Итоги бизнес-завтрака по теме «Жизнь жилого комплекса после сдачи в эксплуатацию: кто в доме хозяин?»
26 октября 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов. Что изменилось в предпочтениях потребителей?».
В бизнес-завтраке приняли участие представители дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ; АО «Сервис Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»); ООО «Бонава Санкт-Петербург», управляющей компании «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), ООО «Базис-СПб», АО «Сервис Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»), ГК «Ленстройтрест», студии ландшафтного дизайна «Дерево парк», компании «ЛенРусСтрой»; УК «Балтийский дом», Colliers Санкт-Петербург и НП «РГУД».
СМИ были представлены газетами «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», «КП в Санкт-Петербурге», «Строительная газета», ИА «Невские новости», порталом «ТТ Финанс».
Партнеры бизнес-завтрака: управляющая компания «Балтийский дом» и маркетинговое агентство SETEVIE. Партнер трансляции в ZOOM Учебный центр ARE.
ФОТОГАЛЕРЕЯ С МЕРОПРИЯТИЯ
Открыла бизнес-завтрак модератор Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости. Она напомнила, что только что завершились объезды 18-ти жилых комплексов-финалистов в шести номинациях. В состав экспертной группы вошли представители Оргкомитета, ключевых партнеров и независимого консультанта конкурса компании Colliers. Задачей экспертов было ознакомиться с жилыми комплексами, сверить анкетные данные с реальным положением дел на объектах и получить на свои вопросы ответы специалистов. Выводы экспертов лягут в основу оценок номинантов на заседании Экспертного совета конкурса 12 ноября.
Участников бизнес-завтрака приветствовал Владимир Болдырев, начальник «Службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга», который пожелал конкурсу пройти все этапы и 3 декабря назвать лучших на рынке недвижимости.
Он отметил, что, несмотря на второй пандемийный год, стройка в городе не останавливалась ни на один день. Однако, застройщикам приходится приспосабливаться не только к работе в условиях пандемии.
Российское законодательство меняется стремительно, зачастую каждые полгода. В этом году были внесены существенные изменения в документы, регулирующие взаимоотношения застройщиков с органами власти. С одной стороны, количество административных процедур снижается, с другой вводятся новые требования. К сожалению, уровень исполнителей падает.
При вводе в эксплуатацию у дома две вехи – получение заключение на соответствие требованиям безопасности и подготовка правильно оформленного пакета документов в Госстройнадзор и получение разрешения на ввод. Соотношение количества заявлений и выданных экспертных заключений застройщику, как ни странно, иногда зависит от графика отпусков и больничных исполнителей, готовящих этот пакет документов в компании.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург сделала акцент на проблеме эксплуатации зданий, сохранения продуманной и качественно проделанной работы девелопера.
Так, компания активно развивает проектную деятельность, стараясь внести все лучшее с точки зрения узнаваемой архитектуры, энергоэффективности, экологичности и формирования комфортной среды. Много внимания уделяется эстетике, в том числе декорации МОПов и благоустройству территории.
Дом заселяется, и сразу возникают проблемы, которые практически невозможно предусмотреть: рабочие могут слить в канализацию строительный раствор во время ремонта квартиры, поцарапать новенькие почтовые ящики при выносе мусора, дети – поломать оборудование площадки в процессе неправильной эксплуатации, а владельцы – остеклить балкон на собственный вкус и испортить облик фасада дома.
В итоге концепция со временем «чахнет», и объект в результате эксплуатации становится значительно хуже. Снижается рыночная стоимость дома целиком и самих квартир.
К сожалению, сегодня не все собственники готовы принять тот факт, что сохранение дома – это не только забота застройщика, но и ответственность самих жильцов. Многое зависит от профессионального уровня управляющей компании, который пока оставляет желать лучшего. В городе этот вид бизнеса развит слабо.
Евгения Гончарова, управляющий партнёр маркетингового агентства SETEVIE (работает с застройщиками более 10-ти лет) заметила, что успешная работа сервисной компании может обеспечить девелоперу до 40% повторных покупок.
У компании большой опыт в разработке стратегий управляющих компаний. Проводя опросы жителей, маркетологи SETEVIE столкнулись с тем, что рядовые сотрудники УК не понимают, что работают в сервисной компании, которая оказывает услуги жителям за деньги. Тогда как собственники квартир изначально воспринимают УК негативно и уже на стадии приемки квартиры интересуются, как сменить управляющую компанию, хотя даже пока с ней не знакомы.
Глобальная проблема при заселении нового дома – это взаимное перекладывание застройщиком и УК проблем друг на друга, что и сказывается в дальнейшем на отношении жителей к управляющей компании.
