Офисы сегодня: куда наметился курс
02 июня в Москве в конференц-зале «Red Square» пространства Meeting Point состоялась конференция «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка». Главные эксперты отрасли обсудили динамику спроса и предложения, изменение арендных ставок и структуры арендаторов офисов в связи с массовым уходом западных компаний, инвестиционные перспективы, преимущества и значения локаций, современные подходы в девелопменте, тенденции Facility Management, перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов, а также «зеленую» повестку для офисной недвижимости.
В качестве модератора сессии выступила Елена Малиновская, директор по аренде, Управление недвижимости, Millhouse.
Первой слово взяла Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, прокомментировав вопрос «С какими показателями рынок офисной недвижимости подходит к концу первого полугодия? Динамика спроса и предложения, изменение арендных ставок»: «Офисный сегмент – это то направление, которое страдает или выигрывает в зависимости от того, как себя чувствует бизнес. Для большинства наших клиентов офисы – это не профильный актив, это пассив, поскольку на офисах не зарабатывают, туда просто приходят на работу. Соответственно, офисная недвижимость – это одно из первых направлений, в котором все стараются оптимизироваться. Если есть возможность, компании отказываются от исполнения обязательств и сокращают помещения, если нет – сдают в субаренду, пытаются передоговориться с арендодателем на снижение арендной ставки или сдачи части помещений обратно. На данный момент ничего экстраординарного или критичного для рынка офисной недвижимости еще не произошло. Да, мы начинаем наблюдать какие-то истории, связанные с уходом иностранных компаний, однако официально они все еще занимают площади. Я думаю, самое интересное мы увидим к концу этого года. Если западные игроки все-таки уйдут с рынка, российские компании не смогут создать им достойную замену в рамках количества занимаемых квадратных метров. На сегодняшний день рынок наблюдает за всем происходящим и занимает выжидательную позицию».
Марина Кухаренко, заместитель директора департамента офисной недвижимости, Москва, Bright Rich | CORFAC International, дополнила ответ коллеги: «У нас было несколько непростых месяцев с постоянно меняющимися вводными и высокой неопределенностью. Мы решили обличить это в цифры и проследить некую динамику. Самая главная цифра, которая сейчас волнует всех больше всего – это объем текущей вакансии. 1 577 030 кв. м. – это на 20 мая 2022 года. Вопрос, витающий в воздухе – это много или мало? Если соотнести с общим объемом предложения на арендопригодном рынке, что порядка 19 млн, то получим примерно 8%. Для рынка достаточно понятная цифра. С другой стороны, существует та самая скрытая вакансия – площади, которые планируются к освобождению в течение года, это не субаренда. Они составляют около 200 кв. м или 1%. Соответственно, к 20 мая 2022 года мы получаем объем вакансии с учетом площадей, планируемых к освобождению, в размере 1 793 070 кв. м. Субаренду мы не считали, поскольку данный показатель колеблется и постоянно меняется. Что касается арендных ставок, изменения незначительные».
Тему изменения структуры арендаторов в связи с массовым уходом западных компаний раскрыл Сергей Назаров, основатель и генеральный директор Group of Companies Times: «На сегодняшний день происходит глобальное преобразование российского рынка, которое началось с 2008 года: доля иностранных компаний в офисном сегменте снизилась с 35-40% до 10-15%. Иностранные компании пытаются сохранить операционную деятельность на российском рынке, однако объем площадей, который они занимают, будет сокращаться. Сейчас эти 10-15% занимают 2 млн кв. м., большая часть из которых приходится на А класс. Из 2 млн кв. м. площадь офисов компаний, которые заявили об уходе из России либо приостановили свою деятельность, составляет 600 тыс. кв. м. Если эти 600 тыс. уйдут, вакантность к уже существующей прибавится на 20%. Соответственно, может появиться давление на ставку в А классе. Однако мы убеждены, что успешный иностранный рынок не хочет покидать Россию. Компании очень крепко за него держатся и ищут пути переформатирования структуры бизнеса: чтобы остаться, меняют названия, инвесторов, руководство, команду, но при этом смысл остается тот же».
