Офисы сегодня: куда наметился курс
02 июня в Москве в конференц-зале «Red Square» пространства Meeting Point состоялась конференция «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка». Главные эксперты отрасли обсудили динамику спроса и предложения, изменение арендных ставок и структуры арендаторов офисов в связи с массовым уходом западных компаний, инвестиционные перспективы, преимущества и значения локаций, современные подходы в девелопменте, тенденции Facility Management, перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов, а также «зеленую» повестку для офисной недвижимости.
В качестве модератора сессии выступила Елена Малиновская, директор по аренде, Управление недвижимости, Millhouse.
Первой слово взяла Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM, прокомментировав вопрос «С какими показателями рынок офисной недвижимости подходит к концу первого полугодия? Динамика спроса и предложения, изменение арендных ставок»: «Офисный сегмент – это то направление, которое страдает или выигрывает в зависимости от того, как себя чувствует бизнес. Для большинства наших клиентов офисы – это не профильный актив, это пассив, поскольку на офисах не зарабатывают, туда просто приходят на работу. Соответственно, офисная недвижимость – это одно из первых направлений, в котором все стараются оптимизироваться. Если есть возможность, компании отказываются от исполнения обязательств и сокращают помещения, если нет – сдают в субаренду, пытаются передоговориться с арендодателем на снижение арендной ставки или сдачи части помещений обратно. На данный момент ничего экстраординарного или критичного для рынка офисной недвижимости еще не произошло. Да, мы начинаем наблюдать какие-то истории, связанные с уходом иностранных компаний, однако официально они все еще занимают площади. Я думаю, самое интересное мы увидим к концу этого года. Если западные игроки все-таки уйдут с рынка, российские компании не смогут создать им достойную замену в рамках количества занимаемых квадратных метров. На сегодняшний день рынок наблюдает за всем происходящим и занимает выжидательную позицию».
Марина Кухаренко, заместитель директора департамента офисной недвижимости, Москва, Bright Rich | CORFAC International, дополнила ответ коллеги: «У нас было несколько непростых месяцев с постоянно меняющимися вводными и высокой неопределенностью. Мы решили обличить это в цифры и проследить некую динамику. Самая главная цифра, которая сейчас волнует всех больше всего – это объем текущей вакансии. 1 577 030 кв. м. – это на 20 мая 2022 года. Вопрос, витающий в воздухе – это много или мало? Если соотнести с общим объемом предложения на арендопригодном рынке, что порядка 19 млн, то получим примерно 8%. Для рынка достаточно понятная цифра. С другой стороны, существует та самая скрытая вакансия – площади, которые планируются к освобождению в течение года, это не субаренда. Они составляют около 200 кв. м или 1%. Соответственно, к 20 мая 2022 года мы получаем объем вакансии с учетом площадей, планируемых к освобождению, в размере 1 793 070 кв. м. Субаренду мы не считали, поскольку данный показатель колеблется и постоянно меняется. Что касается арендных ставок, изменения незначительные».
Тему изменения структуры арендаторов в связи с массовым уходом западных компаний раскрыл Сергей Назаров, основатель и генеральный директор Group of Companies Times: «На сегодняшний день происходит глобальное преобразование российского рынка, которое началось с 2008 года: доля иностранных компаний в офисном сегменте снизилась с 35-40% до 10-15%. Иностранные компании пытаются сохранить операционную деятельность на российском рынке, однако объем площадей, который они занимают, будет сокращаться. Сейчас эти 10-15% занимают 2 млн кв. м., большая часть из которых приходится на А класс. Из 2 млн кв. м. площадь офисов компаний, которые заявили об уходе из России либо приостановили свою деятельность, составляет 600 тыс. кв. м. Если эти 600 тыс. уйдут, вакантность к уже существующей прибавится на 20%. Соответственно, может появиться давление на ставку в А классе. Однако мы убеждены, что успешный иностранный рынок не хочет покидать Россию. Компании очень крепко за него держатся и ищут пути переформатирования структуры бизнеса: чтобы остаться, меняют названия, инвесторов, руководство, команду, но при этом смысл остается тот же».
Как отметила Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point, по официальной статистике рынка, гибкие сервисные офисы сейчас увеличили вакантность своих площадей на 20%. Сеть коворкингов & сервисных офисов Meeting Point – это многофункциональные бизнес-пространства с представительскими мини-офисами и офисами для команд, современными переговорными и конференц-залами. В бизнес-пространствах Meeting Point есть всё для организации рабочего процесса с максимальным комфортном.
