Итоги бизнес-завтрака в рамках XV конкурса «Доверие потребителя»
29 июня в рамках XV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Рынок ипотечного кредитования лицом к потребителю. Инструменты и драйверы продаж».
Партнером мероприятия выступил Абсолют Банк.
В бизнес-завтраке приняли участие представители компании Nicoliers, Группы RBI, АН "Главстрой", консалтингового Центра "Петербургская недвижимость", Группы "Эталон" по Санкт-Петербургу, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, Санкт-Петербургского регионального филиала
АО «Россельхозбанк»", ЗАО "БФА-Девелопмент", агентства недвижимости «Хочу Квартиру», УК «Балтийский Дом», СПБГАСУ, Ярмарки недвижимости.
СМИ были представлены порталами: «ТТ-Финанс», novostroy-spb.ru, bn.ru, gazeta.spb.ru, «Экономика сегодня», abnews.ru, ТАСС, газетами «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник» и «МК в Питере».
Открыла бизнес-завтрак модератор Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости. Она напомнила, что продолжается интернет-голосование в рамках конкурса по выбору лучших на рынке недвижимости, которое идет на сайте конкурса doveriekonkurs.ru и сайте соорганизатора конкурса Большого Сервера Недвижимости bsn.ru. За участников уже отдано более 7 000 голосов.
ЦБ на плановом заседании совета директоров понизил ключевую ставку до 9,5% годовых. После повышения в конце февраля ставка снова вернулась к докризисным значениям, произошла стабилизация рынка.
Президент Российской Федерации Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке до 7%. Соответствующее заявление глава государства сделал в ходе выступления на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ). Минфин РФ уже внес в правительство проект постановления, по которому ставка опустится с 9 до 7%
Срок действия программы остается прежним — до конца текущего года. Не изменятся и максимальные суммы кредитов — 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн рублей — для остальных субъектов Российской Федерации.
Субсидированные программы фактически спасли рынок ипотеки, из-за чего страна оказалась нечувствительна к санкциям, констатировала Татьяна Триндюк, главный редактор портала «ТТ-финанс».
В итоге доля ипотеки в мае-июне 2022 года в целом на рынке достигла 84% — это один из максимальных показателей, сопоставимый с июнем 2021 года, кроме того, такая же доля фиксировалась после старта программы господдержки в 2020 году», - уточнила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость».
Спрос оживляется и за счет возможности комбинировать льготную ипотеку с рыночными ипотечными программами, в том числе с субсидированием от застройщика. В ипотечном центре «Петербургской недвижимости» уже действуют десятки программ с разными застройщиками, что позволяет обеспечивать индивидуальный подход к запросам каждого покупателя. По статистике центра, средний размер кредита — 5,7 млн. рублей. Доля покупателей из регионов составляет 36%.
Ядро платёжеспособного спроса — около 48% покупателей — составляют работающие люди в возрасте 36-39 лет, на долю более молодых и возрастных покупателей приходится 17% и 26% соответственно. Из них 53% — это женщины.
У банка «Санкт-Петербург» также наблюдается прирост клиентов в возрасте от 30-ти до 40 лет. По словам Марии Гретченко, руководителя направления Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург», соотношение между самозанятыми клиентами и работающими по найму составляет 12% к 88%. Доля кредитов с созаемщиком сохраняется на уровне 31%.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Nicoliers, отметила, что у каждой из государственных программ поддержки есть свои особенности. Так, льготная ипотека распространяется на постройку ИЖС, дом с земельным участком и земельный участок под ИЖС. Семейную ипотеку можно использовать для рефинансирования кредита. Ставка по IT-ипотеке сохраняется в случае увольнения, если в течение 3-х месяцев произойдет трудоустройство в компанию, которая также входит в перечень аккредитованных Минцифрой России. В противном случае новая ставка может быть увеличена до уровня ключевой на дату оформления кредитного договора +2,5%-4,5%. Сельская ипотека распространяется на жилые дома и земельные участки под ИЖС. Срок строительства не должен превышать 24 месяца. Банк может повысить процентную ипотечную ставку, если кредит был израсходован нецелевым образом или в случае нарушения графика платежей.
Исполнительный директор "Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина уточнила, что условия по сельской ипотеке не изменились, сумма кредита в 5 млн рублей по-прежнему является сдерживающим фактором. Однако, есть вариант, когда можно увеличить сумму кредита до 10 млн рублей (5+5) в случае, если за кредитом обращаются оба супруга, и расчет платежеспособности позволяет это сделать.
