Элитная недвижимость: секреты сохранения стабильности
08 июня в зале «Библиотека» Hotel Baltschug Kempinski Moscow состоялся бизнес-бранч «Элитный метр: принципы стабильности топ-сегмента», в рамках которого эксперты-практики рынка премиального жилья обсудили влияние экономической и геополитической ситуации, факторы, стимулирующие рост продаж в высокобюджетном сегменте, эффективные инструменты продаж в новых реалиях, локации, притягивающие состоятельных покупателей, архитектурные «фишки» и модные планировочные решения, возможности импортозамещения, особенности и тренды умной инфраструктуры, важность внедрения «зеленых» стандартов в строительство и благоустройство территории.
Модератором сессии стала Ригина Гордеева, директор агентства недвижимости премиум сегмента Etagi.Prime. Во вступительном слове Ригина рассмотрела влияние экономической и геополитической ситуации на рынок высокобюджетной недвижимости: «По аналитическим данным в мае на рынке был зарегистрирован 3171 договор долевого участия, что на 54% меньше, чем в мае 2021 года, когда было зарегистрировано 7040 сделок. По сравнению с ажиотажным спросом марта этого года, который мы все наблюдали, снижение в мае составило 53%. Если сравнивать май с апрелем, мы видим, что в границах старой Москвы снижение было локационно самым низким и составило всего 8%. В связи с тем, что в марте был ажиотажный спрос, рынок бизнес и премиум недвижимости в апреле показал очень хорошую динамику по росту стоимости. Стоимость квадратного метра за один месяц увеличилась на 3,7% и составила 476 тысяч рублей за метр, что на 15% выше, чем в апреле 2021 года. Однако уже в мае мы наблюдаем следующую динамику: стоимость понизилась на 1% и составила 472 544 рубля за квадратный метр».
Следующим спикером стала Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, рассказав про факторы, стимулирующие рост продаж в высокобюджетном сегменте: «Буду рассказывать про то, в чем мы сами убедились за последние два месяца на личном опыте. Никакого велосипеда изобретать не пришлось, в элитном сегменте прямые факторы влияния всегда стабильны. Вопрос только в том, что сейчас нужно на них сделать дополнительные акценты. Первый и самый важный фактор – качественный продукт. Если его нет, все остальные стимулирующие факторы не так эффективны. Качественный продукт будет актуален долгие годы, а не только в моменте. Сегодня покупательский спрос сместился либо на готовый продукт, либо на проекты высокой стадии готовности. К другим прямым факторам относятся ликвидность проекта и инвестиционный потенциал, информационная открытость, индивидуальные условия приобретения, зависимость от проектного финансирования, реалистичное финансовое планирование и гибкость застройщика. Косвенным фактором являются государственные меры поддержки отрасли».
Затем слово взяла Анна Коробкова, руководитель департамента продаж Донстрой, затронув тему новых премиальных локаций Москвы: «Мы понимаем, что в нашем продукте люкс сегмента недостаточно просто обозначить локацию, нужно предлагать еще и соответствующее окружение, которое удовлетворит потребности покупателя. Если говорить о том, что клиенту интересно, безусловно, на первом месте – много зелени во дворе, детские и спортивные площадки, водоем и фонтаны. В общественных пространствах на первом месте стоят фитнес-клубы, затем благоустроенная территория и терраса, детские зоны, лаунж с камином и кинотеатры. Фитнес-залы в общественном пространстве для нас оказались ключевым показателем, потому что в наших домах, уже сданных в эксплуатацию, на них стоит очень большой спрос. В Раменках у нас есть проект ЖК «Река». Мы также будем строить последующие очереди – «Река 2», «Река 3» и «Река 4». Будет сформирован элитный кластер из нескольких домов. Мы уверены, что эта локация будет набирать популярность, поскольку существует высокий запрос на экологичность, здоровье и спорт». Донстрой — ведущая девелоперская компания Москвы, портфель проектов которой включает 9,8 млн кв. м недвижимости. Сегодня Донстрой реализует четыре масштабных проекта комплексного освоения территорий общей площадью 5,35 млн кв. м. Это жилой комплекс «Символ» в Лефортово (1,7 млн кв. м), новый проект компании «Остров» в Мневниковской пойме (1,55 млн кв. м), территория застройки в Раменках, где Донстрой возводит три жилых комплекса: «Река», «Огни», «Событие» (1,35 млн кв. м), а также «Сердце Столицы» в Хорошево-Мневниках (814 тыс. кв. м).