По словам Александра Устинова, директора по развитию Pro FM, тренды будущего – это многофункциональность и адаптивность: «Комфорт, который получит конечный пользователь объекта недвижимости, должен быть заложен с бумаги. Важно изначально понимать, что недвижимость создается для конечных пользователей, а конечные пользователи – это, по сути, наложение современных стандартов и современных технологий, которые есть в недвижимости, на корпоративные культуры компаний. Мы видим, что запрос на индивидуальность в классе А начинает все больше расти, и компании должны быть все более адаптивны. Когда мы говорим о какой-то оптимизации, я бы не называл это оптимизацией. Я бы говорил об изменении внешних условий, которые влияют на то, как ты оказываешь услугу. В любом случае есть базовые принципы, которые не могут быть нарушены, эти принципы институциональны для любой профессиональной управляющей компании. Однако дополнительные требования, которые, в том числе, могут уменьшить стоимость оказания услуг в тот или иной период, зависят от внешний условий, следовательно, к ним нужно быть готовым и нужно создавать соответствующую модель работы профессиональной УК».
Про оптимизацию эксплуатационных процессов в условиях увеличения расходов рассказал Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky: «С начала 2000-х годов мы в той или иной степени живем в условиях кризиса. Последним глобальным кризисом была пандемия. Мы в целом достигли коллективного иммунитета, также рынок достиг определенного иммунитета к кризисным явлениям. В нынешних условиях после февральских событий, с моей точки зрения, на рынке нет каких-то кризисных шоковых сценариев. Все инструменты были отработаны еще в пандемию и сейчас успешно применяются как УК, так и собственниками недвижимости. К примеру, в эксплуатации – пересмотр состава и графика работ. Безусловно текущая эксплуатация должна оставаться в полном объеме, чтобы конечный получать продукта – арендатор – получал здание, которое соответствует тем условиям, которые были прописаны в договоре аренды. Другим инструментом для девелоперов, помогающим в последствии снижать эксплуатационные затраты на здание, является привлечение экспертизы УК на начальных этапах формирования проекта».
Далее Лариса Афанасьева, прокомментировала перспективы built-to-suit и FIT-OUT проектов в новых экономических реалиях: «Я полностью согласна с необходимостью индивидуализации для компаний. В отличие от спроса на готовый гибкий сервисный офис, мы и сейчас, и еще во времена пандемии, столкнулись с большим спросом на направление built-to-suit. Но не в глобальном смысле, а именно в рамках помещений гибких пространств определенной площади и именно под индивидуальные запросы компаний. Данное направление мы развиваем со времен пандемии, и на сегодня видим спрос и со стороны государственных компаний, и со стороны промышленного сектора. На мой взгляд, локация всегда играла большую роль для бизнеса, поскольку «время – деньги». Удобство расположения, транспортная доступность, качественная инфраструктура всегда имели огромное влияние. Не удивительно, что район «Сити» так востребован. Хочу поделиться нашей практикой: в БЦ «Москва» мы реализовали два vip-офиса для клиентов площадью 176 и 245 кв. м. Мы как операторы полностью взяли на себя работу в части проектирования, ремонтные работы, меблирование, оснащение всем необходимым оборудованием, и при необходимости предоставляли сервисное обслуживание. Мы возвращали свои затраты арендными платежами, которые не превышали стоимость арендных платежей по гибким сервисным офисам. Таким образом организация получала собственный индивидуальный офис под свои нужды, не тратя на это административные и операционные ресурсы. Я соглашусь, что дело не в оптимизации, а в правильном распределении бизнес-процессов».
В целом, все эксперты оказались настроены позитивно и сошлись во мнении, что нужно не «оптимизировать», а перестраивать бизнес-процессы и уметь быстро адаптироваться под любые меняющиеся условия. Рынок в целом и его игроки в частности выработали иммунитет к кризисным ситуациям. Сегодня есть множество инструментов, которые могут помочь преодолеть различные трудности и не упустить открывающиеся возможности.
Завершилась конференция презентацией премии WorkSpace Awards. Это специализированная премия в сфере офисной недвижимости, созданная экспертами для экспертов. Премия нацелена определить лучших из лучших в каждом сегменте офисной недвижимости: классические офисы, сервисные офисы и коворкинги. Представленные номинации позволят оценить все аспекты «жизни» офисовного сегмента – от архитектуры и дизайна до инфраструктуры и управления зданиями. Эксклюзивные номинации, такие как «бренд года», откроют широкие возможности для тех проектов и решений, которые ранее не были отмечены профессиональным сообществом.
Организатор – E.EVENTS. Мероприятие проводится при поддержке Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер – WorkSpace Awards. Официальный партнер – Meeting Point.
Архитектурный форум – уже традиционное мероприятие выставки MosBuild – в этом году включил три сессии, посвященные нормативам, созданию уникальных проектов и роли архитектора в них, но именно тема строительных норм прошла красной нитью через всю программу форума. Ей была посвящена пленарная сессия «Нормы будущего: что нас ждёт».
Тема нормативов не теряет своей актуальности уже несколько лет – по оценкам участников рынка, их слишком много и многие устарели. Не первый год власти ведут работу по сокращению числа нормативов – это одна из важных мер, направленных на развитие отрасли и увеличения объемов строительства. Кроме того, эксперты отмечают, что и качество проектов должно измениться – устаревшие нормы сковывают проектные решения и развитие новых типологий жилых и общественных зданий, которые необходимы современному обществу. Сегодня эта тема не теряет остроты – нормативы продолжают пересматриваться, а в текущей ситуации поддержка рынка особенно необходима его участникам.
