В Москве обсудили будущее торговых центров
В рамках III Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой недвижимости» прошла сессия «Торгово-развлекательные центры». Спикеры поделились опытом и кейсами, как в сложное время наполнять торговые центры и привлекать покупателей. Модератором сессии выступила Александра Бартель, директор по маркетингу Central Properties. Организатор мероприятия - «Школа девелопера».
Торговые центры за последние месяцы едва ли не главные жертвы санкций и ухода иностранных компаний. В некоторых торгово-развлекательных центрах доля площадей, которые занимали бренды, приостановившие работу или заявившие об уходе из России, составляет до 97%. Не меньше досталось и кинотеатрам в ТЦ, которые последние два года страдали от пандемии, а теперь остались без западных блокбастеров, что по некоторым оценкам может привести к закрытию до 50% всех залов в стране.
В целом отношение к ситуации на рынке сдержанное. Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна» отметил, что ритейлеры не злорадствуют по поводу ухода западных конкурентов, а ждут, что спрос в целом начнет снижаться — закрытие одной известной сети на деле удар для всего рынка. Многие компании взяли паузу в процессах развития как минимум до августа.
О расширении развлекательных функций и их важности для отрасли говорили Никита Канторов и Леонид Костин, совладельцы сети спортивно-развлекательных центров doaflip. По их мнению, кризис, который сейчас происходит с ТРЦ — результат планомерного игнорирования проблем в отрасли. Торговые центры проигрывают конкуренцию онлайн-торговле, а развитие стриминговых сервисов, влияет на посещаемость кинотеатров, которые всегда были якорными арендаторами в ТЦ.
«Нынешняя ситуация — не итог санкций, а итог многолетнего снижения популярности торговых центров. И сегодня торговым центрам нужно бороться не за арендатора, думая, как бы заполнить пустующие площади, а в первую очередь думать о трафике. Смогут ли ТЦ обеспечить трафик, который необходим новым арендаторам? Это большой вопрос. Решением может стать кардинальное переформатирование торгово-развлекательных центров в развлекательно-торговые, когда основной функцией станет именно развлечение, о котором нередко забывают в существующих ТЦ», — сказал Никита Канторов.
Несмотря на пандемийные годы посещаемость развлекательных центров doaflip, специализирующихся на фан-фитнесе, выросла почти в два раза — 100 тыс. посетителей в год, а в последние два месяца выручка выросла на 25%. По мнению Леонида Костина, это говорит, что фан-фитнес становится альтернативой привычным сценариям времяпрепровождения. В ситуации, когда любые покупки можно делать онлайн, офлайн развлечения способны заставить людей приходить в ТЦ и проводить там время. А существующие и новые арендаторы — кафе, магазины снова получат своего клиента.
Альтернативой иностранным брендам одежды, обуви и аксессуаров могут стать российские дизайнерские марки. По разным оценкам, в России более 600 производителей в fashion-сегменте с собственным производством и зарегистрированным брендом. У них есть своя лояльная аудитория и индивидуальный подход к работе с клиентами. Но не все владельцы ТЦ решаются на сотрудничество с новыми брендами, опасаясь рисков.
По мнению Алексея Черкашина, руководителя управления развитием проектов, департамента недвижимости Crocus Group, взаимодействие девелопера торговых площадей и дизайнерских марок напоминает классическую проблему отцов и детей. Первые руководствуются при выборе арендаторов желанием минимизации рисков, максимизации доходов, при этом консервативны в выборе концепций. От арендатора они требуют определенного запаса финансовой прочности дисциплины, готовности соблюдать стандарты и правила. Дизайнерским брендам же присущи отсутствие экономической и юридической экспертизы, разработанных стандартов обслуживания, мерчандайзинга, постоянные эксперименты с ассортиментом и ценообразованием, отсутствие финансовой стабильности — все то, что отпугивает арендодателя.
