групп»:
«Как участник первых выставок ОАМ и зритель последующих, могу сказать, что последняя является наиболее продуманной, подготовленной и в итоге наиболее презентабельной и комфортной для посетителей. Выбор маршрута обозрения был открыт для каждого индивидуально, что несомненно смогло развести потоки и способствовало гораздо лучшему ознакомлению с представленными проектами. Постоянное присутствие многих из участвующих архитекторов и возможность им представить свои проекты и компании, а также возможность посетителей пообщаться с участниками и задать им вопросы, - пожалуй, одна из самых важных и оправдавших интерес составляющих выставки».
https://vk.com/archbiennalespb
https://t.me/archbiennalespb
Компания РОСТерм осуществила поставки труб и фасонных изделий из полипропилена и сшитого полиэтилена (PE-Xa) на современный многофункциональный научно-хранительский центр музея антропологии и этнографии им. Петра Великого (Кунсткамера).
Восьмиэтажный научно-хранительский комплекс общей площадью 25 тыс. кв. м будет возведен на базе недостроенного здания НИИ прикладной астрономии Российской академии наук на севере Санкт-Петербурга, в Озерках, рядом с Шуваловским карьером, по адресу улица Заповедная, дом 51, корпус 3.
Завершить строительство многофункционального центра планируется в 2024 году.