Офисы сегодня: куда наметился курс
02 июня в Москве в конференц-зале «Red Square» пространства Meeting Point состоялась конференция «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка». Главные эксперты отрасли обсудили динамику спроса и предложения, изменение арендных ставок и структуры арендаторов офисов в связи с массовым уходом западных компаний, инвестиционные перспективы, преимущества и значения локаций, современные подходы в девелопменте, тенденции Facility Management, перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов, а также «зеленую» повестку для офисной недвижимости.
В качестве модератора сессии выступила Елена Малиновская, директор по аренде, Управление недвижимости, Millhouse.
Первой слово взяла Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, прокомментировав вопрос «С какими показателями рынок офисной недвижимости подходит к концу первого полугодия? Динамика спроса и предложения, изменение арендных ставок»: «Офисный сегмент – это то направление, которое страдает или выигрывает в зависимости от того, как себя чувствует бизнес. Для большинства наших клиентов офисы – это не профильный актив, это пассив, поскольку на офисах не зарабатывают, туда просто приходят на работу. Соответственно, офисная недвижимость – это одно из первых направлений, в котором все стараются оптимизироваться. Если есть возможность, компании отказываются от исполнения обязательств и сокращают помещения, если нет – сдают в субаренду, пытаются передоговориться с арендодателем на снижение арендной ставки или сдачи части помещений обратно. На данный момент ничего экстраординарного или критичного для рынка офисной недвижимости еще не произошло. Да, мы начинаем наблюдать какие-то истории, связанные с уходом иностранных компаний, однако официально они все еще занимают площади. Я думаю, самое интересное мы увидим к концу этого года. Если западные игроки все-таки уйдут с рынка, российские компании не смогут создать им достойную замену в рамках количества занимаемых квадратных метров. На сегодняшний день рынок наблюдает за всем происходящим и занимает выжидательную позицию».
Марина Кухаренко, заместитель директора департамента офисной недвижимости, Москва, Bright Rich | CORFAC International, дополнила ответ коллеги: «У нас было несколько непростых месяцев с постоянно меняющимися вводными и высокой неопределенностью. Мы решили обличить это в цифры и проследить некую динамику. Самая главная цифра, которая сейчас волнует всех больше всего – это объем текущей вакансии. 1 577 030 кв. м. – это на 20 мая 2022 года. Вопрос, витающий в воздухе – это много или мало? Если соотнести с общим объемом предложения на арендопригодном рынке, что порядка 19 млн, то получим примерно 8%. Для рынка достаточно понятная цифра. С другой стороны, существует та самая скрытая вакансия – площади, которые планируются к освобождению в течение года, это не субаренда. Они составляют около 200 кв. м или 1%. Соответственно, к 20 мая 2022 года мы получаем объем вакансии с учетом площадей, планируемых к освобождению, в размере 1 793 070 кв. м. Субаренду мы не считали, поскольку данный показатель колеблется и постоянно меняется. Что касается арендных ставок, изменения незначительные».
Тему изменения структуры арендаторов в связи с массовым уходом западных компаний раскрыл Сергей Назаров, основатель и генеральный директор Group of Companies Times: «На сегодняшний день происходит глобальное преобразование российского рынка, которое началось с 2008 года: доля иностранных компаний в офисном сегменте снизилась с 35-40% до 10-15%. Иностранные компании пытаются сохранить операционную деятельность на российском рынке, однако объем площадей, который они занимают, будет сокращаться. Сейчас эти 10-15% занимают 2 млн кв. м., большая часть из которых приходится на А класс. Из 2 млн кв. м. площадь офисов компаний, которые заявили об уходе из России либо приостановили свою деятельность, составляет 600 тыс. кв. м. Если эти 600 тыс. уйдут, вакантность к уже существующей прибавится на 20%. Соответственно, может появиться давление на ставку в А классе. Однако мы убеждены, что успешный иностранный рынок не хочет покидать Россию. Компании очень крепко за него держатся и ищут пути переформатирования структуры бизнеса: чтобы остаться, меняют названия, инвесторов, руководство, команду, но при этом смысл остается тот же».
Как отметила Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point, по официальной статистике рынка, гибкие сервисные офисы сейчас увеличили вакантность своих площадей на 20%. Сеть коворкингов & сервисных офисов Meeting Point – это многофункциональные бизнес-пространства с представительскими мини-офисами и офисами для команд, современными переговорными и конференц-залами. В бизнес-пространствах Meeting Point есть всё для организации рабочего процесса с максимальным комфортном.
