Офисы сегодня: куда наметился курс
02 июня в Москве в конференц-зале «Red Square» пространства Meeting Point состоялась конференция «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка». Главные эксперты отрасли обсудили динамику спроса и предложения, изменение арендных ставок и структуры арендаторов офисов в связи с массовым уходом западных компаний, инвестиционные перспективы, преимущества и значения локаций, современные подходы в девелопменте, тенденции Facility Management, перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов, а также «зеленую» повестку для офисной недвижимости.
В качестве модератора сессии выступила Елена Малиновская, директор по аренде, Управление недвижимости, Millhouse.
Первой слово взяла Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, прокомментировав вопрос «С какими показателями рынок офисной недвижимости подходит к концу первого полугодия? Динамика спроса и предложения, изменение арендных ставок»: «Офисный сегмент – это то направление, которое страдает или выигрывает в зависимости от того, как себя чувствует бизнес. Для большинства наших клиентов офисы – это не профильный актив, это пассив, поскольку на офисах не зарабатывают, туда просто приходят на работу. Соответственно, офисная недвижимость – это одно из первых направлений, в котором все стараются оптимизироваться. Если есть возможность, компании отказываются от исполнения обязательств и сокращают помещения, если нет – сдают в субаренду, пытаются передоговориться с арендодателем на снижение арендной ставки или сдачи части помещений обратно. На данный момент ничего экстраординарного или критичного для рынка офисной недвижимости еще не произошло. Да, мы начинаем наблюдать какие-то истории, связанные с уходом иностранных компаний, однако официально они все еще занимают площади. Я думаю, самое интересное мы увидим к концу этого года. Если западные игроки все-таки уйдут с рынка, российские компании не смогут создать им достойную замену в рамках количества занимаемых квадратных метров. На сегодняшний день рынок наблюдает за всем происходящим и занимает выжидательную позицию».
Марина Кухаренко, заместитель директора департамента офисной недвижимости, Москва, Bright Rich | CORFAC International, дополнила ответ коллеги: «У нас было несколько непростых месяцев с постоянно меняющимися вводными и высокой неопределенностью. Мы решили обличить это в цифры и проследить некую динамику. Самая главная цифра, которая сейчас волнует всех больше всего – это объем текущей вакансии. 1 577 030 кв. м. – это на 20 мая 2022 года. Вопрос, витающий в воздухе – это много или мало? Если соотнести с общим объемом предложения на арендопригодном рынке, что порядка 19 млн, то получим примерно 8%. Для рынка достаточно понятная цифра. С другой стороны, существует та самая скрытая вакансия – площади, которые планируются к освобождению в течение года, это не субаренда. Они составляют около 200 кв. м или 1%. Соответственно, к 20 мая 2022 года мы получаем объем вакансии с учетом площадей, планируемых к освобождению, в размере 1 793 070 кв. м. Субаренду мы не считали, поскольку данный показатель колеблется и постоянно меняется. Что касается арендных ставок, изменения незначительные».
Тему изменения структуры арендаторов в связи с массовым уходом западных компаний раскрыл Сергей Назаров, основатель и генеральный директор Group of Companies Times: «На сегодняшний день происходит глобальное преобразование российского рынка, которое началось с 2008 года: доля иностранных компаний в офисном сегменте снизилась с 35-40% до 10-15%. Иностранные компании пытаются сохранить операционную деятельность на российском рынке, однако объем площадей, который они занимают, будет сокращаться. Сейчас эти 10-15% занимают 2 млн кв. м., большая часть из которых приходится на А класс. Из 2 млн кв. м. площадь офисов компаний, которые заявили об уходе из России либо приостановили свою деятельность, составляет 600 тыс. кв. м. Если эти 600 тыс. уйдут, вакантность к уже существующей прибавится на 20%. Соответственно, может появиться давление на ставку в А классе. Однако мы убеждены, что успешный иностранный рынок не хочет покидать Россию. Компании очень крепко за него держатся и ищут пути переформатирования структуры бизнеса: чтобы остаться, меняют названия, инвесторов, руководство, команду, но при этом смысл остается тот же».
Как отметила Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point, по официальной статистике рынка, гибкие сервисные офисы сейчас увеличили вакантность своих площадей на 20%. Сеть коворкингов & сервисных офисов Meeting Point – это многофункциональные бизнес-пространства с представительскими мини-офисами и офисами для команд, современными переговорными и конференц-залами. В бизнес-пространствах Meeting Point есть всё для организации рабочего процесса с максимальным комфортном.
