Коворкинги и регионы: развитие против кризиса
14 апреля 2022 в Казани на площадке коворкинга «Smart Space» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE: тренды рынка в новых экономических условиях», в ходе которой эксперты обсудили рынок офисной недвижимости Приволжского федерального округа. Ключевыми темами встречи оказались обзор рынка коворкингов в регионах, перспективные форматы рабочих пространств для арендаторов, привлекательность гибких офисов в торговых центрах, грамотное зонирование и современные планировочные решения для создания идеального проекта, лучшие экотехнологии и их внедрение на практике, адаптация рынка к современным реалиям.
Модератором сессии выступила Елена Стрюкова, управляющий партнер Perfect RED.
Первой слово взяла Юлия Прохорова, управляющий партнер Perfect RED, осветив тему «Обзор рынка гибких офисных пространств ПФО: динамика развития, приспособление к новым экономическим условиям», сравнив крупные города – Пермь, Самару, Нижний Новгород, Ижевск, Казань и Уфу. Лидирующую позицию по количеству объектов заняла Казань, где функционируют 13 коворкингов. Победителем в рамках занимаемых квадратных метров стал Нижний Новгород, заполнив 8 680 кв. м. «Какими критериями нужно руководствоваться, чтобы выжить на рынке коворкингов? Во-первых, площадь коворкингов – для регионов рентабельность от 1 500 до 2 500 кв. м. Во-вторых, соответствие классу, грамотно выбранные планировочные решения и технические условия – высота потолков, вентиляция, источники бесперебойного питания и системы безопасности играют очень важную роль. В-третьих, использование площадей с низкой доходностью». Perfect RED – это комплексное управление недвижимостью для достижения максимальных финансовых результатов. В управлении компании находится более 300 тыс. кв. м офисной и торговой недвижимости. К основным направлениям деятельности относятся коммерческое управление объектами недвижимости, консалтинг и брокеридж.
Про перспективные форматы рабочих пространств для арендаторов рассказал Алексей Хоменок, генеральный директор G5 Architects: «Сегодня офис имеет смешанный тип рабочих пространств – происходит переход от типизации к многофункциональности пространства. К примеру, 55% новых офисных зданий, анонсированных к вводу в Москве на 2021–2024 годы, – это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, сочетающие различные типы площадей. Классический коворкинг с розничными местами в открытом пространстве чаще всего выбирают фрилансеры. Такой формат предоставляет минимальную стоимость аренды и большой выбор рабочих мест. Smart-офис является популярным для компаний от 2 до 15 человек, поскольку он позволяет временно арендовать незакрепленное рабочее место в небольшом помещении от 8 до 40 кв. м с готовой отделкой, инженерией и мебелью. Hub-офис используют компании от 15 человек до нескольких сотен. В сущности, это симбиоз классического коворкинга и smart-офиса в формате agile, где планировка подстраивается под запросы определенных рабочих групп. Такие офисы реализуются под конкретного заказчика с учетом специфики бизнес-процессов. Hub-офис является основным конкурентом традиционной аренды». Ключевыми направлениями деятельности архитектурного бюро G5 Architects являются архитектурное проектирование коммерческой недвижимости и дизайн интерьеров. При разработке проектов G5 Architects соблюдает принципы управления процессами, описанные в своде знаний «Project Management Body Of Knowledge, PMBOK». В портфолио компании – реализованные проекты офисов, коворкингов, шоу-румов, фитнес-клубов и производственных предприятий.
Следующий спикер, Диляра Халиуллина, директор департамента сервисов ОЭЗ «Иннополис», рассмотрела «здоровый» офис в рамках применения и внедрения экотехнологий: «Человек, позиционирующий себя как eco-friendly, хочет быть таким не только дома, но и в остальных сферах жизни, в частности, в офисе. Сегодня клиенты отдают предпочтение компаниям, чьи офисы являются «зелеными», построенными и эксплуатируемыми по экотехнологиям. Говоря об экологичности офисов, следует выделить два критерия: насколько офис экологичен по отношению к окружающей среде и по отношению к человеку, который в нем работает. Если первый фактор успокаивает нашу совесть, то второй прямо влияет на самочувствие в течение дня, эффективность и работоспособность. «Зеленые» офисы складываются из набора экотехнологий: экологичное строительство – применение экологически безопасных материалов в процессе строительства и отделки; экологичная эксплуатация – экономия энергоресурсов в процессе эксплуатации, использование безопасной химии для клининга без хлора и т. д.; эко-стиль – бионика, лофт, естественное озеленение; экологичная организация пространства – обеспечение зон для занятия спортом, лаунджа и пр.; экологичное меблирование – использование сертифицированной мебели, изготовленной из безопасных для здоровья материалов; правильное питание в офисе и эко-просвещение сотрудников. Существует несколько стандартов сертификации, которые подтверждают «зеленый» статус зданий: LEED, BREEAM, WELL и DGNB».