Слабые стороны УК, судя по опросам, – отсутствие выстроенных коммуникаций между УК и жителями, непрозрачные платежи, отсутствие стандартов в работе.
Негативные комментарии и отзывы в интернете могут оказать существенное влияние на продажи в новых ЖК застройщика. Поэтому застройщики должны следить за информационным фоном и обратной связью. Если вы не состоите в закрытых чатах жителей, вы не знаете, что они думают о вас. Самый лучший вариант, когда девелопер сам создает закрытый чат для жителей и сам потом его модерирует (не обязательно официально). С самыми активными жителями нужно общаться лично и постоянное «замерять температуру негатива».
Необходимо формировать максимальное количество точек контакта с жителями, чтобы в случае негатива, он не уходил вовне: размещение QR-кодов на зеркалах в МОПах, чат-боты в Telegram, которые отправляют заявки в УК; удобные часы приема для жителей и тд. Давайте жителям участвовать в жизни дома, формируйте добрососедскую среду и отношение жителей к УК и к общественным пространствам изменится: они не будут ломать детские площадки, вытаптывать газоны и будут сами следить за порядком в своих ЖК.
Ксения Колотенко, руководитель отдела по внешним коммуникациям ГК «Ленстройтрест» рассказала, что целенаправленно для их объектов управляющая компания-партнер создает свои отдельные УК, отбор персонала поводится очень тщательно: потенциальные сотрудники будущих УК, помимо прочего, проходят тесты на эмпатию, курсы оказания первой помощи от Красного Креста, в дальнейшем постоянно повышают квалификацию. В результате такого подхода на каждом объекте сложилась команда не просто высоких профессионалов, но и неравнодушных людей, разделяющих философию компанию о комфортной среде для жизни. Часть сотрудников УК – сами являются жильцами тех комплексов, которыми управляют. Даже есть примеры, когда сотрудники «Ленстройтреста», проникнувшись заботой о проекте, переходили на работу в УК и продолжали уже налаживать жизнь после заселения, находясь непосредственно на объекте.
И застройщик, и сотрудники УК зачастую отмечают, что, к сожалению, не все жильцы готовы бережно относиться к общему имуществу. А призывы беречь окружающую красоту остаются неуслышанными. Например, в ЖК «Юттери» на засаженных можжевельниками и елочками горках зимой жильцы сделали импровизированные горки для катания, а на другом объекте унесли по домам специально уложенную красивую морскую гальку. Просьбы ко взрослым жителям «так не делать» действия не возымели.
Тогда в компании решили открыть «Школу Добрососедства» и организовали курсы лекций архитекторов и урбанистов для детей от 6 до 13 лет. Детям рассказывали, почему важно поддерживать красоту квартала и любить свой двор, как его можно улучшать. И теперь уже дети рассказывают своим родным, почему важно беречь свой дом и двор. Дипломной работой стали проекты по улучшению внутриквартальной среды.
Клиентский сервис застройщика регулярно создает и совместно с УК реализует ряд интересных сервисов. Так в кварталах «Ленстройтреста» появилась Школа киноактера, профессиональный детский футбольный клуб, сервисы «Няня квартала», «Дог-ситтер» и многое другое. Зачастую и сами жильцы выходят с различными инициативами и становятся идеологами и кураторами досуговых направлений для проживающих в комплексах: занятия йогой, детская творческая студия, танцевальные курсы, спортивные секции для детей и даже платформа краудфандинга.
О важности взаимодействия с «лидером мнения» среди жильцов на этапе продаж, для продолжения диалога после сдачи дома рассказала Евгения Ружицкая, коммерческий директор ООО «Базис-СПб». Сотрудники отдела продаж остаются на связи с покупателями, когда у них появляются проблемы в общении в управляющей компанией. Для общения в чатах из числа жителей выбран амбассадор, лидер мнений, который всегда на связи и выступает в роли медиатора.
Игорь Синькевич, генеральный директор управляющей компании «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), рассказал о том, что управляющая компания является частью целой экосистемы девелоперской Группы – наряду с компаниями, предоставляющими сервисы по отделке квартир, управлению инвестнедвижимостью и т.д. Таким образом, Группа предоставляет клиентам практически полный спектр услуг рынка недвижимости, а управление и эксплуатация ЖК являются важной частью этого набора услуг.
Сегодня в обслуживании «Управления комфортом» больше 1 млн кв. метров и 35 000 клиентов, причем это объекты, построенные не только RBI, но и другими известными застройщиками. Компания в свое время создавалась целенаправленно для того, чтобы обеспечить клиентам высокий уровень услуг и сервисов, соответствующий стандартам RBI. И спустя 17 лет компания продолжает совершенствоваться, «прокачивать» персонал. В 2020 г., например, запустили свою школу управляющих, в которой недавно состоялся первый выпуск. Через год обучения это уже не просто специалисты-«технари», досконально разбирающиеся в вопросах эксплуатации и управления, а люди, обладающие необходимым набором soft skills, – уверенные в себе, умеющие общаться с жильцами, отрабатывать возражения, работать в чатах объектов.
