Коммерческую инфраструктуру в составе ЖК обсудили на Девелоперской среде
Серию Девелоперских сред от Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA продолжило мероприятие «Эффективная трансформация: коммерческая инфраструктура в составе ЖК», которое состоялось 23 мая в Москве. Представители ведущих девелоперских компаний обсудили коммерческую составляющую в жилых объектах, её роль в конечном качестве ЖК, влияние новых вызовов, создание рабочих мест и актуальные меры поддержки. Традиционно мероприятие посетили более 100 специалистов отрасли.
Конференция прошла в формате двух экспертных сессий. Во время первой «Создание рабочих мест и инфраструктурных объектов в ЖК. Меры поддержки государства» – ключевой задачей спикеров было обсудить вопросы обеспечения новых районов качественной инфраструктурой за счет коммерческой площадей в ЖК. Модератором сессии был Денис Колокольников, основатель и управляющий партнёр, RRG, который и открыл деловое мероприятие своим выступлением: «Для того, чтобы правильно спроектировать и запустить коммерческую инфраструктуру, необходимо изучить место: геомаркетинг, потенциал рынка. Когда разрабатывается продуктовая концепция комплекса, её необходимо рассматривать через призму коммерческой инфраструктуры. Немаловажным фактором является создание рабочих мест и социальных объектов. В текущих условиях на коммерческие помещения спрос всё-таки упадет на 20-30».
Александра Дружинина, первый заместитель директора, Городское агентство управления инвестициями: «Основная цель программы “Создание мест приложения труда” – сбалансировать маятниковую миграцию в Москве. Программа дает отсрочку и льготу застройщикам многоквартирных жилых зданий; за счёт строительства мест приложения труда застройщик может «списать» себе плату за изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Существует ряд требований к инвестору: наличие прав на земельный участок для строительства жилого дома, наличие прав на строительство мест приложения труда, отсутствие долгов, финансовые ресурсы. Ещё состав акционеров привлекаемых лиц должен совпадать не менее чем на 75% с составом акционеров инвестора. Также есть свои требования к создаваемому месту приложения труда: производственная деятельность, спорт, деловое управление, торговля, развлечения, гостиницы. Сама процедура достаточно проста: подается заявка на инвестпортале, проводится экспертиза заявки, затем она рассматривается, после чего принимается решение. Сегодня подписано 18 соглашений, а это уже более миллиона квадратных метров, более 29 тысяч рабочих мест. Потенциальная льгота – 39 миллиардов рублей».
Александр Макряшин, руководитель отдела по работе с предприятиями сферы недвижимости, Московский Банк ПАО Сбербанк: «5 ключевых мер поддержки застройщиков:
- Сбер на основании федерального закона 03.04.2020 № 106-ФЗ разработал меры по снижению % нагрузки на заемщиков, уплачивающих % по плавающим ставкам, которые позволили на срок 3 месяца ограничить максимальные значения % на уровне: 12,5%-16,5% годовых.
- для тех проектов, которые финансируются в валюте, разработали быстрые механизмы конвертации валютной задолженности в рубли;
- в рамках постановления Правления Правительства РФ № 804 от 30.04.2022г. в Сбере утвержден порядок субсидирования процентной ставки для системообразующих предприятий, которые финансируют коммерческую недвижимость;
- на территории Москвы перезапущена программа льготного кредитования малого и среднего предпринимательства;
- для застройщиков жилья, которые финансировались по плавающей специальной ставке, разработан механизм перевода её в фиксированную ставку, что существенно снизило процентную нагрузку по кредитам.
Данные меры позволили Сбербанку не останавливать финансирование».