Дмитрий Фалкин, коммерческий директор Группы RBI дополнил, что государство на этапе запуска IT-ипотеки «немножко переборщило» с борьбой с потенциальными злоупотреблениями, введя ограничения по списку работодателей. - Люди, имеющие возможность работать в любой точке мира, не хотят сдерживать рост карьеры обязательством работать в компаниях из ограниченного списка, и не стремятся брать ипотеку, даже на выгодных условиях.
Программа с субсидированной ставкой, безусловно, стала мощным драйвером продаж, потому что, благодаря самым низким в истории России процентам по ипотечным кредитам, покупку нового жилья стали рассматривать даже те, кто раньше об этом и не мечтал.
Мария Батталова, управляющая Абсолют Банка в Северо-Западном регионе:
«Как показывает статистика, около 50% заемщиков - это семьи с детьми. Что логично - после рождения ребенка потребность в улучшений жилищных условий, расширении площади стоит наиболее остро. Детская ипотека - это на сегодняшний день лучшее предложение на рынке, которое направлено не только на поддержку строительной отрасли, но и граждан, наиболее нуждающихся в содействии государства - семьи, в которых появился ребенок. Поэтому спрос на эту программу очень высокий. При этом мы придерживаемся гибкого подхода и предоставляем клиентам привлекать до трех созаемщиков, использовать материнский капитал для частичной оплаты первоначального взноса».
По словам Ольги Кузнецовой, заместителя генерального директора АН «Главстрой», застройщики научились работать с банками и вместе с ними подстраиваться под возможности клиентов. Если в первом полугодии 2021 года у компании средняя ставка по субсидированным программам составляла 4,5-5%, то в первом полугодии 2022 года - от 0,1%. Соответственно доля ипотеки выросла за этот период с 78% до 83%. Статистика по маю 2022 года показывает, что доля ипотеки выросла до 95%, их них около 80% - это доля субсидированной ипотеки. При покупке недвижимости клиент ориентируется не на стоимость покупки, а на сумму ежемесячного платежа.
Прирост продаж в июне, по словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в компании также связывают с изменениями условий по льготной ипотеке и запуском программы субсидирования ставок. Субсидирование застройщиками ставок по ипотеке — это скидка, предоставляемая девелоперами за счет увеличения цены квартиры. Покупателям надо понимать, что по мере исчерпания затратной статьи для оплаты услуг, девелоперы не смогут направлять средства на субсидирование ипотеки, и начнут сворачивать свои программы. К этому же ведёт и улучшение параметров стандартных программ. Субсидирование ипотечной ставки до экстремально низких значений – это кратковременное сильное средство для оживления рынка.
Чтобы активизировать рынок недвижимости, застройщики ждут от банков новых программ, рассказала начальник отдела ипотеки по региону Санкт-Петербург группы «Эталон» по Санкт-Петербургу Елена Зунделевич. - Например, не хватает программ с нулевым первым взносом, программ субсидирования ипотеки на вторичную недвижимость и возможности задействования схемы: «ипотека + потребительский кредит» (целевой – на первый взнос с меньшей процентной ставкой). А также - включение в ДДУ не только отделки, но и мебели, паркинга, кладовки. Все эти меры могли бы стимулировать спрос на покупку недвижимости в ипотеку.
Банки, в свою очередь, по словам начальника управления филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу Ирины Илясовой, видят резервы в работе с потребителями в открытости расчетов, например, по оценке объекта независимым оценщиком на вторичном рынке.
Особенность сегодняшнего рынка недвижимости — отсутствие инвесторов. По данным Центробанка, на вкладах у граждан в среднем по 200 тыс. рублей, у них нет свободных денег.
Портрет современного покупателя – это нуждающиеся в жилье, желающие увеличить площадь жилья, повысить уровень комфорта или решить свою жизненную ситуацию.
И здесь при подборе программы и объекта, совершении сделки, по словам директора по продажам агентства недвижимости «Хочу Квартиру» Константина Белоозерова, очень важен индивидуальный подход к каждому покупателю. Успех любой сделки сегодня зависит не только от правильно подобранных финансовых инструментов, но и качества сервиса услуг и даже эмоционального фактора.
Прошло то время, резюмировал Дмитрий Фалкин, когда клиенту предлагалась разработанная застройщиком программа. Сегодня задача продавца недвижимости - слушать и слышать покупателя. В компании даже запустили свою программу под названием «Предложи свои условия», которая позволит оценить жизненную ситуацию клиента и подобрать ему подходящие условия для получения ипотечного кредита.
Третий бизнес завтрак в рамках XV конкурса «Доверие потребителя» состоится в июле по теме ««Роль риэлтора при сделках купли/продажи в загородных проектах».
