ГК «Ленстройтрест» поделилась опытом с региональными девелоперами
Эксперты ГК «Ленстройтрест» провели экскурсию по голландскому кварталу «Янила» и рассказали о лучших практиках строительства и благоустройства в крупных проектах квартальной застройки, наиболее успешных решениях в области инфраструктуры, архитектуры и ландшафтного дизайна.
Новый микрорайон в Янино посетили представители строительных компаний из Москвы, Сахалина, Сочи, а также сотрудники администрации г. Березники (Пермский край). Выездное мероприятие состоялось в рамках обучающего курса АНО «Образовательные системы и проекты».
Во время визита гости осмотрели масштабную территорию квартала «Янила», увидели, как выстроена транспортная и пешеходная логистика, организована система велодорожек и интегрирован природный ландшафт в благоустроенные дворы. Также были продемонстрированы спортивная и игровая инфраструктура квартала: профессиональный скейтпаркт, зоны с уличными тренажерами, футбольное поле и площадка для панна-футбола, разнообразные детские площадки и зоны для активного отдыха.
ГК «Ленстройтрест» показала главную точку притяжения «Янилы» – настоящую голландскую мельницу с центральной площадью, где проходят массовые мероприятия для жителей: фестивали, ярмарки, концерты, спортивные соревнования. Она дает начало «зеленой реке» – собственной парковой зоне площадью 7 га, проходящей через весь квартал, в которую как раз включены различные инфраструктурные объекты, прогулочные дорожки, места для отдыха и игр.
Участники региональной делегации познакомились с подходом застройщика к возведению социальных объектов – никаких типовых проектов, интересные фасадные решения, внимание к деталям и оформление внутренних помещений с участием ведущих дизайнерских бюро. Так, интерьеры школы в «Яниле» выполнены в эко-стиле, для всех учеников предусмотрена удобная навигация, есть возможность трансформировать пространство с помощью встроенных ниш и многофункциональной мебели, оборудованы два спортивных зала, библиотека с медиацентром, различные зона для отдыха и прогулок на прилегающей территории.
Гости задавали свои вопросы и получили на них подробные ответы: с какими трудностями компания столкнулась во время строительства жилых домов, социальных и инфраструктурных объектов, какие сложности возникли из-за санкций и пути их разрешения, какие решения ГК «Ленстройтрест» считает эффективными и масштабирует их от очереди к очереди.
«Проекты, подобные нашему голландскому кварталу «Янила», действительно являются успешными примерами адаптации и реализации европейских трендов в отечественном строительстве. Квартальная застройка с переменной этажностью, продуманное расположение зданий на участке, формирование комфортной внутренней среды с необходимой инфраструктурой для насыщенного досуга и добрососедских отношений, индивидуальные опции для жителей – все это по-прежнему мало представлено на нашем рынке жилья комфорт-класса. Отрадно знать, что коллеги оценили наш квартал по достоинству и выбрали его для визита на своем обучающем курсе», – отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Подобные выезды наш образовательный центр проводит ежегодно. Объектами для посещения становятся уникальные с точки зрения градостроительных решений жилые комплексы и значимые здания, например, ранее мы привозили делегации в Лахта-центр, «Газпром-Арену» и т.п. Участниками наших делегаций становятся по-настоящему заинтересованные профессионалы, которые стремятся не только повышать свой собственный профессиональный уровень, но и повсеместно улучшать ситуацию в строительной отрасли в целом, для которых образование и экспертность являются главным условием устойчивого развития своих организаций», – рассказала Ирина Соловьева, директор АНО «Образовательные системы и проекты».
Как оставаться конкурентоспособным в нестабильное время и оптимизировать девелоперские проекты - обсудили около трехсот представителей крупнейших российских и международных компаний. Среди них: STONE HEDGE, УК Zeppelin, ADG group, KEY CAPITAL, REDSTONE.property, УК "РосинвестОтель". Эксперты анализировали тренды и разбирали кейсы в течение 11 часов. 8 сессий форума были посвящены разным сегментам коммерческой недвижимости.
Офисы. Даже в сильный кризис высокой рыночной привлекательностью продолжают обладать те проекты, которые улучшают качество жизни людей. Это помогают решить ультрасовременные технологии. Пример - кейс «AFI2B» от Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development. Это единственный бизнес-центр класса «А+» в деловом центре Москвы. Объект отвечает международным требованиям BREEAM Excellent (70+ % соответствия) и проходит сертификацию по стандарту WELL. Особенности БЦ: высокоэкологичные материалы; энергоэффективные системы; альтернативный питьевой водопровод с использованием станции водоподготовки BWT; smart-управление всей инженерией; вентиляция обеспечивает максимальное качество воздуха в здании; лифты KONE с кабинами высотой 2,7 м.
Другой пример «зеленого» офисного центра привел Сергей Кудрявцев, директор по коммерческой недвижимости Coldy. Пространство TALLER спроектировано по принципам ESG. Фокус на сохранении природы для будущих поколений. 50% площади кровли заняли солнечные батареи, их энергия питает места общего пользования. Предусмотрены и энергогенерирующие полы. В здании есть собственный Data center. Премиальный сервис и наивысшую степень IT-безопасности резидентов обеспечивают 140 серверных стоек, мульти-операторская среда.