Тему притягательных локаций для покупателей продолжила Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер»: «Рынок высокобюджетной недвижимости в рамках премиальных и элитных проектов в общем объеме составляет 15% предложения от всего рынка недвижимости Москвы. Если говорить про количество квадратных метров, это 293 тыс. кв. м. Сейчас на рынке представлено 48 проектов, из которых 28 проектов находятся в ЦАО. Глобально, премиальная и элитная недвижимость сосредоточена все-таки в центральном округе. Что касается развития новых локаций и количества предложений, находящихся вне ЦАО, а в дополнительно развивающихся территориях, мы видим, что популярным районом является Западный административный округ, в котором объекты занимают 97 тыс. кв. м. Также есть хорошие проекты в СВАО, которые составляют 55 тыс. кв. м. Менее популярные локации: САО – 24 тыс. кв. м., ЮАО – 15 тыс. кв. м. и ЮЗАО – 6 тыс. кв. м». Группа компаний «Пионер» специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием. Группа компаний накопила уникальный опыт реализации проектов различного уровня сложности и занимает одну из ведущих позиций в инвестиционно-строительном сегменте российского рынка.
Арусяк Астабацян, коммерческий директор Luxe Properties, отметила, что в части архитектурных «фишек» и планировочных решений воссоздание исторического облика здания является важным фактором. «Историю никто не отменял, это всегда «вкусно» и интересно. Есть покупатели, которые ориентируются именно на коллекционность. Когда покупатель уже все видел и слышал, когда у него все есть, ему хочется изысканности, ему хочется прикоснуться к истории».
Возможностями импортозамещения и альтернативами европейских материалов и оборудования поделилась Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION: «После февральских событий мы провели для себя аналитику: в массовом сегменте доля использования иностранных материалов занимает порядка 10%, в бизнес сегменте – 30%, в премиум и элит – 50%. Многие бренды ярко заявили, что уходят с рынка, но при этом, к примеру, официальные дистрибьютеры Schindler предоставили нам гарантийные письма, где подтвердили, что всю продукцию, которую они могут поставить, они привезут. Мы диверсифицировали подход к импортозамещению и пошли по трем путям. Первый путь: мы оставили прямые поставки тех брендов и производителей, которые подтвердили, что готовы выполнить свои обязательства. Также совместно с поставщиками организовали поставку в обход – через третьи страны. Второй путь: мы оставили импорт, заменив страну производителя. Третий путь: Мы отказались от импорта отопительных приборов и вентиляционного оборудования».
Наталья Лунева, директор по развитию «Юникорн», рассказала про тренды и особенности умной инфраструктуры объектов премиального класса: «В конце 2021 года классификация рынка жилья Москвы дополнилась понятием «Умного дома». Оказалось, что отсутствие «Умного дома» в составе жилого комплекса понижает класс новостройки. Соответственно, первый тренд, который пришел из 2021 года, это «Умный дом» как обязательная часть продукта. Второй тренд – разработка концепций вместе с управляющей компанией. Что касается самого «Умного дома», он бывает беспроводной и проводной. Беспроводной «Умный дом» в 10 раз дешевле, чем проводной. Кроме того, в нем больше «фишек», его можно легко расширять, заменять, автоматизировать. В наших объектах, которые выходят в 2023-2024 годах, особенно, если это объекты высокого класса, мы совместно с застройщиком и управляющей компанией с нуля создаем умную инфраструктуру: разрабатываем концепцию эксплуатации, на которую потом будет накладываться концепция умной инфраструктуры. То есть, еще до того, как разрабатывается рабочая документация, чтобы потом в этой рабочей документации можно было все сразу внедрить». Российская IT-компания «Юникорн», разработчик платформы Ujin и умных устройств Ujin Kit, технологический лидер в сегменте «умное здание». Компания предлагает клиентам комплексный продукт на рынке систем автоматизации, мониторинга и управления объектами жилой и коммерческой недвижимости. На базе платформы Ujin создается единая цифровая среда зданий для взаимодействия людей и устройств.
Завершил конференцию Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, осветив проблему внедрения «зеленых» стандартов в строительстве и благоустройстве территорий: «Международные сертификации LEED, BREEAM и WELL всем хорошо известны, и ни для кого не секрет, что на данный момент они поставили сертификацию в России на паузу. На территории нашей страны всего около 300 сертифицированных зданий, в том числе в жилой недвижимости. Лишь около 15% застройщиков и девелоперов понимают важность «зеленой» сертификации и проводят ее, остальные ждут, когда появится большой запрос от покупателей. Несомненно, драйверами экологичной сертификации являются объекты коммерческого назначения, к примеру «Москва-Сити», где все объекты сертифицированы либо по системе LEED, либо по системе BREEAM. Что касается именно экологичной жилой недвижимости или апартаментов, успешную сертификацию прошли ЖК «Плющиха», ЖК HILL8, ЖК «Дом на Тишинке» и др. Самым первым был Донстрой. Сегодня, несмотря на то что международные сертификаты ушли, мы все хотим получать признание, дипломы и награды. Если кто-то не успел пройти «зеленую» сертификацию, теперь это можно сделать и в России. У нас появились три системы: Green Rating на основе ESG, Eco Smart Office для коммерческой недвижимости и Green house для объектов жилой недвижимости». EST Group – энергоэффективные системы и технологии. Компания занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM. В компетенции компании входит применение международных инструментов оценки энергоэффективности зданий. Российские специалисты выполняют все необходимые работы по сертификации LEED, BREEAM, математическому моделированию, проверке инженерных систем.
