Рынок недвижимости 2022: игра на повышение
Московский Бизнес Клуб провёл ежегодную масштабную итоговую бизнес-конференцию «Рынок недвижимости 2022: игра на повышение». В мероприятии приняли участие более 150 топ-менеджеров и руководителей девелоперских компаний, банков, агентств недвижимости, а также маркетинговых и didgital-компаний рынка недвижимости. Предновогодняя конференция прошла в новом премиальном клубе-ресторане MADISON, идеальном месте для проведения закрытого мероприятия и неформального общения гостей.
Участников конференции ждали интересные доклады спикеров, презентации новых проектов и кейсов от профессиональных участников рынка, а также развлекательная программа. В качестве модераторов конференции в этом году Московский Бизнес Клуб пригласил партнёров и друзей клуба, ими стали Марина Мишункина, первый заместитель генерального директора ИД «Аргументы и Факты» и Марина Юсова, владелец видеоиздания о недвижимости и управляющий партнер TRIBE.
Партнером мероприятия выступила компания Smartis - экосистема по управлению маркетингом и продажами в недвижимости. Почти 7 лет помогает застройщикам находить точки роста и улучшать бизнес-показатели на основе данных по всей воронке.
В ходе конференции был представлен Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» Южный квартал - вторая очередь строительства флагманского проекта от КП «УГС». Жилой комплекс расположен в историческом районе Филевский парк на первой линии Москвы-реки, всего в 15 минутах пешком от станции метро Фили. Проект уже стал лауреатом премии «Рекорды Рынка Недвижимости» и был по достоинству оценен покупателями. Все квартиры первой очереди в Северном квартале реализованы. В скором времени откроются продажи второй очереди строительства – «мой адрес На Береговом» Южный квартал. Покупатели смогут выбрать 1-4-комнатные квартиры с отделкой «под чистовую». Инфраструктура проекта включает: построенный на территории жилого комплекса собственный детский сад на 300 мест, досуговый центр для детей и взрослых, магазины, кафе и подземный паркинг на 630 м/м. Филевский парк расположен в 1,3 км от комплекса.
Открыла конференцию Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ»: «Культурная составляющая — это главный ключ к успеху любого проекта. Особенно сейчас, когда рынок стал настолько конкурентным. Наш научно-промышленный комплекс разработал новую технологию, которую мы открываем рынку – это Fashion Concrete. Эта технология позволяет создавать уникальных размеров ожившие полотна в бетоне. Представьте входную группу с высотой потолков 5 метров, которую украшают картины известных художников, например Казимира Малевича. Таким образом дома и кварталы становятся продолжением музейной экспозиции и в тоже время являются частью архитектурной концепции вашего дома».
Наталья Саввина, директор по продажам экосистемы недвижимости «Метр квадратный», рассказала про динамку развития цифровых сервисов на рынке недвижимости до 2024 года. Спикер отметила: «Мы рады, что тренды на цифровизацию отрасли поддерживают все участники рынка, а также Росреестр. Приятно видеть увеличение спроса на цифровые сервисы «Метр квадратный» как на первичном, так и на вторичном рынке».
«Успех девелопера зависит в том числе и от понимания поведения своего клиента и его карты от первого знакомства с брендом застройщика до совершения сделки и последующих покупок, - отметила в ходе своего выступления Елизавета Беликова, руководитель отдела сквозной аналитики Smartis. - Цифровые технологии, появление больших данных, развитие мощных инструментов аналитики открывают новые возможности для бизнеса в понимании поведения человека. Выстраивание единой цифровой экосистемы, основанной на работе с данными — это уже обязательное условие развития для прогрессивного девелопера».
В продолжение конференции эксперты привели интересные данные, как по потребительским предпочтениям, так по наиболее выгодным финансовым инструментам для приобретения недвижимости.
«По опросам PwC, 27% россиян меняют место жизни из-за смены работы или учебы, – рассказал Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» – То есть они не нашли на прежнем месте нужную занятость или образовательные площадки. Это весьма показательная статистика – требования к городской среде и её содержанию становятся более точными и жесткими. Мэр Москвы Сергей Собянин правильно заметил – мы живем в эпоху конкуренции не стран, а городов. Скажу даже точнее: мы живем в эпоху конкуренции инфраструктур, которые борются за человеческий капитал. И с этой точки зрения множество факторов влияет на выбор людьми места для жизни».
Евгений Шитиков, директор Розничных продуктов Банка ДОМ.РФ, рассказал: «Партнерство с застройщиками позволяет банкам делать ипотечные продукты максимально выгодными для своих клиентов. Банк ДОМ.РФ уделяет особое внимание разработке совместных с девелоперами программ, ориентированных на потребности покупателей недвижимости. Уже сейчас они позволяют оформить жилищные кредиты по ставке от 2,9%, нашими партнерами являются более 45 застройщиков, которые используют для строительства жилья средства проектного финансирования от Банка ДОМ.РФ».