Клара Ритман, руководитель проектов UD Group, поделилась с аудиторией секретами грамотного зонирования и современными планировочными решениями для создания идеального рабочего пространства в рамках жилого комплекса: «Ритм жизни современного человека требует быстрого перехода от работы к отдыху, поскольку экономия и грамотное распределение личного и рабочего времени являются одним из приоритетных факторов. Коворкинг в жилом комплексе можно рассматривать в качестве площадки для проведения досуга с друзьями и близкими. Появляется запрос на проведение совместного досуга с соседями. Коворкинг может стать местом общения жителей и сервисной кампании, и, как следствие, более высокой вовлеченности жильцов в общественную жизнь микрорайона. Помимо основных услуг максимально востребованными также являются проведение мастер классов и лекций, проведение обучающих программ и сессий, репетиторство, изучение иностранных языков, проведение вечеринок, дней рождения и выпускных, групповые занятия фитнесом, караоке, киноклуб и фотостудия. Для собственника коворкинга – это, в первую очередь, дополнительных доход, повышение узнаваемости и уровня лояльности резидентов. Важными факторами являются качественное разделение потоков посетителей, хорошая звукоизоляция и вентиляция, устойчивость отделки и мебели к различным воздействиям, возможность быстрой трансформации помещений и мебели под разные задачи, мобильное оборудование для конференций и переговоров, а также собственный event-менеджер». UD Group – девелоперская компания, которая строит и управляет проектами коммерческой недвижимости. На протяжении 19 лет меняет инфраструктуру Казани, создавая востребованные жителями проекты. В портфель компании входят KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк», Ритейл Парк Udacha, сеть коворкингов Smart Space, торгово-офисный центр ART, «УниЦентр», «Дружба» и др.
Далее Артур Тукаев, генеральный директор Atmosphere Coworking, поделился профессиональным взглядом на расположение коворкингов в торговых центрах и их привлекательности для операторов и арендаторов: «Наш коворкинг находится в торгово-развлекательном центре «РИО» на шестом этаже под стеклянным куполом, который пропускает большое количество солнечного света и дает ощущение простора. В чем привлекательность локации в рамках торгового центра? Во-первых, пешая доступность от станции метро в пределах 15 минут для тех, кто пользуется общественным транспортом, и бесплатная подземная парковка 24/7 для резидентов и гостей, имеющих личные автомобили. Продуманное зонирование позволяет нашим клиентам найти удобное место для работы, встреч и отдыха: они могут занять место в open-space или в мини-офисах, рассчитанных на 2-6 человек. Кроме того, у нас есть переговорные комнаты, зоны отдыха, душевые кабины с необходимыми средствами личном гигиены, оборудованная кухня и конференц-зал. Уникальное расположение в ТРЦ «РИО» дает возможность нашим резидентам экономить свое время на дорогу с работы до места отдыха, поскольку, выйдя за порог офиса, клиент тут же может заняться шоппингом, посетить салон-красоты или фитнес-клуб, купить продукты домой или поужинать в зоне фуд-корта или в ресторане, посетить кинотеатр, отдать вещи в химчистку. Также одним из главных преимуществ является красивый лесопарк с прудом буквально в пяти минутах ходьбы от коворкинга».