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI, добавила, что для Группы очень важна обратная связь от жителей. Первые такие исследования в RBI начали проводить еще в 2007 году, а полностью система СJM (Customer Journey Map) была построена в 2017 году – она позволяет сохранять и анализировать все случаи касания клиента с компанией на всем его пути – от первого обращения до проживания в квартире. Замеры отношения клиента к застройщику и управляющей компании (готовность рекомендовать) проводятся регулярно на всех этапах: после заключения договора, до и после получения ключей, а также после заселения. Открытость к потребностям жителей дает много информации и позволяет быстро реагировать на их запросы.
Группа RBI тесно взаимодействует со специалистами управляющей компании еще на старте проекта, в ходе его проектирования и разработки, и не стремится «отстраиваться» от УК в представлении людей. Как результат, в некоторых ЖК процент повторных продаж достигает 35%.
Роман Демченко, заместитель генерального директора по общестроительным работам и благоустройству АО «Сервис Недвижимость» (входит в Группу «Эталон») рассказал, что в их компании при выполнении стандартов обслуживания применяется система автоматизации процессов управления жилыми комплексами. Для повышения эффективности работы и оперативного реагирования на заявки жителей внедрена система видеоконференций, работают личные кабинеты управляющих ЖК, группы сотрудников в мессенджерах. При проектировании новых объектов учитываются наработки УК, что снижает количество обращений жильцов по гарантийным обязательствам застройщика. Для жителей домов комфорт и бизнес-класса создается комфортная и безопасная среда – закрытая охраняема территория, система умного дома, маркетплейс дополнительных услуг, налаженная система коммуникации с управляющей компанией, раздельный сбор мусора и т. д.
В домах, которые обсуживает УК Группы «Эталон», живет около 3 млн человек. Для удобства жителей разработано мобильное приложение «Мой Дом Эталон», которое позволяет жителям передавать показания приборов учета, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, выбирать и заказывать дополнительные услуги, общаться с УК в режиме чата и в соцсетях и многое другое.
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» отметил, что таблетки, которая бы могла решить все проблемы эксплуатации построенных жилых комплексов разом или частями, — нет и не будет в ближайшее время. У компании повторные продажи составляют 43% , и это, в первую очередь, заслуга всех сотрудников. NPS (Net Promoter Score — «индекс лояльности клиентов») в «ЛенРусСтрое» замеряют тремя способами: во время заключения договора, передачи ключей и через шесть месяцев проживания. Как правило, самый низкий показатель – третий. В том числе поэтому в компании задались целью создать свою УК, потому что большая часть лояльности клиентов теряется именно после шести месяцев проживания.
Управляющую компанию надо приглашать еще на стадии проектирования, чтобы учесть заранее все нюансы эксплуатации дома. Например сотрудники УК предложили отличную идею как сделать так, чтобы ребёнок гулял только в закрытом дворе, а не на улице — Кнопку открытия двери, ведущей на улицу разместить на высоте вытянутой руки взрослого, а кнопку открывания двери во двор – на уровне высоты ребенка 40-50 см. Вроде бы деталь и мелочь, но реально «работает».
Постоянное общение с жильцами в чатах непродуктивно и порою деструктивно. Поэтому сотрудники отдела контроля качества девелопера в них не «сидят», но регулярно анализируют и при необходимости – реагируют. Прекрасный пример компании «Унистрой» из Казани, у которой для обеспечения работы систем жилого комплекса было создано специальное программное обеспечение, в том числе – под чаты и личные кабинеты управляющих, где и происходит модерируемое УК общение с жителями.
Игорь Маслов, генеральный директор Группы управляющих компаний «Балтийский дом», (в управлении которой находится более 2000000 мл кв. метров жилой и коммерческой недвижимости) считает, что между управляющей компанией и застройщиком должна быть тесная взаимосвязь, от этого зависит уровень обеспечения безопасности и комфорта проживания жителей на домах. «Мы считаем, что роль управляющих компаний – развивать город в целом, а не решать какие-то локальные задачи. Работая на рынке ЖКХ более 20 лет, стараемся постоянно внедрять современные технологии, одна из которых – обращение с отходами, — уточнил Игорь Маслов.
