Что ждет рынок недвижимости после покупательского ажиотажа?
14 октября Московский Бизнес Клуб провел крупнейшую осеннюю бизнес-конференцию «Рынок недвижимости после покупательского ажиотажа». Мероприятие прошло на террасе легендарного клуба-ресторана Soho Rooms. В конференции приняли участие более 150 топ-менеджеров и руководителей крупнейших девелоперских компаний, банков, агентств недвижимости, digital- и консалтинговых компаний, а также представители СМИ. Спикерами выступили ярчайшие представители строительной отрасли, которые поделились главными трендами и прогнозами, а также представили эксклюзивные кейсы и новые проекты.
Главной темой обсуждения последних нескольких месяцев стала отмена льготной ипотеки, многие участники рынка, как профессиональные игроки, так и частные покупатели задаются вопросом, что ждет рынок недвижимости дальше.
В ходе конференции коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина рассказала, что после отмены льготной ипотеки застройщики ищут новые инструменты для привлечения покупателя. «Это могут быть как совместные субсидированные программы с крупнейшими банками, так и собственные программы и акции, которые позволяют выгодно совершить покупку. К примеру, в нашей компании действует несколько интересных программ. Одна из них - «Купи сейчас - плати потом». В рамках этого предложения покупатель, приобретая квартиру сейчас, вносит от 15% от стоимости недвижимости. Оставшуюся часть – за 4 месяца до ввода дома в эксплуатацию», - отметила спикер.
Вместе с тем, кроме новых инструментов на рынке появляется все больше удобных сервисов для приобретения недвижимости. О новом сервисе рассказала коммерческий директор Группы «Эталон» по Москве Ленария Хасиятуллина в ходе выступления на конференции. «Технология основана на работе искусственного интеллекта на платформе Realiste, анализирующего большие объемы данных. За 10 секунд программа может бесплатно оценить, сколько стоит квартира, и на какие варианты обмена в проектах застройщика можно рассчитывать: где придется доплатить, а где можно получить и квартиру, и деньги». В скором времени девелопер также планирует запустить сервис быстрого выкупа старой квартиры у собственника с минимальным – до 6% – дисконтированием от рыночной цены. Также планируется внедрить сервис выкупа с проживанием – то есть предоставить клиенту возможность купить квартиру в новостройке от Группы «Эталон» и при этом остаться жить в старой квартире до получения ключей.
Наталья Саввина, директор по продажам экосистемы недвижимости «Метр квадратный», отметила, что на рынке недвижимости продолжается тренд на цифровизацию. «Появляется множество онлайн-сервисов, которые существенно облегчают работу профессионалов. На наш взгляд, будущее за теми платформами, которые переведут в онлайн полный клиентский путь по покупке объекта недвижимости. Разрозненные сервисы по одобрению ипотеки или электронной регистрации не в полной мере отвечают ожиданиям рынка. Нашу главную задачу мы видим в том, чтобы выстроить такой клиентский путь, когда у клиентов нет необходимости лишний раз посещать офис компании и банка. Наши продукты в «Метр квадратный» строятся именно по такому пути - мы развиваем их вместе с нашими партнерами и для их удобства».
В ходе конференции спикеры поделились опытом, как вести себя в условиях постоянно меняющегося рынка и снижения покупательского спроса, а также чему стоит уделять большее внимания. Марина Юсова, владелец видеоиздания о недвижимости и управляющий партнер TRIBE, рассказала участникам конференции про видеомаркетинг в недвижимости, как увеличить продажи с помощью него.
Елизавета Беликова, руководитель отдела сквозной аналитики Smartis, рассказала про data-driven подход в условиях снижения покупательского спроса. «Маркетинг на основе данных позволяет бизнесу не только получать информацию, основанную на глубоком анализе и цифрах, но и качественно работать с аудиторией эффективно распределяя бюджет. Сегодня, в условиях постоянно меняющегося рынка, у бизнеса нет времени на эмпирическую проверку гипотез. Поэтому data-driven подход помогает охватить те области проработки покупателей, которые обычно выпадают из внимания застройщиков. Наполнение воронки новыми клиентами, проработка действующих, отслеживание каждого касания и целевое попадание рекламных посылов снижает стоимость сделки, сохраняя объем продаж».