Мария Ляхова, директор Департамента Коммерческой недвижимости, ПИК-ОФИС: «На первых этажах наших ЖК бизнес-функции несбалансированы. Соответственно, у девелопера, если он распродал помещения, нет возможности влиять на состав услуг, которые есть в ЖК. Очевидно, что не все потребности жителя в таком случае удовлетворены. Для того, чтобы сохранить баланс территории, существуют следующие модели управления: можно 10-15% недвижимости сохранить у себя; можно сдавать в аренду помещения с возможностью продажи; либо продать весь пул первых этажей в одни руки. Что касается нас, мы очень тщательно исследуем потребности жителя и стараемся разрабатывать концепцию ЖК, рассадку первых этажей. В рамках этого мы разработали приложение “Места у дома”. Здесь доступ к общественным пространствам организован по подписке, и мы предлагаем любому бизнесу в районе интегрироваться в это приложение. Через него человек может забронировать коворкинг, купить абонемент в спортзал. Доступ в помещение предоставляется только после регистрации».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор, КОРТРОС-Москва: «С точки зрения расчёта показателя ARR, продавать коммерческие помещения в розницу выгоднее, чем сдавать. Но мы видим много негативных последствий и рисков для ЖК, и это не только несбалансированность коммерческой инфраструктуры, но и дальнейший непрофессиональный подход к эксплуатации объекта. Более правильно продавать все коммерческие объекты одному инвестору, но здесь существуют риски отсутствия социальных объектов. Поэтому, получив весь этот опыт на наших прошлых проектах, в новых мы решили пойти по сценарию сдачи в аренду инфраструктуры самостоятельно. Также мы опросили жителей ЖК о том, какие объекты они хотели бы видеть на первых этажах».
Юрий Тараненко, директор Департамента коммерческой недвижимости, Мангазея Девелопмент: «Говоря о стилобатах, здесь есть как и минусы, так и плюсы. Из положительных моментов можно выделить следующие: стилобат воспринимают как нежилое помещение, пристроенное к дому, со свободной планировкой и возможностью предоставить обслуживание коммерческих помещений. Что касается минусов: помещения стилобатов согласовываются с ОСС, и с юридической точки зрения они приравниваются к первым этажам ЖК».
Евгения Аничкова, директор Управления коммерческой недвижимостью,ПроГород (Группа ВЭБ.РФ): «Мы как условно коммерческая структура можем позволить себе поступиться маржой; поэтому мы работаем в проектах, в которые не входят застройщики. У нас введён принцип “светофор” – все коммерческие помещения разделены на три части: то, чем мы будем управлять; то, что продаётся; и перепрофилирование. Мы активно внедряем “пространство 360”: концепция не 15-минутного города, а 5-минутного. Вопрос кадастрирования очень важен, рано или поздно стилобаты должны быть распроданы».
В ходе второй сессии – «Какую роль играет коммерческая инфраструктура в конечном качестве продукта ЖК?» – эксперты сфокусировались на вопросах работы в шаговой доступности, концепции 15-минутного города и на влиянии новых вызовов.
Модерировал вторую деловую часть Сергей Разуваев, директор, GMK.
«Сейчас мы находимся в среде изменения структуры коммерческой инфраструктуры. Если говорить о трендах в стрит-ритейле, то хочется отметить увеличение доли кафе, пекарен и ресторанов (около 50-60%), уменьшение размеров супермаркетов и увеличение их ассортимента, рост креативных форматов инфраструктуры и образовательных учреждений. С учетом того, что сейчас в ЖК растёт доля коммерческих объектов, по всем новым проектам строится 30% коммерческой инфраструктуры. На практике это означает серьёзное увеличение стрит-ритейла. Что касается офисной составляющей, то это 5-7% от жилой площади. Преждевременно говорить об изменениях, связанных с геополитической ситуацией», – поделился Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости, MR Group.
Евгений Межевикин, руководитель отдела продуктовых концепций и аналитики, ГК «Пионер»: «В последнее время появилась идеология полициклического города – концепция спальных районов как обособленных кластеров, в которых не только комфортно жить, но и работать. И если ранее офисы располагались только в центре, то сейчас они есть и в спальных районах. Безусловно, есть сложности с офисной, коммерческой недвижимостью, но в любом случае мы не теряем оптимизм. Если говорить о перспективе 15-20 лет, то не обязательно будет ехать в центр, чтобы погулять: инфраструктура будет развита и в более отдалённых районах. Но нужно помнить, что в любом кризисе золото и недвижимость были одними из самых весомых активов».
Вера Стефан, коммерческий директор, Asterus: «На территории нашего ЖК есть много ярких точек притяжения: деловой кластер, спортивный, рекреационный, детский и другие. Подход к планированию ритейл-стратегии на этом и основывается. В детской зоне сфокусированы детские магазины, кружки и т.д. В спортивной – всё, что связано со спортом. В рекреационной – кафе, террасы, рестораны. Мы коммерческие помещения не продаём, а сдаём в аренду и сами определяем назначение, учитывая мнение жителей. Что интересно, более 30% респондентов проголосовали за груминг-студию: это больше, чем за салоны красоты. Средняя площадь коммерческого помещения – 90 кв.м. Побочным эффектом 15-минутного города является стимулирование резидентов к тому, чтобы больше ходить, не использовать автотранспорт; следовательно, сокращается и количество машиномест».
