Итоги бизнес-завтрака по теме «Жизнь жилого комплекса после сдачи в эксплуатацию: кто в доме хозяин?»
26 октября 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов. Что изменилось в предпочтениях потребителей?».
В бизнес-завтраке приняли участие представители дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ; АО «Сервис Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»); ООО «Бонава Санкт-Петербург», управляющей компании «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), ООО «Базис-СПб», АО «Сервис Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»), ГК «Ленстройтрест», студии ландшафтного дизайна «Дерево парк», компании «ЛенРусСтрой»; УК «Балтийский дом», Colliers Санкт-Петербург и НП «РГУД».
СМИ были представлены газетами «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», «КП в Санкт-Петербурге», «Строительная газета», ИА «Невские новости», порталом «ТТ Финанс».
Партнеры бизнес-завтрака: управляющая компания «Балтийский дом» и маркетинговое агентство SETEVIE. Партнер трансляции в ZOOM Учебный центр ARE.
ФОТОГАЛЕРЕЯ С МЕРОПРИЯТИЯ
Открыла бизнес-завтрак модератор Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости. Она напомнила, что только что завершились объезды 18-ти жилых комплексов-финалистов в шести номинациях. В состав экспертной группы вошли представители Оргкомитета, ключевых партнеров и независимого консультанта конкурса компании Colliers. Задачей экспертов было ознакомиться с жилыми комплексами, сверить анкетные данные с реальным положением дел на объектах и получить на свои вопросы ответы специалистов. Выводы экспертов лягут в основу оценок номинантов на заседании Экспертного совета конкурса 12 ноября.
Участников бизнес-завтрака приветствовал Владимир Болдырев, начальник «Службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга», который пожелал конкурсу пройти все этапы и 3 декабря назвать лучших на рынке недвижимости.
Он отметил, что, несмотря на второй пандемийный год, стройка в городе не останавливалась ни на один день. Однако, застройщикам приходится приспосабливаться не только к работе в условиях пандемии.
Российское законодательство меняется стремительно, зачастую каждые полгода. В этом году были внесены существенные изменения в документы, регулирующие взаимоотношения застройщиков с органами власти. С одной стороны, количество административных процедур снижается, с другой вводятся новые требования. К сожалению, уровень исполнителей падает.
При вводе в эксплуатацию у дома две вехи – получение заключение на соответствие требованиям безопасности и подготовка правильно оформленного пакета документов в Госстройнадзор и получение разрешения на ввод. Соотношение количества заявлений и выданных экспертных заключений застройщику, как ни странно, иногда зависит от графика отпусков и больничных исполнителей, готовящих этот пакет документов в компании.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург сделала акцент на проблеме эксплуатации зданий, сохранения продуманной и качественно проделанной работы девелопера.
Так, компания активно развивает проектную деятельность, стараясь внести все лучшее с точки зрения узнаваемой архитектуры, энергоэффективности, экологичности и формирования комфортной среды. Много внимания уделяется эстетике, в том числе декорации МОПов и благоустройству территории.
Дом заселяется, и сразу возникают проблемы, которые практически невозможно предусмотреть: рабочие могут слить в канализацию строительный раствор во время ремонта квартиры, поцарапать новенькие почтовые ящики при выносе мусора, дети – поломать оборудование площадки в процессе неправильной эксплуатации, а владельцы – остеклить балкон на собственный вкус и испортить облик фасада дома.
В итоге концепция со временем «чахнет», и объект в результате эксплуатации становится значительно хуже. Снижается рыночная стоимость дома целиком и самих квартир.
К сожалению, сегодня не все собственники готовы принять тот факт, что сохранение дома – это не только забота застройщика, но и ответственность самих жильцов. Многое зависит от профессионального уровня управляющей компании, который пока оставляет желать лучшего. В городе этот вид бизнеса развит слабо.
Евгения Гончарова, управляющий партнёр маркетингового агентства SETEVIE (работает с застройщиками более 10-ти лет) заметила, что успешная работа сервисной компании может обеспечить девелоперу до 40% повторных покупок.
У компании большой опыт в разработке стратегий управляющих компаний. Проводя опросы жителей, маркетологи SETEVIE столкнулись с тем, что рядовые сотрудники УК не понимают, что работают в сервисной компании, которая оказывает услуги жителям за деньги. Тогда как собственники квартир изначально воспринимают УК негативно и уже на стадии приемки квартиры интересуются, как сменить управляющую компанию, хотя даже пока с ней не знакомы.
Глобальная проблема при заселении нового дома – это взаимное перекладывание застройщиком и УК проблем друг на друга, что и сказывается в дальнейшем на отношении жителей к управляющей компании.
Слабые стороны УК, судя по опросам, – отсутствие выстроенных коммуникаций между УК и жителями, непрозрачные платежи, отсутствие стандартов в работе.
Негативные комментарии и отзывы в интернете могут оказать существенное влияние на продажи в новых ЖК застройщика. Поэтому застройщики должны следить за информационным фоном и обратной связью. Если вы не состоите в закрытых чатах жителей, вы не знаете, что они думают о вас. Самый лучший вариант, когда девелопер сам создает закрытый чат для жителей и сам потом его модерирует (не обязательно официально). С самыми активными жителями нужно общаться лично и постоянное «замерять температуру негатива».
