Что ждет рынок недвижимости после покупательского ажиотажа?
14 октября Московский Бизнес Клуб провел крупнейшую осеннюю бизнес-конференцию «Рынок недвижимости после покупательского ажиотажа». Мероприятие прошло на террасе легендарного клуба-ресторана Soho Rooms. В конференции приняли участие более 150 топ-менеджеров и руководителей крупнейших девелоперских компаний, банков, агентств недвижимости, digital- и консалтинговых компаний, а также представители СМИ. Спикерами выступили ярчайшие представители строительной отрасли, которые поделились главными трендами и прогнозами, а также представили эксклюзивные кейсы и новые проекты.
Главной темой обсуждения последних нескольких месяцев стала отмена льготной ипотеки, многие участники рынка, как профессиональные игроки, так и частные покупатели задаются вопросом, что ждет рынок недвижимости дальше.
В ходе конференции коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина рассказала, что после отмены льготной ипотеки застройщики ищут новые инструменты для привлечения покупателя. «Это могут быть как совместные субсидированные программы с крупнейшими банками, так и собственные программы и акции, которые позволяют выгодно совершить покупку. К примеру, в нашей компании действует несколько интересных программ. Одна из них - «Купи сейчас - плати потом». В рамках этого предложения покупатель, приобретая квартиру сейчас, вносит от 15% от стоимости недвижимости. Оставшуюся часть – за 4 месяца до ввода дома в эксплуатацию», - отметила спикер.
Вместе с тем, кроме новых инструментов на рынке появляется все больше удобных сервисов для приобретения недвижимости. О новом сервисе рассказала коммерческий директор Группы «Эталон» по Москве Ленария Хасиятуллина в ходе выступления на конференции. «Технология основана на работе искусственного интеллекта на платформе Realiste, анализирующего большие объемы данных. За 10 секунд программа может бесплатно оценить, сколько стоит квартира, и на какие варианты обмена в проектах застройщика можно рассчитывать: где придется доплатить, а где можно получить и квартиру, и деньги». В скором времени девелопер также планирует запустить сервис быстрого выкупа старой квартиры у собственника с минимальным – до 6% – дисконтированием от рыночной цены. Также планируется внедрить сервис выкупа с проживанием – то есть предоставить клиенту возможность купить квартиру в новостройке от Группы «Эталон» и при этом остаться жить в старой квартире до получения ключей.
Наталья Саввина, директор по продажам экосистемы недвижимости «Метр квадратный», отметила, что на рынке недвижимости продолжается тренд на цифровизацию. «Появляется множество онлайн-сервисов, которые существенно облегчают работу профессионалов. На наш взгляд, будущее за теми платформами, которые переведут в онлайн полный клиентский путь по покупке объекта недвижимости. Разрозненные сервисы по одобрению ипотеки или электронной регистрации не в полной мере отвечают ожиданиям рынка. Нашу главную задачу мы видим в том, чтобы выстроить такой клиентский путь, когда у клиентов нет необходимости лишний раз посещать офис компании и банка. Наши продукты в «Метр квадратный» строятся именно по такому пути - мы развиваем их вместе с нашими партнерами и для их удобства».
В ходе конференции спикеры поделились опытом, как вести себя в условиях постоянно меняющегося рынка и снижения покупательского спроса, а также чему стоит уделять большее внимания. Марина Юсова, владелец видеоиздания о недвижимости и управляющий партнер TRIBE, рассказала участникам конференции про видеомаркетинг в недвижимости, как увеличить продажи с помощью него.
Елизавета Беликова, руководитель отдела сквозной аналитики Smartis, рассказала про data-driven подход в условиях снижения покупательского спроса. «Маркетинг на основе данных позволяет бизнесу не только получать информацию, основанную на глубоком анализе и цифрах, но и качественно работать с аудиторией эффективно распределяя бюджет. Сегодня, в условиях постоянно меняющегося рынка, у бизнеса нет времени на эмпирическую проверку гипотез. Поэтому data-driven подход помогает охватить те области проработки покупателей, которые обычно выпадают из внимания застройщиков. Наполнение воронки новыми клиентами, проработка действующих, отслеживание каждого касания и целевое попадание рекламных посылов снижает стоимость сделки, сохраняя объем продаж».