«Наметился очевидный тренд появления рабочих мест в непосредственной близости от места проживания. Многие застройщики добавили коворкинги, переговорные в свои объекты. Мы активно развиваем рабочую инфраструктуру в своих объектах. И она очень востребована покупателями. В одном из наших проектов перед нами стоял масштабный вызов сформировать среду для первых очередей. Здесь баланс в коммерческих помещениях важен не только для жителей, но и для застройщика и оператора. В 15 минутах ходьбы у жителя должна быть вся необходимая инфраструктура: от продуктовых магазинов до медицинского учреждения», – рассказала Мария Долгих, директор службы операционного маркетинга, Группа «Эталон».
Сергей Гусев, руководитель компании, MALLTEAM (входит в ГК «Страна Девелопмент»): «Прежде чем принять решение о том, продавать коммерческие помещения или управлять ими, необходимо правильно сформировать лоты и их концепцию, конфигурацию помещений. Не стоит забывать о целевых группах: арендатор, покупатель, инвестор, житель. Арендатору важна локация, история предыдущего пользователя. Инвестору – потенциал увеличения стоимости и арендной ставки, а также универсальность помещения и соседи. Жителю – составляющие инфраструктуры. Сейчас идёт активный рост экспозиции коммерческой недвижимости у застройщиков».
Параллельно со второй сессией проходил воркшоп «Комфортная среда: наполняемость идеального современного ЖК», где на примере реального объекта группа из 9 специалистов сформировала инфраструктуру современного жилого комплекса. Территория ЖК – 60 га, где будет жить 23 000 человек; она ограничена трассами с двух сторон и железной дорогой. Задачей участников воркшопа было придумать наполнение МФК, площадь которого в общей сложности составляет 60 000 кв.м. В этих условиях эксперты предложили следующие составляющие: спрос на офисы будет минимальный, поэтому на них выделяем 5000 кв.м.; гастромаркет – 700 кв.м.; ритейл – 3000-5000 кв.м.; спорт – тоже до 5000 кв.м.; мастерские – от 100 кв.м. гостиницы – 4000 кв.м., детейлинг – 1000-1500 кв.м., специализированные медицинские клиники. Остальные избыточные площади предлагается реализовать маленькими лотами.
Мир Климата Экспо состоялcя в Москве в новом формате после перерыва в 2021 году. После двух лет неопределенности и стремления воссоединить отрасль, мероприятие собрало на одной площадке производителей и поставщиков оборудования систем кондиционирования, вентиляции, отопления, промышленного и коммерческого холода, а также их потребителей – инжиниринговые, управляющие компании, проектные и монтажные организации.
Новый статус Мир Климата – это выставка и конгресс на одной площадке, ориентированный на качество аудитории, большие возможности для профессиональной коммуникации и отслеживания новых трендов рынка.
В 2022 году свои разработки в области производства и внедрения систем кондиционирования, вентиляции, отопления представили участники: РОВЕН - Регионы, Aereco, Alta Vent, Buhler-AHS, Phoenix Contact, Centek, Panasonic, SVOK, TICA СНГ, Vecamco srl., Ventart, ISIB Turkish HVAC-R, Веза, Фабрика вентиляции Галвент, РМТ, Термокул, Testo Rus, Smart City Technologies Corporation, Сенсорматика, Инвент, Turkov, Завод RGP, Ижевский электромеханический завод «КУПОЛ», Красноярский завод холодильников «Бирюса», Полюс САР, Минибокс, WAER, GETAIR, Русские медные трубы, ERA GROUP, VILPE, ОГНЕЗА, Ecomanagement, Виктория, Композит Групп, Влага Про, FLOWAIR, МАКСИМА и другие лидеры отрасли. 40% от общего списка – новые участники, которые демонстрировали свои решения на Climate World Expo впервые.
В рамках работы на стендах экспоненты были заняты наверстыванием упущенного времени. Проблемы в цепочке поставок и другие задержки с COVID открыли двери для новых подходов к партнерству. Участники отметили высокий профессиональный уровень посетительской аудитории, а также широкий географический охват гостей мероприятия. За четыре дня с самыми надежными поставщиками отрасли ознакомились около 7000 специалистов климатического рынка из 440 городов России и мира. Опрос участников выставки показал, что в среднем на каждом стенде было проведено от 300 до 800 переговоров.