По словам Александра Устинова, директора по развитию Pro FM, тренды будущего – это многофункциональность и адаптивность: «Комфорт, который получит конечный пользователь объекта недвижимости, должен быть заложен с бумаги. Важно изначально понимать, что недвижимость создается для конечных пользователей, а конечные пользователи – это, по сути, наложение современных стандартов и современных технологий, которые есть в недвижимости, на корпоративные культуры компаний. Мы видим, что запрос на индивидуальность в классе А начинает все больше расти, и компании должны быть все более адаптивны. Когда мы говорим о какой-то оптимизации, я бы не называл это оптимизацией. Я бы говорил об изменении внешних условий, которые влияют на то, как ты оказываешь услугу. В любом случае есть базовые принципы, которые не могут быть нарушены, эти принципы институциональны для любой профессиональной управляющей компании. Однако дополнительные требования, которые, в том числе, могут уменьшить стоимость оказания услуг в тот или иной период, зависят от внешний условий, следовательно, к ним нужно быть готовым и нужно создавать соответствующую модель работы профессиональной УК».
Про оптимизацию эксплуатационных процессов в условиях увеличения расходов рассказал Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky: «С начала 2000-х годов мы в той или иной степени живем в условиях кризиса. Последним глобальным кризисом была пандемия. Мы в целом достигли коллективного иммунитета, также рынок достиг определенного иммунитета к кризисным явлениям. В нынешних условиях после февральских событий, с моей точки зрения, на рынке нет каких-то кризисных шоковых сценариев. Все инструменты были отработаны еще в пандемию и сейчас успешно применяются как УК, так и собственниками недвижимости. К примеру, в эксплуатации – пересмотр состава и графика работ. Безусловно текущая эксплуатация должна оставаться в полном объеме, чтобы конечный получать продукта – арендатор – получал здание, которое соответствует тем условиям, которые были прописаны в договоре аренды. Другим инструментом для девелоперов, помогающим в последствии снижать эксплуатационные затраты на здание, является привлечение экспертизы УК на начальных этапах формирования проекта».
Далее Лариса Афанасьева, прокомментировала перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов в новых экономических реалиях: «Я полностью согласна с необходимостью индивидуализации для компаний. В отличие от спроса на готовый гибкий сервисный офис, мы и сейчас, и еще во времена пандемии, столкнулись с большим спросом на направление built-to-suit. Но не в глобальном смысле, а именно в рамках помещений гибких пространств определенной площади и именно под индивидуальные запросы компаний. Данное направление мы развиваем со времен пандемии, и на сегодня видим спрос и со стороны государственных компаний, и со стороны промышленного сектора. На мой взгляд, локация всегда играла большую роль для бизнеса, поскольку «время – деньги». Удобство расположения, транспортная доступность, качественная инфраструктура всегда имели огромное влияние. Не удивительно, что район «Сити» так востребован. Хочу поделиться нашей практикой: в БЦ «Москва» мы реализовали два vip-офиса для клиентов площадью 176 и 245 кв. м. Мы как операторы полностью взяли на себя работу в части проектирования, ремонтные работы, меблирование, оснащение всем необходимым оборудованием, и при необходимости предоставляли сервисное обслуживание. Мы возвращали свои затраты арендными платежами, которые не превышали стоимость арендных платежей по гибким сервисным офисам. Таким образом организация получала собственный индивидуальный офис под свои нужды, не тратя на это административные и операционные ресурсы. Я соглашусь, что дело не в оптимизации, а в правильном распределении бизнес-процессов».
В целом, все эксперты оказались настроены позитивно и сошлись во мнении, что нужно не «оптимизировать», а перестраивать бизнес-процессы и уметь быстро адаптироваться под любые меняющиеся условия. Рынок в целом и его игроки в частности выработали иммунитет к кризисным ситуациям. Сегодня есть множество инструментов, которые могут помочь преодолеть различные трудности и не упустить открывающиеся возможности.
Завершилась конференция презентацией премии WorkSpace Awards. Это специализированная премия в сфере офисной недвижимости, созданная экспертами для экспертов. Премия нацелена определить лучших из лучших в каждом сегменте офисной недвижимости: классические офисы, сервисные офисы и коворкинги. Представленные номинации позволят оценить все аспекты «жизни» офисовного сегмента – от архитектуры и дизайна до инфраструктуры и управления зданиями. Эксклюзивные номинации, такие как «бренд года», откроют широкие возможности для тех проектов и решений, которые ранее не были отмечены профессиональным сообществом.
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводится при поддержке Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер – WorkSpace Awards. Официальный партнер – Meeting Point.
С 16 по 18 ноября в Москве, в ЦВК «Экспоцентр» состоялась Международная выставка оборудования и технологий для обустройства и эксплуатации парковочного пространства Parking Russia. Тренды отрасли, лидеры рынка, многочисленные бизнес-переговоры, интерактивные презентации и тест-драйвы продукции, мощнейшая деловая программа и многое другое ожидали специалистов индустрии паркинга на протяжении 3-х дней.