При взаимодействии с подобными арендаторами необходима кардинальная смена подхода операционной команды девелопера на всех этапах: согласование сделки, запуск магазина, период коммерческой деятельности, — считает Черкашин. Девелопер должен прийти на помощь новому бренду, помочь с выбором локации, разъяснить стандарты договора и работы объекта, помочь с разработкой концепции. Взаимодействие должно строиться на эмпатии и готовности прийти на помощь.
Но далеко не все пострадали от ухода иностранных ритейлеров. Vnukovo Premium Outlet почти не потерял арендаторов, а в апреле даже открыл первый в России монобрендовый бутик французской марки Abricot, о чем рассказала Полина Жилкина, управляющий партнер компании Retex. Она отметила, что важной точкой привлечения посетителей стал Terminal Foodhall, который предлагает разнообразный досуг для посетителей всех возрастов. На площади в 2,5 тыс. кв. м представлено 15 ресторанных концепций, регулярно проходят детские шоу, мастер-классы, кинопоказы, а по вечерам и DJ- сеты.
Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование в размере 3,2 млрд рублей компании «Полис Групп» на строительство первой очереди жилого комплекса (ЖК) «Полис ЛАВрики» в Ленинградской области.
Дом в скандинавском стиле высотой 12 этажей построят в городе Мурино на Ручьевском проспекте. Первая очередь рассчитана на 1132 квартиры, а общая площадь объекта составит 53 тыс. кв. м.
Комплекс возводится недалеко от реки Охта. В шаговой доступности расположены детские сады и школы. Сдать объект в эксплуатацию планируют во второй половине 2024 года.
«С «Полис Групп» мы сотрудничаем уже по шести проектам. Такое партнёрство содействует жилищному строительству в Ленинградской области. Сейчас Банк ДОМ.РФ финансирует в регионе 33 проекта для улучшения жилищных условий почти 40 тысяч семей», – сказал управляющий директор Северо-западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Владислав Полежаев.
По данным портала наш.дом.рф на 3 июня, в Ленинградской области возводится около 3,1 млн кв. м жилья, из них более 80% – с использованием счетов эскроу.
«У нас большой опыт сотрудничества с Банком ДОМ.РФ. Мы уже сдали наш первый проект, реализованный по схеме проектного финансирования, – ЖК «Мой мир». Новый «скандинавский» дом «Полис ЛАВрики» возводится недалеко от готового комплекса. В рамках строительства первой очереди эскроу-счета наполнились уже на 30%. Благодаря эффективному и безопасному механизму проектного финансирования строительство нового жилого квартала идёт в соответствии с графиком», – отметил генеральный директор компании «Полис Групп» Игорь Белов.
02 июня в Москве в конференц-зале «Red Square» пространства Meeting Point состоялась конференция «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка». Главные эксперты отрасли обсудили динамику спроса и предложения, изменение арендных ставок и структуры арендаторов офисов в связи с массовым уходом западных компаний, инвестиционные перспективы, преимущества и значения локаций, современные подходы в девелопменте, тенденции Facility Management, перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов, а также «зеленую» повестку для офисной недвижимости.
В качестве модератора сессии выступила Елена Малиновская, директор по аренде, Управление недвижимости, Millhouse.
Первой слово взяла Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, прокомментировав вопрос «С какими показателями рынок офисной недвижимости подходит к концу первого полугодия? Динамика спроса и предложения, изменение арендных ставок»: «Офисный сегмент – это то направление, которое страдает или выигрывает в зависимости от того, как себя чувствует бизнес. Для большинства наших клиентов офисы – это не профильный актив, это пассив, поскольку на офисах не зарабатывают, туда просто приходят на работу. Соответственно, офисная недвижимость – это одно из первых направлений, в котором все стараются оптимизироваться. Если есть возможность, компании отказываются от исполнения обязательств и сокращают помещения, если нет – сдают в субаренду, пытаются передоговориться с арендодателем на снижение арендной ставки или сдачи части помещений обратно. На данный момент ничего экстраординарного или критичного для рынка офисной недвижимости еще не произошло. Да, мы начинаем наблюдать какие-то истории, связанные с уходом иностранных компаний, однако официально они все еще занимают площади. Я думаю, самое интересное мы увидим к концу этого года. Если западные игроки все-таки уйдут с рынка, российские компании не смогут создать им достойную замену в рамках количества занимаемых квадратных метров. На сегодняшний день рынок наблюдает за всем происходящим и занимает выжидательную позицию».