Необходимо формировать максимальное количество точек контакта с жителями, чтобы в случае негатива, он не уходил вовне: размещение QR-кодов на зеркалах в МОПах, чат-боты в Telegram, которые отправляют заявки в УК; удобные часы приема для жителей и тд. Давайте жителям участвовать в жизни дома, формируйте добрососедскую среду и отношение жителей к УК и к общественным пространствам изменится: они не будут ломать детские площадки, вытаптывать газоны и будут сами следить за порядком в своих ЖК.
Ксения Колотенко, руководитель отдела по внешним коммуникациям ГК «Ленстройтрест» рассказала, что целенаправленно для их объектов управляющая компания-партнер создает свои отдельные УК, отбор персонала поводится очень тщательно: потенциальные сотрудники будущих УК, помимо прочего, проходят тесты на эмпатию, курсы оказания первой помощи от Красного Креста, в дальнейшем постоянно повышают квалификацию. В результате такого подхода на каждом объекте сложилась команда не просто высоких профессионалов, но и неравнодушных людей, разделяющих философию компанию о комфортной среде для жизни. Часть сотрудников УК – сами являются жильцами тех комплексов, которыми управляют. Даже есть примеры, когда сотрудники «Ленстройтреста», проникнувшись заботой о проекте, переходили на работу в УК и продолжали уже налаживать жизнь после заселения, находясь непосредственно на объекте.
И застройщик, и сотрудники УК зачастую отмечают, что, к сожалению, не все жильцы готовы бережно относиться к общему имуществу. А призывы беречь окружающую красоту остаются неуслышанными. Например, в ЖК «Юттери» на засаженных можжевельниками и елочками горках зимой жильцы сделали импровизированные горки для катания, а на другом объекте унесли по домам специально уложенную красивую морскую гальку. Просьбы ко взрослым жителям «так не делать» действия не возымели.
Тогда в компании решили открыть «Школу Добрососедства» и организовали курсы лекций архитекторов и урбанистов для детей от 6 до 13 лет. Детям рассказывали, почему важно поддерживать красоту квартала и любить свой двор, как его можно улучшать. И теперь уже дети рассказывают своим родным, почему важно беречь свой дом и двор. Дипломной работой стали проекты по улучшению внутриквартальной среды.
Клиентский сервис застройщика регулярно создает и совместно с УК реализует ряд интересных сервисов. Так в кварталах «Ленстройтреста» появилась Школа киноактера, профессиональный детский футбольный клуб, сервисы «Няня квартала», «Дог-ситтер» и многое другое. Зачастую и сами жильцы выходят с различными инициативами и становятся идеологами и кураторами досуговых направлений для проживающих в комплексах: занятия йогой, детская творческая студия, танцевальные курсы, спортивные секции для детей и даже платформа краудфандинга.
О важности взаимодействия с «лидером мнения» среди жильцов на этапе продаж, для продолжения диалога после сдачи дома рассказала Евгения Ружицкая, коммерческий директор ООО «Базис-СПб». Сотрудники отдела продаж остаются на связи с покупателями, когда у них появляются проблемы в общении в управляющей компанией. Для общения в чатах из числа жителей выбран амбассадор, лидер мнений, который всегда на связи и выступает в роли медиатора.
Игорь Синькевич, генеральный директор управляющей компании «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), рассказал о том, что управляющая компания является частью целой экосистемы девелоперской Группы – наряду с компаниями, предоставляющими сервисы по отделке квартир, управлению инвестнедвижимостью и т.д. Таким образом, Группа предоставляет клиентам практически полный спектр услуг рынка недвижимости, а управление и эксплуатация ЖК являются важной частью этого набора услуг.
Сегодня в обслуживании «Управления комфортом» больше 1 млн кв. метров и 35 000 клиентов, причем это объекты, построенные не только RBI, но и другими известными застройщиками. Компания в свое время создавалась целенаправленно для того, чтобы обеспечить клиентам высокий уровень услуг и сервисов, соответствующий стандартам RBI. И спустя 17 лет компания продолжает совершенствоваться, «прокачивать» персонал. В 2020 г., например, запустили свою школу управляющих, в которой недавно состоялся первый выпуск. Через год обучения это уже не просто специалисты-«технари», досконально разбирающиеся в вопросах эксплуатации и управления, а люди, обладающие необходимым набором soft skills, – уверенные в себе, умеющие общаться с жильцами, отрабатывать возражения, работать в чатах объектов.
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI, добавила, что для Группы очень важна обратная связь от жителей. Первые такие исследования в RBI начали проводить еще в 2007 году, а полностью система СJM (Customer Journey Map) была построена в 2017 году – она позволяет сохранять и анализировать все случаи касания клиента с компанией на всем его пути – от первого обращения до проживания в квартире. Замеры отношения клиента к застройщику и управляющей компании (готовность рекомендовать) проводятся регулярно на всех этапах: после заключения договора, до и после получения ключей, а также после заселения. Открытость к потребностям жителей дает много информации и позволяет быстро реагировать на их запросы.