Закрыл сессию Рафаил Гайнатуллин, генеральный директор Ассоциации коворкингов НАОК, докладом на тему «Адаптация рынка коворкингов к современным реалиям»: «Рынок коворкингов начал активно развиваться в условиях кризиса. Многие проекты, в том числе и международные, начинались именно как антикризисные решения, к примеру, WeWork и Knotel. Бесспорно, сегодня рынок недвижимости испытывает существенное давление, и некоторые секторы, такие как торговая недвижимость, уже столкнулись с определенными проблемами. По данным JLL, в ближайшие 7-10 лет рынок ковокрингов будет активно развиваться, и к 2030 году 30% всех офисных площадей будут составлять гибкие рабочие пространства. Почему происходит рост? Во-первых, быстрая и высокая заполняемость, во-вторых, возможность получения большего дохода с квадратного метра, и, в-третьих, более быстрая окупаемость инвестиций при покупке помещений. Основными драйверами развития являются гибкие условия аренды, получение полноценного офисного сервиса, желание клиентов перевести CAPEX в OPEX, продолжающееся влияние пандемии и широкое применение «гибридной» работы».
Организатор – E.EVENTS. При поддержке – Национальная ассоциация офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер WorkSpace Awards. Партнеры – Архитектурное бюро G5 Architects, компания Perfect RED, UD Group.
Автор: Валерия Левина
05 апреля 2022 в Москве на площадке Технопарка «Калибр» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE: тренды новой реальности», в рамках которой эксперты обсудили ключевые вопросы сферы гибких рабочих пространств. Среди главных тем оказались современные тенденции развития коворкингов, эволюция форматов, критерии и ресурсы, которые резиденты используют для поиска рабочего пространства, экологическая сертификация в новых условиях, а также «дружественный» офис по современным требованиям.
Модератором сессии выступила Татьяна Шараева, президент Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов (НАОК), задав тон всему мероприятию дилеммой «Как происходящая ситуация – два года пандемии, начало военной операции и санкции – повлияла на рынок коворкингов?».
Первой слово взяла Полина Афанасьева, аналитик Департамента исследований и аналитики, Российский офис Кушман энд Вэйкфилд, осветив вопрос «Современные тенденции в развитии коворкингов. Как масштабные санкции и экономический кризис сказываются на работе коворкингов?»: «Мы пересмотрели наш январский прогноз, который делали на 2022 год. Сейчас он основан на умеренно-оптимистичном сценарии, когда санкционное давление сохраняется, а правительство реагирует на вызовы и старается сохранить рыночную структуру в экономике. Наверное, все уже поняли, что по прошествии трех месяцев оживление экономики вряд ли произойдет, а через месяц или возможно больше все бизнес-процессы будут заморожены и ключевым результатом станет оптимизация занимаемых площадей. По нашему обновленному прогнозу новое строительство снизится на 50%, сумма купленных и арендованных площадей – на 41%, ставка аренды – на 10%, а доля вакантных площадей увеличится на 2,1 п.п.».
Эволюцию форматов и тренды гибких рабочих пространств рассмотрел Игорь Золотухин, генеральный директор сети коворкингов F2: «Коворкинг как формат родился в кризис и вместе с ним начал активно развиваться. Новый кризис станет лишь очередной вехой в увеличении количества коворкингов. Мгновенная реакция на спрос со стороны клиентов – это то, что нас отличает. Выживет тот, кто изначально заложил максимальную универсальность в свою площадку, кто способен работать с любым форматом – от отдельных рабочих мест до полной сдачи площадки корпорации. Следовательно, очень важен первоначальный этап разработки концепции коворкинга. Мы уделяем этому огромное внимание. Здесь нужно учесть конкретное здание, конкретного клиента, адаптивность планировок, возможность, при необходимости, за выходные изменить планировку под нового клиента и, при этом, выполнить цели и потребности существующего. Я не совру, если скажу, что мы раз в месяц что-то перестраиваем на нашей площадке, которая занята одним стабильным клиентом, по его запросам. Еще один секрет успеха: коворкинги живут на площадке вместе со своими клиентами. Мы можем видеть проблемы и быстро реагировать на них еще до того, как клиент их озвучит. Превентивность сервиса – другая отличительная черта коворкингов».