Валентина Суднишникова, CEO AlertGroup (продукт ALLIO), отметила: «За 2021 год девелоперы оцифровали путь клиента, переведя часть процессов в онлайн: внедрили сервисы личного кабинета и регистрации. Но преимущество в ближайшие три года получат застройщики, которые смогут оцифровать еще и внутренние бизнес-процессы: согласования, коммуникация между подразделениями и т.д. Уже сейчас видим, что новые игроки рынка имеют фору – они стартанули, используя лучшие IT-решения для управления лотами и ценой. У «старожилов» есть выбор: увеличивать инвестиции в доработки своих самописных IT-систем, либо отказываться от них в пользу готовых, более прогрессивных решений».
В продолжение конференции спикеры поделились интересными кейсами и эффективными технологиями при строительстве объектов недвижимости. А также рассказали про привлекательные инструменты с точки зрения инвестирования.
Ксения Малаева, коммерческий директор «АБЛОК ЖБИ», рассказала, как увеличить продаваемую площадь при применении VENTABLOK. «Благодаря использованию VENTABLOKа застройщик существенно экономит на материалах и сокращает количество подрядных организаций. Готовый блок уже включает системы вентиляции и канализации, а для его монтажа не нужен специально обученный персонал, достаточно квалификации обычного монтажника. Установка одного блока занимает менее 10-15 минут. При этом получить какую-то ошибку при проектировании или монтаже практически невозможно, так как конструкторский отдел компании ведет тесную работу с конструкторскими и архитектурными бюро застройщика. Когда дом построен в нем уже проложены все коммуникации».
Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management, рассказал про коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. «Из-за бурного роста рынка e-сommerce коллективные инвестиции в складскую недвижимость становятся трендом и занимают всё большее место в портфеле инвестора. Анализируя рынок, мы предоставляем нашим инвесторам только лучшие активы. Посредством инструмента ЗПИФ наши пайщики становятся совладельцами реального актива. И сейчас именно то время, когда нужно инвестировать на этом рынке, чтобы не только окупить свои вложения, но и получить дополнительную доходность на росте стоимости востребованных активов».
В ходе конференции было представлено несколько премьер на рынке недвижимости, а также ряд интересных объектов как для инвестирования, так и для собственного проживания.
Один из таких объектов - Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» Южный квартал - вторая очередь строительства проекта от КП «УГС». Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» расположен в историческом районе Филёвский парк на первой линии Москвы-реки, всего в 15 минутах ходьбы от станции метро Фили. Проект включает в себя две очереди строительства: Северный квартал – 4 корпуса (все квартиры реализованы) и Южный квартал – 6 корпусов (дома построены и введены в эксплуатацию, старт продаж запланирован на 1 квартал 2022г.) На территории комплекса возведен собственный детский сад на 300 мест, предусмотрен досуговый центр для детей и взрослых, магазины и кафе. Для удобства жителей построен подземный паркинг на 630 м/м. Покупателям второй очереди будут доступны квартиры с отделкой «под чистовую» и квартиры с улучшенной отделкой «под ключ».
ЖК HIGH LIFE Летниковская, 11 - громкая премьера этого года и настоящий трендсеттер рынка недвижимости, на примере которого Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер», представила модные тренды современного девелопмента. «Первый тренд - архитектурная доминанта. Проект состоит из 6 ультрасовременных башен со сложной геометрией фасадов до 48 этажей. Второй тренд - витражное остекление. ЖК HIGH LIFE Летниковская, 11 выделяется панорамными окнами и стеклянными эркерами. Следующий тренд - акцент на паркинг как на новое элегантное пространство, выполненное в едином стиле с дизайнерской входной группой. Внутри паркинга ЖК также расположены келлеры для хранения сезонных вещей, паркинг для велосипедов и места для зарядки электрокаров. Ещё одно новшество - закрытое клубное пространство для резидентов комплекса. В ЖК HIGH LIFE Летниковская, 11 - это кинотеатр, лаунж-зона, зал для проведения мероприятий, коворкинг, а также фитнес-студии и бьюти-зоны. Все это даёт новые яркие ощущения и притягивает взыскательного покупателя».
