Коммерческая недвижимость: эксперты рассказали, как рынок будет выживать и развиваться в условиях санкций
19 апреля в рамках дискуссии «Коммерческая недвижимость: ответы рынка на вызовы 2022» ведущие игроки рынка, представители власти, банков и некоммерческих организаций обсудили, как действовать дальше и где искать точки роста в условиях санкций и экономических вызовов. Мероприятие прошло в рамках серии встреч Гильдии информационных технологий и цифровых коммуникаций при Московской торгово-промышленной палате.
Открыл мероприятие председатель гильдии информационных технологий Московской торгово-промышленной палаты Бюзанд Зулумян. Он подчеркнул важность таких дискуссий для выработки совместных решений в рамках отрасли. С учетом ухода с рынка многих крупных компаний особенно важно поддержать малый бизнес, который в ближайшее время станет основной целевой аудиторией для коммерческой недвижимости. Сейчас в Москве насчитывается более 800 000 субъектов малого и среднего предпринимательства. Дмитрий Герасимов, начальник управления мер поддержки ГБУ «Малый бизнес Москвы» рассказал о том, как государство помогает малому бизнесу: «Правительство РФ и московские власти в нынешних условиях следят за новыми вызовами и потребностями бизнеса и в оперативном режиме вводят необходимые меры поддержки в сфере налогов, грантов, кредитов. Среди таких мер – 4 программы льготного кредитования, снижение налоговых ставок для IT-компаний и др.».
Помимо государственных мер поддержки, бизнес может воспользоваться коммерческими финансовыми инструментами. Исполнительный вице-президент - начальник Департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Тимур Беликов рассказал, что даже при высокой ключевой ставке банк может предложить интересные продукты для бизнеса: «При рыночной ставке по кредиту в 20% годовых вся прибыль компании будет уходить на погашение процентов. Но последние действия и заявления со стороны ЦБ позволяют прогнозировать уменьшение ставки и возврат в горизонте года к уровням до начала спецоперации. В этой ситуации мы можем предложить на индивидуальной основе кредит с плавающей ставкой, где, допустим 12,5% выплачивается, остальное капитализируется».
Еще одним финансовым инструментом, способным поддержать бизнес в текущих условиях, является банковская гарантия. «Мы предлагаем сконцентрироваться на текущих процессах и защите от риска неисполнения обязательств со стороны подрядчиков и субподрядчиков. Например, банковская гарантия – это эффективный инструмент финансовой дисциплины, который применим не только для государственных контрактов, но и в коммерческом сегменте. В цепочку между поставщиком и покупателем включить банк как гарант выполнения обязательств», - рассказала Юлия Щедролюбова, директор по маркетингу Max Finance. Компания с 2013 года помогает своим клиентам получать все виды банковских гарантий и кредиты для бизнеса на оптимальных условиях, сотрудничает с топ-50 Банков, за время работы помогла получить банковские гарантии на сумму свыше 112 млрд рублей.
Управляющий партнер Private Development Александр Фомин считает, что спрос со стороны малого бизнеса позволит избежать спада в сфере коммерческой недвижимости: «Например, офисный рынок переориентируется на мелкую нарезку при повышении качества. Многие компании предпочтут сэкономить на арендуемой площади, но в лучшей локации и более высоком уровне офиса. Поэтому сейчас задаётся тренд на редевелопмент и переоборудование существующих офисных пространств. В этом – потенциал для развития офисного рынка, который может вырасти на 5-10%». Private Development выполняет комплексное управление проектами в сфере недвижимости, предоставляя клиенту full-services от старта до завершения. По словам регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольги Широковой, рынок будет поддерживать не только спрос на мелкую нарезку, но и, напротив, дефицит крупных площадей – это убережет от серьезных дисбалансов и колебаний.
В сегменте складской недвижимости эксперты отмечают значительный спад спроса. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Евгений Бумагин говорит, что снижение на 40% по итогам года можно считать оптимистичным прогнозом, возможен спад в 2-2,5 раза. Однако, по словам исполнительного директора Radius Group Захара Валькова, спад произойдет на фоне колоссального взлета в недавнем прошлом: «В 2021 году объем нового строительства в Московском регионе составил 1,3 млн кв.м. Был зафиксирован максимальный объем спроса на складскую недвижимость, свободных помещений практически не было на рынке. Объем заключенных сделок компании Radius за 2021 год составил около 200 000 кв.м. Благодаря тому, что складской сегмент вошел в кризис в состоянии интенсивного роста, он пострадает наименьшим образом. Более того, появление свободных объектов может даже стабилизировать рынок, который за последние несколько лет немного перегрелся».