Группа RBI тесно взаимодействует со специалистами управляющей компании еще на старте проекта, в ходе его проектирования и разработки, и не стремится «отстраиваться» от УК в представлении людей. Как результат, в некоторых ЖК процент повторных продаж достигает 35%.
Роман Демченко, заместитель генерального директора по общестроительным работам и благоустройству АО «Сервис Недвижимость» (входит в Группу «Эталон») рассказал, что в их компании при выполнении стандартов обслуживания применяется система автоматизации процессов управления жилыми комплексами. Для повышения эффективности работы и оперативного реагирования на заявки жителей внедрена система видеоконференций, работают личные кабинеты управляющих ЖК, группы сотрудников в мессенджерах. При проектировании новых объектов учитываются наработки УК, что снижает количество обращений жильцов по гарантийным обязательствам застройщика. Для жителей домов комфорт и бизнес-класса создается комфортная и безопасная среда – закрытая охраняема территория, система умного дома, маркетплейс дополнительных услуг, налаженная система коммуникации с управляющей компанией, раздельный сбор мусора и т. д.
В домах, которые обсуживает УК Группы «Эталон», живет около 3 млн человек. Для удобства жителей разработано мобильное приложение «Мой Дом Эталон», которое позволяет жителям передавать показания приборов учета, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, выбирать и заказывать дополнительные услуги, общаться с УК в режиме чата и в соцсетях и многое другое.
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» отметил, что таблетки, которая бы могла решить все проблемы эксплуатации построенных жилых комплексов разом или частями, — нет и не будет в ближайшее время. У компании повторные продажи составляют 43% , и это, в первую очередь, заслуга всех сотрудников. NPS (Net Promoter Score — «индекс лояльности клиентов») в «ЛенРусСтрое» замеряют тремя способами: во время заключения договора, передачи ключей и через шесть месяцев проживания. Как правило, самый низкий показатель – третий. В том числе поэтому в компании задались целью создать свою УК, потому что большая часть лояльности клиентов теряется именно после шести месяцев проживания.
Управляющую компанию надо приглашать еще на стадии проектирования, чтобы учесть заранее все нюансы эксплуатации дома. Например сотрудники УК предложили отличную идею как сделать так, чтобы ребёнок гулял только в закрытом дворе, а не на улице — Кнопку открытия двери, ведущей на улицу разместить на высоте вытянутой руки взрослого, а кнопку открывания двери во двор – на уровне высоты ребенка 40-50 см. Вроде бы деталь и мелочь, но реально «работает».
Постоянное общение с жильцами в чатах непродуктивно и порою деструктивно. Поэтому сотрудники отдела контроля качества девелопера в них не «сидят», но регулярно анализируют и при необходимости – реагируют. Прекрасный пример компании «Унистрой» из Казани, у которой для обеспечения работы систем жилого комплекса было создано специальное программное обеспечение, в том числе – под чаты и личные кабинеты управляющих, где и происходит модерируемое УК общение с жителями.
Игорь Маслов, генеральный директор Группы управляющих компаний «Балтийский дом», (в управлении которой находится более 2000000 мл кв. метров жилой и коммерческой недвижимости) считает, что между управляющей компанией и застройщиком должна быть тесная взаимосвязь, от этого зависит уровень обеспечения безопасности и комфорта проживания жителей на домах. «Мы считаем, что роль управляющих компаний – развивать город в целом, а не решать какие-то локальные задачи. Работая на рынке ЖКХ более 20 лет, стараемся постоянно внедрять современные технологии, одна из которых – обращение с отходами, — уточнил Игорь Маслов.
В группу компаний «Балтийский Дом» входят организации ООО «Созвездие» и ООО «Развитие», обслуживающие многоквартирные дома в сфере обращения с отходами. Помимо вывоза смешанных отходов, компании занимаются организацией раздельного накопления с последующей переработкой. Постоянно участвуют и организуют мероприятия по просвещению и призыву людей к раздельному сбору мусора.
ГК «Балтийский дом» работает с расчетной системой для ЖКХ — Electronic Smart Assistant (ELSA) от компании ООО «Невасофт», совместно с ее разработчиками смогли запустить программу «Разделяй отходы с нами!».
Цель промо-мероприятия — привлечь внимание к раздельному накоплению и сбору отходов.
Для участия необходимо быть жителем помещения из списка адресов, в которых установлены контейнеры для раздельного накопления отходов и подключены к системе «ELSA», зарегистрировать учетную запись в личном кабинете «ELSA» и принять условия программы «Разделяй отходы с нами!».
Всем участникам программы ежемесячно предоставляется уменьшение стоимости на оплату ЖКУ в размере 2% от стоимости коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Этой осенью совместно с компанией ООО «Мавис» реализован проект по переработке пищевых отходов в почвогрунт для благоустройства территории жилых комплексов. Благодаря этому было высажено более 100 вечнозеленых деревьев, которые были удобрены комбинированным почвогрунтом.
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Гильдия управляющих и девелоперов» заметила, что Минстрой разработал модель «регионального оператора по управлению жильем», которая предусмотрена в проекте стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2030 года. Выбирать таких операторов предлагается «на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций». Для них должны будут разработать и внедрить единую техническую и ценовую политику.