Валентина Суднишникова, CEO AlertGroup (продукт ALLIO), отметила: «За 2021 год девелоперы оцифровали путь клиента, переведя часть процессов в онлайн: внедрили сервисы личного кабинета и регистрации. Но преимущество в ближайшие три года получат застройщики, которые смогут оцифровать еще и внутренние бизнес-процессы: согласования, коммуникация между подразделениями и т.д. Уже сейчас видим, что новые игроки рынка имеют фору – они стартанули, используя лучшие IT-решения для управления лотами и ценой. У «старожилов» есть выбор: увеличивать инвестиции в доработки своих самописных IT-систем, либо отказываться от них в пользу готовых, более прогрессивных решений».
В продолжение конференции спикеры поделились интересными кейсами и эффективными технологиями при строительстве объектов недвижимости. А также рассказали про привлекательные инструменты с точки зрения инвестирования.
Ксения Малаева, коммерческий директор «АБЛОК ЖБИ», рассказала, как увеличить продаваемую площадь при применении VENTABLOK. «Благодаря использованию VENTABLOKа застройщик существенно экономит на материалах и сокращает количество подрядных организаций. Готовый блок уже включает системы вентиляции и канализации, а для его монтажа не нужен специально обученный персонал, достаточно квалификации обычного монтажника. Установка одного блока занимает менее 10-15 минут. При этом получить какую-то ошибку при проектировании или монтаже практически невозможно, так как конструкторский отдел компании ведет тесную работу с конструкторскими и архитектурными бюро застройщика. Когда дом построен в нем уже проложены все коммуникации».
Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management, рассказал про коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. «Из-за бурного роста рынка e-сommerce коллективные инвестиции в складскую недвижимость становятся трендом и занимают всё большее место в портфеле инвестора. Анализируя рынок, мы предоставляем нашим инвесторам только лучшие активы. Посредством инструмента ЗПИФ наши пайщики становятся совладельцами реального актива. И сейчас именно то время, когда нужно инвестировать на этом рынке, чтобы не только окупить свои вложения, но и получить дополнительную доходность на росте стоимости востребованных активов».
В ходе конференции было представлено несколько премьер на рынке недвижимости, а также ряд интересных объектов как для инвестирования, так и для собственного проживания.
Один из таких объектов - Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» Южный квартал - вторая очередь строительства проекта от КП «УГС». Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» расположен в историческом районе Филёвский парк на первой линии Москвы-реки, всего в 15 минутах ходьбы от станции метро Фили. Проект включает в себя две очереди строительства: Северный квартал – 4 корпуса (все квартиры реализованы) и Южный квартал – 6 корпусов (дома построены и введены в эксплуатацию, старт продаж запланирован на 1 квартал 2022г.) На территории комплекса возведен собственный детский сад на 300 мест, предусмотрен досуговый центр для детей и взрослых, магазины и кафе. Для удобства жителей построен подземный паркинг на 630 м/м. Покупателям второй очереди будут доступны квартиры с отделкой «под чистовую» и квартиры с улучшенной отделкой «под ключ».
ЖК HIGH LIFE Летниковская, 11 - громкая премьера этого года и настоящий трендсеттер рынка недвижимости, на примере которого Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер», представила модные тренды современного девелопмента. «Первый тренд - архитектурная доминанта. Проект состоит из 6 ультрасовременных башен со сложной геометрией фасадов до 48 этажей. Второй тренд - витражное остекление. ЖК HIGH LIFE Летниковская, 11 выделяется панорамными окнами и стеклянными эркерами. Следующий тренд - акцент на паркинг как на новое элегантное пространство, выполненное в едином стиле с дизайнерской входной группой. Внутри паркинга ЖК также расположены келлеры для хранения сезонных вещей, паркинг для велосипедов и места для зарядки электрокаров. Ещё одно новшество - закрытое клубное пространство для резидентов комплекса. В ЖК HIGH LIFE Летниковская, 11 - это кинотеатр, лаунж-зона, зал для проведения мероприятий, коворкинг, а также фитнес-студии и бьюти-зоны. Все это даёт новые яркие ощущения и притягивает взыскательного покупателя».