Кроме того, в складском сегменте эксперты отмечают точки роста. «В Москве и МО общая площадь складов приближается к 20 млн кв. м – это в основном крупные складские парки, фулфилмент-центры, которых в целом достаточно с учетом снижения спроса и заявлений об уходе иностранных компаний, а также резком сокращении объёмов импорта. Уже наблюдается рост вакансии на стандартные складские корпуса. При этом одной из возможных точек роста станут городские склады «последней мили» и различные объекты легкого производства. Такие объекты должны быть расположены вблизи и внутри города, и спрос на них будет в значительной мере исходить от МСП. Государственные меры поддержки позволят создавать современную складскую инфраструктуру, направленную на бесперебойное обеспечение населения всем необходимым, а следовательно позволит создавать новые рабочие места, в том числе для новых МСП предприятий», - отмечает Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир».
Сегмент торговых центров серьезно пострадал от ухода крупных игроков. «После 24 февраля с рынка ушли до 100 арендаторов – это зарубежные бренды торговли и общепита, которые занимали 20-30% площадей в современных торговых центрах. Ушедшие крупные игроки не могут в одночасье замениться такими же крупными компаниями. Более того, игроков, которые могут взять более 1000 кв.м, в принципе немного. Тех, кто может прийти на такие большие площади вместо ушедших, ещё меньше. Поэтому сейчас в сегменте торговых центров тоже повышается роль малого и среднего бизнеса», - говорит Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора АО «Корпорация А.Н.Д.», президент Российского Совета Торговых Центров.
Управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов подчеркивает, что сейчас не стоит гнаться за сиюминутной выгодой – важнее выстроить долгосрочную стратегию управления активами, тогда в горизонте трех лет возможен существенный прирост стоимости этих активов.
Важным аспектом в условиях санкций является вопрос импортозамещения. «Примерно на 90% решения найдены, еще 10% - в процессе, - говорит Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development. - Например, в России есть проблема с производством скоростных лифтов. Но решить ее можно за счет китайских и корейских поставщиков».
Серьезные изменения произойдут в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Андрей Кротков, генеральный директор и партнёр управляющей компании Zeppelin считает, что в инженерии и оборудовании нет незаменимых решений – быстрее адаптируются те девелоперы и УК, которые до кризиса диверсифицировали риски и распределили портфель доходов по разным сегментам. Сэкономить на управлении и эксплуатации позволяют современные IT-решения. «Например, IoT-датчики, контроллеры и смарт-браслеты позволяют сэкономить 20-30% только за счет штатного состава», - отмечает Виктор Козин, вице-президент, управляющий партнер Becar Asset Management. Генеральный директор Times Estate Сергей Назаров подчеркнул, что почти для всех импортных IT-продуктов можно найти альтернативы.
Организатор – Гильдия информационных технологий и цифровых коммуникаций
Оператор – E.EVENTS
Партнеры – Private Development, Max Finance.
03 марта 2022 года на полигоне «Умный труд», расположенном на территории Учебной базы Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в Ленинградской области, состоялась экскурсия с участием руководителя Государственной инспекции труда - главного государственного инспектора труда Ленинградской области Игоря Соловьева, заместителя руководителя Государственной инспекции труда в городе Санкт-Петербурге Сергея Смаженюка, заместителя председателя комитета по труду и занятости населения Ленинградской области Дмитрия Никифорова, вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, координатора НОСТРОЙ по СЗФО Никиты Загускина, директора полигона «Умный труд» СПбГАСУ Виталия Цаплина, директора Института повышения квалификации и профессиональной переподготовки специалистов СПбГАСУ Виктории Виноградовой. В экскурсии по Полигону приняли участие представители строительных саморегулируемых организаций - членов НОСТРОЙ, осуществляющих свою деятельность на территории СЗФО и СМИ Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Инновационный учебный полигон «Умный труд» открылся осенью прошлого года. Под крышей полигона расположено девять обучающих модулей, которые наглядно демонстрируют, что может случиться с работником при несоблюдении правил безопасности на производстве. Директор полигона «Умный труд» СПбГАСУ Виталий Цаплин рассказал присутствующим, что в основе главного принципа обучающих модулей полигона «Умный труд» лежит метод психологического давления, который признан экспертами наиболее эффективным по степени воздействия среди специалистов и студентов, проходящих обучение по правилам безопасности и охраны труда. Все обучающие модули Полигона оснащены программой, созданной на базе VR-технологий. По мнению специалистов СПбГАСУ, именно такой комплексный подход создаст необходимую среду для получения профессиональной компетенции по обеспечению безопасной деятельности в строительстве. Гостям была продемонстрирована возможность виртуальной обучающей программы «Умный труд», являющейся собственной разработкой специалистов вуза.