Организатор – E.EVENTS. Премия-партнер Green Property Awards. Партнеры: группа компаний «Пионер», «Донстрой», «Юникорн», EST Group, новый российский экостандарт Green house.
С 1 сентября 2022 года каждая учебная неделя в школах России будет начинаться с торжественной церемонии поднятия флага и с исполнения гимна. МКОУ «Красноборская СОШ» одной из первых поддержала идею поднятия государственного флага в школах Тосненского района.
О новой традиции перед открытием Всероссийского школьного исторического форума «Сила в правде!» сообщил министр просвещения России Сергей Кравцов. По его словам, во все школы направлены соответствующие рекомендации.
На территории Красноборской школы уже установлен флагшток и проведен первый тестовый подъем флага. «На наш взгляд, такая практика способствует формированию чувства патриотизма и гражданственности у подрастающего поколения, консолидации педагогического школьного и родительского сообществ», — полагает директор учебного заведения Владимир Пасынок.
Он отмечает: для успешного внедрения этой идеи с 1 сентября школа обратилась к областному производителю металлоконструкций, «Амира», который изготовил шестиметровый флагшток и помог с его установкой.
«Компания с радостью подключилась к реализации такого важного проекта. Как производитель, мы помогли с конструкцией и монтажом. Надеемся, что возрожденная традиция еженедельного подъема флага и исполнение гимна станут любимыми для учащихся и они будут с воодушевлением бороться за право поднять флаг страны», — уверен генеральный директор компании «Амира» Андрей Сарамуд.
«Мы испытываем гордость, что на территории Красноборского городского поселения работает и развивается завод "Мегаполис" компании "Амира". Силами ее сотрудников в Москве на Поклонной горе установлен 50-метровый флагшток. А теперь и у нас есть свой флагшток, на котором будет развеваться государственный флаг: мы готовы к новой еженедельной традиции», — заключил Владимир Пасынок.
В Сочи прошло главное событие для застройщиков СНГ – форум недвижимости «Движение». На нем выступил Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина», который ответил на главный вопрос, волнующий сейчас отрасль, – строить или не строить? Также Владимир Щекин рассказал о том, как выйти из текущего кризиса, почему клиенты выбирают между Новой Москвой и Дубаем, и о неожиданном влиянии субсидирования ипотеки на рынок.
«Очередной черный лебедь прилетел на четыре года раньше»
В начале выступления Владимир Щекин обратил внимание участников форума «Движение» на то, что прежний цикл в экономике и девелопменте дал сбой.
«Происходящее сейчас не имеет аналогов в нашей истории, – отметил Владимир Щекин. – Напомню, что с начала двухтысячных и до 2007 года был первый этап развития нашего рынка, когда спрос был высоким, цены росли и продавалось практически все. Первая шестилетка закончилась кризисом 2008 года, за которым началась следующая шестилетка восстановления и нового роста. За ней вновь последовал кризис, изменение геополитической обстановки. В 2020 году прилетел «черный лебедь» ковида, завершив еще одну шестилетку роста. Новый «черный лебедь» прилетел не по расписанию – на четыре года раньше. Мы живем в новой реальности, которой нет смысла искать исторических аналогий – нужно адаптироваться».
«Покупатели попали в вихрь правительственных инициатив»
Далее Владимир Щекин дал характеристику антикризисным мерам в девелопменте властей, обратив внимание на их неожиданный эффект.
«Радует, что власти нас слушают и слышат, в том числе когда мы предлагаем наши антикризисные инициативы, которых мы подготовили более 47, – рассказал Владимир Щекин. – Однако не могу не отметить, что правительственные меры не всегда предсказуемо влияют на рынок. Напомню хронологию их принятия: 29 марта вышло постановление о льготной ставке 12%, банки не успели подготовиться к её выдаче, как уже 30 апреля власти объявили о ставке 9%. Затем во время майских праздников стало известно о повышении кредитных лимитов по льготной ипотеке, а под конец месяца Центробанк в очередной раз опустил ключевую ставку, создав предпосылки для очередного пересмотра банками ипотечных ставок. Что потенциальному покупателю-заемщику делать в таком «вихре» меняющихся условий? Правильно – ждать очередного улучшения. В итоге продажи упали более чем на 50%. Поэтому, на мой взгляд, нужно более четкое тактическое планирование различных мер поддержки с проработкой возможных последствий».