Продолжил конференцию Сергей Чистяков, исполнительный директор Meteora Group в Москве, рассказав про эффективное использование сервиса Trade-in для профессиональных участников рынка на примере OneTwoHome.ru. «Сегодня сервис Trade-in становится все более популярным инструментом на рынке недвижимости для приобретения жилья. Он позволяет покупателю зафиксировать цену на объект, быстро и оперативно сдать старую квартиру и приобрести новую. Клиент избавляется от максимума забот. Всё переносится в онлайн в понятном формате. Для застройщиков сервис по Trade-in позволяет оптимизировать рекламный бюджет и увеличить продажи».
Участники мероприятия смогли ознакомиться не только с новыми сервисами, но также с интересными объектами. Девелоперская компания «Главстрой» представила участникам конференции – жилой квартал на Москве-реке «Береговой». ЖК расположен в престижном Западном административном округе, в районе Филевский парк на береговой линии Москвы-реки. При разработке архитектурной концепции создатели проекта вдохновились крупнейшими мировыми столицами на воде – Лондоном и Токио, а также небоскребами Чикаго и Манхэттена. Каскад зданий, выполненный в виде амфитеатра, позволяет обеспечить хорошие видовые характеристики. «Береговой» — это городской квартал с продуманной комплексной инфраструктурой для современной жизни и работы. Доминантой проекта станет благоустроенная пешеходная километровая набережная.
«Девелопер будущего, чтобы добиться успеха, должен позаботиться о трех ключевых направлениях: цифровизировать процессы — от проектирования до продаж; разработать такой продукт, в котором будет комфортно жить и работать; организовать постобслуживание с актуальными услугами. Девелопер сможет это осуществить с помощью интеграции продукта в современную экосистему. Для этого придется сделать выбор: создать свою экосистему, объединяя усилия с партнерами или интегрировать продукт в экосистему лидеров рынка», - отметил в ходе своего выступления Алексей Демьянчук, девелопер «ПСТ».
Валентин Ельцов, директор по продукту компании Gallery, рассказал про оценку эффективности наружной рекламы и актуальные инструменты продвижения, а также представил результаты кейсов с крупными брендами. «Высокие технологии на основе Big Data, таргетинг на нужную целевую аудиторию и гибкая настройка кампаний, дают рекламодателям возможность получать высокие результаты при оптимальном использовании бюджета».
Открыла вторую часть конференции Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»: «В 2020 году объем продаж коммерческой недвижимости компании составил 4,2 млрд руб. В этом году, согласно прогнозу, он составит 11,8 млрд руб. В следующем году мы планируем, что данный показатель вырастет уже до 16,8 млрд руб. «Активный вывод на рынок новых проектов в сегменте коммерческой недвижимости для нас – ответ на вызовы, которые стоят перед современным мегаполисом. Создание качественных рабочих мест, акцент на инфраструктуру для пользователей коммерческой недвижимости и жителей районов – это вектор, по которому сегодня развивается город».
Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК МИЦ, рассказал про потенциал рынка недвижимости в Новой Москве и планы по развитию компании на этой территории. «Новая Москва – это новая административная единица с богатым потенциалом населения и масштабными планами по развитию коммерческой, социальной и транспортной инфраструктуры. Ее территория на 30% меньше, чем Москва в старых границах, а численность проживающих здесь людей меньше в 10 раз. ГК МИЦ уже построила и ввела несколько проектов в Новой Москве – ЖК «Южное Бунино» и «Кленовые Аллеи». В планах компании запустить еще 3-4 проекта в Новой Москве в 2022 году».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва», отметил: «В 2022 году на фоне роста ключевой ставки продавать будет сложнее. Мы безусловно будем конкурировать продуктом. Новые проекты на старте всегда дают возможность собрать отложенный спрос, в них есть хорошие инвестиционно-привлекательные цены, но и за счет нашего масштаба мы имеем большую накопленную клиентскую базу, активно развиваем программы лояльности. Активный тренд 2021 года – цифровизация. Развитие технологий позволяет создавать максимальное удобство для покупателя, идти ему навстречу, видеть его запросы и делать процесс его покупки максимально удобным».
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», рассказала про инвестиционную привлекательность элитной недвижимости Москвы на примере готовых объектов ГК «Галс-Девелопмент»: «Качественная недвижимость всегда была синонимом надежных вложений, а в текущий турбулентный период спрос на первичную недвижимость премиум-класса стал практическим ажиотажным. Речь как про покупки для проживания, так и про инвестиционный интерес. Особой популярностью пользуются, безусловно, готовые проекты. Так, наш элитный квартал «Сады Пекина» за 11 месяцев этого года уже показал 26%-й рост продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, ставшего одним из самых успешных за всю историю современного рынка недвижимости. На сегодняшний день апартаменты в проекте полностью распроданы.