Сергей Кожевников, директор дивизиона потребительской электроники, Panasonic Россия: «На Climate World Expo обязательно нужно быть всем специалистам, связанным с тематикой вентиляции и воздухоочистки. Здесь можно узнать о технологиях, которых пока на российском рынке не было, в том числе, защиты от вирусов и энергоэффективности. Если профессионал не будет знать о новых наработках рынка, он потеряет очень много.
Сlimate World Expo – проект, который постоянно развивается. Сейчас он направлен на узкопрофессиональные сферы, представление дополнительных технологических решений, которые помогают людям в создании проектов и их реализации. Сейчас это серьезная профессиональная отраслевая выставка».
Георгий Литвинчук, генеральный директор, маркетинговое агентство «Литвинчук-Маркетинг»: «Сейчас на выставке в большей части представлены производители, а не дистрибьюторы, как это было раньше. Для российских производителей, которые специализируются на импортозамещении, сейчас хорошие перспективы.
Выставка – это отличная возможность посмотреть на технику «вживую», пообщаться с коллегами, сверить стрелки на часах, у кого что происходит, какие планы по развитию.
Мир Климата – это барометр рынка, глядя на который можно очень точно сказать, что на этом рынке происходит».
Жером Бономм, директор по экспорту в страны Евразии, директор представительства в РФ, AERECO: «Новый фокус в этом году в сферу индивидуального жилья, а сторону пандемии и ее долгосрочных последствий с точки зрения восприятия человеком жилого пространства.»
Алексей Чиленко, генеральный директор, «Экоменеджмент» (резидент Сколково): «Мы участвуем в выставке первый раз. Наши решения нужны для инженерных систем, в том числе, вентиляции и кондиционирования в торговых центрах, ресторанах быстрого питания, фитнес-центрах и различных промышленных объектах. На выставке мы пообщались с представителями управляющих и инжиниринговых компаний, дилеров. Мы рассказываем, как можно дополнительно зарабатывать деньги, сохраняя нашу природу».
Мир Климата: не только экспо, но и конгресс.
Каждый может найти для себя что-то полезное.
Помимо экспозиции оборудования, четыре дня работы были насыщены сессиями с участием признанных лидеров отрасли, презентациями новых технологий и проектов, а также образовательными мероприятиями. В повестке конгресса – устойчивое развитие, энергоэффективность и инновационные технологии.
В 2022 году были проведены стратегические сессии и дискуссии на широкие темы, охватывающие вопросы градостроительства и устойчивого развития с участием международных экспертов и ведущие специалисты отрасли.
Программу 1 марта открыла стратегическая сессия «Будущее HVAC/R индустрии: мировые тренды» на которой обсуждался период интенсивных преобразований сектора HVAC&R, обусловленный новыми требованиями рынка и применением инновационных технологических решений.
О том, как постковидная реальность добавляет новые требования к поддержанию атмосферы здоровья, а архитектурные или инфраструктурные объекты требуют внедрения все более сложных и эффективных инженерных систем 3 марта обсудили на панельной дискуссии «Города и здания будущего. Россия и мир».
2 марта отраслевые блогеры и маркетологи в живой дискуссии c посетителями поделились опытом – как по общим (что хотят от дистрибьютеров подрядчики, а что нужно техническим специалистам, и как дистрибьюторы могут правильно продавать разным группам клиентов), так и по прикладным вопросам (как построить отношения с клиентом и добиться большей лояльности к бренду, используя современные инструменты в сфере маркетинга).
Climate World Expo 2022 как профессиональная площадка, стала местом проведения целого ряда узкоотраслевых мероприятий. Конференция «Климат в доме» от Гильдии Строителей, презентации учебных программ от АПИК, конференция «Поквартирные системы вентиляции» от АВОК, «Проектирование систем вентиляции и воздухоочистки» от АВОК и многое другое.
Андрей Моргунов, главный инженер, Бизнес-центр Амальтея (Сколково): «Мы являемся потребителями того самого оборудования, которое сейчас находится на нашем рынке. У нас есть заинтересованность в развитии этого направления, в повышении квалификации всех участников, и для Сколково как для флагмана новых технологий – это важное мероприятие. У нас есть возможность узнать здесь что-то новое, задуматься на тему интеграции новых технологий, изменений, тенденций, направлений. Моя тема доклада – тот результат, который при применении оборудования мы достигли, его эффективность или его сложности. Это опыт, которым я могу поделиться с другими инженерами, которые занимаются эксплуатацией, или что-то узнать от них, послушать вопросы-ответы именно из опыта этого объекта, из опыта строительства «зеленых» сооружений, из его технологических особенностей. О эффективности, о процессах модернизации и их применении».