В группу компаний «Балтийский Дом» входят организации ООО «Созвездие» и ООО «Развитие», обслуживающие многоквартирные дома в сфере обращения с отходами. Помимо вывоза смешанных отходов, компании занимаются организацией раздельного накопления с последующей переработкой. Постоянно участвуют и организуют мероприятия по просвещению и призыву людей к раздельному сбору мусора.
ГК «Балтийский дом» работает с расчетной системой для ЖКХ — Electronic Smart Assistant (ELSA) от компании ООО «Невасофт», совместно с ее разработчиками смогли запустить программу «Разделяй отходы с нами!».
Цель промо-мероприятия — привлечь внимание к раздельному накоплению и сбору отходов.
Для участия необходимо быть жителем помещения из списка адресов, в которых установлены контейнеры для раздельного накопления отходов и подключены к системе «ELSA», зарегистрировать учетную запись в личном кабинете «ELSA» и принять условия программы «Разделяй отходы с нами!».
Всем участникам программы ежемесячно предоставляется уменьшение стоимости на оплату ЖКУ в размере 2% от стоимости коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Этой осенью совместно с компанией ООО «Мавис» реализован проект по переработке пищевых отходов в почвогрунт для благоустройства территории жилых комплексов. Благодаря этому было высажено более 100 вечнозеленых деревьев, которые были удобрены комбинированным почвогрунтом.
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Гильдия управляющих и девелоперов» заметила, что Минстрой разработал модель «регионального оператора по управлению жильем», которая предусмотрена в проекте стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2030 года. Выбирать таких операторов предлагается «на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций». Для них должны будут разработать и внедрить единую техническую и ценовую политику.
Для профессиональных управляющих компаний это выглядит как угроза, но есть предположение, что проект разрабатывается под региональных операторов удаленных районов страны для работы с ветхим жильем.
РГУД по этому поводу сделала в Минстрой запрос.
Александр Арсеньев, вице- президент и руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» (присоединился к завтраку в ZOOM) утверждает, что удовлетворенность клиента управляющей компанией напрямую влияет на удовлетворенность застройщиком и — наоборот. Важно понимать, что вопрос не в том, как за счет хорошей работы управляющей компании увеличить повторные покупки – это слишком упрощенный взгляд. Этап проживания для клиента – это часть продукта. Как, например, красивый двор, хорошее качество квартиры. ЮИТ регулярно проводит опросы клиентов после 1 года проживания на тему: «Что вам нравиться в вашем доме?» и по этим опросам видно, что удовлетворённость работой управляющей компании важный, а зачастую самый важный, фактор для клиента.
Кроме этого, Александр выделил три сферы, где возможна хорошая синергия между застройщиком и управляющей компанией. Это этап передачи квартиры клиенты. Если передачей занимается УК, то это дает больше пользы клиенту поскольку для застройщика – это конец цикла, который он старается как можно быстрее завершить, а для УК – это начало жизни с клиентом. Также можно выделить работу по устранению гарантийных замечаний. После того, как в ЮИТ всеми работами по исполнению гарантий стала заниматься управляющая компания, то снизился срок выполнения гарантийных заявок и выросла удовлетворенность клиентов. Наконец, управляющая компания может дать много обратно связи и предложить разные улучшения относительно продукта застройщика.
Андрей Кочетков, генеральный директор студии ландшафтного дизайна «Дерево парк», рассказал о трендах в эксплуатации квартальных территорий жилых комплексов. Чтобы удовлетворить запросы будущих жильцов на озеленение, девелоперам нужно проводить глубинные исследования и предоставлять ландшафтникам сформированное видение организации пространства. Она позволяет выбрать оптимальный вариант с точки зрения затрат на дальнейшую эксплуатацию и комфортное окружение. Это очень важно. Например, степень чистоты на территории ЖК зависит от уровня благоустройства – чем выше проложен тротуар над уровнем газона, тем чище дорожка. Чем больше места отводится под газон, тем дороже он обходится управляющей компании и по деньгам, и числу жалоб от раздраженных жильцов на работающую газонокосилку. Практичнее использовать многолетние травы, не требующие в дальнейшем ухода. Сегодня тренд на многофункциональность, разграничение пространства и организация мест для общения жильцов.
Архитекторы могут программировать поведение людей и привлекать разные типы людей на проектируемую территорию. Все зависит от целей.
