Сессия по комплексному развитию территорий
Спикерами сессии выступили Сенатор Российской Федерации Аркадий Чернецкий, представители федерального Минстроя, региональной власти и девелоперского сообщества. Они сошлись в том, что механизм КРТ даёт шанс перепрограммировать и преобразить значительную площадь в больших городах, где до сих пор можно встретить, обширные заброшенные территории бывших заводов, кварталы застройки барачного типа.
Главным вызовом КРТ участники признали рентабельность будущих проектов. В текущих условиях ее очень сложно прогнозировать. Неопределенность резко снижает привлекательность механизма для девелоперов.
— Исходя из опыта применения закона на местах, мы видим, что ряд норм необходимо скорректировать, — констатирует Аркадий Чернецкий. — Совет федерации открыт к тому, чтобы на основе практики регионов вносить изменения. Обоснованные предложения будут в ближайшее время учтены в нормативной базе.
Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич отметила, что с точки зрения реализации закона о КРТ уральские регионы находятся в лидерах:
— Половина регионов России полностью приняли нормативно-правовую базу, часть завершают работу, субъекты УрФО — лидеры по подготовке нормативно-правовой базы. Здесь начинается фаза утверждения пилотных проектов и запуска КРТ. На территориях, которые регионы страны заявили как зоны КРТ, можно построить более 145 млн кв. метров жилья. В ближайшие четыре года мы по КРТ увидим первые вводимые объекты.
Девелоперы также уверены, что КРТ — наиболее эффективный инструмент преобразования территории, и он обладает должной гибкостью. Его реализация позволит застройщикам совместно с властями реализовать современные градостроительные концепции, а жителям — получить среду принципиально иного качества. Но практика реализации закона пока не наработана. Регионы находятся в самом начале пути и возможны два варианта развития событий. Руководитель правового сопровождения земельно-имущественных отношений Брусники Ольга Фаизова образно назвала их «КРТ курильщика» и «КРТ здорового человека».
Первый путь предполагает, что федеральные власти игнорируют пробелы в законодательстве, регионы и города определяют под комплексное развитие территории на окраинах (там меньше обременений), жители старого фонда саботируют процесс, горожане не верят никому, а девелоперы, чтобы сохранить экономику проекта реализуют человеконенавистническую застройку.
Второй путь предполагает оперативную работу над законом со стороны федеральных властей, формирование понятных правил и инфраструктурной поддержки со стороны региона и города ]. В этой модели жители старого фонда становятся квалифицированными участниками процесса (адекватно и без спекуляций ведущий диалог), а девелопер реализует амбиции и строит современные кварталы на месте устаревших и неухоженных территорий.
— Если опускать до конкретных правовых нюансов, которые мешают пойти по позитивному пути, то мы уже сейчас видим их два, — добавляет Ольга Фаизова. — Первая — Жители домов, которые попадают под расселение, по текущей версии закона могут месяцами решать, нужно ли им входить или выходить из КРТ. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана. Это большой риск, учитывая, что законодательство не содержит зеркального права девелопера и муниципалитета на выход из КРТ. Понятно, что внезапное исключение из проекта части территории резко меняет его экономику. И вместо современной градостроительной концепции мы можем получить среду низкого качества. Второй нюанс — земельный «пэчворк». По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде. То есть застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект. Участники дискуссии согласились, что сегодня регионы остро нуждаются в позитивном примере. Истории успеха, которую можно было бы масштабировать.
На пресс-завтраке, посвященном цифровому будущему коммерческих объектов недвижимости, девелопер ASTERUS и проектная компания GENPRO рассказали про самый крупный цифровой двойник в России, который появится у “Ростех -Сити”. Разработкой исполнительной модели для Digital Twin занимается GENPRO. «Ростех -Сити» - крупнейший в России бизнес-парк класса А, построенный в районе Покровское-Стрешнево в Москве. Комплекс включает 13 зданий, общая площадь участка составляет 9,74 га, а общая площадь застройки - 263 200 м2.