Как отметила Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point, по официальной статистике рынка, гибкие сервисные офисы сейчас увеличили вакантность своих площадей на 20%. Сеть коворкингов & сервисных офисов Meeting Point – это многофункциональные бизнес-пространства с представительскими мини-офисами и офисами для команд, современными переговорными и конференц-залами. В бизнес-пространствах Meeting Point есть всё для организации рабочего процесса с максимальным комфортном.
По словам Александра Устинова, директора по развитию Pro FM, тренды будущего – это многофункциональность и адаптивность: «Комфорт, который получит конечный пользователь объекта недвижимости, должен быть заложен с бумаги. Важно изначально понимать, что недвижимость создается для конечных пользователей, а конечные пользователи – это, по сути, наложение современных стандартов и современных технологий, которые есть в недвижимости, на корпоративные культуры компаний. Мы видим, что запрос на индивидуальность в классе А начинает все больше расти, и компании должны быть все более адаптивны. Когда мы говорим о какой-то оптимизации, я бы не называл это оптимизацией. Я бы говорил об изменении внешних условий, которые влияют на то, как ты оказываешь услугу. В любом случае есть базовые принципы, которые не могут быть нарушены, эти принципы институциональны для любой профессиональной управляющей компании. Однако дополнительные требования, которые, в том числе, могут уменьшить стоимость оказания услуг в тот или иной период, зависят от внешний условий, следовательно, к ним нужно быть готовым и нужно создавать соответствующую модель работы профессиональной УК».
Про оптимизацию эксплуатационных процессов в условиях увеличения расходов рассказал Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky: «С начала 2000-х годов мы в той или иной степени живем в условиях кризиса. Последним глобальным кризисом была пандемия. Мы в целом достигли коллективного иммунитета, также рынок достиг определенного иммунитета к кризисным явлениям. В нынешних условиях после февральских событий, с моей точки зрения, на рынке нет каких-то кризисных шоковых сценариев. Все инструменты были отработаны еще в пандемию и сейчас успешно применяются как УК, так и собственниками недвижимости. К примеру, в эксплуатации – пересмотр состава и графика работ. Безусловно текущая эксплуатация должна оставаться в полном объеме, чтобы конечный получать продукта – арендатор – получал здание, которое соответствует тем условиям, которые были прописаны в договоре аренды. Другим инструментом для девелоперов, помогающим в последствии снижать эксплуатационные затраты на здание, является привлечение экспертизы УК на начальных этапах формирования проекта».
Далее Лариса Афанасьева, прокомментировала перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов в новых экономических реалиях: «Я полностью согласна с необходимостью индивидуализации для компаний. В отличие от спроса на готовый гибкий сервисный офис, мы и сейчас, и еще во времена пандемии, столкнулись с большим спросом на направление built-to-suit. Но не в глобальном смысле, а именно в рамках помещений гибких пространств определенной площади и именно под индивидуальные запросы компаний. Данное направление мы развиваем со времен пандемии, и на сегодня видим спрос и со стороны государственных компаний, и со стороны промышленного сектора. На мой взгляд, локация всегда играла большую роль для бизнеса, поскольку «время – деньги». Удобство расположения, транспортная доступность, качественная инфраструктура всегда имели огромное влияние. Не удивительно, что район «Сити» так востребован. Хочу поделиться нашей практикой: в БЦ «Москва» мы реализовали два vip-офиса для клиентов площадью 176 и 245 кв. м. Мы как операторы полностью взяли на себя работу в части проектирования, ремонтные работы, меблирование, оснащение всем необходимым оборудованием, и при необходимости предоставляли сервисное обслуживание. Мы возвращали свои затраты арендными платежами, которые не превышали стоимость арендных платежей по гибким сервисным офисам. Таким образом организация получала собственный индивидуальный офис под свои нужды, не тратя на это административные и операционные ресурсы. Я соглашусь, что дело не в оптимизации, а в правильном распределении бизнес-процессов».
