Как действовать на рынке недвижимости следующие 3 года?
5 октября 2022 года Московский Бизнес Клуб провёл бизнес-конференцию на корабле: «Стратегия рынка недвижимости на три года вперед».
Более 120 топ-менеджеров рынка недвижимости встретились на теплоходе под флагами Московского Бизнес Клуба, чтобы насладиться речным круизом по Москве-реке и обсудить прогнозы на будущее. Спикерами стали первые лица таких крупных компаний, как Группа «Эталон», «Пионер», «Сити-XXI век», KR Properties, банк ДОМ.РФ и другие. На конференции выступили эксперты самых разных сегментов рынка: градостроители и дизайнеры интерьеров, крупные городские застройщики и профессионалы в сфере загородной недвижимости, руководители подразделений и рыночные аналитики. Все они поделились оценками того, как последние мировые события повлияли на их бизнес, а также планами действий в новой реальности.
Открыла конференцию Мария Долгих, директор по маркетингу в Группе «Эталон», которая поделилась итогами продаж лета и начала осени, а также прогнозами до конца года.
«Ситуацию на рынке недвижимости сейчас формируют несколько факторов: покупательская активность весной существенно снизилась, цены на новостройки ввиду роста в предыдущие 2 года заградительные, с июня доля ипотеки обеспечивает более 70% сделок, что составляет рекордный уровень для рынка. Весной покупатели перешли в режим ожидания, ждали стабилизации ситуации, улучшений условий по ипотеке, предоставления скидок застройщиками. Застройщики, в свою очередь, для стимуляции спроса начали предлагать акции и разнообразные финансовые инструменты, включая субсидированную ипотеку. Важным акцентом стало продуктовое наполнение и создание той среды, которая позволит покупателям поверить в свою мечту: эргономичные планировки, современный дизайн лобби и его функциональное наполнение, включая рабочие зоны, общественные пространства, например, комьюнити-центры и пр. Люди продолжают жить, несмотря на состояние тревоги: адаптируются к новым условиям, строят планы съезжать от родителей, расширять жилплощадь для пополнения семьи и т.д. Мы, в свою очередь, должны предоставить им тепло, комфорт и уют».
Долгосрочной стратегией девелоперского бизнеса поделилась Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту, девелоперская группа «Сити-XXI век»: «В сегодняшних условиях турбулентности делать прогнозы с конкретными цифрами по цене квадратного метра и объёмам выбытия весьма сложно. Но в одном девелоперы могут быть уверены на 100% - покупатель не снизит своего высокого уровня требования к продукту. Поскольку мы достаточно длительный период приучали покупателя быть требовательным, четко формулировать свой запрос к продукту и платить рублём только за то, что ему нравится, резко перейти на другой принцип реализации жилья не получится. В этом контексте в выигрыше останутся те девелоперы, которые умеют качественно работать с продуктом и балансировать в рамках уравнения "продукт-себестоимость". Соответственно, наша компания делает ставку на тот продукт, с которым она давно работает - это сложный, проработанный, интересный покупателю и сформулированный чётко под его запрос. Новые проекты мы планируем развивать именно в данной продуктовой парадигме, в том числе в новых для себя локациях».
Участники мероприятия отметили объекты, на которые стоит обратить внимание, как при выборе лучшего места для собственного проживания, так и для надежного вклада сбережений и сохранения денежных средств.
В ходе конференции представители Казённого предприятия города Москвы «Управление гражданского строительства» анонсировали новый объем квартир, поступивший в продажу, в жилом комплексе «мой адрес На Береговом» Южный квартал. Жилой комплекс сдан и состоит из 6 монолитных корпусов, расположенных на первой линии Москвы-реки в престижной локации ЗАО. В жилом комплексе в продаже представлены квартиры по цене от 297 тыс. руб./кв.м (стоимость 2-комнатной квартиры с отделкой «под чистовую»). В проекте представлены 1-5- комнатные квартиры от 43 до 160 кв. м с отделкой «под ключ» и «под чистовую», а также пентхаусы с собственной террасой и панорамным видом на реку. Кроме того, среди преимуществ жилого комплекса «мой адрес На Береговом» Южный квартал можно отметить собственный детский сад, подземный паркинг на 630 машино-мест, а также благоустроенную набережную с городским причалом.