Антикризисный формат для нового этапа экономики России представил Роман Фотиев, партнер компании «Первый Базис». Технология QUBIS не имеет аналогов в стране. В многофункциональных модулях по 100-300 кв. м. можно разместить магазин со складской зоной, производство с собственной погрузочной, мастерские, учебные классы, шоурумы и даже представительские офисы. QUBIS отражают тренд, направленный на баланс между работой и отдыхом. В бизнес-пространстве можно легко добавить антресольный этаж и обустроить релакс-зону.
COVID-безопасность обеспечивают отдельные входные группы, вентиляция с Hepa filter и UV очисткой воздуха, большой объем воздуха за счет высоты потолков 8 м. Такие здания интересны минимальными рисками при хорошей доходности. Территория и паркинг включены в цену. Стильная архитектура позволяет интегрировать модули в жилые районы, что повышает стоимость квартир. Операционные и эксплуатационные затраты оптимизирует отсутствие коридоров, общих зон – здесь же принцип «справедливой» аренды, бизнес получает то пространство, за которое платит. Формат уже доказал эффективность на примере кластеров «Парашютная и «Парнас» в Санкт-Петербурге.
Константин Королёв, руководитель проекта UPSIDE, рассказал на форуме об актуальности складского формата Light Industrial. На этом рынке в Московском регионе брокеры ежегодно получают от 15000 до 3000 заявок на аренду. 80% из них не удовлетворяются из-за отсутствия подходящих помещений меньше 1000 кв.м. Ставки аренды на LI выше ставок больших складов на 30-70%. Возможная доходность от аренды блоков в UpSide составляет 9,5%.
ТРЦ. Руководитель управления развитием проектов департамента недвижимости Crocus Group Алексей Черкашин назвал отсутствие баланса в подходах сторон главной проблемой взаимодействия крупных девелоперов и российских дизайнерских марок. В РФ 600+ брендовых производителей в fashion-сегменте со своей лояльной аудиторией. Они сложны во взаимодействии, но могут быть успешны. При работе с такими арендаторами нужна кардинальная смена подхода операционной команды девелопера на всех этапах.
Городские гостиницы. Новый, побеждающий конкурент гостиниц среднего ценового сегмента - сервисные апарт-отели. Антон Агапов, директор по развитию сети YE'S, привел цифры: в 2021 году загрузка гостиниц Санкт-Петербурга составила 51%, а сервисных апарт-отелей до 87%. Сегодня сервисные апартаменты позволяют обеспечить собственникам доходность 5-30% в зависимости от этапа строительства. Портрет покупателя: у 34% есть опыт инвестирования в апарт-отель, у 66% нет. Чаще всего в такой формат инвестируют менеджеры среднего звена. Среди арендатора: больше всего спрос у корпоративных клиентов. Что касается загородных отелей, ежегодно увеличивается число объектов с концепцией. Ярок тренд на создание опыта гостю, рассказывание истории через сенсорную стимуляцию. Пример - Терем-музей в Ростове, в котором можно пользоваться предметами старины. Единый визуальный код здесь – русский интерьер.
Креативные кластеры. Наблюдается их тяготение к центру, к локациям рядом с дорогой недвижимостью. Никита Петухов, генеральный директор REC, озвучил формулу создания творческих кластеров: creative space = [ m2 + love ]TM. На секции о редевелопменте Гурген Шекоян, основатель и генеральный директор CODE, разобрал свежий кейс «Якиманка 2.0». Смена функционального назначения здания + увеличение сдаваемой площади с 9200 до 117000 кв.м., в том числе за счет надстройки дополнительного, седьмого этажа позволили поднять ставку аренды с 24000 до 87000 рублей.
Развивается формат бьюти-парков - принципиально новый сегмент рынка. Уникальность этого в том, что на одной площадке сочетаются самые востребованные салонные услуги + возможен коворкинг для бьюти-мастеров, сопутствующий ритейл, шоурумы, кафе. Кейс «Бьюти-парк Беляево» разобрал Игорь Стоянов, президент АПИК. Здесь валовая выручка за 4 года составила 372 млн. рублей, чистая прибыль 91 млн., рентабельность 25%.
Много говорили об изменении в поведении потребителей, фокусирующихся сегодня на здоровье. Этот спрос сильно влияет на подход к созданию инфраструктуры. Сессию «Здоровье, биотех, превентивная медицина» на форуме FORCITIES провели впервые. Дебютировала и сессия «Воркшоп. Правила хорошего микса», где слушатели сыграли в новую игру, созданную для девелоперов на основе технологий по туризму.
Отдельное внимание уделили проблемам взаимодействия с нерезидентами из «недружественных» стран. Тамара Деева, управляющий партнер «Авангард Менеджмент», проанализировала варианты мероприятий для нерезидентов и резидентов, находящихся под контролем лиц из «недружественных» стран. Это легализация владения, безналоговый перевод активов, продажа доли в ООО резиденту, выход из ООО (пока нет запрета, в том числе на выплату действительной стоимости доли), заключение корпоративного договора с привлечением доверенных лиц, доверительное управление, смена владельца на лицо из «дружественной» для России страны. Спикер разъяснила также последствия для девелоперов за проведение сделок без согласования.
Продуктивный обмен опытом между девелоперами продолжился и на второй день форума. Участники побывали на двух проперти-турах, где задали интересующие вопросы застройщикам успешных МФК и офисов Москвы.
Следующий форум из серии FORCITIES – «Education / Дети в городе: образовательные проекты в объектах жилого девелопмента» - пройдет уже 29 июня в SOK RYBAKOV.