На MosBuild тему нормативов обсудили с разных точек зрения: в сессии приняли участие девелоперы, архитекторы, консультанты и производители. Все участники дискуссии сошлись на мысли – нормативы, отвечающие за безопасность, нужны и находятся в приоритете, но избыточные нормы необходимо устранить. Юлия Чернец, директор дирекции «Социальные объекты» ГК «А101» отметила, что за последнее время государством была проделана большая работа по актуализации нормативной базы и большая работа еще предстоит. В частности, нормативы, которые объясняют общие правила проектирования и строительства, стали проще. Сделаны небольшие послабления в санитарных нормах. Выпущены новые регламенты по количеству и качеству социальных объектов на территориях жилой застройки. Изменились требования по этажности и расположению объектов.
Между тем, по словам Александра Артюшина, руководителя отдела строительного консалтинга profine RUS, сохраняется необходимость соблюдать стандарт до мелочей. На деле любой стандарт должен быть ограничен минимальными требованиями, иначе они мешают развитию. Кроме того, новые нормативы должны быть более простыми, выполнимыми, доступными и однозначными.
По словам Андрея Окулова, руководителя технического отдела VEKA Rus, современные стандарты должны также обеспечивать и определенный уровень комфорта и «закрывать» потребности новых рынков. Пока, например, нет стандарта для оконных конструкций в малоэтажном строительстве, хотя в нем есть своя специфика.
Мария Корнеева, главный архитектор департамента интерьеров ABD architects подчеркнула, что должно развиваться добровольное нормирование, то есть создание стандартов, соответствующих принципам устойчивого развития. Нужны стандарты, которые влияют на качество жизни, не только на безопасность, а также помогают сохранять природу.
Вторая сессия форума была посвящена уникальным проектам, целую серию которых представили архитекторы – участники сессии. Эрик Валеев, основатель бюро IQ отметил, что уникальность может быть очень разной, не всегда технологической или конструкционной. Уникальной может быть задача – например, как в Коммунарке, где бюро проектирует фондохранилище 4-х федеральных музеев, а также Музея Москвы и все это необходимо связать общественной и выставочной зонами, то есть сложносоставными, часто несовместимыми функциями, где жесткие требования по охране соседствуют с проницаемостью и доступностью.
Антон Надточий, сооснователь архитектурной мастерской «Атриум» уточнил, что задача архитектора и заключается в создании уникальных объектов, а в чем состоит уникальность – это уже авторский ответ каждого архитектора. Для АМ «Атриум» она часто связана с преодолением ограничений площадки и технологических сложностей. Кроме того, определение уникальности часто исходит из иного культурного контекста. Например, так было при работе с проектом парка и общественного центра в Якутске, спроектированного АМ «Атриум».
В этой сессии спикеры также затронули тему нормативов, ведь уникальность очень часто связана с необходимостью реализовать проект в заданных условиях и при этом не отступить от норм. Например, бюро ASADOV при работе над общественно-рекреационным комплексом «Тверская застава» пришлось решать целый ряд вопросов, связанных со сложной формой, небольшим размером участка и его близостью к другим зданиям.
Говоря о роли архитектора в проектировании в заключительной сессии форума, Игорь Каширин, руководитель «Архитектурной мастерской Кашириных» также не обошел тему нормативов. «На мой взгляд самое интересное при работе над проектом, это работа со зданием целиком. Но очень часто в зданиях много бесполезной площади. Покупая жилье, порядка 40% мы платим за стены, МОПы – то, чем, по сути, не пользуемся. Многие вещи стоит пересмотреть, например, имеет смысл прорабатывать нормативы лестничных узлов», – отметил эксперт.
Также, по словам Игоря и Алены Кашириных, вопрос общественных функций очень важен в современном жилье, которое больше не воспринимается как набор отдельных ячеек. Важен социум внутри здания, а для этого нужны общественные пространства. Обратная сторона которых – необходимость платить за их эксплуатацию. Поэтому одной из задач архитектора является рациональный подход: максимальное раскрытие потенциала, рациональность планировки квартиры и инженерных решений, гибкость планировок.
Также в форуме приняли участие: Игнат Бушухин, главный редактор «РБК.Недвижимость», Елена Ермакова, коммерческий директор profine RUS, Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план», Дмитрий Бронников, совладелец коливингов Colife, Али Мангера, сооснователь и директор Mangera Yvars Architects, Анастасия Андриянова, ведущий архитектор Мастерской «Арканика», Артем Трофимов, ведущий специалист направления Объектного инжиниринга VEKA Rus, архитектурный критик Евгения Микулина и историк архитектуры, искусствовед Мария Трошина.
Официальным партнером деловой программы Архитектурного лектория выступила компания profine RUS. Смотреть больше новостей деловой программы выставки MosBuild>>>