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», рассказала про инвестиционную привлекательность элитной недвижимости Москвы на примере готовых объектов ГК «Галс-Девелопмент»: «Качественная недвижимость всегда была синонимом надежных вложений, а в текущий турбулентный период спрос на первичную недвижимость премиум-класса стал практическим ажиотажным. Речь как про покупки для проживания, так и про инвестиционный интерес. Особой популярностью пользуются, безусловно, готовые проекты. Так, наш элитный квартал «Сады Пекина» за 9 месяцев этого года уже показал 17%-й рост продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а апартаменты компании в квартале de luxe резиденций «Театральный дом» продавались активнее на 13%. Учитывая динамику спроса в прошлом году, когда рост продаж по сравнению с 2019 годом составил 48% («Сады Пекина») и 50% («Театральный дом»), всплеск более чем высокий. По нашим прогнозам, такие темпы продаж элитных новостроек сохранятся минимум до конца года. В 2022 году мы ожидаем стабильную динамику спроса на построенные объекты с адекватным ценообразованием, а также существенную востребованность новых проектов в сегментах премиум и элит с высококачественной архитектурой и функциональными планировками квартир и апартаментов».
Один из новых проектов представила Кристина Дудко, руководитель департамента продаж Glincom: «Клубный дом премиум-класса Verdi расположен в районе с богатым историческим прошлым, всего в 150 м от Петровского парка. В проекте гармонично сочетаются импозантность сталинского ампира и светлая декоративность эстетики ар-деко. Все материалы, использованные при создании Verdi, тщательно отобраны и призваны подчеркнуть изысканность проекта. Это именно тот случай, когда новый комплекс не только идеально вписывается в существующую застройку, но и ненавязчиво задаёт новые стандарты реализации проектов такого уровня».
Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, в ходе своего выступления поделилась опытом, как увеличить привлекательность объекта для покупателя с помощью неценовых факторов на примере проектов девелопера. «Основополагающим фактором в редевелопменте исторических зданий является связь поколений: не просто новые стены, а дом, в котором чувствуется богатое наследие. Исторический контекст дает ощущение значимости, стабильности, принадлежности к месту. Здания являются ключом к сохранению исторического облика города и сохранению культурной среды, естественной для конкретной локации».
По данным «Главстрой», самым заметным трендом при выборе недвижимости бизнес-класса является наличие парка в жилых кварталах. Проекты с расширенной концепцией озеленения и благоустройства пользовались спросом у покупателей и ранее, однако ситуация с самоизоляцией показала, что парковая инфраструктура рядом с домом высоко востребована. У покупателей пользуются спросом панорамные окна и террасы с видом на зеленый ландшафт и водоемы, обособленные зоны для прогулок и занятия спортом, шаговая доступность парка или набережной. Кроме того, такие жилые проекты имеет высокую инвестиционную привлекательность. Цена на такую недвижимость может вырасти в цене с момента начала строительства на 60-70%.
Опросы клиентов компании показали, что ранее наличие собственного парка внутри жилых кварталов являлось скорее вспомогательным. В начале 2020 года лишь порядка 40% покупателей считали парк важным элементом их будущего дома. Однако уже в 2021 году более 70% опрошенных считают собственный парк весомым стимулом для покупки, а треть опрошенных считают наличие парка обязательным элементом инфраструктуры их будущего дома. «Главстрой» активно использует данный тренд и создаст новые парковые комплексы в пяти административных округах Москвы. Общая площадь программы парков компании составляет более 25 га.
Ольга Нарт, вице-президент по коммерции AVA Group, рассказала про лучшие предложения для инвестиций и жизни. «Динамика рынка недвижимости продемонстрировала внушительный рост интереса к новостройкам по всей России. При этом максимальный прирост спроса зафиксирован в Краснодарском крае. Ежегодно порядка ста тысяч россиян выбирают Краснодарский край как новое место постоянного проживания. Рекордное количество солнечных дней в году, теплое море, мягкий климат, развитая инфраструктура и комфортный ритм жизни привлекают жителей всех регионов страны. При этом покупка жилья не только позволяет улучшить качество жизни, но и обеспечивает дополнительную капитализацию».
В связи с резким возрастанием стоимости новостроек спикеры отметили рост спроса на вторичном рынке недвижимости, где на ряд предложений цена такая же или ниже, чем на первичном.