Марина Кухаренко, заместитель директора департамента офисной недвижимости, Москва, Bright Rich | CORFAC International, дополнила ответ коллеги: «У нас было несколько непростых месяцев с постоянно меняющимися вводными и высокой неопределенностью. Мы решили обличить это в цифры и проследить некую динамику. Самая главная цифра, которая сейчас волнует всех больше всего – это объем текущей вакансии. 1 577 030 кв. м. – это на 20 мая 2022 года. Вопрос, витающий в воздухе – это много или мало? Если соотнести с общим объемом предложения на арендопригодном рынке, что порядка 19 млн, то получим примерно 8%. Для рынка достаточно понятная цифра. С другой стороны, существует та самая скрытая вакансия – площади, которые планируются к освобождению в течение года, это не субаренда. Они составляют около 200 кв. м или 1%. Соответственно, к 20 мая 2022 года мы получаем объем вакансии с учетом площадей, планируемых к освобождению, в размере 1 793 070 кв. м. Субаренду мы не считали, поскольку данный показатель колеблется и постоянно меняется. Что касается арендных ставок, изменения незначительные».
Тему изменения структуры арендаторов в связи с массовым уходом западных компаний раскрыл Сергей Назаров, основатель и генеральный директор Group of Companies Times: «На сегодняшний день происходит глобальное преобразование российского рынка, которое началось с 2008 года: доля иностранных компаний в офисном сегменте снизилась с 35-40% до 10-15%. Иностранные компании пытаются сохранить операционную деятельность на российском рынке, однако объем площадей, который они занимают, будет сокращаться. Сейчас эти 10-15% занимают 2 млн кв. м., большая часть из которых приходится на А класс. Из 2 млн кв. м. площадь офисов компаний, которые заявили об уходе из России либо приостановили свою деятельность, составляет 600 тыс. кв. м. Если эти 600 тыс. уйдут, вакантность к уже существующей прибавится на 20%. Соответственно, может появиться давление на ставку в А классе. Однако мы убеждены, что успешный иностранный рынок не хочет покидать Россию. Компании очень крепко за него держатся и ищут пути переформатирования структуры бизнеса: чтобы остаться, меняют названия, инвесторов, руководство, команду, но при этом смысл остается тот же».
Как отметила Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point, по официальной статистике рынка, гибкие сервисные офисы сейчас увеличили вакантность своих площадей на 20%. Сеть коворкингов & сервисных офисов Meeting Point – это многофункциональные бизнес-пространства с представительскими мини-офисами и офисами для команд, современными переговорными и конференц-залами. В бизнес-пространствах Meeting Point есть всё для организации рабочего процесса с максимальным комфортном.
По словам Александра Устинова, директора по развитию Pro FM, тренды будущего – это многофункциональность и адаптивность: «Комфорт, который получит конечный пользователь объекта недвижимости, должен быть заложен с бумаги. Важно изначально понимать, что недвижимость создается для конечных пользователей, а конечные пользователи – это, по сути, наложение современных стандартов и современных технологий, которые есть в недвижимости, на корпоративные культуры компаний. Мы видим, что запрос на индивидуальность в классе А начинает все больше расти, и компании должны быть все более адаптивны. Когда мы говорим о какой-то оптимизации, я бы не называл это оптимизацией. Я бы говорил об изменении внешних условий, которые влияют на то, как ты оказываешь услугу. В любом случае есть базовые принципы, которые не могут быть нарушены, эти принципы институциональны для любой профессиональной управляющей компании. Однако дополнительные требования, которые, в том числе, могут уменьшить стоимость оказания услуг в тот или иной период, зависят от внешний условий, следовательно, к ним нужно быть готовым и нужно создавать соответствующую модель работы профессиональной УК».