В мае Московский метрополитен отпраздновал 87 лет со дня основания. За эти годы одна линия из нескольких станций превратилась в сеть из 15-ти веток с общей длиной более 450 км (и это без учёта монорельса и МЦК!). Ежедневно услугами одной из самых красивых подземок мира пользуются 10 миллионов человек. И все они могут чувствовать себя абсолютно комфортно и безопасно, ведь каждая станция – это уникальный комплекс технических решений, которые обеспечивают защиту пассажиров от пожаров, шума, холода и жары.
Метро постоянно развивается, в конце прошлого года ввели в эксплуатацию новый участок Большой Кольцевой линии, а до конца 2022 года запланировано построить ещё 9 станций. Многие станции открываются после реконструкции. И почти на всех строящихся и модернизируемых объектах используют каменную вату ROCKWOOL, как эффективное, экологичное и огнестойкое решение.
Метрополитен не отапливается, всё тепло в нём создаётся за счёт работы машин и постоянного присутствия большого количества людей, а массы горячего воздуха транспортируются системами вентиляции. Благодаря плитам из каменной ваты получается аккумулировать всю выработанную энергию. Кроме того, волокна материала способны выдерживать температуры до 1500 °С без оплавления и выделения дыма. Это критически важное свойство в случаях, когда речь идёт о местах большого скопления людей – в критической ситуации пути эвакуации должны оставаться доступными и не заполняться едкой гарью.
Для защиты перегонов метро от промерзания, а также возможных пожаров, выбраны жёсткие плиты из каменной ваты РУФ БАТТС СТЯЖКА, РУФ БАТТС Н ОПТИМА и РУФ БАТТС В ОПТИМА. Материалы подобраны исходя из экстремальных условий эксплуатации с повышенными нагрузками. Аналогичные решения используются не только для утепления тоннелей, но и на станциях. Например, решениями от ROCKWOOL утеплены вестибюли станций «Каширская», «Беломорская», «Варшавская», «Нагатинская» и «Площадь революции». Важное преимущество плит из каменной ваты в подобных строительных проектах – лёгкий вес. Плиты не создают излишней нагрузки на бетонные конструкции, что способствует их долговечности.
Утепляют не только перегоны, но и фасады входов в вестибюли. Например, при строительстве станций «Рассказовка», «Ольховская», «Мичуринский проспект» и «Некрасовка» использовали плиты ВЕНТИ БАТТС. Для станций «Филатов луг» и «Прокшино» выбраны комплексные системы утепления ROCKROOF, каждый элемент которых протестирован и проверен на безопасность. Дополнительно в некоторых случаях выполнена огнезащита вентиляционных систем матами ALU1 WIRED MAT и защита металлических несущих элементов плитами CONLIT SL 150, обеспечивающих предел огнестойкости конструкций до 240 минут.
Серию Девелоперских сред от Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA продолжило мероприятие «Эффективная трансформация: коммерческая инфраструктура в составе ЖК», которое состоялось 23 мая в Москве. Представители ведущих девелоперских компаний обсудили коммерческую составляющую в жилых объектах, её роль в конечном качестве ЖК, влияние новых вызовов, создание рабочих мест и актуальные меры поддержки. Традиционно мероприятие посетили более 100 специалистов отрасли.
Конференция прошла в формате двух экспертных сессий. Во время первой «Создание рабочих мест и инфраструктурных объектов в ЖК. Меры поддержки государства» – ключевой задачей спикеров было обсудить вопросы обеспечения новых районов качественной инфраструктурой за счет коммерческой площадей в ЖК. Модератором сессии был Денис Колокольников, основатель и управляющий партнёр, RRG, который и открыл деловое мероприятие своим выступлением: «Для того, чтобы правильно спроектировать и запустить коммерческую инфраструктуру, необходимо изучить место: геомаркетинг, потенциал рынка. Когда разрабатывается продуктовая концепция комплекса, её необходимо рассматривать через призму коммерческой инфраструктуры. Немаловажным фактором является создание рабочих мест и социальных объектов. В текущих условиях на коммерческие помещения спрос всё-таки упадет на 20-30».
Александра Дружинина, первый заместитель директора, Городское агентство управления инвестициями: «Основная цель программы “Создание мест приложения труда” – сбалансировать маятниковую миграцию в Москве. Программа дает отсрочку и льготу застройщикам многоквартирных жилых зданий; за счёт строительства мест приложения труда застройщик может «списать» себе плату за изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Существует ряд требований к инвестору: наличие прав на земельный участок для строительства жилого дома, наличие прав на строительство мест приложения труда, отсутствие долгов, финансовые ресурсы. Ещё состав акционеров привлекаемых лиц должен совпадать не менее чем на 75% с составом акционеров инвестора. Также есть свои требования к создаваемому месту приложения труда: производственная деятельность, спорт, деловое управление, торговля, развлечения, гостиницы. Сама процедура достаточно проста: подается заявка на инвестпортале, проводится экспертиза заявки, затем она рассматривается, после чего принимается решение. Сегодня подписано 18 соглашений, а это уже более миллиона квадратных метров, более 29 тысяч рабочих мест. Потенциальная льгота – 39 миллиардов рублей».