В указанный период апартаменты в de luxe квартале «Театральный дом» продавались активнее на 36%. В 2022 году мы ожидаем стабильную динамику спроса на построенные объекты с адекватным ценообразованием, а также существенную востребованность новых проектов в сегментах премиум и элит с высококачественной архитектурой и функциональными планировками квартир и апартаментов».
По словам Александра Михеева, директора по развитию проектов «Главстрой», 2021 год оставил в силе основные постпандемийные требования к проектам верхнего ценового сегмента, но сменил акценты. «Покупатели все также предъявляют высокие требования к инфраструктуре, локации, инвестиционному потенциалу квартиры, ценят авторскую концепцию и дизайн. Но появился ряд ключевых предпочтений — в общем виде их можно свести к качественному цифровому сервису и наличию многофункциональной инфраструктуры — когда прямо на территории есть все для жизни и работы».
«Клубная инфраструктура вошла в топ-3 предпочтений покупателей премиальных новостроек наряду с локацией и транспортной доступностью. Во время пандемии люди стали больше времени проводить дома, поэтому наличие инфраструктуры в жилом комплексе вышло на первый план. Сейчас девелоперы стараются предусматривать в проектах не только рестораны и фитнес-клубы, но и места, формирующие комьюнити – коворкинги, сигарные клубы и др.», - отметил Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве.
Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер «БЕСТ-Новострой», в ходе своего выступления рассказала про новые большие стройки: «На основании проведенного анализа можно отметить, что масштабные проекты формируют новые ниши в структуре спроса за счет широкой линейки предложения и привлекательных (за счет масштабности) цен и оттягивают на себя не только локальный спрос, но и покупателей из других районов».
Своими прогнозами с участниками конференции также поделился Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».
В ходе торжественной части мероприятия ведущие конференции поздравили новых членов Московского Бизнес Клуба - девелоперскую компанию «Группа Родина», а также Банк ДОМ.РФ. В завершение конференции всех гостей мероприятия ждал новогодний праздничный сюрприз в виде шоу-программы и вечернего коктейля для общения в неформальной клубной обстановке.
На севере Москвы введён в эксплуатацию ЖК Discovery. Корпуса жилого комплекса названы в честь писателей-фантастов — Кира Булычёва, Жюля Верна, Рэя Брэдбери, Айзека Азимова и Александра Беляева. Помимо оригинальной архитектуры, квартал отличают инновационные решения в инженерной инфраструктуре зданий. Одними из них стали компактные насосные установки GRUNDFOS, разработанные специально для проекта.
ЖК по мотивам научной фантастики
ЖК Discovery — представитель поколения тематических кварталов. Застройщика, компанию MR Group, и специалистов архитектурных бюро ADM и «Цимайло, Ляшенко и партнёры», работавших над проектом, вдохновили образы мира будущего из произведений Жюля Верна, Айзека Азимова, Рэя Брэдбери, Александра Беляева и Кира Булычёва. Именами писателей-фантастов названы пять корпусов жилого комплекса.
Пять монолитно-кирпичных корпусов этажностью от 22 до 31 вмещают в общей сложности 1 274 квартиры разнообразной планировки: от студий площадью 28–31 м2 до четырёхкомнатных (до 108 м2). Жилые здания окружают закрытый для автотранспорта благоустроенный внутренний двор площадью 1,5 гектара. Первые этажи предназначены для размещения объектов внутренней инфраструктуры: детского центра, супермаркета, кафе, пекарни, службы бытового сервиса. ЖК имеет собственный двухъярусный подземный паркинг на 504 машино-места с автомойкой, индивидуальными кладовыми и местами для зарядки электромобилей.
Безопасность — на фантастическом уровне
Повышенный уровень безопасности в сочетании с применением инновационных решений в составе системы пожаротушения — одна из особенностей проекта. Здания оборудованы противопожарным водопроводом, а паркинг и пятый корпус — автоматическими установками пожаротушения (АУПТ).
Схема наружного пожаротушения с расходом до 110 л/с реализована с использованием гидрантов, установленных на участках кольцевой водопроводной сети с условным проходом 300 и 400 мм. При этом гарантированный напор в точке подключения к городской сети водоснабжения составляет не менее 15 м водяного столба.
В четырёх корпусах жилого комплекса организован двухзонный противопожарный водопровод, а в пятом корпусе «Александр Беляев», самом большом, 31-этажном, его дополняют спринклерные оросители в межквартирных холлах. На всех напорных трубопроводах есть регуляторы давления, обеспечивающие необходимые расходы воды в системе (максимально — около 46 л/с от двух групп насосов на внутреннее пожаротушение и АУПТ). Система автоматического пожаротушения подземного паркинга работает от отдельной насосной установки и включает спринклерные оросители в мусорокамерах, а также дренчерную завесу для защиты фасада.