С докладом на тему «Факторы притяжения: какими критериями руководствуются и какие ресурсы используют резиденты для поиска рабочего пространства?» выступил Евгений Осадчук, и.о. руководителя коворкинга «Калибр»: «Глобальный тренд, который мы выделили, основываясь на сайтах конкурентов и на наших знаниях, это Open Space, который не востребован. Коворкинги все чаще от него отказываются или отдают предпочтение формату Smart Office. В «Калибре» Open Space фактически свободен, при этом Smart Office и мини-офисы полностью заполнены. Пути притяжения держатся на факторах. Мы идем по следующему формату: первое, играть на спросе – проанализировать рынок, выяснить запрос потенциальных клиентов и предложить им то, в чем они нуждаются; второе, исходить из целевой аудитории – определить, с кем хотим работать и дать им то, что они хотят, но чего нет ни у кого другого; и, третье, создать уникальный продукт – сделать то, что упростит ж знь клиентам, обозначить цену и выбирать, кто будет с нами работать». Технопарк «Калибр» – площадка для развития инновационных технологий, объединяющая на одной территории более 150 высокотехнологичных компаний и уникальные объекты инфраструктуры: полигон для испытаний беспилотных транспортных средств, центр обработки данных, детский анимационный технопарк, спутниковый телепорт и др.
Про экологическую сертификацию коворкингов в новых условиях рассказал Евгений Тесля, генеральный директор EST Group: «Сейчас рынок экологической сертификации будут двигать конкуренция и снижение эксплуатационных затрат. Из всех проектов, которые я сертифицирую, ни один заказчик не отказался от сертификации. Я думаю, та пауза, которая сейчас есть при сертификации LEED и BREEAM, будет снята. Тема ESG была актуальна в последнее время, и она вернется. На сегодняшний день у меня есть яркий пример: буквально на прошлой неделе я заключил договор с компанией в рамках ESG-политики. Хочу отметить, что в каждой ESG-повестке есть полезные инструменты: снижение экономических показателей, снижение энергопотребления объектов. Опять же, показать прозрачную финансовую отчетность – тоже будет определенным преимуществом, а все это есть в ESG-политике. В 2009 и 2015 годах было много сложных экономических ситуаций, однако экология всегда возвращалась, она всегда остается с крупными застройщиками. Что интересного есть в сертификации и что будет работать сейчас как некий практический инструмент? В процессе сертификации существуют два вида моделирования: моделирование микроклимата и моделирование эксплуатационных затрат. Эти инструменты можно применять как прикладные инструменты независимо от того, проводите вы сертификацию или нет. Например, при математическом моделировании можно заранее предусмотреть и исправить ошибки еще до этапа реализации». EST Group — энергоэффективные системы и технологии. Компания занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM: сертификация, математическое моделирование, математическое энергомоделирование, проверка инженерных систем.
Максим Никитин, директор по развитию, бутиковый коворкинг Headway, затронул тему автоматизации управления коворкингом: «Если вы планируете разработку IT-системы, то у вас должны быть детально описаны все бизнес-процессы будущего предприятия. Звучит легко, но на самом деле это не совсем так. У меня ушло больше четырех месяцев на описание первоначального проекта, всех регламентов, бизнес-процессов, инструкций, положений, финансовых моделей и пр. На выбор подрядчика я потратил три месяца, на разработку первой версии CRM-системы – 8 месяцев, на обучение и адаптацию персонала для работы с системой – 2 месяца, на получение итогового продукта – 1,5-2 года от старта разработки. Согласно нашим расчетам, перевод коворкингов на CRM-систему позволяет экономить до 6 млн руб. в год за счет того, что часть процессов, которые люди обычно выполняют руками, будет выполнять система. Это не говоря об отсутствии банального фактора ошибки. Каждый руководитель коворкинга рассчитывает, что бизнес просуществует не менее 10 лет, а за 10 лет это уже экономия порядка 45-60 млн руб. Как вы знаете, эффективное управление должно выполнять пять функций, и наша система позволяет их закрыть. Основные пять функций управленца – планирование, мотивация, организация, контроль и координация. Как помогает наша система? К примеру, в рамках планирования – автоматизация блока финансов в ходе построения математической отчетности по доходам, расходам, налогам и пр. Это автоматическая аналитика и автоматизированные процессы по воронке продаж. Войдя в систему бюджета, вы понимаете, сколько по текущей конъюнктуре рынка вам придется потратить денег для того, чтобы через месяц заполнить вакантные места. Система показывает, через какой период времени и сколько вакантных мест у вас будет».