Выставка Parking Russia 2021 – первая в России специализированная выставка оборудования и технологий для обустройства муниципального и коммерческого парковочного пространства. На стендах участников были представлены парковочное оборудование, системы управления парковками, автоматизированные парковочные системы, материалы и технологии для строительства паркингов, зарядные станции для электротранспорта, системы распознавания номеров, а также программное обеспечение и услуги для обустройства и эксплуатации парковочного пространства.
В выставке Parking Russia 2021 приняли участие 49 компаний из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Зеленодольска (Республика Татарстан), Могилева (Республика Беларусь), Белгорода, Калуги, Ярославля, Екатеринбурга, Перми, Красноярска. Участники выставки – ведущие производители и поставщики, среди которых CAME, АВТОМАТ-ПАРКИНГ, SKIDATA, Парковочные решения ISD, К2, RPS, VECTOR_AP, TAGRA, ГК-КОМПАНИ, М-Парк, ААМ СИСТЕМЗ, getPark, КС Аналитика, ФЕРРО-СТРОЙ, МОГИЛЕВЛИФТМАШ, BoxParking, Городская среда, Промэнерго, Технология ПК и многие другие. Участники представили на выставке оборудование российского производства, а также иностранное оборудование из Германии, Франции, Италии, Испании, Латвии, Республики Беларусь и Нидерландов.
Выставку Parking Russia 2021 посетили 768 специалистов из России, Республики Беларусь (Минск, Могилев), Казахстана (Алматы) и Армении (Ереван). В числе посетителей выставки топ-менеджеры и специалисты компаний из более чем 30 регионов и более чем 50 городов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск, Владивосток, Челябинск, Калининград, Казань, Краснодар, Уфа, Тюмень, Оренбург, Симферополь, Ростов-на-Дону и другие.
Выставку посетили специалисты строительных компаний, девелоперов и управляющих компаний России, среди которых ГАЛС ДЕВЕЛОПМЕНТ, ГК Инград, AVA Group, Самолет, Glorax, ПСК «Маяк», ЭталонПроект, Регион Девелопмент, Форум-групп, Ярд Групп, Терминал-Ресурс, Гарант Инвест Девелопмент, Легион, СтройИнвест, СК «Неометрия», Промспецстрой, Гранд Сити, Строительная компания «Бриз», MALLTECH, МонАрх – Плаза, Ассоциация парков, Союз архитекторов России. Участники выставки продемонстрировали современные парковочные решения директорам и руководителям крупнейших объектов городской и транспортной инфраструктуры, среди которых Международный аэропорт «Внуково», Аэропорт «Домодедово», ООО «Шереметьево паркинг», Холдинг России «Аэропорты регионов», ООО «Депо «Три вокзала», ВТБ Арена, ГУП Московский Метрополитен. Также выставку Parking Russia 2021 посетили директоры и специалисты компаний-поставщиков услуг по проектированию, монтажу и обслуживанию парковочных пространств, операторы городских парковочных пространств, представители торговых компаний.
«Parking Russia 2021 полностью оправдала наши ожидания, и даже где-то больше, чем мы себе это представляли. Безусловно, мы рады, что произошло такое событие, где потенциальные клиенты и партнёры всё сами смогли увидеть и пообщаться со специалистами разных компаний. Считаем, что выставки такого плана это одна из дополнительных сил и мотиваций, которые могут подталкивать производителей двигаться вперёд, придумывать и развивать что-то новое. Для нас Parking Russia 2021 стал отличной площадкой, где мы смогли презентовать парковочное решение, которого нет ни у кого на рынке — парковочную систему на QR-кодах. Мы получили массу интересных вопросов от клиентов, партнёров и коллег производителей. Но самое главное, мы увидели интерес к этой системе, что она может занять свой определённый сегмент.»
Яковлев Владимир,
Директор по маркетингу ООО «РПС»
Центральным событием деловой программы выставки Parking Russia 2021 стала Конференция «Индустрия паркинга в России», где лидеры муниципального и частного парковочного сектора поделились отраслевыми исследованиями и практической информацией, необходимой для решения актуальных проблем индустрии и консолидации усилий всех её игроков. Модератором Конференции выступил Игорь Моржаретто, шеф-редактор радио «Автодор», автомобильный обозреватель радио «Вести FM», партнер аналитического агентства «Автостат», член общественного совета Федерального дорожного агентства Минтранса РФ. Конференцию открыли Директор выставки Parking Russia 2021 Наталья Поплавская и председатель Общественного совета Министерства транспорта Российской Федерации, директора Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ «ВШЭ», Михаил Яковлевич Блинкин, который обратился к слушателям с видеообращением. Михаил Яковлевич рассказал об истории возникновения парковок, дал оценку современному состоянию парковочной индустрии и перспективам её развития.