«Сейчас выбор покупателя стоит не между застройщиками, а между застройщиком и вторичкой или арендой. Застройщики должны понимать: если они не сотрудничают с риелторами, их не будут предлагать клиентам. Будут предлагать либо вторичку, либо девелопера, который работает с агентами и платит комиссионное вознаграждение по новостройкам. - По Москве Нмаркет.ПРО активно участвует в развитии партнерского канала, является одним из лидеров по объемам реализации у крупнейших девелоперов. Понимая боль застройщиков, мы запустили пилотный проект партнерского канала под ключ. Зная, что в Москве с конечным покупателем чаще работает менеджер прямого отдела продаж застройщика, на одном из объектов наш отдел продаж полностью ведет сделку по партнерскому каналу до заключения договора», - рассказал Игорь Гомон, коммерческий директор Нмаркет.ПРО.
«Чтобы удержать лидерские позиции на рынке девелопмента, необходимо делать акцент на стратегию роста с учетом развития бренда компании, продуктов, а также персонала! В 2021 году был взрывной рост в отрасли, что привело к дефициту людей на всех уровнях, а также к росту зарплат. Около 34% строительных компаний увеличили зарплаты руководителей в среднем на 20%. Становится востребованными новые профессии: продуктолог, BIM специалисты. Спрос будет расти и в 2022 году. Для стабильного роста компании в сегменте необходимо быть привлекательным как для соискателей, так и для работодателей. Только так можно оставаться в рынке и отвечать новым вызовам рынка, среди которых цифровизация и управление репутацией бренда. Кто будет лидером рынка в следующие 5 лет? Определяется именно сейчас», - рассказала Татьяна Долякова, генеральный директор рекрутингового агентства Pro Personnel.
В завершение конференции Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», поделился прогнозами и рассказал о предстоящем росте цен после покупательского ажиотажа.
Участники конференции смогли не только узнать новые кейсы, прогнозы и услышать интересные доклады, но и пообещаться с коллегами в неформальной обстановке. Анна Маркина, директор Московского Бизнес Клуба, представила новых членов клуба - девелоперские компания AVA Group и «Первый Строительный Трест».
В конференц-зале Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга прошла X-ая торжественная церемония награждения участников конкурса «Лидер строительного качества - 2021».
В конкурсе приняли участие около пятидесяти строительных компаний, лидеров строительного комплекса Санкт-Петербурга и СЗФО РФ.
Компании АО «СИНТО» был вручен почетный приз победителя конкурса и памятный диплом.
Дипломом "ГРАН-ПРИ" в номинации "Лучшие инженерные системы и оборудование" были отмечены, уже давно зарекомендовавшие себя модульные тепловые пункты "СиТерМ", производимые компанией «СИНТО».
Тепловые пункты "СиТерМ" широко применяются в составе систем теплоснабжения при строительстве и реконструкции жилых, общественных, административных и промышленных зданий и сооружений.
30 сентября 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» состоялся бизнес-завтрак по теме «Последствия изменения правового статуса апартаментов для рынка недвижимости».
В бизнес-завтраке приняли участие представители строительных компаний:
ИДК Formula City, компании Colliers Санкт-Петербург, КЦ «Петербургская Недвижимость», Объединения "Строительный трест", филиала Северо-Западного федерального округа «Росбанк Дома», сети апартов VALO Service, БЮ (бизнес-юнит) ORANGE LIFE! (ORANGE GROUP), управляющих компаний PSK Invest (входит в ГК «ПСК») и PMI Группы RBI, Becar Asset Management и Дизайн-бюро «Лепина и Орлова».
СМИ были представлены газетами «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «МК в Питере», порталами «Новострой-СПб и Новострой-М», novostroy.su, «ТТ Финанс» и «Экономика сегодня».
Партнерами бизнес-завтрака выступили компании Valo и Beсar.
Модератором мероприятия выступила Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» и генеральный директор Большого Сервера Недвижимости.
Она напомнила собравшимся, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Сейчас проходит второй его этап. Финалисты готовят конкурсную документацию, которую в этом году будет оценивать независимый консультант конкурса, компания Colliers. «Тайные покупатели» на следующей неделе начнут проверять работу отделов продаж, а эксперты готовятся к объездам жилых комплексов. Результаты всей работы Оргкомитета и презентации финалистов будут представлены на заседании Экспертного совета 12 ноября в зале Ученого совета СПбГАСУ.
