В Москве прошел III Всероссийский форум «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой недвижимости» FORCITIES
Как оставаться конкурентоспособным в нестабильное время и оптимизировать девелоперские проекты - обсудили около трехсот представителей крупнейших российских и международных компаний. Среди них: STONE HEDGE, УК Zeppelin, ADG group, KEY CAPITAL, REDSTONE.property, УК "РосинвестОтель". Эксперты анализировали тренды и разбирали кейсы в течение 11 часов. 8 сессий форума были посвящены разным сегментам коммерческой недвижимости.
Офисы. Даже в сильный кризис высокой рыночной привлекательностью продолжают обладать те проекты, которые улучшают качество жизни людей. Это помогают решить ультрасовременные технологии. Пример - кейс «AFI2B» от Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development. Это единственный бизнес-центр класса «А+» в деловом центре Москвы. Объект отвечает международным требованиям BREEAM Excellent (70+ % соответствия) и проходит сертификацию по стандарту WELL. Особенности БЦ: высокоэкологичные материалы; энергоэффективные системы; альтернативный питьевой водопровод с использованием станции водоподготовки BWT; smart-управление всей инженерией; вентиляция обеспечивает максимальное качество воздуха в здании; лифты KONE с кабинами высотой 2,7 м.
Другой пример «зеленого» офисного центра привел Сергей Кудрявцев, директор по коммерческой недвижимости Coldy. Пространство TALLER спроектировано по принципам ESG. Фокус на сохранении природы для будущих поколений. 50% площади кровли заняли солнечные батареи, их энергия питает места общего пользования. Предусмотрены и энергогенерирующие полы. В здании есть собственный Data center. Премиальный сервис и наивысшую степень IT-безопасности резидентов обеспечивают 140 серверных стоек, мульти-операторская среда.
Антикризисный формат для нового этапа экономики России представил Роман Фотиев, партнер компании «Первый Базис». Технология QUBIS не имеет аналогов в стране. В многофункциональных модулях по 100-300 кв. м. можно разместить магазин со складской зоной, производство с собственной погрузочной, мастерские, учебные классы, шоурумы и даже представительские офисы. QUBIS отражают тренд, направленный на баланс между работой и отдыхом. В бизнес-пространстве можно легко добавить антресольный этаж и обустроить релакс-зону.
COVID-безопасность обеспечивают отдельные входные группы, вентиляция с Hepa filter и UV очисткой воздуха, большой объем воздуха за счет высоты потолков 8 м. Такие здания интересны минимальными рисками при хорошей доходности. Территория и паркинг включены в цену. Стильная архитектура позволяет интегрировать модули в жилые районы, что повышает стоимость квартир. Операционные и эксплуатационные затраты оптимизирует отсутствие коридоров, общих зон – здесь же принцип «справедливой» аренды, бизнес получает то пространство, за которое платит. Формат уже доказал эффективность на примере кластеров «Парашютная и «Парнас» в Санкт-Петербурге.
Константин Королёв, руководитель проекта UPSIDE, рассказал на форуме об актуальности складского формата Light Industrial. На этом рынке в Московском регионе брокеры ежегодно получают от 15000 до 3000 заявок на аренду. 80% из них не удовлетворяются из-за отсутствия подходящих помещений меньше 1000 кв.м. Ставки аренды на LI выше ставок больших складов на 30-70%. Возможная доходность от аренды блоков в UpSide составляет 9,5%.
ТРЦ. Руководитель управления развитием проектов департамента недвижимости Crocus Group Алексей Черкашин назвал отсутствие баланса в подходах сторон главной проблемой взаимодействия крупных девелоперов и российских дизайнерских марок. В РФ 600+ брендовых производителей в fashion-сегменте со своей лояльной аудиторией. Они сложны во взаимодействии, но могут быть успешны. При работе с такими арендаторами нужна кардинальная смена подхода операционной команды девелопера на всех этапах.
Городские гостиницы. Новый, побеждающий конкурент гостиниц среднего ценового сегмента - сервисные апарт-отели. Антон Агапов, директор по развитию сети YE'S, привел цифры: в 2021 году загрузка гостиниц Санкт-Петербурга составила 51%, а сервисных апарт-отелей до 87%. Сегодня сервисные апартаменты позволяют обеспечить собственникам доходность 5-30% в зависимости от этапа строительства. Портрет покупателя: у 34% есть опыт инвестирования в апарт-отель, у 66% нет. Чаще всего в такой формат инвестируют менеджеры среднего звена. Среди арендатора: больше всего спрос у корпоративных клиентов. Что касается загородных отелей, ежегодно увеличивается число объектов с концепцией. Ярок тренд на создание опыта гостю, рассказывание истории через сенсорную стимуляцию. Пример - Терем-музей в Ростове, в котором можно пользоваться предметами старины. Единый визуальный код здесь – русский интерьер.