«Важные дискуссии состоялись на конференции «Индустрия паркинга в России». Были приглашены представители муниципалитетов и частных организаций, связанных с транспортной инфраструктурой городских агломераций. Большой интерес вызвал вопрос совершенствования нормативно-правового регулирования, сдерживающего развитие рынка механизированных парковок. Достигнута договоренность создать рабочую группу для продвижения во властных структурах федерального и регионального уровня предложений по изменению законодательства».
Коротков Андрей,
Генеральный директор ООО «ПАРКИНГИ МЕГАПОЛИСА»
В рамках Конференции были подняты вопросы нормативно-правового регулирования в части механизированных парковочных систем, законодательства и технических решений организации беспрепятственного доступа экстренных служб на закрытые паркинги, а также будущего роботизированных паркингов. Спикерами выступили Александр Бурносов, председатель технического комитета по стандартизации «Подъемники с рабочими платформами» АО НПП «Старт им. А.И. Яскина», Роман Щетинников, руководитель проектов ООО «Севр системы», Юлия Бобылева, генеральный директор ООО «РусПаркинг», представительства BoxParking в России, Андрей Пшеничников, руководитель направления NeoPark по Москве и ЦФО, руководитель разработки.
«Открытая дискуссия NeoPark с заявленными темами по требованиям безопасности и тенденциям развития и востребованности роботизированных и механизированных паркингов подняла на поверхность многие скрытые проблемные вопросы отрасли и вызвала бурные обсуждения между поставщиками оборудования и застройщиками. Такой открытый диалог между поставщиками и застройщиками окончательно перевернул страницу с разговорами о потенциальных перспективах рынка, и поднял на поверхность реалии востребованности механизированных паркингов по типам оборудования и классу объектов строительства, а также по условиям их применения».
Андрей Кравец,
Главный инженер ООО «НЕОПАРК»
О важности комплексного подхода в организации и регламентации количества машиномест, зонирования и развития инфраструктуры города, а также интеграции в парковочную среду современных сервисов, рассказал федеральный эксперт по развитию городов и агломераций, архитектор, градостроитель Илья Заливухин. Для многих слушателей стали открытием современные онлайн-сервисы для парковочных пространств, а именно паркшеринг, с которым спикеры конференции Александр Сигачёв, директор Parking24 и Евгений Воронин, директор по развитию компании ELS, паркшеринг сервиса getPark, познакомили специалистов на Конференции «Индустрия паркинга в России».
Также в рамках деловой программы прошли сессии, посвященные наиболее важным вопросам развития парковочной индустрии России. В рамках бизнес-сессии «Зарубежный опыт в организации парковочного пространства» эксперты проанализировали прогрессивный опыт в организации парковочных комплексов и механизированных паркингов за рубежом. Партнером сессии выступает компания «АСПА». Также в первый день работы выставки состоялась Дискуссия «Инновации в сфере парковочного бизнеса – актуальная ситуация, перспективы развития». Участники дискуссии, выпускники второго потока акселератора «Транспортные инновации Москвы», представляющие решения по мониторингу парковочных пространств, обсудили вопросы интеграции паркинга и концепции MaaS, технологии, позволяющие решить задачи оценки загруженности парковочных пространств, а также проблемы контроля за соблюдением оплаты парковок и их решения.
Во второй день работы выставки с успехом прошла бизнес-сессия «Наземный и подземный паркинг – проектирование, строительство, эксплуатация», в рамках которой эксперты обсудили технологии строительства подземных паркингов и проблемы их устройства в условиях слабых грунтов мегаполисов, в условиях исторической застройки, а также передовой опыт и ноу-хау при строительстве паркингов. Партнер бизнес-сессии: международный концерн Sika. Также во второй день выставки состоялись бизнес-сессии «Умные парковки умного города» и «Зеленая энергия городов — альтернативные виды транспорта и планировка инфраструктуры», в рамках которых спикеры рассмотрели современные тренды во внедрении технологий биометрии, бесконтактной оплаты, роботизации паркингов, а также тенденции развития электротранспорта и зарядной инфраструктуры в России.
Всего в мероприятиях деловой программы приняли участие более 40 экспертов и более 180 слушателей. Таким образом, выставка Parking Russia 2021 стала значимым отраслевым событием, где определился курс на трансформацию парковочных пространств в инновационные паркинги завтрашнего дня.
Следующая выставка Parking Russia состоится 14-16 ноября 2022 года в ЦВК «Экспоцентр».
Подробнее: parking-expo.ru