По словам Александра Устинова, директора по развитию Pro FM, тренды будущего – это многофункциональность и адаптивность: «Комфорт, который получит конечный пользователь объекта недвижимости, должен быть заложен с бумаги. Важно изначально понимать, что недвижимость создается для конечных пользователей, а конечные пользователи – это, по сути, наложение современных стандартов и современных технологий, которые есть в недвижимости, на корпоративные культуры компаний. Мы видим, что запрос на индивидуальность в классе А начинает все больше расти, и компании должны быть все более адаптивны. Когда мы говорим о какой-то оптимизации, я бы не называл это оптимизацией. Я бы говорил об изменении внешних условий, которые влияют на то, как ты оказываешь услугу. В любом случае есть базовые принципы, которые не могут быть нарушены, эти принципы институциональны для любой профессиональной управляющей компании. Однако дополнительные требования, которые, в том числе, могут уменьшить стоимость оказания услуг в тот или иной период, зависят от внешний условий, следовательно, к ним нужно быть готовым и нужно создавать соответствующую модель работы профессиональной УК».
Про оптимизацию эксплуатационных процессов в условиях увеличения расходов рассказал Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky: «С начала 2000-х годов мы в той или иной степени живем в условиях кризиса. Последним глобальным кризисом была пандемия. Мы в целом достигли коллективного иммунитета, также рынок достиг определенного иммунитета к кризисным явлениям. В нынешних условиях после февральских событий, с моей точки зрения, на рынке нет каких-то кризисных шоковых сценариев. Все инструменты были отработаны еще в пандемию и сейчас успешно применяются как УК, так и собственниками недвижимости. К примеру, в эксплуатации – пересмотр состава и графика работ. Безусловно текущая эксплуатация должна оставаться в полном объеме, чтобы конечный получать продукта – арендатор – получал здание, которое соответствует тем условиям, которые были прописаны в договоре аренды. Другим инструментом для девелоперов, помогающим в последствии снижать эксплуатационные затраты на здание, является привлечение экспертизы УК на начальных этапах формирования проекта».
Далее Лариса Афанасьева, прокомментировала перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов в новых экономических реалиях: «Я полностью согласна с необходимостью индивидуализации для компаний. В отличие от спроса на готовый гибкий сервисный офис, мы и сейчас, и еще во времена пандемии, столкнулись с большим спросом на направление built-to-suit. Но не в глобальном смысле, а именно в рамках помещений гибких пространств определенной площади и именно под индивидуальные запросы компаний. Данное направление мы развиваем со времен пандемии, и на сегодня видим спрос и со стороны государственных компаний, и со стороны промышленного сектора. На мой взгляд, локация всегда играла большую роль для бизнеса, поскольку «время – деньги». Удобство расположения, транспортная доступность, качественная инфраструктура всегда имели огромное влияние. Не удивительно, что район «Сити» так востребован. Хочу поделиться нашей практикой: в БЦ «Москва» мы реализовали два vip-офиса для клиентов площадью 176 и 245 кв. м. Мы как операторы полностью взяли на себя работу в части проектирования, ремонтные работы, меблирование, оснащение всем необходимым оборудованием, и при необходимости предоставляли сервисное обслуживание. Мы возвращали свои затраты арендными платежами, которые не превышали стоимость арендных платежей по гибким сервисным офисам. Таким образом организация получала собственный индивидуальный офис под свои нужды, не тратя на это административные и операционные ресурсы. Я соглашусь, что дело не в оптимизации, а в правильном распределении бизнес-процессов».
В целом, все эксперты оказались настроены позитивно и сошлись во мнении, что нужно не «оптимизировать», а перестраивать бизнес-процессы и уметь быстро адаптироваться под любые меняющиеся условия. Рынок в целом и его игроки в частности выработали иммунитет к кризисным ситуациям. Сегодня есть множество инструментов, которые могут помочь преодолеть различные трудности и не упустить открывающиеся возможности.
Завершилась конференция презентацией премии WorkSpace Awards. Это специализированная премия в сфере офисной недвижимости, созданная экспертами для экспертов. Премия нацелена определить лучших из лучших в каждом сегменте офисной недвижимости: классические офисы, сервисные офисы и коворкинги. Представленные номинации позволят оценить все аспекты «жизни» офисовного сегмента – от архитектуры и дизайна до инфраструктуры и управления зданиями. Эксклюзивные номинации, такие как «бренд года», откроют широкие возможности для тех проектов и решений, которые ранее не были отмечены профессиональным сообществом.
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводится при поддержке Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер – WorkSpace Awards. Официальный партнер – Meeting Point.
ВТБ Капитал Инвестиции в январе отмечают двукратный рост торговых оборотов и числа сделок на фоне увеличившейся волатильности на рынках. Основные объемы приходятся на российские акции и валюту. По инструментам с фиксированной доходностью обороты остаются на прежних уровнях. Тенденции в поведении клиентов разнонаправлены: часть инвесторов сокращает риски в своих портфелях, другая использует текущие уровни цен для наращивания рискового портфеля, отдавая предпочтение российским акциям.