«Наши клиенты выбирают между Дубаем и Новой Москвой»
Далее Владимир Щекин рассказал о том, какие частные меры принимает Группа «Родина». Главные из них – работа с себестоимостью строительства и выработка дифференцированных коммерческих предложений для покупателей.
«Только по официальным данным за прошедший год себестоимость строительства выросла на 31%, – отметил Владимир Щекин. – При этом импорт упал на 70%. В таких условиях, чтобы удержать финансовые показатели на плановом уровне нам пришлось искать новых поставщиков стройматериалов и оборудования. В частности, нам удалось это сделать благодаря Узбекистану, с которым мы установили новую логистическую цепочку, которая позволяет нам сейчас получать все нужное для строительства. Особенно помогло в этом плане введение нулевых пошлин на ввоз стройматериалов и оборудования с 16 мая.
Второе направление нашей деятельности – разработка индивидуальных условий продажи для наших покупателей. Мы активно увеличиваем число ипотечных опций в наших проектах, предлагаем дифференцированные ставки, когда покупатель первый год-два может платить по кредиту со ставкой 2%. Также мы запускаем трейд-ин, быстрый выкуп квартир. Все эти меры имеют свой эффект, в том числе рост числа покупателей-инвесторов. Например, недавно один из клиентов прямо заявил, что выбирает между квартирой в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District и квартирой в Дубае».
«У нашей компании тоже есть свой айфон»
«Формат этого мероприятия и выступлений очень похож на презентации Apple, даже немного чувствуешь себя Тимом Куком, – сказал Владимир Щекин. – Что ж, у нашей компании есть свой “айфон”, который мы хотели бы презентовать и показать, как наш продукт поможет нам всем – отрасли, стране, людям – выйти из кризиса сильными, здоровыми и преуспевающими.
Итак, основной путь выхода из кризиса, решения вопроса – строить дальше или не строить вовсе? – мы видим во вложениях в человеческий капитал. Сначала приведу такие цифры: ученые подсчитали, что увеличение числа выпускников школ с техническими навыками на 1% дает прирост ВВП на 2,8%. Чем больше мы инвестируем в ребенка, в его образование, знания, навыки и умения, тем больше отдача на вложенный капитала.
Далее: ученые подсчитали, что физическое состояние людей – то, как они питаются, отдыхают, спят, занимаются спортом определяет 13% ВВП. То есть помимо инвестиций, нужна среда для жизни, которая обеспечивает полноценное, здоровое развитие человека.
Собственно, мы занимаемся созданием такой среды, которая во всем многообразии работает на развитие человеческого капитала. Мы назвали её инновационными жилыми кластерами (ИЖК).
Суть такого кластера в том, что мы создаем в нем комфортное, модное жилое пространство, привлекая лучших дизайнеров и архитекторов, как, например в Russian Design District. В качестве архитекторов мы привлекли Валентина Юдашкина, Владимира Машкова, Игоря Чапурина, Вику Газинскую и других. К этому мы добавляем мощную социальную инфраструктуру, в которой люди могут прокачать свои знания, умения и навыки в перспективных и востребованных профессиях будущего. Скажем, в Russian Design District мы сосредоточили образовательную инфраструктуру на подготовке будущих дизайнеров, создав Школу дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA).
Второе направление инфраструктуры в наших кластерах – это спорт и физическая активность. Поясню на примере нашего нового кластера «Союз». Из девяти гектаров территории семь мы отводим под стадион и другие объекты спорта, которые смогут посещать не только жители кластера, но и все москвичи (в сумме – 81 тыс. человек). «Союз» станет первым биохакинг-хабом в России, где можно будет развивать человеческий потенциал.
В регионах нашу концепцию мы тоже отрабатываем. В частности, в Иванове мы занимаемся реконструкцией старых мануфактур в центре города, которые превратятся в очередной кластер с жилой и мощной инфраструктурой, составляющей в рамках проекта «Ивановские мануфактуры».
Примерно такими мы видим слагаемые успешного проекта в девелопменте, который позволит вывести нашу отрасль и всю страну из непростой ситуации: забота о семье, детстве, инвестиции в ребенка, развитие перспективных профессиональных навыков и создание среды для здоровья и спорта в рамках девелоперского проекта. Поэтому наш ответ на вопрос, озвученный в начале – да, строить!».