Креативные кластеры. Наблюдается их тяготение к центру, к локациям рядом с дорогой недвижимостью. Никита Петухов, генеральный директор REC, озвучил формулу создания творческих кластеров: creative space = [ m2 + love ]TM. На секции о редевелопменте Гурген Шекоян, основатель и генеральный директор CODE, разобрал свежий кейс «Якиманка 2.0». Смена функционального назначения здания + увеличение сдаваемой площади с 9200 до 117000 кв.м., в том числе за счет надстройки дополнительного, седьмого этажа позволили поднять ставку аренды с 24000 до 87000 рублей.
Развивается формат бьюти-парков - принципиально новый сегмент рынка. Уникальность этого в том, что на одной площадке сочетаются самые востребованные салонные услуги + возможен коворкинг для бьюти-мастеров, сопутствующий ритейл, шоурумы, кафе. Кейс «Бьюти-парк Беляево» разобрал Игорь Стоянов, президент АПИК. Здесь валовая выручка за 4 года составила 372 млн. рублей, чистая прибыль 91 млн., рентабельность 25%.
Много говорили об изменении в поведении потребителей, фокусирующихся сегодня на здоровье. Этот спрос сильно влияет на подход к созданию инфраструктуры. Сессию «Здоровье, биотех, превентивная медицина» на форуме FORCITIES провели впервые. Дебютировала и сессия «Воркшоп. Правила хорошего микса», где слушатели сыграли в новую игру, созданную для девелоперов на основе технологий по туризму.
Отдельное внимание уделили проблемам взаимодействия с нерезидентами из «недружественных» стран. Тамара Деева, управляющий партнер «Авангард Менеджмент», проанализировала варианты мероприятий для нерезидентов и резидентов, находящихся под контролем лиц из «недружественных» стран. Это легализация владения, безналоговый перевод активов, продажа доли в ООО резиденту, выход из ООО (пока нет запрета, в том числе на выплату действительной стоимости доли), заключение корпоративного договора с привлечением доверенных лиц, доверительное управление, смена владельца на лицо из «дружественной» для России страны. Спикер разъяснила также последствия для девелоперов за проведение сделок без согласования.
Продуктивный обмен опытом между девелоперами продолжился и на второй день форума. Участники побывали на двух проперти-турах, где задали интересующие вопросы застройщикам успешных МФК и офисов Москвы.
Следующий форум из серии FORCITIES – «Education / Дети в городе: образовательные проекты в объектах жилого девелопмента» - пройдет уже 29 июня в SOK RYBAKOV.
В начале июня 2022 года прошло ежегодное мероприятие «VIII Петербургский архитектурный теплоход», в рамках которого на корабле собрались ведущие архитекторы, проектировщики и представители строительных компаний. Все они обсуждали актуальные темы и тенденции строительного рынк.
Цель проекта — обсуждение насущных проблем взаимодействия архитектуры и стройиндустрии, укрепление деловых связей и сотрудничества, обмен опытом и продвижение инновационных технологий.
«Архитектурный Теплоход Санкт-Петербург» остаётся единственной в своём роде площадкой с таким нестандартным и непринужденным, но в то же время очень конструктивным форматом конференции. Именно поэтому с каждым годом проект вызывает всё больший интерес в архитектурно-строительном сообществе.
В этот раз специалисты собрались на борту теплохода «Глория» и прошли пять часов по Финскому заливу и Неве. На мероприятии состоялась конференция «Комплексная безопасность объектов капитального строительства», участниками которой стал руководитель отдела строительного консалтинга profine RUS Александр Артюшин, а также представитель компании в СЗФО Евгений Яковлев. Среди участников были в том числе сотрудники строительных и девелоперских компаний, поставщики строительных материалов и услуг, журналисты и представители органов власти.
В рамках своего выступления Александр Артюшина презентовал книгу «Архитектура открытых пространств» и рассказал про премиальный бренд KÖMMERLING. Основой доклада стали раздвижные системы PremiDoor и PremiSlide, которые отвечают главному тренду в современной архитектуре на панорамное остекление.
О компании «профайн РУС»
«профайн РУС» — российское подразделение международного концерна profine GmbH International Profile Group — ведущего мирового производителя ПВХ-профиля для окон и дверей. В России компания «профайн РУС» представляет три торговые марки профильных систем: KBE (КБЕ), KÖMMERLING (Кёммерлинг) и Knipping (Книппинг).
«профайн РУС» — единственная производственная компания на российском рынке СПК, продукция которой прошла добровольную экологическую сертификацию и получила право на использование экомаркировки «Листок жизни».
Экологический сертификат «Листок жизни»
Экомаркировка «Листок жизни» — первая и единственная в России система добровольной экологической сертификации международного уровня. Представляет собой анализ полного жизненного цикла продукции, услуг и работ (экомаркировка I типа), соответствует международному стандарту ISO 14024. С 2007 года Программа входит во Всемирную Ассоциацию Экомаркировок (GEN), с 2011 года аккредитована в Международной программе взаимного доверия и признания 20 ведущих экомаркировок мира (GENICES).