В целом, все эксперты оказались настроены позитивно и сошлись во мнении, что нужно не «оптимизировать», а перестраивать бизнес-процессы и уметь быстро адаптироваться под любые меняющиеся условия. Рынок в целом и его игроки в частности выработали иммунитет к кризисным ситуациям. Сегодня есть множество инструментов, которые могут помочь преодолеть различные трудности и не упустить открывающиеся возможности.
Завершилась конференция презентацией премии WorkSpace Awards. Это специализированная премия в сфере офисной недвижимости, созданная экспертами для экспертов. Премия нацелена определить лучших из лучших в каждом сегменте офисной недвижимости: классические офисы, сервисные офисы и коворкинги. Представленные номинации позволят оценить все аспекты «жизни» офисовного сегмента – от архитектуры и дизайна до инфраструктуры и управления зданиями. Эксклюзивные номинации, такие как «бренд года», откроют широкие возможности для тех проектов и решений, которые ранее не были отмечены профессиональным сообществом.
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводится при поддержке Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер – WorkSpace Awards. Официальный партнер – Meeting Point.
ВТБ разрабатывает возможность снижения долговой нагрузки для клиентов, которые оформили ипотечные кредиты в период рекордно высоких ставок. Решения о сокращении ставки будут приниматься индивидуально по мере стабилизации экономической ситуации и смягчения денежно-кредитной политики регулятора. Об этом в интервью «Ведомостям» заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
ВТБ включил в договор ипотечного кредитования специальный пункт, согласно которому банк в одностороннем порядке имеет право снижать ставку по ипотеке для своих клиентов. Новая мера будет реализована по мере стабилизации ситуации в экономике и позволит уменьшить долговую нагрузку клиентов, укрепив их долгосрочное сотрудничество с банком.
«Современный мир тяжело представить без кредитной поддержки на неотложные нужды. Мы по ипотеке в кредитный договор даже включили специальный пункт, по которому банк в одностороннем порядке имеет право снижать процентную ставку. Это сделано для того, чтобы, как только ключевая ставка пойдет вниз, не обременять наших клиентов процедурой рефинансирования, и самим снижать их долговую нагрузку. Если есть возможность жертвовать частью доходов ради клиентов – мы готовы это сделать», – заявил Анатолий Печатников.
Топ-менеджер добавил, что резкое ужесточение денежно-кредитной политики существенно сократило потребительский спрос. После 28 февраля необеспеченное кредитование упало примерно в четыре раза, ипотечное – в три. Если до повышения ключевой ставки ежедневные выдачи ипотеки ВТБ составляли примерно 5 млрд рублей, то в текущих условиях – 1,5 млрд. По необеспеченному кредитованию ежедневные выдачи банка скорректировались с 3 млрд рублей до примерно 1 млрд. Изменение ситуации возможно только при дальнейшем снижении ключевой ставки.
«Крупные потребительские траты очень трудно финансировать такой ставкой. Как правило, люди берут такие кредиты на лечение, отпуск, покупку какой-то дорогостоящей мебели, техники. И при таких ставках люди были вынуждены отказываться от подобных приобретений. Восстановление этого бизнеса и потребительской активности населения будет возможно только при общем снижении ставок на рынке и ключевой хотя бы до 15%», – подчеркнул зампред ВТБ.
При этом банк не фиксирует критичного роста просроченной задолженности. В текущих условиях розничных клиентов поддерживают программы кредитных каникул. На сегодняшний день в рамках государственных и собственных программ банк предоставил заемщикам отсрочку по договорам примерно на 60 млрд рублей. Это составляет всего около 1% от общего размера розничного кредитного портфеля банка.
«С такой мощной каникулярной программой я не жду большого объема просроченной задолженности. Плюс, это же в основном ранее выданные кредиты, по низким ставкам. Здесь единственный риск для системы – потеря рабочих мест. Но правительство, как и в пандемию, уже включилось в поддержку бизнеса и системно значимых предприятий. Поэтому сейчас достаточно много усилий направлено на поддержку значимых предприятий, чтобы сохранить рабочие места и доходы граждан», – резюмировал Анатолий Печатников.