Александр Макряшин, руководитель отдела по работе с предприятиями сферы недвижимости, Московский Банк ПАО Сбербанк: «5 ключевых мер поддержки застройщиков:
- Сбер на основании федерального закона 03.04.2020 № 106-ФЗ разработал меры по снижению % нагрузки на заемщиков, уплачивающих % по плавающим ставкам, которые позволили на срок 3 месяца ограничить максимальные значения % на уровне: 12,5%-16,5% годовых.
- для тех проектов, которые финансируются в валюте, разработали быстрые механизмы конвертации валютной задолженности в рубли;
- в рамках постановления Правления Правительства РФ № 804 от 30.04.2022г. в Сбере утвержден порядок субсидирования процентной ставки для системообразующих предприятий, которые финансируют коммерческую недвижимость;
- на территории Москвы перезапущена программа льготного кредитования малого и среднего предпринимательства;
- для застройщиков жилья, которые финансировались по плавающей специальной ставке, разработан механизм перевода её в фиксированную ставку, что существенно снизило процентную нагрузку по кредитам.
Данные меры позволили Сбербанку не останавливать финансирование».
Мария Ляхова, директор Департамента Коммерческой недвижимости, ПИК-ОФИС: «На первых этажах наших ЖК бизнес-функции несбалансированы. Соответственно, у девелопера, если он распродал помещения, нет возможности влиять на состав услуг, которые есть в ЖК. Очевидно, что не все потребности жителя в таком случае удовлетворены. Для того, чтобы сохранить баланс территории, существуют следующие модели управления: можно 10-15% недвижимости сохранить у себя; можно сдавать в аренду помещения с возможностью продажи; либо продать весь пул первых этажей в одни руки. Что касается нас, мы очень тщательно исследуем потребности жителя и стараемся разрабатывать концепцию ЖК, рассадку первых этажей. В рамках этого мы разработали приложение “Места у дома”. Здесь доступ к общественным пространствам организован по подписке, и мы предлагаем любому бизнесу в районе интегрироваться в это приложение. Через него человек может забронировать коворкинг, купить абонемент в спортзал. Доступ в помещение предоставляется только после регистрации».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор, КОРТРОС-Москва: «С точки зрения расчёта показателя ARR, продавать коммерческие помещения в розницу выгоднее, чем сдавать. Но мы видим много негативных последствий и рисков для ЖК, и это не только несбалансированность коммерческой инфраструктуры, но и дальнейший непрофессиональный подход к эксплуатации объекта. Более правильно продавать все коммерческие объекты одному инвестору, но здесь существуют риски отсутствия социальных объектов. Поэтому, получив весь этот опыт на наших прошлых проектах, в новых мы решили пойти по сценарию сдачи в аренду инфраструктуры самостоятельно. Также мы опросили жителей ЖК о том, какие объекты они хотели бы видеть на первых этажах».
Юрий Тараненко, директор Департамента коммерческой недвижимости, Мангазея Девелопмент: «Говоря о стилобатах, здесь есть как и минусы, так и плюсы. Из положительных моментов можно выделить следующие: стилобат воспринимают как нежилое помещение, пристроенное к дому, со свободной планировкой и возможностью предоставить обслуживание коммерческих помещений. Что касается минусов: помещения стилобатов согласовываются с ОСС, и с юридической точки зрения они приравниваются к первым этажам ЖК».
Евгения Аничкова, директор Управления коммерческой недвижимостью,ПроГород (Группа ВЭБ.РФ): «Мы как условно коммерческая структура можем позволить себе поступиться маржой; поэтому мы работаем в проектах, в которые не входят застройщики. У нас введён принцип “светофор” – все коммерческие помещения разделены на три части: то, чем мы будем управлять; то, что продаётся; и перепрофилирование. Мы активно внедряем “пространство 360”: концепция не 15-минутного города, а 5-минутного. Вопрос кадастрирования очень важен, рано или поздно стилобаты должны быть распроданы».
В ходе второй сессии – «Какую роль играет коммерческая инфраструктура в конечном качестве продукта ЖК?» – эксперты сфокусировались на вопросах работы в шаговой доступности, концепции 15-минутного города и на влиянии новых вызовов.