Ситуация на рынке апартаментов в СПб и ЛО в текущем году. Сокращение числа предложений – это высокий спрос или недостаток предложений? Ценовые изменения по разным сегментам апартаментов.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers Санкт-Петербург отметила, что рост рынка апартаментов с 2020 года сдерживают экономическая нестабильность и неопределенность их юридического статуса, поэтому девелоперская активность носит сдержанный характер. Бум предложений пришелся на 2017-2019 г.г., когда запускались самые крупные проекты, сейчас же – небольшие, бутиковые. Пополнение предложения на рынке серьезно замедлилось. В 2021 году первичное предложение пополнилось шестью сервисными объектами на 33 тыс. квадратных метров – всего 1226 лотов. За первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15%, и это всего лишь 19 тыс. лотов в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объёма — 86% — приходится на сервисные апартаменты. Зонами концентрации апарт-комплексов по-прежнему остаются Московский, Невский и Выборгский районы города.
Сервисные апартаменты – это аналог коммерческой недвижимости, но с набором услуг, подобных тем, что предоставляют гостиницы. Как показал 2020 год, апартаменты гораздо лучше себя чувствуют, чем гостиничные сети. Стартовые цены на сервисные апартаменты значительно выросли из-за роста цен на земельные участки, себестоимость строительства, из-за перехода рынка строительства на проектное финансирование, а также из-за планового увеличения стоимости апартаментов. В сегменте сервисных апартаментов средний показатель вырос до 200 тыс. рублей за кв.метр (+28%). До первого квартала 2021 года динамика цен на сервисные апартаменты была положительной, сейчас темпы замедляются. Стоимость апартаментов в несервисном формате демонстрирует слабоотрицательную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, и это связано с ограниченным предложением апартаментов этого формата на рынке.
Динамика спроса в 2021 году достигла пика, и количество проданных апартаментов на первое полугодие составила 80 тыс. кв. метров. Это вдвое выше показателя аналогичного периода 2020 года, и сейчас является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка апартаментов. В третьем квартале спрос будет продолжать расти, как альтернатива для вложения средств. Инвесторы теперь не покупают самый дешевый лот на старте, а при принятии решения обращают внимание на оператора, становясь владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля.
Каждый пятый покупатель апартаментов совершает повторную покупку, выбирая проверенных девелопера и управляющую компанию. Прирост стоимости апартаментов, приобретенных в 2018-2019 годах, сегодня составляет более 40%.
Проект закона об апартаментах. Что он нам готовит? Новое понятие «многофункциональное здание». Какими характеристиками должны обладать подобные проекты? Что это означает для потребителя? Градостроительная комиссия определит размер соцобязательств для каждого девелопера. Как эта инициатива повлияет на рынок?
Как обозначила проблему Валентина Нагиева, вопрос о статусе апартаментов в России обсуждают уже не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» прошел первое чтение в мае 2021 года.
До тех пор, пока не будет принят закон, все новые проекты строительства апартаментов в Петербурге будут рассматриваться на Градостроительной комиссии и нагружаться соцобязательствами. Комиссия была утверждена в начале мая. Нововведение коснётся всех проектов: и сервисных апартаментов, которые строятся как гостиницы, и псевдожилья.
Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City, прокомментировал, что, несмотря на неопределенность статуса, рынок апартаментов сложился, и очень важно, чтобы при принятии нового закона учитывалось мнение самих участников рынка. Основной вопрос – как статус апартаментов будет «привязан» к 214ФЗ, потому что на нем построена вся бизнес-модель привлечения инвесторов на рынке строительства.
У закона было много версий, но законодатели пошли по пути определения статуса многофункционального здания. Неопределенность статуса апартаментов «подвешивает» положение и девелоперов, и самих потребителей, и оказывает влияние на органы исполнительной власти. В 2020 году было фактически наложено вето на запуск новых комплексов апартаментов, и лишь немногим девелоперам удалось дойти до этапа получения разрешения на строительство.
Опасения девелоперов связаны с тем, что, с одной стороны, власти хотят развивать туристическую сферу, с другой – нагружают застройщиков апарт-отелей строительством транспортной и социальной инфраструктуры. Себестоимость строительства сервисных апартаментов выше, чем жилья, а коэффициент полезной продаваемой площади в зданиях с апартаментами – существенно ниже. Дополнительная социальная нагрузка на сервисные апартаменты убивает для девелопера их экономику и желание инвестировать и строить.
Форматы гибких многофункциональных зданий сегодня являются общемировым трендом. А с точки зрения потребительского спроса, в условиях пандемии сервисные апартаменты показали более устойчивые показатели, чем гостиницы. Что говорит о высоком потенциале данного сегмента, и весь рынок ожидает скорейшего принятия закона.