Алексей Блюмкин, руководитель комитета по инновациям Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана: «За последние 2 года достаточно много инноваций появились в нашей отрасли. Торговые центры – это важный сегмент отрасли, в котором вентиляция, климат и кондиционирование крайне важны. 2 тренда – на автоматизацию и цифровизацию всего. А второй тренд – это, конечно, экономия. Еще более жесткий контроль над затратами, это команда от собственников и управляющих. Это то, что сейчас нас всех ждет. При этом возможна смена партнеров и поставщиков. Те, которые дадут лучшее условия, и будут более лояльны в этот непросто период.
Считаю, что в первую очередь, эта выставка важна для инженеров, кто занимается эксплуатацией и оборудованием».
Мир климата: сила в сообществе.
Climate World Expo & Congress (Мир Климата Экспо и Конгресс) – это в первую очередь, площадка для объединения профессионалов и интенсивного взаимодействия друг с другом с целью развития рынка HVACR.
После прошлогодней паузы «Мир Климата» предоставил столь необходимую личную точку соприкосновения и возможность персональных встреч, и мы рады, что наши уважаемые клиенты, партнеры и посетители смогли увидеться на нашей площадке.
Роман Нятин, «Русские медные трубы»: «Любого полета игрок может сюда прийти и почувствовать себя «как дома». У нас здесь отличные коллеги работают. Неформальная атмосфера. На стендах представлены лучшие бренды и новинки. Специалисты тут же готовы оказать техническую поддержку. 4 дня здесь в Москве – наилучший способ заявить о себе как потребителе».
В рамках выставки УКЦ Университет Климата и АПИК провели конкурс «Климат Профи 2022», в котором приняли участие команды из разных городов России и стран СНГ. 3 этапа включали теоретическую и практическую части конкурса: диагностика системы с переменным расходом хладогента на базе Mitsubishi Heavy и балансировка воздуха в воздуховодах на вентустановке. Победителями стали бригады из Москвы, Казахстана и Кирова. Призами победителям стали профессиональные инструменты от компаний «Тесто Рус» и «Роторика».
Павел Шапошников, автор и ведущий youtube-канала «Вентиляция квартиры и дома», Беларусь: «На рынке существует несколько категорий клиентов. Это и профессионалы, и обычные заказчики – физлица. Для каждого из них важен свой подход. Компаниям важно общаться с потребителем в том числе через свои социальные сети, демонстрировать и свои решения, и свой профессионализм. Рекомендуем приезжать на выставку, поскольку это ведущая выставка на постсоветском пространстве. Максимальное количество производителей здесь присутствует и демонстрирует свои решения».
За лучшее освещение мероприятий Climate World Expo&Congress в соцсетях информационный портал и журнал климатического рынка Heatclub во главе с Ларисой Шкарубо получил в качестве приза сертификат на 50 тысяч рублей на от Партнера выставки– компании Yamaguchi.
Впервые на выставке прошло награждение компаний в номинации «Самая эффективная работа с клиентами на стенде». Подарочный сертификат получила компания «Ровен» и Оксана Данченко - директор службы АХО компании, проработала дизайн стендов и размещение переговорных стоек и зон для каждого сотрудника так, чтобы любой посетитель Climate World Expo 2022, заинтересованный в сотрудничестве с компанией, смог провести плодотворные переговоры.
До встречи в 2023 году.
Благодарим всех, кто, несмотря на сложную ситуацию в России и мире, смог построить удобные и красивые стенды, приехал из разных городов и стран, поделился знаниями, продемонстрировал свое мастерство, чтобы не только выставка, но и отрасль в целом шла в ногу со временем.
Мы рады, что Мир Климата 2022 года продемонстрировал свою эффективность таким образом, что ряд компаний уже забронировали площади на мероприятие в 2023 году.
Следующий Мир Климата Экспо и Конгресс пройдет в Москве с 28 февраля по 3 марта 2023 года в ЦВК «Экспоцентр». Регистрация откроется летом 2022 года. Подпишитесь на рассылку новостей Мир Климата Экспо и Конгресс на climatexpo.ru.
Ждем Вас на Climate World Expo&Congress 2023!