Продолжила конференцию Мария Кокоулина, Руководитель отдела маркетинга и рекламы KR Properties, описав актуальные тренды и подходы к формированию коммерческой недвижимости. «Компания KR Properties уже более 20 лет работает на рынке недвижимости, и за это время нам удалось построить много знаковых проектов как комплексного освоения территории, так и проектов реконструкции, сохраняя и дополняя облик города. Многолетний опыт показал, что при разработке концепции проекта главным принципом был и остается акцент на желаниях покупателей, которые меняются с учетом новых поколений и реалий времени. Так, например, в Metropol Serviced Residences представлены только 19 резиденций с сервисом «Золотых ключей», что формирует особое комьюнити и обеспечивает высокий уровень приватности. Однако потребности в комфорте и уюте уже давно актуальны не только для жилой недвижимости, но и для коммерческих объектов. Именно поэтому при разработке концепции бизнес-центра Fly Tower мы отталкивались от необходимости создания не просто офисов, а второго дома».
Алексей Красавцев - Директор по производственной системе компании «Главстрой», рассказал о важности организации труда и производственного процесса в девелоперском бизнесе. «Построить современный, высокотехнологичный девелоперский проект невозможно без эффективной организации труда и производственного процесса. Мы развиваем культуру производства в «Главстрой» и совершенствуем строительные процессы, чтобы гарантировать неизменно высокое качество девелоперского продукта для клиента и обеспечить эффективное строительство проектов и производство строительных элементов».
Усиление роли квартир с отделкой на рынке новостроек в предстоящем времени с гостями обсудила Юлия Кристова, co-founder и коммерческий директор «Галереи Проектов». «На протяжении нескольких лет доля квартир с отделкой в предложении от застройщиков неуклонно росла. Но начало текущего года внесло свои коррективы и вынудило девелоперов приостановить, а зачастую и совсем вывести квартиры с отделкой из продаж. Вместе с тем, есть и те застройщики, которые обращаясь к нам за проектными решениями, определяют именно этот продукт в качестве драйвера будущих продаж: «Мы хотим сдавать квартиры с отделкой. Они будут нашим главным конкурентным преимуществом». И я полностью солидарна с ними, т.к. убеждена, что грамотные с точки зрения дизайна и выверенные по фин. модели проектные решения будет востребованы рынком. Помимо этого, для большинства покупателей готовые к проживанию квартиры на предстоящие несколько лет будут притягательным продуктом, т.к. у многих сейчас нет столько времени и средств, чтобы вкладывать их в самостоятельно выполняемый ремонт, поэтому квартиры с отделкой стали значительно привлекательнее».
Юлия Зубарик, основатель градостроительного бюро MASTER'S Plan, рассказала о том, как на передовой Московского градостроительства работает ее бюро, и вывела основные тренды в развитии города: «Особенность нашей работы заключается в том, что если архитектор в связке девелопером ориентируется на клиента, то градостроители и девелопер ориентируются на пожелания Города (в данном случае правительство). Мы добиваемся успеха благодаря тому, что уходим от типового планирования в сторону градостроительного кода и мастерпланирования. В результате получается новый облик города с разнообразной высотностью, общественными пространствами, архитектурными доминантами, доступными социальными объектами и другими новшествами».
О важности разнообразной жилой застройки рассказала Анна Рыбаченко, руководитель направления развития бизнеса Semrén & Månsson в Москве и Московской области, архитектор. «Сегодня в Москве заданы очень высокие стандарты жилой недвижимости, что во многом пересекается с требовательным уровнем скандинавских продуктов рынка. Мы видим этот запрос на качество, на новые идеи разноформатных проектов. Благодаря нашему международному опыту, мы имеем все возможности удовлетворить спрос девелоперов на высококонкурентные продуктовые решения в недвижимости для Московского региона. В проектировании мы опираемся на бизнес-подход и создаём экономически эффективные проекты, сохраняя при этом фокус внимания на благополучии человека и общества».