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», рассказала про инвестиционную привлекательность элитной недвижимости Москвы на примере готовых объектов ГК «Галс-Девелопмент»: «Качественная недвижимость всегда была синонимом надежных вложений, а в текущий турбулентный период спрос на первичную недвижимость премиум-класса стал практическим ажиотажным. Речь как про покупки для проживания, так и про инвестиционный интерес. Особой популярностью пользуются, безусловно, готовые проекты. Так, наш элитный квартал «Сады Пекина» за 9 месяцев этого года уже показал 17%-й рост продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а апартаменты компании в квартале de luxe резиденций «Театральный дом» продавались активнее на 13%. Учитывая динамику спроса в прошлом году, когда рост продаж по сравнению с 2019 годом составил 48% («Сады Пекина») и 50% («Театральный дом»), всплеск более чем высокий. По нашим прогнозам, такие темпы продаж элитных новостроек сохранятся минимум до конца года. В 2022 году мы ожидаем стабильную динамику спроса на построенные объекты с адекватным ценообразованием, а также существенную востребованность новых проектов в сегментах премиум и элит с высококачественной архитектурой и функциональными планировками квартир и апартаментов».
Один из новых проектов представила Кристина Дудко, руководитель департамента продаж Glincom: «Клубный дом премиум-класса Verdi расположен в районе с богатым историческим прошлым, всего в 150 м от Петровского парка. В проекте гармонично сочетаются импозантность сталинского ампира и светлая декоративность эстетики ар-деко. Все материалы, использованные при создании Verdi, тщательно отобраны и призваны подчеркнуть изысканность проекта. Это именно тот случай, когда новый комплекс не только идеально вписывается в существующую застройку, но и ненавязчиво задаёт новые стандарты реализации проектов такого уровня».
Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, в ходе своего выступления поделилась опытом, как увеличить привлекательность объекта для покупателя с помощью неценовых факторов на примере проектов девелопера. «Основополагающим фактором в редевелопменте исторических зданий является связь поколений: не просто новые стены, а дом, в котором чувствуется богатое наследие. Исторический контекст дает ощущение значимости, стабильности, принадлежности к месту. Здания являются ключом к сохранению исторического облика города и сохранению культурной среды, естественной для конкретной локации».
По данным «Главстрой», самым заметным трендом при выборе недвижимости бизнес-класса является наличие парка в жилых кварталах. Проекты с расширенной концепцией озеленения и благоустройства пользовались спросом у покупателей и ранее, однако ситуация с самоизоляцией показала, что парковая инфраструктура рядом с домом высоко востребована. У покупателей пользуются спросом панорамные окна и террасы с видом на зеленый ландшафт и водоемы, обособленные зоны для прогулок и занятия спортом, шаговая доступность парка или набережной. Кроме того, такие жилые проекты имеет высокую инвестиционную привлекательность. Цена на такую недвижимость может вырасти в цене с момента начала строительства на 60-70%.
Опросы клиентов компании показали, что ранее наличие собственного парка внутри жилых кварталов являлось скорее вспомогательным. В начале 2020 года лишь порядка 40% покупателей считали парк важным элементом их будущего дома. Однако уже в 2021 году более 70% опрошенных считают собственный парк весомым стимулом для покупки, а треть опрошенных считают наличие парка обязательным элементом инфраструктуры их будущего дома. «Главстрой» активно использует данный тренд и создаст новые парковые комплексы в пяти административных округах Москвы. Общая площадь программы парков компании составляет более 25 га.