Для профессиональных управляющих компаний это выглядит как угроза, но есть предположение, что проект разрабатывается под региональных операторов удаленных районов страны для работы с ветхим жильем.
РГУД по этому поводу сделала в Минстрой запрос.
Александр Арсеньев, вице- президент и руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» (присоединился к завтраку в ZOOM) утверждает, что удовлетворенность клиента управляющей компанией напрямую влияет на удовлетворенность застройщиком и — наоборот. Важно понимать, что вопрос не в том, как за счет хорошей работы управляющей компании увеличить повторные покупки – это слишком упрощенный взгляд. Этап проживания для клиента – это часть продукта. Как, например, красивый двор, хорошее качество квартиры. ЮИТ регулярно проводит опросы клиентов после 1 года проживания на тему: «Что вам нравиться в вашем доме?» и по этим опросам видно, что удовлетворённость работой управляющей компании важный, а зачастую самый важный, фактор для клиента.
Кроме этого, Александр выделил три сферы, где возможна хорошая синергия между застройщиком и управляющей компанией. Это этап передачи квартиры клиенты. Если передачей занимается УК, то это дает больше пользы клиенту поскольку для застройщика – это конец цикла, который он старается как можно быстрее завершить, а для УК – это начало жизни с клиентом. Также можно выделить работу по устранению гарантийных замечаний. После того, как в ЮИТ всеми работами по исполнению гарантий стала заниматься управляющая компания, то снизился срок выполнения гарантийных заявок и выросла удовлетворенность клиентов. Наконец, управляющая компания может дать много обратно связи и предложить разные улучшения относительно продукта застройщика.
Андрей Кочетков, генеральный директор студии ландшафтного дизайна «Дерево парк», рассказал о трендах в эксплуатации квартальных территорий жилых комплексов. Чтобы удовлетворить запросы будущих жильцов на озеленение, девелоперам нужно проводить глубинные исследования и предоставлять ландшафтникам сформированное видение организации пространства. Она позволяет выбрать оптимальный вариант с точки зрения затрат на дальнейшую эксплуатацию и комфортное окружение. Это очень важно. Например, степень чистоты на территории ЖК зависит от уровня благоустройства – чем выше проложен тротуар над уровнем газона, тем чище дорожка. Чем больше места отводится под газон, тем дороже он обходится управляющей компании и по деньгам, и числу жалоб от раздраженных жильцов на работающую газонокосилку. Практичнее использовать многолетние травы, не требующие в дальнейшем ухода. Сегодня тренд на многофункциональность, разграничение пространства и организация мест для общения жильцов.
Архитекторы могут программировать поведение людей и привлекать разные типы людей на проектируемую территорию. Все зависит от целей.
Правда, любая инициатива в благоустройстве наказуема. Например, как заметила Елена Бодрова, управляющая компания может схлопотать штраф от комитета по благоустройству в несколько тысяч рублей за сооружение укрытия на зиму для розария – за «строительный мусор на земельном участке», а за высаженный ряд туй – штраф за «уничтожение зеленых насаждений» в виде газона, где эти деревья были посажены.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers уверена, что культура сервиса в ЖКХ приходит из гостиничного сегмента высокого класса, где управляющая компания привлекается на этапе создания проекта. Премиальные резиденции – это те ориентиры высокого уровня сервиса, на которые следует равняться. В его основе лежат безопасность и работа УК, которая обеспечивает бесперебойную и незаметную работу всех систем. Потребители таких услуг – люди, которые хотят и могут платить за свой комфорт и безопасность, и чем выше класс жилого комплекса, тем важнее статус управляющей компании и уровень качества ее услуг. Как результат, если девелопер создает продукт и его техническое наполнение, то управляющая компания отвечает за создание атмосферы добрососедства в доме.
Галина Чесаева, руководитель проекта НП «РГУД» сообщила, что Российская гильдия управляющих и девелоперов разрабатывает Классификацию обслуживания многоквартирных домов. Цель проекта – повышение грамотности населения, формирование рынка услуг в сфере ЖКХ.
Рынок обслуживания МКД имеет только зачаточный вариант системы, которая выстраивается от способа обслуживания. Одновременно есть постоянно растущий запрос от жителей на изменение систем управления, внедрение новых опций и т.п. Реализовать этот спрос сложно — отрасль ЖКХ крайне зарегулирована, что государством на текущий момент не воспринимается как проблема.
Один на один ее пытаются решить жители и управляющие компании, но зачастую вместо создания комфортных условий проживания, это заканчивается конфронтацией.
Рабочая группа проекта, куда, в том числе, вошли представители ведущих застройщиков и управляющих компаний Санкт-Петербурга, базируется на разделении состава и объёмов предоставляемых услуг. Таким образом, она позволит создать прозрачный рейтинг компаний, что обеспечит узнаваемость бренда/качества услуг.
В заключении Валентина Нагиева напомнила, что 12 ноября состоится заседание Экспертного совета конкурса. Оно пройдет в зале Ученого совета СПбГАСУ с соблюдением всех необходимых санитарных мер.
Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов.