Оксана Дунина, сооснователь Profitbase, поделилась особенностями IT-сегмента на строительном рынке и тем, как на нем отразились последние мировые события. «Текущие события вряд ли смогут остановить устойчивый тренд цифровизации в отрасли. Но могут серьезно на него повлиять. Практически сразу после объявления частичной мобилизации Минцифры предоставило it-специалистам отсрочку. Кажется, что это должно было минимизировать отток кадров, но в реальности это не так. Отсрочка дается только компаниям аккредитованным в Минцифре и только для специалистов с профильным высшим образованием. А это менее половины айтишников страны. Как это скажется на цифровизации девелопмента? Во-первых, это точно скажется на скорости и стоимости привлечения it-кадров. Можно закладывать на поиск сильных спецов в среднем в 1.5-2 раза больше времени, чем раньше. Во-вторых, если компания планировала развивать собственные цифровые продукты, это точно станет неоправданно дорого. Поэтому стоит полностью переориентироваться на готовые цифровые сервисы».
Какой формат недвижимости будет наиболее востребован через 2-3 года предположил Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании «Пионер». «Несмотря на турбулентность последних нескольких лет средний чек на новостройки продолжает расти, причем увеличивается доля жилья бизнес-класса. Сейчас она составляет 48%. Средняя цена за м2 в квартире бизнес-класса в Москве выросла на 11% с начала года и составляет 423 300 руб. В свою очередь на вторичном рынке такого роста цен нет. Конкуренция усиливается и застройщики ищут способы привлечь покупателя. Основные преимущества, которые должны иметь новые проекты, можно увидеть на примере жилого квартала LIFE Варшавская: благоустроенный двор с различными функциональными зонами для разных групп жителей, современные социальные объекты, малоэтажная застройка, уникальный дизайн и элементы архитектуры, практичные планировочные решения и продуманные места общего пользования. Все эти элементы выгодно выделяют объект не только на фоне старого жилого фонда, но и на фоне многих конкурентов».
Генеральный директор Landwerk Дмитрий Гордов поговорил о прошлом, настоящем и будущем загородного рынка. «Рынок загородного жилья значительно вырос за последнее время благодаря ряду факторов. Первый и самый главный – развитие ипотечных продуктов ИЖС, чего не было никогда до 2020 года. Именно это уравняло загородку с квартирным сектором. Зачем ютиться в 60м2, если можно купить свой дом в 3 раза больше за те же деньги? По данным аналитики 2/3 населения предпочли бы жить в своем доме. А COVID ввел в нашу жизнь такие понятия как «удаленка» и «доставка» и заставил нас попробовать новые форматы существования. И нам понравилось. Поэтому ближние 5–7 лет загородка будет бить рекорды несмотря ни на что. Только за последний год ее доля в объеме выданных ипотечных кредитов увеличилась в 7 раз. Время дискриминации загородного индивидуального строительства прошло. Теперь загородка стремительно наступает на квартирный сектор».
Елена Муравская, директор по развитию коммерческой и жилой недвижимости YarSecurity, предложила способ повысить ценность девелоперского проекта с помощью консьерж-службы. «Сегодня тяжело делать какие-либо прогнозы, но наблюдения за рынком позволяют утверждать, что требования покупателей к удобству и качественному обслуживанию жилья снижаться не будут. Успешный девелопер – это тот, кто заботится о комфорте покупателей и после сдачи жилого комплекса. Обеспечивают этот комфорт дополнительные услуги: уютные общественные пространства, система умного дома, профессиональная консьерж-служба, надёжная охрана и т.п. Мы организовали работу консьерж-службы так, чтобы она была эффективной, что повышает престиж любого проекта. Особенность нашего подхода - объединение функций охраны и консьерж-сервиса, а также высокий уровень подготовки сотрудников. В результате повышается лояльность жильцов, ведь собственник может сэкономить, не нанимая отдельно службу охраны и отдельно консьержей».
Нина Лебедева, коммерческий директор Русской Медиагруппы, рассказала о радио, как об актуальном канале общения с целевой аудиторией. «Потребитель сегодня дезориентирован, привычные точки опоры оказались нестабильными: пропали многие сервисы, обеспечивавшие дистрибьюцию положительных эмоций. И одновременно инструменты, традиционно являвшиеся надежным вложением денег, не обеспечивают финансовой защищенности. Музыкальное радио по прежнему остается ресурсом для эмоционального восстановления: любимые ведущие, песни о любви и дружбе – все это воссоздает прежний мир привычных ценностей. В то же время информация о том, что строительная индустрия продолжает свою деятельность, рассказы о новых проектах создают чувство стабильности и перспективы. Поэтому именно сейчас девелоперам очень важно продолжать поддерживать стабильную коммуникацию с потребителем, давая ответы, где найти источник своего перспективного благосостояния. А музыкальные радиостанции оказываются идеальной площадкой для такого рода коммуникации».