Про оптимизацию эксплуатационных процессов в условиях увеличения расходов рассказал Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky: «С начала 2000-х годов мы в той или иной степени живем в условиях кризиса. Последним глобальным кризисом была пандемия. Мы в целом достигли коллективного иммунитета, также рынок достиг определенного иммунитета к кризисным явлениям. В нынешних условиях после февральских событий, с моей точки зрения, на рынке нет каких-то кризисных шоковых сценариев. Все инструменты были отработаны еще в пандемию и сейчас успешно применяются как УК, так и собственниками недвижимости. К примеру, в эксплуатации – пересмотр состава и графика работ. Безусловно текущая эксплуатация должна оставаться в полном объеме, чтобы конечный получать продукта – арендатор – получал здание, которое соответствует тем условиям, которые были прописаны в договоре аренды. Другим инструментом для девелоперов, помогающим в последствии снижать эксплуатационные затраты на здание, является привлечение экспертизы УК на начальных этапах формирования проекта».
Далее Лариса Афанасьева, прокомментировала перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов в новых экономических реалиях: «Я полностью согласна с необходимостью индивидуализации для компаний. В отличие от спроса на готовый гибкий сервисный офис, мы и сейчас, и еще во времена пандемии, столкнулись с большим спросом на направление built-to-suit. Но не в глобальном смысле, а именно в рамках помещений гибких пространств определенной площади и именно под индивидуальные запросы компаний. Данное направление мы развиваем со времен пандемии, и на сегодня видим спрос и со стороны государственных компаний, и со стороны промышленного сектора. На мой взгляд, локация всегда играла большую роль для бизнеса, поскольку «время – деньги». Удобство расположения, транспортная доступность, качественная инфраструктура всегда имели огромное влияние. Не удивительно, что район «Сити» так востребован. Хочу поделиться нашей практикой: в БЦ «Москва» мы реализовали два vip-офиса для клиентов площадью 176 и 245 кв. м. Мы как операторы полностью взяли на себя работу в части проектирования, ремонтные работы, меблирование, оснащение всем необходимым оборудованием, и при необходимости предоставляли сервисное обслуживание. Мы возвращали свои затраты арендными платежами, которые не превышали стоимость арендных платежей по гибким сервисным офисам. Таким образом организация получала собственный индивидуальный офис под свои нужды, не тратя на это административные и операционные ресурсы. Я соглашусь, что дело не в оптимизации, а в правильном распределении бизнес-процессов».
В целом, все эксперты оказались настроены позитивно и сошлись во мнении, что нужно не «оптимизировать», а перестраивать бизнес-процессы и уметь быстро адаптироваться под любые меняющиеся условия. Рынок в целом и его игроки в частности выработали иммунитет к кризисным ситуациям. Сегодня есть множество инструментов, которые могут помочь преодолеть различные трудности и не упустить открывающиеся возможности.
Завершилась конференция презентацией премии WorkSpace Awards. Это специализированная премия в сфере офисной недвижимости, созданная экспертами для экспертов. Премия нацелена определить лучших из лучших в каждом сегменте офисной недвижимости: классические офисы, сервисные офисы и коворкинги. Представленные номинации позволят оценить все аспекты «жизни» офисовного сегмента – от архитектуры и дизайна до инфраструктуры и управления зданиями. Эксклюзивные номинации, такие как «бренд года», откроют широкие возможности для тех проектов и решений, которые ранее не были отмечены профессиональным сообществом.
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводится при поддержке Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер – WorkSpace Awards. Официальный партнер – Meeting Point.