Анастасия Кузенкова, заместитель директора по перспективному развитию ГБУ "Управление строительными проектами" отметила, что Градостроительная комиссия Петербурга с мая заседала уже дважды, в Комитете по строительству прошли пять заседаний рабочей группы. В ее заседаниях участвуют чиновники всех уровней и блоков администрации города, а в ее работе находится более 70-ти проектов жилищного строительства.
Градостроительная комиссия определяет условия реализации жилищного строительства, строительства гостиниц и иных средств размещения на территории Петербурга в части обеспеченности объектами обслуживания и инженерно-транспортной инфраструктуры
В Постановлении № 314 понятие «гостиница» употребляется в значении, определенном ФЗ от 24.11.1996 № 132 «Об основах туристской деятельности в РФ», устанавливающим, что гостиница является средством размещения, предоставляющим гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением правительства РФ от 18.11.2020 № 1860. Установлены виды гостиниц, включающие апарт-отель и комплекс апартаментов.
Комиссия оценивает архитектурно-градостроительные потенциалы территории (АГПТ), предоставленные правообладателями земельных участков или объектов недвижимости, целях реализации проектов жилищного строительства. У девелопера, приглашенного на заседание комиссии, есть возможность презентовать свой проект и ответить на вопросы членов комиссии. Рассмотрение проектной документации проектов жилищного строительства и проведение ее экспертизы к полномочиям комиссии не относится. Однако, нужны эксперты, которые бы квалифицированно определяли принадлежность проекта к гостинице или апартаментам. Такими экспертами могут выступать специальные аккредитованные организации, государственный контроль (надзор) за которыми осуществляет Федеральное агентство по туризму.
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service уточнил, что есть принципиальное различие в ситуации с апартаментами в Москве и Петербурге. В столице построено огромное количество апартаментов, где живут люди и не могут получить социальные гарантии.
С точки зрения формального законодательства, собственники нежилого помещения не может получить регистрацию в апартаменте. Арендатор может получить гостиничную регистрацию на срок договора аренды, если объект прошел классификацию. Теоретически это дает возможность получать социальные блага в полном объеме, однако в большинстве своем такая практика отсутствует.
Законодатели эту проблему и пытаются решить, но это чисто московская история. – В Петербурге в основном сервисные апартаменты, которые используются как гостиничные сети.
Есть «нехорошая» тенденция узаконить перевод нежилых помещений в жилье, что подрывает сложившуюся систему ввода и эксплуатации сервисных апартаментов и работу гостиничных сетей.
Поэтому московские законодательные инициативы подобного рода похожи на «выстрел в ногу соседу». Пока они не реализованы, с появлением в Петербурге Градостроительной комиссии появилась возможность управлять ситуацией в ручном режиме и взаимодействовать с участниками рынка.
Предложение привлекать для работы комиссии членов Экспертного совета РГУД по апартаментам и представителями Комитета по туризму воспринято властью положительно. Это позволит работу Градостроительной комиссии для рынка сделать прозрачной, и доверие потребителей будет гораздо выше. Властям тоже не нужны неудачные проекты.
Какую доходность сегодня предлагают инвесторам апарт-отели? Изменилась ли она? Сколько можно заработать, инвестируя в апартаменты? Доходные программы: как выбрать подходящую?
Как отметила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», в этом году сервисные апартаменты отмечают 10 лет со дня старта продаж первого проекта в Петербурге, апарт отеля YE'S на Хошимина. Уже через пять лет в городе было 10 игроков на рынке, а сегодня он представляет собой порядка 27 действующих апарт-отелей, еще 26 строятся, и игроков уже – 27.
Сегодня в городе превалируют сервисные апартаменты, появился интерес к реконструкции объектов. Схемы привлечения средств покупателей разные. Сегодня в продаже более 5 тыс.юнитов. Рынок пополняется новыми объектами: если в 2020 году в реализацию поступило чуть более 2 тыс. лотов, то за 9 месяцев 2021 года – 2,9 тыс. лотов.
Апартаменты остаются важным инструментом пассивного дохода на фоне низкой привлекательности депозитов, девальвации рубля и пр. В пандемию, несмотря на проблемы с заполняемостью, владельцы апартаментов нашли инструменты для обеспечения инвесторов минимальной доходностью за счет, например, переориентации с краткосрочной на средне- и долгосрочную аренду апартаментов.