Правда, любая инициатива в благоустройстве наказуема. Например, как заметила Елена Бодрова, управляющая компания может схлопотать штраф от комитета по благоустройству в несколько тысяч рублей за сооружение укрытия на зиму для розария – за «строительный мусор на земельном участке», а за высаженный ряд туй – штраф за «уничтожение зеленых насаждений» в виде газона, где эти деревья были посажены.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers уверена, что культура сервиса в ЖКХ приходит из гостиничного сегмента высокого класса, где управляющая компания привлекается на этапе создания проекта. Премиальные резиденции – это те ориентиры высокого уровня сервиса, на которые следует равняться. В его основе лежат безопасность и работа УК, которая обеспечивает бесперебойную и незаметную работу всех систем. Потребители таких услуг – люди, которые хотят и могут платить за свой комфорт и безопасность, и чем выше класс жилого комплекса, тем важнее статус управляющей компании и уровень качества ее услуг. Как результат, если девелопер создает продукт и его техническое наполнение, то управляющая компания отвечает за создание атмосферы добрососедства в доме.
Галина Чесаева, руководитель проекта НП «РГУД» сообщила, что Российская гильдия управляющих и девелоперов разрабатывает Классификацию обслуживания многоквартирных домов. Цель проекта – повышение грамотности населения, формирование рынка услуг в сфере ЖКХ.
Рынок обслуживания МКД имеет только зачаточный вариант системы, которая выстраивается от способа обслуживания. Одновременно есть постоянно растущий запрос от жителей на изменение систем управления, внедрение новых опций и т.п. Реализовать этот спрос сложно — отрасль ЖКХ крайне зарегулирована, что государством на текущий момент не воспринимается как проблема.
Один на один ее пытаются решить жители и управляющие компании, но зачастую вместо создания комфортных условий проживания, это заканчивается конфронтацией.
Рабочая группа проекта, куда, в том числе, вошли представители ведущих застройщиков и управляющих компаний Санкт-Петербурга, базируется на разделении состава и объёмов предоставляемых услуг. Таким образом, она позволит создать прозрачный рейтинг компаний, что обеспечит узнаваемость бренда/качества услуг.
В заключении Валентина Нагиева напомнила, что 12 ноября состоится заседание Экспертного совета конкурса. Оно пройдет в зале Ученого совета СПбГАСУ с соблюдением всех необходимых санитарных мер.
Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов.
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) вывел на рынок квартиры в первой очереди жилого комплекса «БелАрт», строящегося на Полюстровском проспекте.
Первая очередь включает в себя один дом, состоящий из трех секций – башни высотой 23 этажа и двух секций переменной этажности (12-13 этажей). Секции объединены общим стилобатом, в котором разместится подземный паркинг на 120 мест. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения.
В первой очереди представлено 347 квартир – от студий до четырехкомнатных. Есть варианты с европланировками, квартиры с мастер-спальнями, окном в ванной комнате и в гардеробной. Квартиры на последних этажах (с 17-го по 23-й) имеют уникальные видовые характеристики, увеличенную площадь остекления и высокие потолки (от 3 метров). Стоимость лотов начинается от 4,2 млн рублей. В продаже есть квартиры с отделкой и без нее.
Квартиры можно приобрести со 100% оплатой, в ипотеку и в рассрочку. Сдача первой очереди в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2023 года.
«БелАрт» — жилой комплекс комфорт-класса, который строится на Полюстровском проспекте, на границе Выборгского и Калининского районов Санкт-Петербурга, в шаговой доступности от станции метро «Лесная». В состав проекта входят пять домов переменной этажности (от 12 до 23 этажей). В стилобатной части предусмотрены подземные паркинги, на первых этажах разместятся коммерческие помещения. В закрытых благоустроенных дворах будут обустроены детские площадки, зоны для прогулок и отдыха. «БелАрт» является частью международного проекта по созданию симметричных кварталов в Санкт-Петербурге и Минске. Название жилого комплекса вдохновлено художественной галереей в Минске, а в благоустройстве будут использованы мотивы произведений искусства белорусских авторов.
Мероприятие проходило 27 мая 2021 года в отеле Author Boutique Hotel.
Партнерами мероприятия выступили инвестиционно-девелоперская компания Formula City и группа компаний «Адвекс. Недвижимость».
В бизнес-завтраке приняли участие представители компаний: ГК «РосСтройИнвест», ГК «Ленстройтрест», ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», ЗАО «БФА-Девелопмент», АН «Итака», АН «Хочу квартиру», АН «Мир квартир», АН «Элитные квартиры», АН «Бенуа» и ГК «Экотон». От общественных объединений – НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Санкт-Петербургской палата недвижимости; а также представители учебного центра «Академия недвижимости» и СПбГАСУ.
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «Деловой Петербург» и «Строительная газета». Порталы – РБК в Петербурге , NSP.ru, BSN.ru, BN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, Lifedeluxe.ru.
Модераторам выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимости».
Открывая бизнес-завтрак, Юрий Грудин, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, генерального партнера конкурса отметил, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», рассказал о его этапах и участниках. — В 2021 году на голосование потребителей представлено 48 застройщиков, 29 агентств недвижимости, 19 банков и 53 строящихся и построенных жилых комплекса. Все они прошли предварительный отбор на соответствие условиям конкурса и активно работают на рынке.