Далее Мария Илюхина, генеральный директор Fixoffice, поделилась с аудиторией каким должен быть «дружественный» офис по современным требованиям: «Дружественный» офис – это, прежде всего, пространство, которое сейчас требует больше воздуха, больше открытых помещений – пространство без видимых барьеров и с небольшим количеством кабинетов, но в то же время с большим количеством коммуникационных зон и маленьких переговорных комнат. Сейчас создают очень много возможностей не посовещаться, а просто выпить кофе, и на это есть спрос. Также очень важны эргономика и трансформация – то, что можно быстро переставить, на пустом месте сделать зал или через минуту место для проведения мероприятий, необязательно конференций, это может быть и корпоратив – то есть то, что быстро трансформируется и возвращается на место. Большое внимание уделяется органам чувств: создаются комфортные акустические решения, используется правильно подобранное освещение, которое не утомляет, и происходит слежение за циркуляцией воздуха, чтобы были достаточный воздуохобмен и увлажнение воздуха».
В конце Татьяна Шараева подвела итог встречи: «Сегодня рынок открытых коворкингов в Москве составляет 300 тыс. кв. м, 100-125 проектов готовятся к открытию. Спрос на коворкинги не упал, был небольшой провал в марте, но тем не менее потребность восстановилась. Коворкинги диверсифицировались от больших крупных команд до команд в 50-150 человек. В новых проектах, которые будут выходить на рынок, ожидается увеличение цены в связи с подорожанием стройматериалов. Вследствие этого километраж объектов скорее всего будет уменьшаться. Коворкинги будут продолжать развиваться не только в офисных зданиях, но также в жилых комплексах и торговых центрах. Они будут развиваться в местах, вообще для них не предназначенных – так называемых pop-up. Среди наших проектов сейчас есть съемные квартиры, лаунж отели и т.д. Гибкие рабочие пространства будут развиваться везде, где только человек может присесть с ноутбуком и где при этом можно создать для него условия».
Организатор – Energy Events. Соорганизатор – Национальная ассоциация офисных операторов и коворкингов (НАОК). Премия-партнер WorkSpace Awards. Официальная площадка – Технопарк «Калибр». Партнер – EST Group.
В связи с решением Банка России установить ключевую ставку на уровне 17% ВТБ готовится улучшить условия по своим ипотечным программам. Решение о новом уровне ставок по жилищным кредитам будет принято в ближайшее время, ставки будут ниже 20%.
С 4 марта минимальная ставка по ипотеке ВТБ установлена на уровне 22,4% как для готового, так и строящегося жилья - с учетом суммы дисконтов в размере 0,6 п.п. при использовании сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации на сделке и получении зарплаты на карту ВТБ.
«Решение Банка России совершенно точно повлияет на уровень ставок по ипотеке на рынке. Это позитивный шаг, который ожидался банковским сообществом. Ставки выше 20% оказались по сути заградительными для ипотечного рынка, и кредитование на вторичном рынке оказалось фактически «заморожено». Клиенты переключили внимание на первичный рынок, чему во многом способствовала и модернизация льготной ипотеки. Рассчитываем, что и сделки на вторичном рынке будут увеличиваться, хотя двузначные ставки по кредитам в любом случае пока будут сохраняться. ВТБ со своей стороны уже готовит решение о снижении ставок, о котором мы объявим в ближайшее время. С учетом того, что регулятор допустил возможность продолжения снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях, мы надеемся, что кредитные предложения станут для наших заемщиков еще более доступными», - комментирует заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке ВТБ, во втором квартале спрос клиентов в любом случае будет фокусироваться на сделках с новостройками, в первую очередь – по ипотеке с господдержкой. 7 апреля ВТБ начал работу по модернизированным условиям льготной программы, выдав по ней уже более 300 млн рублей кредитов на данный момент.
Кредит в рамках льготной ипотеки ВТБ предлагает по ставке от 11,7%. Дисконт в размере 0,3 пп доступен заемщикам, использующим сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации на сделке. Согласно обновленным параметрам программы, максимальная сумма кредита увеличена с 3 до 12 млн рублей для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов РФ она достигла 6 млн рублей.
По «семейной ипотеке» финансирование в ВТБ доступно по ставке от 5,7% (от 4,7% - в ДФО), а по «Дальневосточной» – от 1,7% с учетом дисконта 0,3 пп (по аналогии с основной госпрограммой).
Максимальные суммы кредитов для семей с детьми идентичны лимитам, установленным для ипотеки с господдержкой. Максимальный размер по «Дальневосточной ипотеке» составляет 6 млн рублей.