Воду в пожарные трубопроводы подают три установки пожаротушения GRUNDFOS на базе гидромодулей Hydro NOC и шкафов управления Control MX. Это решение предназначено для применения в составе систем любого типа: спринклерных, дренчерных и систем с гидрантами. Установка работает в автоматическом режиме, а доступ к её настройкам и управлению возможен с интерактивного цветного дисплея на дверце шкафа. Кроме того, решение предусматривает использование удалённой панели диспетчеризации, полностью дублирующей функции основной. Помимо собственно насосной установки, шкаф управления позволяет подключать дополнительное оборудование (жокей-насос, дренажный насос и задвижку с электроприводом) без какой-либо доработки.
Одна из установок пожаротушения на объекте построена на базе двух консольно-моноблочных одноступенчатых центробежных насосов горизонтальной компоновки GRUNDFOS NB 80-200/188 с односторонним всасыванием, один из которых является рабочим, а второй — резервным. Оборудование этой серии отличается высокой производительностью, долговечностью и эксплуатационной надёжностью. Рабочее колесо насосов NB изготовлено из чугуна, вал — из нержавеющей стали, а их проточную часть защищает антикоррозийное покрытие, нанесённое методом катафореза.
Вторая установка собрана на базе двух вертикальных многоступенчатых центробежных насосов GRUNDFOS CR45-2-2 (рабочего и резервного), а третья — на базе трёх насосов CR64-6 (один из которых также выполняет функции резервного). «Это первая в нашей практике комплектная установка пожаротушения, способная работать при максимальном рабочем давлении PN 25, обеспечивая напор до 250 м водяного столба. Оно было разработано специально для данного проекта, но в будущем мы планируем расширить подобную практику, учитывая постоянно растущую этажность городских многоквартирных зданий», — отмечает Максим Семёнов, руководитель отдела проектных продаж промышленного оборудования компании «Грундфос».
Насосы CR отличает конфигурация «инлайн» проточной части (порты всасывания и нагнетания расположены на одном уровне, у них одинаковые присоединительные диаметры). Благодаря этому они имеют вертикальную конструкцию, позволяющую оптимизировать пространственную компоновку насосной станции, сэкономить полезную площадь и упростить монтаж и эксплуатацию оборудования. Валы электродвигателя и гидравлической части соединяет короткая жёсткая разъёмная муфта, которая обеспечивает возможность демонтажа электродвигателя без отсоединения корпуса от трубопровода.
Корпус насосов изготовлен из чугуна, а все движущиеся элементы, контактирующие с рабочей средой, — из нержавеющей стали марки AISI 304. К числу особенностей серии CR также относится высочайшая надёжность, что важно в системах пожаротушения.
Помимо особых требований к давлению, проектирование установки пожаротушения для ЖК Discovery потребовало изменения компоновки оборудования из-за нехватки свободного пространства в технических помещениях. «Как правило, жокей-насос устанавливают отдельно от основного, на довольно значительном расстоянии от него. В результате вся система занимает очень много места. Чтобы максимально «ужаться», мы смонтировали жокей-насосы на одной раме с основанием и на ней же установили гидробаки, которые ранее также не входили в комплектацию. Кроме того, одна из установок впервые в практике компании была выполнена со шкафом управления на раме», — поясняет Максим Семёнов.
Вода на 31 этаж
Увеличенная этажность жилого комплекса требовала особого подхода и к организации системы водоснабжения. Поэтому в её составе были использованы две мощные установки повышения давления GRUNDFOS Hydro MPC-E 3.
Hydro MPC-E представляет собой комплектное решение на базе нескольких (в данном случае трёх) вертикальных многоступенчатых насосов CRE с частотно-регулируемыми электродвигателями MGE. Оборудование такого типа отличают улучшенные показатели энергоэффективности: двигатели этой линейки соответствуют классам от IE3 до IE5 согласно действующему стандарту.
Работу насосов контролирует шкаф управления GRUNDFOS Control MPC на базе контроллера CU 352. Непрерывно подстраивая частоты вращения двигателей, электроника поддерживает необходимое давление на выходе установки, а специальный алгоритм каскадного управления обеспечивает её оптимальный КПД. Кроме того, контроллер имеет целый ряд дополнительных функций: включение и выключение при малом расходе воды, плавное увеличение давления, автоматическое переключение насосов для одинакового времени наработки, отслеживание сухого хода на входе в установку.
Оборудование поставляется полностью укомплектованным и готовым к эксплуатации. В комплект поставки входят мембранный бак и система защиты от сухого хода.