Несмотря на неопределенность, которую принес 2020 год, в нынешнем году рынок недвижимости стабилен, но наблюдается диссонанс между повышенным спросом на объекты и падением уровня предложения. Дефицит выхода на рынок новых объектов связан с переходом на эскроу счета и проектное финансирование, что сказалось на темпах выдачи разрешений на строительство: если в 2020 году в Петербурге их было выдано 49, то за первые пять месяцев 2021 года – 19 (25 к 15 в Ленинградской области – соответственно). «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего. Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает Юрий Грудин.
Такой перекос спровоцировал повышение цен на недвижимость до 40%, что в свою очередь вызвано, в том числе, ростом цен на материалы, рабочую силу и себестоимость конечного продукта. Между тем эти факторы, в том числе отмена льготной ипотеки, не смогут повлиять на интерес к качественным объектам.
При этом, как отметил сомодератор бизнес-завтрака, президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, покупательная способность населения уже упала на 20%.
Соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Как изменятся цены на квартиры в 2021 году?
В случае завершения льготной ипотечной программы, спрос на первичном рынке во втором полугодии 2021 снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года, отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers Санкт-Петербург.
Если программа будет продлена, то спрос вернется к показателям рынка, что были до начала действия субсидированной ставки, снизившись на 15-20%. Из-за динамичного роста цен в строящихся обектах на первичном рынке, происходит смещение спроса в сторону объектов на высокой стадии готовности и на объекты вторичного рынка. Направление на будущую перспективу – это ближайшие к городу районы Ленинградской области, где драйвером станет сельская ипотека. В Colliers уже есть обращения от девелоперов, рассматривающих возможность покупки площадок за границами города под малоэтажную застройку.
Рост цен замедлится как минимум в три раза, по сравнению с 2020 годом и составит по итогам года 10-15% по рынку.
«Цены на первичном рынке однозначно замедляют свой рост, в основном по причине того, что спрос уже реализовался, — констатировала Елизавета Конвей. — Потенциал лежит в объектах в выигрышных локациях с выразительной концепцией».
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (РосСтройИнвест) ожидает, что падение спроса на новостройки будет в июле, августе (на 20-25% относительно июня), а в сентябре нынешнего года восстановится. Что касается цен, то только технический переход на проектное финансирование поднял цену на недвижимость на 8-12%. До конца года рост цен на недвижимость на первичном рынке замедлится до 3-5%.
Потребитель стал более избирателен, обращая внимание не только на цену, но и качество строительства, наличие инфраструктурных элементов. Это двигает застройщиков вперед, и то, что раньше считалось комфорт классом, теперь переходит в класс эконом, а бизнес-класс – в комфорт.
На ценах в будущем, считает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», не могут не сказаться последствия от подписанного в прошлом году между администрацией Петербурга и Минстроем соглашения о сокращении объемов ввода жилья до 2 700 млн м2, начиная с 2024 года.
Что касается льготной ипотеки, то, скорее всего, люди не заметят ее наличия-отсутствия. — Поскольку застройщики и дальше продолжат соревноваться за то, кто даст ниже ставки (0,2%, 0,5%, 2,5% и т.д.), и их субсидировать. На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.
Когда в прошлом году первичка сильно «ушла» в цене, народ по-тихоньку ушел на вторичку. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка», — дополняет Денис Заседателев. — Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика».
Заместитель генерального директора АН «Итака» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на рекламных площадках — это 177 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке и 170 тыс. кв.м на вторичном. Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке и около 135 тыс.руб. за кв.м на вторичном.
Отчасти повышение цен — это иллюзия, которая живет на рекламных площадках. В реальности сделки проходят по значительно меньшей стоимости, примерно на 15% ниже рекламной.
Цены снижаться, скорее всего, не будут, но и рост цен на первичке фактически приостановится и будет сравним с инфляцией (около 5%). А вот объемы продаж на рынке строящейся недвижимости снижаются и ещё снизятся (в штуках). На вторичке в то же время есть рост объемов продаж, и мы надеемся, что эта тенденция сохранится».
«Снижение покупательной способности населения и рост себестоимости квадратного метра. Как найти компромисс?»
В элитной недвижимости сейчас некоторая пауза, после безумного спроса прошлого года, где, например, было выкуплено из всего резерва 30% квартир на вторичном рынке Крестовского острова. «Покупатели смотрят на цены, продавцы продолжают их поднимать», — констатирует Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры».