До конца июля в VI, VII и VIII кварталах жилого комплекса Golden City и двух кварталах проекта Ligovsky City машиноместа в охраняемой подземном паркинге можно приобрести со скидкой до 10%.
Выгодные условия покупки распространятся также на кладовые помещения, расположенные во второй и третьей очередях ЖК «Английская миля», VIII квартале Golden City и премиальном доме Grand House. Здесь размер дисконта составит от 10 до 13% в зависимости от объекта.
Golden City – масштабный проект бизнес-класса, который возводится на намывных территория Васильевского острова. Современный мультиформатный комплекс объединяет пять жилых кварталов и один бизнес-квартал. Общая площадь проекта – более 450 000 кв. м. Уникальная архитектура, благоустроенные дворы с ландшафтным дизайном, прогулочные зоны, богатая коммерческая инфраструктура и панорамные виды – основные преимущества проекта.
Премиальный клубный дом Grand House расположен в 400-х метрах от Невского проспекта, в шаговой доступности от исторических и культурных достопримечательностей города. Рядом находятся две станции метро, престижные школы, театры, торговые галереи и рестораны. Главные достоинства проекта – оригинальная архитектура, авторская отделка мест общего пользования, благоустроенный двор с ландшафтным дизайном, художественная подсветка здания, собственная коммерческая инфраструктура и подземный паркинг.
Ligovsky City – жилой комплекс бизнес-класса в историческом центре Санкт-Петербурга. При возведении каждого квартала соблюдался баланс городской среды за счет грамотного сочетания жилой, коммерческой и общественной функций. Помимо современного жилья, компания GloraX создает собственную инфраструктуру и осуществляет комплексное благоустройство территории. Одно из главных преимуществ проекта – близость к центру города и основным транспортным магистралям. До метро «Обводный канал» – 10 минут пешком, до станции «Фрунзенская» – 15 минут. Рядом с Ligovsky City есть торговые и развлекательные центры, образовательные и медицинские учреждения, спортивные залы, кафе и рестораны.
Жилой комплекс «Английская миля» расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга в окружении нескольких крупных парковых зон. Среди достоинств проекта – авторская архитектура, комфортные планировки, благоустроенные дворы без машин, подземный паркинг в каждой очереди, собственная коммерческая и социальная инфраструктура.
Справка:
GloraХ – федеральный девелопер, специализирующийся на строительстве жилых комплексов, коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры. За счет использования современных технологий и IT-решений проекты GloraX задают тренды развития городов и становятся новыми точками притяжения. Сейчас земельный банк составляет 3 млн кв. м.
В 2020 году компания вошла в ТОП-5 застройщиков Санкт-Петербурга по объему сданного жилья – общая площадь введенных проектов составила более 360 тыс. кв. м. В 2019 году GloraX была отмечена премией «Права потребителей и качество обслуживания» в категории «Недвижимость. Городское строительство», а также получила золотой знак «Надежный застройщик России». По версии премии RREF Awards-2020 компания GloraX признана «Лидером рынка Санкт-Петербурга». Основана в 2014 году.
Дополнительная информация:
Анна Полонская, руководитель пресс-службы GloraX
+7 (968) 917 72 55, pr@glorax.com
Александра Гольцман, маркетинговое агентство Setevie
+7 (921) 951 20 86, project@setevie.com
29 июня 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
Мероприятие проходило в Author Boutigue Hotel.
В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга, ИДК Formula City, ГК «Ленстройтрест», ООО «Бонава Санкт-Петербург», концерна ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, ГК AAG, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному округу, Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ». От общественных объединений — НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство». Порталы – РБК в Петербурге, NSP.ru, BSN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, ИА «Невские новости», ТАСС и Интерфакс.
Модераторами выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест».
Открыл бизнес-завтрак и задал тон дискуссии председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Прежде всего он рассказал об этапах конкурса. С 10 мая идет интернет голосование в девяти номинациях. В 2021 году на потребительское голосование представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). Впервые в этом году раз в месяц подводятся промежуточные итоги и называются финалисты – по пять у компаний и по три у жилых комплексов. Окончательные списки финалистов станут известны после 19 сентября, после остановки интернет голосования. Эксперты будут работать с финалистами до конца октября, а сама церемония награждения пройдет 3декабря.
Параллельно с конкурсными процедурами, проходит серия бизнес-завтраков, на которых обсуждаются проблемы рынка недвижимости. Нынешняя дискуссия посвящена проблемам рынка жилищного строительства.
Результаты жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первое полугодие 2021 года. Сколько застройщиков в настоящее время осуществляют строительство с использованием счетов эскроу? Возможен ли в ближайшем будущем дефицит новостроек? Появляются ли новые проблемные объекты? Если да, то почему и как с этим бороться?
Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, привела данные Единой информационной системы жилищного строительства. – В сравнении, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится 10 096 тыс. кв. метров жилья (2 752 кв. метров), в том числе с использованием счетов эскроу – 4 764 тыс. кв. метров (1 755 тыс. кв. метров); количество застройщиков – 141 в городе и 74 – области, тогда как проблемных объектов 25 против 247. За пять месяцев 2021 года в Санкт-Петербурге введено 1038 тыс. кв. метров жилья (в том числе в МКД – 944 тыс. кв. метров), а в Ленинградской области – 1572 тыс. кв. метров (542 тыс. кв. метров).