Ольга Нарт, вице-президент по коммерции AVA Group, рассказала про лучшие предложения для инвестиций и жизни. «Динамика рынка недвижимости продемонстрировала внушительный рост интереса к новостройкам по всей России. При этом максимальный прирост спроса зафиксирован в Краснодарском крае. Ежегодно порядка ста тысяч россиян выбирают Краснодарский край как новое место постоянного проживания. Рекордное количество солнечных дней в году, теплое море, мягкий климат, развитая инфраструктура и комфортный ритм жизни привлекают жителей всех регионов страны. При этом покупка жилья не только позволяет улучшить качество жизни, но и обеспечивает дополнительную капитализацию».
В связи с резким возрастанием стоимости новостроек спикеры отметили рост спроса на вторичном рынке недвижимости, где на ряд предложений цена такая же или ниже, чем на первичном.
«Сейчас выбор покупателя стоит не между застройщиками, а между застройщиком и вторичкой или арендой. Застройщики должны понимать: если они не сотрудничают с риелторами, их не будут предлагать клиентам. Будут предлагать либо вторичку, либо девелопера, который работает с агентами и платит комиссионное вознаграждение по новостройкам. - По Москве Нмаркет.ПРО активно участвует в развитии партнерского канала, является одним из лидеров по объемам реализации у крупнейших девелоперов. Понимая боль застройщиков, мы запустили пилотный проект партнерского канала под ключ. Зная, что в Москве с конечным покупателем чаще работает менеджер прямого отдела продаж застройщика, на одном из объектов наш отдел продаж полностью ведет сделку по партнерскому каналу до заключения договора», - рассказал Игорь Гомон, коммерческий директор Нмаркет.ПРО.
«Чтобы удержать лидерские позиции на рынке девелопмента, необходимо делать акцент на стратегию роста с учетом развития бренда компании, продуктов, а также персонала! В 2021 году был взрывной рост в отрасли, что привело к дефициту людей на всех уровнях, а также к росту зарплат. Около 34% строительных компаний увеличили зарплаты руководителей в среднем на 20%. Становится востребованными новые профессии: продуктолог, BIM специалисты. Спрос будет расти и в 2022 году. Для стабильного роста компании в сегменте необходимо быть привлекательным как для соискателей, так и для работодателей. Только так можно оставаться в рынке и отвечать новым вызовам рынка, среди которых цифровизация и управление репутацией бренда. Кто будет лидером рынка в следующие 5 лет? Определяется именно сейчас», - рассказала Татьяна Долякова, генеральный директор рекрутингового агентства Pro Personnel.
В завершение конференции Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», поделился прогнозами и рассказал о предстоящем росте цен после покупательского ажиотажа.
Участники конференции смогли не только узнать новые кейсы, прогнозы и услышать интересные доклады, но и пообещаться с коллегами в неформальной обстановке. Анна Маркина, директор Московского Бизнес Клуба, представила новых членов клуба - девелоперские компания AVA Group и «Первый Строительный Трест».
Шведский девелопер Bonava ввел в эксплуатацию очередь 9.1 жилого комплекса комфорт-класса Gröna Lund во Всеволожске.
Шестиэтажный жилой корпус состоит из 48 одно-, двух- и трехкомнатных квартир площадью от 47 до 91 квадратных метров, в его цокольном этаже расположена 41 кладовая. Покупатели квартир на первых этажах имеют собственные придомовые участки, где можно разбить сад, установить обеденный стол или шезлонги. В квартирах со 2 по 6 этаж запроектированы просторные балконы с панорамным остеклением площадью до 11 кв. м, а в некоторых из них — и компактные сауны размером 3-4 кв. м.
«Жилой дом построен в самом тихом месте комплекса — «Рябиновой роще», в удалении от дороги и активных игровых зон. Эту очередь выбирали клиенты, ценящие уединение и тишину уютных квартир в шведском стиле, - рассказал председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд. – Несмотря на обособленность квартала вся инфраструктура уже сформирована и находится в шаговой доступности –детские игровые площадки, зоны отдыха и спорта, социальные объекты. Мы с нетерпением ждем, когда новые жильцы «Рябиновой рощи» смогут по достоинству оценить атмосферу добрососедства и комфорт их нового дома».