Значительно выросла информированность покупателей, которые в 90% случаев покупают апартаменты с инвестиционной целью. Нынешний покупатель апартаментов – это в среднем 40-45-летние владельцы бизнесов, управленцы и топ-менеджеры среднего звена, из которых 30-35% покупают этот инвестиционный продут в ипотеку; 30% от всего объема сделок – региональные.
Каков портрет покупателя, арендатора, собственника? Какими методами и инструментами ваша компания отстраивается от конкурентов и коллег по цеху? Какими хитрыми методами работает ваша УК и как ей удается сохранить репутацию?
Карина Шальнова, генеральный директор управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI), констатировала, что большинство нынешних инвесторов осознанно подходят к покупке апартаментов. Как правило, они владеют информацией о ситуации на рынке, имеют в портфеле несколько программ, трезво оценивают доходность проекта (7-10%) и не склонны верить завышенным обещаниям.
Карина Шальнова отметила, что 2020 год показал запрос клиентов на открытость управляющей компании: RBI PM была первой компанией, которая в специальном личном кабинете инвестора, онлайн, стала полностью раскрывать для клиентов всю статистику по доходности, включая показатели ADR и RevPAR. И, несмотря на изначальный скептицизм, другие игроки рынка уже сейчас последовали этому примеру.
Потребитель сегодня смотрит не только на прозрачность бизнеса и доходность проекта, но и на качество предлагаемого продукта и сервиса, потому что это является гарантией доходности его активов, добавляет Карина Шальнова. Важно, что RBI PM, в отличие от других участников рынка, не отказывается от программ гарантированного дохода. Многие компании сегодня уже свернули такие программы, т.к. отечественные туристы не готовы платить за апартаменты по «доковидным» ценам. Но RBI PM, по словам Карины Шальновой, в своем продукте уверена.
В «Росбанк Дом», по словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу банка, за последние восемь месяцев 2021 года объем кредитуемых апартаментов в регионе вырос, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 64%. Кредиты в большинстве своем берут мужчины, средний возраст заемщиков – 38 лет. Существенно выросла средняя сумма кредита: на первичном рынке она составляет 3,7 млн рублей (против 2,6 млн в прошлом году), что выше средней суммы стандартных потребительских кредитов. Средняя сумма кредитов на вторичном рынке апартаментов сегодня составляет 6,4 млн рублей (3, 7 млн).
Увеличилось число заемщиков, которые повторно обращаются кредитом на апартаменты, что говорит о том, что с помощью ипотеки можно инвестировать в апартаменты. (В «Росбанк Дом» есть клиенты, которые возвращаются, например, за 6-м или даже за 11-м кредитом на апартаменты).
Базовая ставка по таким кредитам – 9,9%, ее можно снизить на 4% за счет субсидированной ставки с помощью застройщика на весь срок кредитования. Доля ипотечных кредитов на апартаменты в «Росбанк Дом» в Северо-Западном регионе составляет 3-5% от общего объема выдач на первичном рынке.
По словам Елизаветы Ковригиной, директора БЮ (бизнес-юнита) Orange.Life! (ORANGE GROUP), менее чем за год со старта продаж первого проекта (Izzzi у Гостиного Двора) сформирован пул инвесторов, каждый пятый из которых (20%) приобрел номер и в следующем проекте (Izzzi у Владимирской, прием гостей начался досрочно, с 1 октября этого года, за 3 месяца до запланированного срока сдачи).
Усредненный портрет покупателя выглядит следующим образом: в основном это петербургские потребители (таргетинг на регионы и Москву не выстраивался, но органический приток этих покупателей составил до 20%), возраст покупателей – 35-50 лет, ядро 40-45, а вот количество мужчин и женщин отличается очень незначительно.
О среднегодовом уровне доходности можно будет судить по итогам 2021, но уже сейчас очевидно, что результаты для неполного года работы вселяют оптимизм. 13,2% годовых уже получают те потребители, которые зашли на первом этапе в январе 2021 года. Доходность же тех, кто дожидался полного запуска отеля и приобретал номер по более высоким ценам, немного ниже, но также составляет не менее 10%.
VALO Service при разработке доходных программ ориентируется на принцип «котлового метода», когда доходы от всего номерного фонда собираются, отсюда вычитывается общая сумма расходов, а остаток делится поровну между собственниками апартаментов (пропорционально количеству номеров). Такой подход, по мнению Константина Сторожева, интересен тем, что собственник апартаментов сможет не беспокоиться о загрузке именно его номера, поскольку получит прибыль в любом случае. Она не зависит ни от самостоятельно сдающих апартаменты инвесторов, ни от числа апартаментов, которые находятся на какое-то время в стоп-листе.