В ходе пресс-подхода были затронуты вопросы охраны труда и безопасности работ на стройплощадках Петербурга и Ленинградской отрасли.
Заместитель руководителя Государственной инспекции труда в городе Санкт-Петербурге Сергей Смаженюк отметил, что на территории города, согласно официальной статистике, за прошедший год произошло в общей сложности 232 несчастных случая. Однако, цифра существенно выше, потому что не все работники, как потом выясняется, связаны договорными отношениями с работодателем. Привлечение неквалифицированной рабочей силы, несоблюдение правил охраны труда влечет негативные последствия для обеих сторон. Поэтому ведомство принимает непосредственное участие в организации работы полигона «Умный труд». По словам Сергея Смаженюка - это перспективный и полезный проект, который нуждается в дальнейшем расширении и внимании.
Заместитель председателя Комитета по труду и занятости населения Ленинградской области Дмитрий Никифоров озвучил, что за 2021 год на территории Ленобласти зарегистрировано порядка 89 несчастных случаев, из них в строительной сфере - 4 случая и выразил надежду, что благодаря обучению на полигоне «Умный труд» количество травматизма как в строительстве, так и в других сферах будет стремиться к нулю. Он также выразил заинтересованность в дальнейшем развитии полигона при взаимодействии с комитетом.
О причинах несчастных случаев на территории 47 региона рассказал руководитель Государственной инспекции труда - главный государственный инспектор труда Ленинградской области Игорь Соловьев. Он назвал подобные случаи «рукотворными», ведь тяжело представить, что взрослый человек, работник может не знать о том, что можно выполнять определенную работу без соблюдения определенных правил. Просто им не всегда оценивается опасность при выполнении той или иной деятельности. Поэтому полигон «Умный труд» - это наглядный пример того, что может произойти с человеком, который не будет соблюдать хоть один из пунктов правил безопасности в строительстве или других отраслях. Игорь Соловьев уверен, что работникам и работодателям разными способами надо доносить важность соблюдения правил охраны труда и безопасности на производстве.
Координатор НОСТРОЙ по СЗФО, председатель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка Никита Загускин отметил, что Комитет курирует этот проект в рамках концепции «нулевого травматизма». На начальном этапе проектирования и строительства Полигона в Комитете опирались на существующие за рубежом так называемые парки безопасности. Сегодня уже точно можно сказать, что реализация российского проекта не просто удалась, но и превосходит западные аналоги в части использования новейших технологий VR. Он обратил внимание присутствующих, что для строителей данный полигон представляет интерес в качестве демонстрации последствий от возможного неисполнения норм по охране труда. Эффект от обучающих модулей довольно высокий и инсталляции никого не оставляют равнодушными.
Также Никита Загускин заострил внимание на разработанных НОСТРОЙ продуктах, применяемых в сфере охраны труда и безопасности производства, - Стандарта СТО НОСТРОЙ 8.1.1 - 2019 «Системы управления охраной труда в строительных организациях. Порядок создания и внедрения» и web-сервиса «Электронный инспектор по охране труда» (ЭИОТ). Упомянутые ресурсы позволят строительным организациям автоматизировать реализацию системы управления охраной труда на предприятиях и стройплощадках, а также снизить уровень нарушений и травматизма.
Директор Института повышения квалификации и профессиональной переподготовки специалистов СПбГАСУ Виктория Виноградова подытожила, что полигон преследует цель - создание безопасной поведенческой модели работника, чтобы он сам стремился соблюдать все правила безопасности, которым его обучали. Она подчеркнула, что многие региональные строительные организации заинтересованы возможностью дистанционного обучения своих работников технике безопасности на основе обучающих модулей полигона с использованием VR-технологий.