«На фоне высокой волатильности на рынках в январе мы получали много вопросов по текущей ситуации, часть из них связана с управлением маржинальной позицией. Могу отметить взвешенное и рациональное поведение розничных инвесторов: прежде чем действовать, они думают, консультируются, задают вопросы, как лучше вести себя в подобной ситуации, в какие активы имеет смысл ребалансировать портфель. Мы активно работаем, чтобы помочь им спокойно пройти этот период до момента стабилизации на рынках», - отметил Владимир Потапов, главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции, старший вице-президент ВТБ, руководитель департамента брокерского обслуживания.
Текущие уровни цен побуждают новых инвесторов формировать долгосрочные портфели. Так, к 25 января клиенты открыли в ВТБ Капитал Инвестиции 100 тысяч новых счетов. Объем пополнений составил 65,7 млрд руб., что соответствует цифре за весь январь 2021 г. Основной рост в объемах торгов пришелся на российские акции. По иностранным цифры оказались сопоставимы с декабрем 2021. Существенных изменений по сделкам с инструментами с фиксированной доходностью по сравнению с декабрем также не наблюдается. Эксперты ВТБ Капитал Инвестиции отмечают рост объемов торгов на валютном рынке. К текущему моменту показатель уже превысил значения декабря почти на треть.
«Дивидендная доходность российского рынка сейчас находится на уровне 11-12% годовых, что является максимальным значением как на развитых, так и развивающихся рынках, а по отдельным эмитентам находится на более высоких уровнях. Индекс МосБиржи снизился до уровня 120-недельной скользящей средней. За последние 7 лет такое происходило трижды: в июне 2017 года, марте 2020 года и ноябре 2020 года. Во всех трех случаях он оставался ниже этой линии от нескольких дней до нескольких недель, после чего показывал уверенный рост. Этот технический уровень может стать хорошей точкой для входа в российские акции», - отметил Потапов.
Аналитики ВТБ Капитал Инвестиции прогнозируют, что геополитические и по-прежнему сохраняющиеся пандемийные риски какое-то время еще могут оказывать давление на рынок. Но уже в течение 2-3 месяцев акции российских компаний могут начать реализовывать свой потенциал.
Советы от аналитиков ВТБ Капитал Инвестиции:
Исторически рынок всегда растет. Поэтому в момент обвалов важно не паниковать, не совершать импульсивных покупок или продаж.
Вспомните, какой у вас был план, когда вы собирали портфель, и оцените ситуацию на рынке. Возможно, лучшее решение — не делать ничего.
Если в вашем портфеле большой процент акций и вам некомфортно переживать падение рынка с текущим портфелем, возможно, в будущем стоит снизить риск — уменьшить долю акций и увеличить долю облигаций. Сделать это лучше, когда спадет паника и рынок начнет расти.
Если вы только открыли счет и еще ничего не купили, имейте в виду, что, наращивая портфель акций в период коррекций рынка, лучше всего не пытаться угадать, когда будет дно – это невозможно определить точно. Лучше разбить сумму, которую собираетесь вложить, на несколько равных частей и осуществлять покупки в 3-4 шага с течением времени, растянув этот процесс на несколько недель, месяцев или кварталов — в зависимости от того, насколько длительной он представляет себе коррекцию. Деньги, отложенные на приобретение акций в период наблюдений лучше всего вложить в безрисковые инструменты, например, в биржевой фонд денежного рынка БПИФ ВТБ Ликвидность, который можно купить и продать, когда придет удачный момент для покупок, в один клик и который дает стабильный процентный доход, сопоставимый с доходностью вкладов до востребования.
Если вы занимали у брокера деньги или ценные бумаги, следите за соотношением долга и залога. Если на счете будет недостаточно активов для покрытия кредита, брокер может принудительно продать часть ценных бумаг из вашего портфеля. Чтобы этого не произошло, внесите дополнительные средства на счет и сократите сумму долга.
Справка:
ВТБ Капитал Инвестиции - крупнейшая в России инвестиционная платформа, созданная в 2018 г., включающая в себя несколько направлений: управляющие компании для российских и международных инвесторов, брокерское обслуживание для розничных клиентов, корпоративных клиентов и институциональных инвесторов, обслуживание физических лиц на рынке Форекс. Оказывает полный спектр инвестиционных услуг для самого широкого круга инвесторов: розничных, состоятельных частных клиентов, а также российских и международных институциональных инвесторов. Объем клиентских активов ВТБ Капитал Инвестиции – 4,4 трлн рублей, рост за 2021 г. – 30%. Общее число клиентов – 2,2 млн.