Инфраструктура района уже сформирована. Здесь работают детский развивающий центр и детский сад на 370 детей, кафе, магазин, салон красоты, созданы зоны барбекю и игровые площадки. Рядом с жилым комплексом расположена крытая Gröna Lund Arena, объединяющая два футбольных поля и зал для групповых занятий. В спортивном комплексе работают профессиональные секции для детей всех возрастов.
Спикерами сессии выступили Сенатор Российской Федерации Аркадий Чернецкий, представители федерального Минстроя, региональной власти и девелоперского сообщества. Они сошлись в том, что механизм КРТ даёт шанс перепрограммировать и преобразить значительную площадь в больших городах, где до сих пор можно встретить, обширные заброшенные территории бывших заводов, кварталы застройки барачного типа.
Главным вызовом КРТ участники признали рентабельность будущих проектов. В текущих условиях ее очень сложно прогнозировать. Неопределенность резко снижает привлекательность механизма для девелоперов.
— Исходя из опыта применения закона на местах, мы видим, что ряд норм необходимо скорректировать, — констатирует Аркадий Чернецкий. — Совет федерации открыт к тому, чтобы на основе практики регионов вносить изменения. Обоснованные предложения будут в ближайшее время учтены в нормативной базе.
Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич отметила, что с точки зрения реализации закона о КРТ уральские регионы находятся в лидерах:
— Половина регионов России полностью приняли нормативно-правовую базу, часть завершают работу, субъекты УрФО — лидеры по подготовке нормативно-правовой базы. Здесь начинается фаза утверждения пилотных проектов и запуска КРТ. На территориях, которые регионы страны заявили как зоны КРТ, можно построить более 145 млн кв. метров жилья. В ближайшие четыре года мы по КРТ увидим первые вводимые объекты.
Девелоперы также уверены, что КРТ — наиболее эффективный инструмент преобразования территории, и он обладает должной гибкостью. Его реализация позволит застройщикам совместно с властями реализовать современные градостроительные концепции, а жителям — получить среду принципиально иного качества. Но практика реализации закона пока не наработана. Регионы находятся в самом начале пути и возможны два варианта развития событий. Руководитель правового сопровождения земельно-имущественных отношений Брусники Ольга Фаизова образно назвала их «КРТ курильщика» и «КРТ здорового человека».
Первый путь предполагает, что федеральные власти игнорируют пробелы в законодательстве, регионы и города определяют под комплексное развитие территории на окраинах (там меньше обременений), жители старого фонда саботируют процесс, горожане не верят никому, а девелоперы, чтобы сохранить экономику проекта реализуют человеконенавистническую застройку.
Второй путь предполагает оперативную работу над законом со стороны федеральных властей, формирование понятных правил и инфраструктурной поддержки со стороны региона и города ]. В этой модели жители старого фонда становятся квалифицированными участниками процесса (адекватно и без спекуляций ведущий диалог), а девелопер реализует амбиции и строит современные кварталы на месте устаревших и неухоженных территорий.
— Если опускать до конкретных правовых нюансов, которые мешают пойти по позитивному пути, то мы уже сейчас видим их два, — добавляет Ольга Фаизова. — Первая — Жители домов, которые попадают под расселение, по текущей версии закона могут месяцами решать, нужно ли им входить или выходить из КРТ. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана. Это большой риск, учитывая, что законодательство не содержит зеркального права девелопера и муниципалитета на выход из КРТ. Понятно, что внезапное исключение из проекта части территории резко меняет его экономику. И вместо современной градостроительной концепции мы можем получить среду низкого качества. Второй нюанс — земельный «пэчворк». По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде. То есть застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект. Участники дискуссии согласились, что сегодня регионы остро нуждаются в позитивном примере. Истории успеха, которую можно было бы масштабировать.