Участники конференции имели возможность познакомиться с лучшими проектами рынка недвижимости. Партнёр Московского Бизнес Клуба Caesars Palace Dubai предлагает специальную скидку 20% на длительное проживание от 7 ночей и больше этой осенью. Caesars Palace Dubai - один из лучших пятизвездочных отелей в Дубае, отмеченный Forbes Travel Guide 2022. Это целая курортная страна на рукотворном острове Bluewaters, визитной карточкой которого является самое большое в мире колесо обозрения Ain Dubai. В отеле есть 12 ресторанов и баров, включая Hell’s Kitchen легендарного шеф-повара Гордона Рамзи и знаменитый азиатский ресторан Demon Duck, а также бассейны, собственный белоснежный пляж с клубами Cove Beach и Venus Ristorante & Beach Club; Spa, фитнес-центры, детские клубы, конгресс-центр и многое другое. «Жить как Цезарь» — таков девиз компании Caesars. Переступив порог отеля, человек должен становиться счастливым. Благодаря уникальной локации, элегантным номерам, стильным ресторанам и высочайшему уровню сервиса Caesars Palace Dubai является идеальным местом для отдыха.
В этот раз Московский Бизнес Клуб поприветствовал своих новых членов: Landwerk, Semrén & Månsson и Аблок.
«На этой конференции обсуждалось много новых идей и проектов. Приятно видеть, что профессионалы рынка недвижимости продолжают работать с горячим сердцем и холодной головой. Я рада, что в этот раз мы выполнили важную миссию – организовали площадку, на которой эксперты и топ-менеджеры имели возможность обсудить прогнозы, получить рекомендации, разобрать бизнес-кейсы в условиях нового времени. Эта конференция закончилась на позитивной ноте, но будет еще много тем для обсуждения. Приглашаю всех встретиться 7 декабря на предновогодней конференции «Рынок недвижимости в условиях турбулентности: итоги, прогнозы и план действий», которая пройдет 7 декабря в гостинице «Метрополь». Подведем итоги и оценим прогнозы, которые дали в этот раз, в роскошной и праздничной атмосфере», – подчеркнула Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба.
В рамках работы над поправками к ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» создана рабочая группа. Эксперты «профайн РУС» приняли участие в первом ее заседании, которое состоялось 28 сентября.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в соответствии с письмом ФАУ «ФЦС» от 13 сентября 2022 г. рассмотрело состав Рабочей группы по разработке Изменения №1 ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия».
ГОСТ 23166 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия». определяет основные цели и принципы, а также общие правила проведения работ по межгосударственной стандартизации рынка оконных и балконных конструкций. Казалось бы, данный документ должен регулировать деятельность всех участников рынка и помогать предприятиям в работе. Тем не менее, уже около года на рынке светопрозрачных конструкций существует непростая ситуация, когда одновременно действуют два ГОСТа 23166. Это вносит существенные сложности в работу всех участников рынка.
За время после введения в действие нового стандарта profine RUS как системодатель получил большое количество вопросов от своих партнёров, производителей оконных конструкций, а также проектировщиков и строителей по применению положений этого документа на практике. Эти вопросы были вызваны неоднозначностью требований нового ГОСТ 23166-2021, возможностью различного прочтения и толкования, избыточным регулированием, включением в ГОСТ других стандартов, не имеющих отношения к объекту стандартизации.
Таким образом, назрела необходимость в принципиальной переработке документа и обсуждению положений этого стандарта в профессиональном сообществе производителей конструкций для остекления.
В состав которой вошли, и эксперты компании profine RUS. Первое заседание рабочей группы состоялось 28 сентября.
ГК «А101» утвердила концепцию благоустройства общественных и рекреационных пространств в жилом комплексе «А101 Всеволожск» - первом проекте Группы в Ленинградской области. Она получила название «Место для всех», которое означает гармоничное взаимообогощающее сосуществование на территории разных социальных групп, бизнеса, местных сообществ, а также флоры и фауны из сложившейся экосистемы на территории.