На продажах в мае отразились подаренные правительством длинные майские праздники. По словам Антона Белякова, исполнительного директора АН «Хочу квартиру», на рынке возник отложенный спрос из-за того, что люди воспользовались случаем, и запланировали большие отпуска до конца месяца.
В БФА-девелопмент отмечают живой покупательский спрос и рост продаж, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании.
В ГК «Экотон» отмечают, что последние два года на спрос влияет ситуация на первичном рынке. По мнению президента компании Екатерины Романенко, резкий подъем цен на первичном рынке привел к тому, что вначале спрос перекочевал на «вторичку». «На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — говорит Екатерина Романенко.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости Бенуа, дополняет, что количество предложений на вторичном рынке сократилось, а то, что остается, имеет завышенную цену. Часть покупателей уже морально устали от всплеска цен. Снижения цены предложения на вторичном рынке из-за оттока покупателей в компании ожидают к середине лета.
В АН «Мир квартир» за год произошло смещение в сторону вторичного рынка, объекты «вымываются». Так, в августе прошлого года компания входила в рынок с 1200 объектами элитной недвижимости в центре города, на сегодня их осталось около 800. «За что всем застройщикам и нашим властям «спасибо» не скажут наши продавцы», — отметил генеральный директор Владислав Ильин.
В ГК «Адвекс. Недвижимость» количество листингов, по сравнению с прошлым голом, сократилось в полтора раза, говорит президент компании Александр Романенко. В то же время, количество сделок в масс-маркете значительно выросло. Компания заканчивает месяц успешно. Количество сделок на первичном рынке упало на 10-15%, а максимальный прирост дала «вторичка».
Сложившаяся в последние полтора года социально-экономическая ситуация в стране не могла не повлиять на предпочтения покупателей при выборе квартир. Как они изменились? Какие квартиры наиболее востребованы покупателями в 2021 году?
«Анализируя с 2017 года запросы в Яндексе по ключевым словам «элитные квартиры в Санкт-Петербурге», летом прошлого года мы зафиксировали пик интереса, — говорит Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры». — Как только ставки депозитов стали меньше роста цен на недвижимость, начался взрывной спрос на квартиры. Все, что смогли — скупили, а после спада интереса в новогодние праздники, число запросов опять выросло».
На рынке элитной недвижимости число новых предложений минимально, совсем немного.
Рост цен будет продолжаться и дальше, в том числе из-за инфляционных процессов. Однако сегодня на рынке сложилась «революционная ситуация», когда потребители уже не хотят покупать по предлагаемым ценам, а продавцы продолжают их по инерции поднимать.
Что хочет «скромный» на запросы петербургский потребитель с деньгами? Карантин заставил его по-новому посмотреть на свою квартиру – «пространства должно быть больше», например, у гардеробных.
В тренде квартиры со стильным ремонтом под ключ и тремя-четырьмя спальнями, дома с консъерж сервисом и новые проекты с яркими фасадами, интересными решениями в парадных и холлах и с вау-эффектами. Теряют цену квартиры старого фонда, даже у Таврического сада, устаревающие дома 15-20-летней постройки и квартиры «со старым ремонтом».
Наконец третий повод смены жилья, кроме желания жить в современном доме, — это однородный социальный состав окружения в доме.
Пандемия заставила и застройщиков и риэлторов искать новые подходы к привлечению клиентов, работе с ними вне прямого непосредственного контакта. И многие компании в этом преуспели. Закрепились ли на рынке новые формы и методы работы, появившиеся в 2020 году? Онлайн продажи – это всерьез и надолго?
COVID ускорил развитие технологических трендов, которые существовали на рынке, но были не так востребованы, считает Дмитрий Бочкарев, начальника отдела продаж строительной компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Наружная реклама стала менее актуальной и ушла в интернет, люди во время самоизоляции стали избегать звонков и чаще общаться с помощью мессенжеров и в чатах. В компании стали больше общаться в группах в соцсетях, запустив чат боты (с возможностью переключения на сотрудника), сняли большое количество видеороликов о ходе строительства на объектах и из шоу-румов, готовых квартир, а также ознакомительные – о ходе этапов заключения электронной сделки. В итоге выросла доля продаж из регионов, и сегодня неважно, где сидит клиент – в другом городе или соседнем подъезде.
Также был опробован такой инструмент, как дистанционная передача квартир, когда в прямом эфире камера следует по квартире по выбранному клиентом маршруту.
Антон Беляков, исполнительный директор АН «Хочу квартиру» согласен с тем, что часть крупных застройщиков активно развивают прямые продажи вкладывая в собственные отделы и расширяя спектр инструментов по работе с покупателями.