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, которые озвучила пресс-секретарь Наталья Бурковская, в 2020 году город выполнил плановые нормативные показатели по вводу жилья, утвержденные для региона Минстроем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Жилье». Было введено 3,369 млн кв. метров жилья. Процент исполнения плана составил 104,9%.
В том числе и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 206,6 тыс. кв. метров. По состоянию на 28.06.2021, в Санкт-Петербурге уже введено в эксплуатацию 1,102 млн кв. метров жилья. С начала 2021 года выдано 30 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 706 342,1 кв. метров.
В настоящее время в Санкт-Петербурге на основании 436 разрешений на строительство осуществляется строительство многоквартирных домов общей площадью более 14 млн. кв. метров. Планируемый объем жилищного строительства является достаточным для покрытия существующего спроса, в связи с чем возникновение дефицита на рынке первичной недвижимости власти не ожидают.
За счет бюджета в рамках АИП в 2020 г. введено в эксплуатацию 35 социальных объектов, а за счет инвесторов – 26. В 2021 году планируется завершить строительство 55 таких объектов, из них 25 – по заключённым соглашениям с инвесторами.
В 2020 году завершено строительство и введены в эксплуатацию 2 проблемных многоквартирных жилых дома (633 квартиры) и 6 МКД, находящихся на особом контроле согласно Приказа Комитета по строительству №107.
Завершено строительство ЖК «Новая Каменка», крупнейший долгострой – наследие СУ-155 (АО СК «РосСтрой»), ЖК «Светлана» от ООО «Невский луч» (возводился с 2003 года), ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (долгострой с 2013 года), 5 объектов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах на 1445 квартир.
В комитете по строительству найдены решения по завершению строительства жилых комплексов «На Заречной» и «Три апельсина» от компании «Норманн» (это сделает ООО «РСТИ»). Кроме того, последний корпус ЖК «Новая Скандинавия» (строится более 20 лет) достроит компания БФА-Девелопмент.
До конца 2021 года планируется завершение строительства и ввод в эксплуатацию в отношении еще 9 проблемных объектов.
В связи с нарушением ООО «Петрострой» сроков строительства ЖК «Ломоносовъ», расположенного в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга, жилой комплекс включен в 2021 году в Единый реестр проблемных объектов.
Как на устойчивость бизнеса застройщиков и удорожание стоимости жилья (за 2020 год средняя стоимость кв. метра жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28%, а за пять месяцев этого года – еще на 8%) повлиял резкий рост стоимости материалов? Есть ли существенные потери в крупнейшем на Северо-Западе общественном объединении строителей?
По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в прошлом году феноменально выросли цены на металл. Причем самый высокий показатель роста цены на тонну металла в конце года по стране – в Санкт-Петербурге. «В результате правительство страны было вынуждено готовить оперативное решение о принятии мер госрегулирования. В частности, для защиты внутреннего рынка от неконтролируемого роста цен, с 1 августа по 31 декабря 2021 года экспорт черных и цветных металлов будет обложен временными пошлинами в размере 15%. Однако, у застройщиков по-прежнему нет возможности купить металл у производителей напрямую – только у перекупщиков через торговые дома», — подчеркнул эксперт.
По его словам, не следует забывать, что большую часть роста цены квадратного метра жилья «съели» банки. Цена вырастет еще примерно на 15% в ближайшие два-три года по мере перехода на проектное финансирование всех участников рынка недвижимости.
Что касается прогнозов, то, пожалуй, наиболее подходящим тезисом, характеризующим процесс будущего развития строительства, с точки зрения Алексея Белоусова, является лозунг Владимира Ленина «Лучше меньше, да лучше». «Мы все скоро увидим, как будет происходить монополизация рынка, сокращение числа застройщиков, а это значит, что цена на жилье будет расти – думаю, примерно на 8-9% до конца года», — подытожил глава объединения строителей. «В то же время, — добавил он, — костяк объединения составляют крупные и средние компании-застройщики, поэтому никаких значимых потерь среди членов нашей СРО нет».
Как изменилась и будет меняться цена квартир в новостройках? Насколько существенно повлиял на цену жилья переход на проектное финансирование, необходимость принятия дополнительных мер по эпидемиологической безопасности? Увеличится ли стоимость строительных материалов, СМР, оборудования, подключения к инженерным сетям и пр.?
Что происходит в компаниях?- Блиц-опрос.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест» не видит предпосылок снижения цен на новостройки. Судя по планам города по реализации нацпроекта «Жилье», на 2021 год запланировано ввести 3, 191 млн кв. метров жилья, на 2022 год – 3, 415 млн кв. метров жилья, а в дальнейшем этот уровень будет снижаться до 2,6 млн кв. метров жилья. Тогда как на рынке уже на протяжении пары лет существует экспертное мнение, что для равновесной ситуации необходимо порядка 4 млн. кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и ближайшем прикадье.
Если взвесить цифры, то понятно, что рынок будет реагировать соответственно – при недостатке предложения ценники будут расти.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей. Спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие.