В рамках III Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой недвижимости» прошла сессия «Торгово-развлекательные центры». Спикеры поделились опытом и кейсами, как в сложное время наполнять торговые центры и привлекать покупателей. Модератором сессии выступила Александра Бартель, директор по маркетингу Central Properties. Организатор мероприятия - «Школа девелопера».
Торговые центры за последние месяцы едва ли не главные жертвы санкций и ухода иностранных компаний. В некоторых торгово-развлекательных центрах доля площадей, которые занимали бренды, приостановившие работу или заявившие об уходе из России, составляет до 97%. Не меньше досталось и кинотеатрам в ТЦ, которые последние два года страдали от пандемии, а теперь остались без западных блокбастеров, что по некоторым оценкам может привести к закрытию до 50% всех залов в стране.
В целом отношение к ситуации на рынке сдержанное. Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна» отметил, что ритейлеры не злорадствуют по поводу ухода западных конкурентов, а ждут, что спрос в целом начнет снижаться — закрытие одной известной сети на деле удар для всего рынка. Многие компании взяли паузу в процессах развития как минимум до августа.
О расширении развлекательных функций и их важности для отрасли говорили Никита Канторов и Леонид Костин, совладельцы сети спортивно-развлекательных центров doaflip. По их мнению, кризис, который сейчас происходит с ТРЦ — результат планомерного игнорирования проблем в отрасли. Торговые центры проигрывают конкуренцию онлайн-торговле, а развитие стриминговых сервисов, влияет на посещаемость кинотеатров, которые всегда были якорными арендаторами в ТЦ.
«Нынешняя ситуация — не итог санкций, а итог многолетнего снижения популярности торговых центров. И сегодня торговым центрам нужно бороться не за арендатора, думая, как бы заполнить пустующие площади, а в первую очередь думать о трафике. Смогут ли ТЦ обеспечить трафик, который необходим новым арендаторам? Это большой вопрос. Решением может стать кардинальное переформатирование торгово-развлекательных центров в развлекательно-торговые, когда основной функцией станет именно развлечение, о котором нередко забывают в существующих ТЦ», — сказал Никита Канторов.
Несмотря на пандемийные годы посещаемость развлекательных центров doaflip, специализирующихся на фан-фитнесе, выросла почти в два раза — 100 тыс. посетителей в год, а в последние два месяца выручка выросла на 25%. По мнению Леонида Костина, это говорит, что фан-фитнес становится альтернативой привычным сценариям времяпрепровождения. В ситуации, когда любые покупки можно делать онлайн, офлайн развлечения способны заставить людей приходить в ТЦ и проводить там время. А существующие и новые арендаторы — кафе, магазины снова получат своего клиента.
Альтернативой иностранным брендам одежды, обуви и аксессуаров могут стать российские дизайнерские марки. По разным оценкам, в России более 600 производителей в fashion-сегменте с собственным производством и зарегистрированным брендом. У них есть своя лояльная аудитория и индивидуальный подход к работе с клиентами. Но не все владельцы ТЦ решаются на сотрудничество с новыми брендами, опасаясь рисков.
По мнению Алексея Черкашина, руководителя управления развитием проектов, департамента недвижимости Crocus Group, взаимодействие девелопера торговых площадей и дизайнерских марок напоминает классическую проблему отцов и детей. Первые руководствуются при выборе арендаторов желанием минимизации рисков, максимизации доходов, при этом консервативны в выборе концепций. От арендатора они требуют определенного запаса финансовой прочности дисциплины, готовности соблюдать стандарты и правила. Дизайнерским брендам же присущи отсутствие экономической и юридической экспертизы, разработанных стандартов обслуживания, мерчандайзинга, постоянные эксперименты с ассортиментом и ценообразованием, отсутствие финансовой стабильности — все то, что отпугивает арендодателя.
При взаимодействии с подобными арендаторами необходима кардинальная смена подхода операционной команды девелопера на всех этапах: согласование сделки, запуск магазина, период коммерческой деятельности, — считает Черкашин. Девелопер должен прийти на помощь новому бренду, помочь с выбором локации, разъяснить стандарты договора и работы объекта, помочь с разработкой концепции. Взаимодействие должно строиться на эмпатии и готовности прийти на помощь.
Но далеко не все пострадали от ухода иностранных ритейлеров. Vnukovo Premium Outlet почти не потерял арендаторов, а в апреле даже открыл первый в России монобрендовый бутик французской марки Abricot, о чем рассказала Полина Жилкина, управляющий партнер компании Retex. Она отметила, что важной точкой привлечения посетителей стал Terminal Foodhall, который предлагает разнообразный досуг для посетителей всех возрастов. На площади в 2,5 тыс. кв. м представлено 15 ресторанных концепций, регулярно проходят детские шоу, мастер-классы, кинопоказы, а по вечерам и DJ- сеты.