Модерировал вторую деловую часть Сергей Разуваев, директор, GMK.
«Сейчас мы находимся в среде изменения структуры коммерческой инфраструктуры. Если говорить о трендах в стрит-ритейле, то хочется отметить увеличение доли кафе, пекарен и ресторанов (около 50-60%), уменьшение размеров супермаркетов и увеличение их ассортимента, рост креативных форматов инфраструктуры и образовательных учреждений. С учетом того, что сейчас в ЖК растёт доля коммерческих объектов, по всем новым проектам строится 30% коммерческой инфраструктуры. На практике это означает серьёзное увеличение стрит-ритейла. Что касается офисной составляющей, то это 5-7% от жилой площади. Преждевременно говорить об изменениях, связанных с геополитической ситуацией», – поделился Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости, MR Group.
Евгений Межевикин, руководитель отдела продуктовых концепций и аналитики, ГК «Пионер»: «В последнее время появилась идеология полициклического города – концепция спальных районов как обособленных кластеров, в которых не только комфортно жить, но и работать. И если ранее офисы располагались только в центре, то сейчас они есть и в спальных районах. Безусловно, есть сложности с офисной, коммерческой недвижимостью, но в любом случае мы не теряем оптимизм. Если говорить о перспективе 15-20 лет, то не обязательно будет ехать в центр, чтобы погулять: инфраструктура будет развита и в более отдалённых районах. Но нужно помнить, что в любом кризисе золото и недвижимость были одними из самых весомых активов».
Вера Стефан, коммерческий директор, Asterus: «На территории нашего ЖК есть много ярких точек притяжения: деловой кластер, спортивный, рекреационный, детский и другие. Подход к планированию ритейл-стратегии на этом и основывается. В детской зоне сфокусированы детские магазины, кружки и т.д. В спортивной – всё, что связано со спортом. В рекреационной – кафе, террасы, рестораны. Мы коммерческие помещения не продаём, а сдаём в аренду и сами определяем назначение, учитывая мнение жителей. Что интересно, более 30% респондентов проголосовали за груминг-студию: это больше, чем за салоны красоты. Средняя площадь коммерческого помещения – 90 кв.м. Побочным эффектом 15-минутного города является стимулирование резидентов к тому, чтобы больше ходить, не использовать автотранспорт; следовательно, сокращается и количество машиномест».
«Наметился очевидный тренд появления рабочих мест в непосредственной близости от места проживания. Многие застройщики добавили коворкинги, переговорные в свои объекты. Мы активно развиваем рабочую инфраструктуру в своих объектах. И она очень востребована покупателями. В одном из наших проектов перед нами стоял масштабный вызов сформировать среду для первых очередей. Здесь баланс в коммерческих помещениях важен не только для жителей, но и для застройщика и оператора. В 15 минутах ходьбы у жителя должна быть вся необходимая инфраструктура: от продуктовых магазинов до медицинского учреждения», – рассказала Мария Долгих, директор службы операционного маркетинга, Группа «Эталон».
Сергей Гусев, руководитель компании, MALLTEAM (входит в ГК «Страна Девелопмент»): «Прежде чем принять решение о том, продавать коммерческие помещения или управлять ими, необходимо правильно сформировать лоты и их концепцию, конфигурацию помещений. Не стоит забывать о целевых группах: арендатор, покупатель, инвестор, житель. Арендатору важна локация, история предыдущего пользователя. Инвестору – потенциал увеличения стоимости и арендной ставки, а также универсальность помещения и соседи. Жителю – составляющие инфраструктуры. Сейчас идёт активный рост экспозиции коммерческой недвижимости у застройщиков».
Параллельно со второй сессией проходил воркшоп «Комфортная среда: наполняемость идеального современного ЖК», где на примере реального объекта группа из 9 специалистов сформировала инфраструктуру современного жилого комплекса. Территория ЖК – 60 га, где будет жить 23 000 человек; она ограничена трассами с двух сторон и железной дорогой. Задачей участников воркшопа было придумать наполнение МФК, площадь которого в общей сложности составляет 60 000 кв.м. В этих условиях эксперты предложили следующие составляющие: спрос на офисы будет минимальный, поэтому на них выделяем 5000 кв.м.; гастромаркет – 700 кв.м.; ритейл – 3000-5000 кв.м.; спорт – тоже до 5000 кв.м.; мастерские – от 100 кв.м. гостиницы – 4000 кв.м., детейлинг – 1000-1500 кв.м., специализированные медицинские клиники. Остальные избыточные площади предлагается реализовать маленькими лотами.