Юрий Грудин, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Formula City обратил внимание на то, что сегодня из планируемого объема жилищного строительства в 14 млн кв. метров жилья (на основании выданных разрешений) в экспозиции находится 6-7 млн кв. метров жилья. Раньше при спокойном рынке эта цифра была в три раза больше. У потребителя был выбор, теперь же в разных сегментах жилья существует дисбаланс по локации, спросу и качеству. Точно просчитать объемы вывода жилья на рынок сложно из-за не зависящих от застройщиков причин: выходов новых законов и градостроительных планов, решений градостроительных комиссий, процедур согласования банками проектов и так далее.
Как следствие, это все отразиться на насыщении рынка жильем.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» дополнил, что большая цифра в 14 млн кв. метров жилья привязана всего к нескольким локациям города: юг, намыв и север. К тому же, эти 436 разрешений на строительство получены в конце 2019 года, когда застройщики всеми способами пытались запустить проекты, позволяющие работать по старой схеме финансирования. Получали разрешения не для того, чтобы строить, а чтобы иметь запас времени на выработку правил игры с банками. Поэтому не факт, что заявленные цифры станут реальными.
Сегодня принято говорить, что застройщики стали больше зарабатывать, но это далеко не так. Конечно, выручка увеличилась за счет прироста стоимости объектов, но примерно на столько же процентов выросла и себестоимость производства.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург высказал предположение, что себестоимость строительства будет расти быстрее, чем цены на жилье. Застройщики будут бороться за свою рентабельность, у ЮИТ это пока получается.
С запуском новых проектов были сложности, компания сосредоточилась на строительстве объектов точечной застройки. К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом для проектов застройщиков постановление о градостроительной комиссии подписано, но регламента ее работы до сих пор нет. «Мы получили предварительный расчёт стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв.метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — резюмировал Владимир Шабанов.
Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG дополнил, что существенную долю стоимости будущих проектов в городе составит стоимость земельных участков в интересных локациях, поскольку владельцы участков, оценив рост цен на квартиры, тут же подняли цены на землю. Сергей Семененко предполагает, что с учетом сокращения числа участков в городе и переводом промышленных зон в жилые, точками роста станут окраины с жилыми компплексами «эконом» и «комфорт» классов. В высоком сегменте предложений станет меньше.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрет» дополнила тезис Владимира Шабанова о росте социальной нагрузки. Она напомнила, что решены не все вопросы с банками, предоставляющими проектное финансирование, — они всё ещё крайне пессимистично оценивают перспективы проектов и зачастую просто не воспринимают обоснованные доводы застройщиков. Ведутся разговоры, что город будет вводить плату за изменение категории земли, и скорее всего эти деньги вряд ли будут направляться на создание инфраструктуры в этих кварталах.
У города и области разное понимание, что такое социальные объекты, констатировал Юрий Грудин. Власти считают, что застройщики зарабатывают сверхприбыли, и должны вкладываться в социальные объекты. Однако, сегодня застройщики находятся под банковским финансированием, и не могут проводить через банки затраты на объекты, которые находятся за пределами квартала. Таких процедур просто нет. Вопрос находится в межзаконной плоскости, и это тоже тормозит вывод новых объектов. При этом, дополнила Валерия Малышева, банки могут профинансировать эти проекты, но – под будущую прибыль, по другим ставкам, и с допзалогами.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Владислав Полежаев, управляющий директор Северо-западного регионального центра Банка ДОМ.РФ:
«С учетом новых вызовов, Банк ДОМ.РФ постоянно оптимизирует и расширяет спектр удаленных услуг и цифровых сервисов в рамках комплексного взаимодействия с застройщиками. Эффективное онлайн-взаимодействие с застройщиками в начале пандемии позволило продолжить прием заявок на проектное финансирование в ежедневном режиме.
Также Банк запустил сервис открытия счетов эскроу в режиме онлайн, что позволило открывать счета для хранения средств на покупку квартир непосредственно в офисах продаж застройщика».
Как отметил Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG, активно привлекать проектное финансирование застройщикам мешают непрозрачность оценки проектов и медлительность банков при принятии решения – «по крупным проектам до 99,9% все решения уходят в Москву». Поэтому застройщики Санкт-Петербурга начинают искать альтернативные источники финансирования за счёт выпуска долговых ценных бумаг. В прошлом году ГК «Легенда» разместила два транша облигаций на общую сумму 3,2 млрд рублей. Под конец года дебютное размещение бондов на 300 млн рублей провела «Охта групп». В феврале трехлетние облигации объемом 10,4 млрд рублей разместил ГК «Самолёт», ставка купона составляет 9,05% годовых.
Использование застройщиком бридж-кредита при дефиците бюджета на ранней стадии развития проекта – рискованное занятие. Оно оборачивается требованием банка осуществлять продажи по его модели и вхождением в капитал.
Для ЮИТ проектное финансирование даже выгоднее, чем более дорогостоящее от самого концерна. При этом у второго более строгий подход при оценке рисков при покупке земельных участков, особенно в последние два года из-за той степени неопределенности с запусками новых проектов и их обременениями в Санкт-Петербурге, в которых компания вынуждена работать в последнее время, заметил Владимир Шабанов.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года с коррекцией основных параметров: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 млн рублей. Как изменилось поведение покупателей?