Агентства недвижимости также вкладываются в новые технологии онлайн-общения с клиентами: от организации онлайн-показов объекта до дистанционного подписания сделки с электронной подписью. При этом для части клиентов не очевидны преимущества онлайн взаимодействия, поэтому в компании вложены силы в промо материалы для клиента, которые позволяют заранее ознакомиться с преимуществами онлайн общения.
В «Хочу квартиру» также были готовы к удаленному общению, поскольку у компании большая доля региональных сделок, и соответствующий набор инструментов уже был.
Среди прочих технологий агентство использует инструмент, который позволяет оформлять единую заявку на ипотечный кредит сразу во все банки. Работая с агентствами недвижимости клиенты очень часто сначала получают одобрение и потом уже окончательно исходя из суммы определяются с выбором жилого комплекса.
В 2021 году в компании особый акцент в своем развитии делают на работу с командой, уделяя много внимания тренингам по развивающему диалогу, осознанности и бизнес процессам взаимодействия сотрудников между собой.
Наталья Черейская, директор по развитию НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» считает, что электронные сервисы прочно входят в жизнь, потому что если три года назад сложными считались процедуры онлайн продаж и электронной регистрация договоров, то сейчас сделки онлайн под ключ – это уже почти норма. В арсенале новых инструментов – более 100 разных сервисов, экосистем и маркетплейсов, связанных с дополнительными услугами.
Однако, кроме Москвы, Петербурга и Сочи, показавших в прошлом году максимальный рост по увеличению стоимости квадратного метра, есть и другая Россия, с более скромными результатами. Точно так же, как и в ней — немалое количество покупателей 50+, предпочитающий консервативный подход к сделкам с недвижимостью. Поэтому драйверами рынка будут компании, которые будут внедрять новые технологии достаточно избирательно и осторожно, и смогут убедить потребителя в безопасности своих персональных данных при работе с ними.
Уже не один год обсуждаются вопросы о принятии закона о риэлторах, о лицензирование риэлторской деятельности. Главная их цель — повысить ответственность и качество работы сотрудников агентств недвижимости, минимизировать риски граждан при совершении сделок. Так как же уберечь потребителей от недобросовестных риэлторов? И нужно ли строго регламентировать эту сферу деятельности?
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости заметил, что более 100 стран мира имеют закон о риэлторской деятельности, предполагающий лицензирование физических лиц, которые занимаются продажей недвижимости. В отличие от России, где пытаются зарегулировать коммерческую деятельность, а не частных лиц. Все движения в эту сторону, которые происходят на рынке, носят чисто конъюнктурный характер. В ближайшее время вряд ли такой закон появится, поэтому три составные части, которые могут помочь простому гражданину определить надежного риэлтора, — это его добровольное участие в общественных объединениях, срок работы на рынке и добровольное страхование.
Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимость:
«В 2001-м году государство одним махом отменило лицензирование более двухсот видов деятельности, куда попал и риэлторский бизнес. Это считалось либерализацией экономики, благим делом. Определенная доля здравого смысла в этом начинании присутствовала…. А вот достойного уровня культуры ведения деловых отношений в риэлторском бизнесе со времени его основания как не было, так и нет до сих пор. Слишком простым и лакомым куском казался и кажется этот очень сложный бизнес для людей, наивно полагающих, что именно через него лежит кратчайший путь к богатству.
И что в сухом остатке? — Каждый, потративший рублей пятьсот на соответствующие визитные карточки, стал именоваться гордым именем «риэлтор», весьма смутно представляя себе сложность этой профессии. Начинали представлять желающим «услуги», в итоге которых очень многие граждане лишались своей собственности…. Столь разные понятия как «риэлтор» и «бандит-рэкетир» стали чуть ли не синонимичны. Это нонсенс, это печально, а еще жестче: подобная практика – это преступление со стороны государства!
Здесь нужны конкретные правовые акты, решения, направленные на защиту прав всех участников процесса купли-продажи недвижимой собственности — и, в первую очередь, закон, направленный на защиту прав нашего клиента.
Прежде всего, необходимо установить начальный порог доступа в профессию. Человек, выбравший эту стезю, должен получить соответствующую профессиональную подготовку, определенный багаж знаний и вообще быть «на виду», как, например, на виду находятся нотариусы и адвокаты. Ведь никто не попросит незнакомца защищать его интересы в суде. А в риэлторском бизнесе на сегодняшний день возможно все.
И без сомнения нужно всемерно повышать общую культуру ведения дел. А что ведет к повышению культуры? – Образование, образование и еще раз образование!».
Подводя итоги бизнес-завтрака, сомодератор Валентина Нагиева анонсировала следующее мероприятие в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Очередной бизнес-завтрак состоится 29 июня по теме: «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
К участию приглашаются спикеры и партнеры.