Цифровой двойник представляет собой виртуальную копию объекта или системы, отражающую его текущие состояния в режиме реального времени. Он позволяет описывать и учитывать изменяемые процессы системы и их взаимодействие. Например, взаимодействие людей с пространством. Двойник собирает и объединяет определенные данные и проверяет их, чтобы убедиться, что системы работают вместе. Цифровой двойник может также прогнозировать и предсказывать будущие сценарии состояний и положений объекта, рассматривая вопросы «что, если». Это значительно облегчает процесс управления и эксплуатации здания.
«Задача была не просто построить офис для инновационной компании, но создать среду, благоприятную для здоровья и продуктивной работы. Мы искали и обучали кадры, наращивали внутренние компетенции, подбирали лучших партнеров. В итоге создали цифровую модель высокой детализации крупнейшего в России бизнес-парка класса А. Проверяя все на уровне виртуальной модели, мы избежали массы ошибок и затрат, и смогли построить сложнейший комплекс всего за 2,5 года. По факту мы предлагаем рынку принципиальное новый продукт – здание с цифровым двойником, с которым может успешно работать управляющая компания. Качественная модель добавляет не менее 5 % ценности объекту девелопмента и позволяет снизить расходы на эксплуатацию на 20 %» - рассказал Константин Ковалев, заместитель генерального директора ASTERUS.
Он также отметил, что для появления цифрового двойника исходная модель должна пройти несколько этапов. На этапе проектирования формируется базовая BIM модель проекта. В ней отражены геометрические параметры и информация проектной документации. На следующем этапе модель насыщается данными исполнительной документации, в которой отражены фактические данные построенного объекта. И финальным этапом является внесение информации для эксплуатации объекта, тогда модель становится полноценным Digital Twin - цифровым двойником.
“На рынке пока что единицы коммерческих компаний вкладывают на этапе проектирования в цифровые двойники. Многие ограничиваются простой BIM моделью. Но те, кто делает цифровой двойник, значительно выиграют в будущем на эксплуатации своих объектов” – подтвердил Данил Катриченко, директор проектной компании GENPRO. Эксперт уверен, что в перспективе цифровые двойники будут иметь все строящиеся здания в стране – “это тренд ближайшего десятилетия”.
Олеся Дзюба, руководитель направления по организации рабочего пространства компании JLL отметила, что внедрение контрольных устройств, IoT и датчиков позволяет автоматизировать различные процессы в здании – от автоматической уборки до системы помощи на рабочем месте и бесконтактных систем контроля доступа. Современные технологии и устройства, подключенные к интернету, позволяют мониторить качество воздуха, температурный режим и уровень света в здании, а более продвинутые системы способны менять настройки в офисе в реальном времени. «Все это, с одной стороны, позволяет экономить на аренде пространства, а с другой стороны, учитывать мнение и заботиться о наиболее ценном ресурсе любой компании – сотрудниках» - уверена Олеся.
Ранее сообщалось, что Проект «Ростех-Сити» вошел в тройку лидеров Всероссийского конкурса «BIM-технологии 2020/21».
Банк «Санкт-Петербург» и сеть магазинов «Магнит» проводят совместную акцию в Санкт-Петербурге и Новосибирске. Тем, кто примет участие в акции, партнеры начислят 500 бонусов на карту лояльности сети «Магнит». При этом при соблюдении условий акции свои 500 бонусов покупатель сможет получать каждый месяц до конца года.
Акция проводится по 31 декабря 2021 года. Условия действуют для тех, у кого в настоящее время нет карт Банка «Санкт-Петербург», кроме карты «Детская». Чтобы принять участие в акции, нужно заказать бесплатную карту World Mastercard® ЯСЧИТАЮ на специальной странице акции, указать при заказе номер карты лояльности магазинов «Магнит», получить карту удобным способом – с помощью курьера или в офисе Банка, – и совершать любые покупки (кроме оплаты табачной продукции) по карте на сумму от 2000 рублей в месяц.
«Карта World Mastercard ЯСЧИТАЮ – один из самых популярных продуктов Банка, – комментирует старший вице-президент – руководитель розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. – Ее владелец может получать до 60 000 рублей в год, совершая ежедневные операции по карте. А наша совместная акция с «Магнитом» поможет получить ее владельцам еще больше выгоды».