Разработчиком выступило голландское бюро MLA+. Концепция благоустройства интегрирована в общую концепцию формирования жилого района под названием «вМЕСТЕ с природой».
В концепцию заложен ряд принципов создания комфортной городской среды, которые подбирались, исходя из характеристик территории и потребностей ее жителей. Так, принцип мягкого зонирования предусматривает создание системы городских пространств с различным функционалом – общественным, рекреационным, спортивным, образовательным и развлекательным. Активности в каждой зоне подобраны с учетом потребностей всех аудиторий, а отсутствие жесткого разделения пространств, с одной стороны, оставляет достаточно места для всех занятий, а с другой - будет способствовать развитию добрососедства и формированию сообществ по интересам.
При этом, как и в московских проектах ГК «А101», рекреационная и коммерческая инфраструктура будут органично интегрированы, создавая максимально комфортную городскую среду с широким набором сервисов в шаговой доступности. Так, коммерческие объекты на основных пешеходных и автомобильных маршрутах будут отделены от дорожных магистралей буферной зоной с разноуровневым озеленением. Через центр квартала пройдет пешеходный бульвар для прогулок, занятий спортом, йоги, игр на открытом воздухе, встреч и общения жителей.
Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
«Ключевым общественным пространством, сердцем района, станет городская площадь с амфитеатром, беседками, искусственными холмами для детских игр и местом проведения соседских праздников и районных мероприятий. Сейчас в в Южном микрорайоне Всеволожска ощущается дефицит подобных пространств, так что площадь станет точкой притяжения для многих жителей города. Визуальным маркером и символом площади станет ель, которую можно будет наряжать к Новому году».
Принцип соседства с природой предусматривает высокий уровень интеграции жилой застройки в существующий природный ландшафт. При благоустройстве будут максимально сохранены растущие на территории деревья и кустарники. Кроме того, естественная дренажная система - небольшие ручейки, протекающие по периметру участка и питающие все растения на территории - станет частью пешеходной рекреационной зоны.
Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: «Дренажные каналы нередко убирают под землю, но в нашем проекте они будут благоустроены, рядом появятся дорожки, выполненные в деревянном настиле, сохранятся растующие по их берегам взрослые деревья - березы, осины, сосны. Во дворах и вокруг них будет воссоздана естественная среда: для озеленения выбраны растения и кустарники, которые традиционно произрастают в этой местности. Растения подобраны так, чтобы обеспечить району практически беспрерывное цветение с мая по октябрь, а пейзаж во дворах будет меняться в зависимости от сезона».
При этом на территории жилого комплекса будут установлены информационные стенды, рассказывающие о растениях и животных, которых можно встретить в ближайшем окружении.
Также примененный в концепции принцип климатического комфорта предполагает создание оптимальных условий для того, чтобы активности во дворах могли проходить даже при не самых благоприятных погодных условиях, в том числе в осенний период. Так, для детских площадок и зон отдыха выбирались самые освещенные солнцем пространства, в каждом дворе предусмотрены крытые беседки, защищающие от ветра и дождя, с этой же целью площадки для йоги оборудованы навесами. Кроме того, сохраненные и новые деревья создают естественную ветрозащиту всему району.
Значимой частью интеграции района в природный каркас территории является с нуля создаваемый экомаршрут, который соединит прогулочным треком внутренние зеленые зоны жилых кварталов с сетью существующих экотроп в заказнике Колтушские высоты. Он позволит совершать как пешие, так и велосипедные прогулки.
Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: «Общая протяженность маршрута составит более 10 км, причем основная его часть пройдет по сосновому бору. В результате у жителей будет возможность проходить около 12 тысяч шагов по хвойному лесу, что по мнению врачей очень полезно для дыхательной и нервной системы человека. Мы планируем сделать вход в лес приглашающим к прогулке: облагородить его, установить освещение и указатели».
Жилой комплекс «А101 Всеволожск» будет возведен в Южном микрорайоне города Всеволожск на участке 12,9 га. Здесь будет построено 119,5 тыс. кв. метров жилья, 7,4 тыс. кв. метров объектов сервисно-бытовой, спортивной и развлекательной инфраструктуры, а также школа и два детских сада. В локации планируется создать порядка 400 рабочих мест. Общая площадь благоустроенной территории района составит 4 га.