В банке «Cанкт-Петербург» прошлый год был рекордным по выдаче ипотеки, констатировала Мария Гретченко, руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка. После 1 июля здесь ждут падения спроса на ипотечные продукты, так как ограничение суммы кредита до 3 млн рублей — это фактическая отмена господдержки для таких регионов, как Москва и Санкт-Петербург.
Хорошей альтернативой господдержки сейчас является семейная ипотека для семей с одним ребенком, она однозначно расширила возможности взятия ипотеки по льготной ставке.
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» отмечает, что клиенты, получившие одобрение кредита, не торопились выходить на сделку до 1 июля 2021, желая подобрать качественный продукт. За последние полтора года выросла сумма кредита, а также средний срок жизни кредита из-за повышения стоимости жилья и, соответственно, снижения покупательной способности. Если раньше он составлял 7 лет, сейчас около 8,5 лет. Пользуются спросом программы обмена квартиры малой площади на большую за счет покупки агентством недвижимости под бронь квартиры у застройщика. Растет доля семейной ипотеки. Актуальными способами оформления ипотеки остаются онлайн-сделки.
Какие квартиры в новостройках наиболее востребованы покупателями?
Чтобы адаптировать жилье под новые запросы клиентов, застройщики проводят исследования и опросы. В ГК «Ленстройтрест» провели масштабные исследования по планировкам. Евроформат по-прежнему побеждает классику, но у потребителей появились новые запросы, связанные с пандемией. Результаты лягут в основу новой квартирографии. Главное, говорит Валерия Малышева, иметь возможность в рамках масштабного проекта в разных очередях иметь возможность «подкручивать» характеристики жилья под текущие тренды.
Один из массовых трендов, который развивается на рынке – это квартиры с полной отделкой и мебилировкой. Александр Свинолобов считает, что это увеличивает привлекательность продукта.
Приобретая в ипотеку жилье с отделкой, покупатель избегает необходимости параллельно с выплатой кредита на жилье вкладывать серьезные средства в ремонт и брать на эти цели потребительский кредит. Кроме того, для тех, кто покупает жилье в кредит, как правило, важно быстро переехать в готовую квартиру, чтобы сократить расходы за аренду.
Кухня – самое первое приобретение собственника. Поэтому в Бонаве запустили программу продажи квартир с кухонной мебелью от ИКЕИ. Чтобы соблюсти качество и сроки, отделочников, штукатуров и маляров здесь берут в штат, выполняя 70% работ по внутренней отделке своими силами.
Однако, большинство застройщиков воспринимают внутреннюю отделку как «боль». По словам Юрия Грудина, чтобы взять с этого куска рынка деньги, нужно «пуд соли съесть»: рабочих рук не хватает, качество работ страдает, риски по гарантиям и репутационные риски велики. В прошлом году в Fomula City фактически совершили подвиг, укомплектовав в апарт-отеле YES свыше 900 номеров бытовой техникой и соблюдя все сроки передачи.
Фактически это тренд на потребительские услуги с большими трудозатратами для застройщиков.
Какие новые опции предлагают застройщики покупателям квартир в регионах?
Елена Бодрова, исполнительный директор исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» заметила, что в Екатеринбурге формат «Все включено» (квартиры с чистовой отделкой, меблированной кухней и техникой, ванной комнатой и прихожей) запустили еще несколько лет назад, но потом отказались - было слишком много рекламаций.
В целом в регионах ниже, чем в Санкт-Петербурге и Москве, покупательная способность населения. Застройщики конкурируют за клиентов и много занимаются разъяснительной работой с потребителями. На каждой стадии строительства застройщик обязательно проводит ивенты и праздники.
Конечно, в регионах у застройщиков меньше маржа и ниже цена на квартиры, но за пределами двух столиц каждый занимается своим делом: бюджет строит «социалку», а застройщики делают свой продукт. Отсюда – выигрыш.
Поэтому есть хорошие решения в отношении маленьких квартир – студии с двумя окнами, интересные проекты с добавленными стояками и организацией кухни в гостиной 18 м, продуманные решения по остеклению лоджий. – В Тюмени, например, при заселении у собственника есть возможность замены панорамных холодных окон на теплые на лоджиях, с сохранением внешнего облика дома и сроков гарантии.
Еще одна сложность, с которой могут столкнуться застройщики Санкт-Петербурга из-за резкого роста цен на новостройки и неадекватного качества строительства, — возможного перераспределения спроса. Например, любой элитный объект на Петровском острове в Санкт-Петербурге стоит дороже, чем аналогичный у третьего транспортного кольца в Москве, говорит Андрей Добрый, руководитель портала Restate.ru и комитета по PR-реклама Российской Гильдии Риэлторов.
Завершая мероприятие, Валентина Нагиева напомнила, что следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» состоится 29 июля по теме «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?»
Генеральный партнер конкурса: ИДК Formula City
Ключевой профессиональный партнер конкурса: СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
Партнер конкурса: Ленстройтрест
Партнер номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга»: ЮИТ
Подготовила Валентина Шестакова