Ирина Ражева, руководитель отдела коммерческой недвижимости Объединения "Строительный трест":
«Рост спроса на апартаменты, в частности, сервисные, - тенденция, которая образовалась за счет переориентации на внутреннего потребителя. Очевидно, что за спросом последует рост предложений в этом сегменте. «Строительный трест» имеет успешный опыт строительства и реализации апартаментов, и рассматривает перспективу реализации новых проектов».
Александр Погодин, коммерческий директор ИДК Formula City (в прошлом – генеральный директор сети первых в Петербурге апарт-отелей YE'S), заметил, что у сервисных апартаментов нет единого «отца», потому что каждый приходящий на рынок девелопер привносит что-то свое, перерабатывая концепцию проекта в процессе стройки. Например, апарт-отель YE'S на Хошимина за время строительства 12 лет назад совершенно поменял свою конфигурацию «из красивой» – в «востребованную».
Запуская в 2020 году апарт-отель YES Марата, девелопер ориентировался на постоянно меняющиеся потребности инвестора и арендатора. Требования к качеству и комфортности продукта повышаются, и работающие на этом рынке девелоперы вынуждены им соответствовать. И главное, на что сегодня ориентируется потребитель – это надежность проекта и прозрачность бизнеса.
Что касается социальной значимости рынка апарт-отелей, то следует учесть, что тысячи бывших «серых» арендодателей квартир сегодня переведены в легальный бизнес, платят налоги и готовы работать абсолютно честно.
Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК «ПСК»), подтвердила, что именно апартаменты дают сейчас импульс развитию гостиничного рынка. Так, свои масштабные проекты START на Парнасе и сеть Avenir компания реализует в формате долгосрочной аренды. Под каждый отель разрабатывается своя концепция, и в зависимости от класса, каждая из них соответствует показателям классификации. При этом девелопер старается учитывать запрос инвесторов и собственников на определенный уровень доходности.
Какие перспективы у рынка апартаментов?
По мнению Катерины Соболевой, вице-президент Becar Asset Management, пандемия сформировала у людей помимо повсеместной диджитализации еще и потребность в живом общении. Формируется новый класс платежеспособной аудитории из числа блогеров и тиктокеров, дизайнеров и программистов, которым нужна свобода и комфорт. Поколение Z не любит себя привязывать к конкретной стране, работе и предпочитает участвовать сразу в нескольких проектах.
У таких людей свои требования к жилью. Эти потребности компания постаралась учесть при строительстве коливинга YouCo (Vertical на Орджоникидзе). Помимо личного пространства с удобствами, резиденты смогут получать доступ к разнообразным общественным зонам (спа-зоны, прачечные, концертные площадки, игровые зоны, переговорные, коворкинги и пр.).
Ольга Орлова, руководитель дизайн-бюро «Лепина и Орлова» заметила, что главной ценностью современного человека становятся время и комфорт.
При проектировании апартаментов уровня премиум-класса необходимо учитывать желание современного человека быть мобильным, иметь возможность работать из дома, находясь в экологичных условиях. Чтобы конкурировать, апарт-отель должен быть не только удобным, но и красивым, ярким, дерзким, необычным. Образ интерьера и общая атмосфера должны запоминаться. Очень интересным может быть микс из современной стилистики и старинной архитектуры. Лепной декор, хрустальные светильники – все это передает атмосферу парадного Петербурга. Разбавить классику и добавить позитива можно современными эпатажными дизайнерскими предметами и элементами декора.
Другое направление – это рассказ об истории места – за счет акцентных стен и оригинального текстиля при универсальном, нейтральном оформлении номеров. Помимо яркого образа, основным требованием остается типология - номера должны быть идентичны по комфорту и наполнению.
Не стоит забывать и об удобстве маломобильных групп населения. Но лицо любого отеля - это входная группа, лобби и общественные зоны!
В заключении Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, пригласил собравшихся принять участие в XXIV практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», которая пройдет 28 октября.
Заключительный в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» бизнес-завтрак пройдет 26 октября, тема: «Жизнь жилого комплекса после сдачи в эксплуатацию: кто в доме хозяин?».