Сессия по комплексному развитию территорий
Спикерами сессии выступили Сенатор Российской Федерации Аркадий Чернецкий, представители федерального Минстроя, региональной власти и девелоперского сообщества. Они сошлись в том, что механизм КРТ даёт шанс перепрограммировать и преобразить значительную площадь в больших городах, где до сих пор можно встретить, обширные заброшенные территории бывших заводов, кварталы застройки барачного типа.
Главным вызовом КРТ участники признали рентабельность будущих проектов. В текущих условиях ее очень сложно прогнозировать. Неопределенность резко снижает привлекательность механизма для девелоперов.
— Исходя из опыта применения закона на местах, мы видим, что ряд норм необходимо скорректировать, — констатирует Аркадий Чернецкий. — Совет федерации открыт к тому, чтобы на основе практики регионов вносить изменения. Обоснованные предложения будут в ближайшее время учтены в нормативной базе.
Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич отметила, что с точки зрения реализации закона о КРТ уральские регионы находятся в лидерах:
— Половина регионов России полностью приняли нормативно-правовую базу, часть завершают работу, субъекты УрФО — лидеры по подготовке нормативно-правовой базы. Здесь начинается фаза утверждения пилотных проектов и запуска КРТ. На территориях, которые регионы страны заявили как зоны КРТ, можно построить более 145 млн кв. метров жилья. В ближайшие четыре года мы по КРТ увидим первые вводимые объекты.
Девелоперы также уверены, что КРТ — наиболее эффективный инструмент преобразования территории, и он обладает должной гибкостью. Его реализация позволит застройщикам совместно с властями реализовать современные градостроительные концепции, а жителям — получить среду принципиально иного качества. Но практика реализации закона пока не наработана. Регионы находятся в самом начале пути и возможны два варианта развития событий. Руководитель правового сопровождения земельно-имущественных отношений Брусники Ольга Фаизова образно назвала их «КРТ курильщика» и «КРТ здорового человека».
Первый путь предполагает, что федеральные власти игнорируют пробелы в законодательстве, регионы и города определяют под комплексное развитие территории на окраинах (там меньше обременений), жители старого фонда саботируют процесс, горожане не верят никому, а девелоперы, чтобы сохранить экономику проекта реализуют человеконенавистническую застройку.
Второй путь предполагает оперативную работу над законом со стороны федеральных властей, формирование понятных правил и инфраструктурной поддержки со стороны региона и города ]. В этой модели жители старого фонда становятся квалифицированными участниками процесса (адекватно и без спекуляций ведущий диалог), а девелопер реализует амбиции и строит современные кварталы на месте устаревших и неухоженных территорий.
— Если опускать до конкретных правовых нюансов, которые мешают пойти по позитивному пути, то мы уже сейчас видим их два, — добавляет Ольга Фаизова. — Первая — Жители домов, которые попадают под расселение, по текущей версии закона могут месяцами решать, нужно ли им входить или выходить из КРТ. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана. Это большой риск, учитывая, что законодательство не содержит зеркального права девелопера и муниципалитета на выход из КРТ. Понятно, что внезапное исключение из проекта части территории резко меняет его экономику. И вместо современной градостроительной концепции мы можем получить среду низкого качества. Второй нюанс — земельный «пэчворк». По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде. То есть застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект. Участники дискуссии согласились, что сегодня регионы остро нуждаются в позитивном примере. Истории успеха, которую можно было бы масштабировать.
ГК «А101» открывает продажи офисных и торговых помещений в первой очереди Бизнес-квартала «Прокшино» - новом деловом центре Новомосковского округа Москвы, который строится в непосредственной близости от станции метро «Прокшино».
В настоящее время доступны помещения площадью от 100 до 2000 кв. метров, расположенные с 4 по 9 этаж. Всего к продаже представлено 12,1 тыс. кв. метров объектов офисного назначения.
Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева: «Нижняя планка стоимости помещения составляет 14,1 млн рублей при минимальной стоимости квадратного метра в 130 тыс. рублей. С учетом стратегии развития локации, а также потенциала спроса, мы оцениваем доходность от инвестиционных вложений в проект на уровне 15% в год».
Объект представляет собой современное 13-этажное здание площадью 42 тыс. кв. метров с офисными пространствами класса А, прямой крытый переход в метро, а также двухэтажный торговый центр инновационного формата в составе здания. На верхнем этаже предусмотрено помещение под ресторан с возможностью организации летней веранды на эксплуатируемой кровле. В бизнес-квартале для удобства размещены подземный и наземный паркинги с сервисными функциями (включая автомойку и шиномонтаж).
Офисная часть создается в соответствии с самыми современными требованиями инвесторов и арендаторов. Среди них – экологичность, небольшая этажность, а также возможность создания agile-пространств, которые могут быстро трансформироваться под разные задачи в течение дня при сохранении комфортных условий труда. Кроме того, проектом предусмотрены многофункциональные шеринг-зоны, где можно поработать или отдохнуть в уединении, провести встречу, заняться спортом и т.д.
В здании будет применяться широкий спектр инновационных технологических решений для бизнеса. В их числе – система контроля и управления доступом в здание на основе видеоаналитики, контроль перемещения резидентов и гостей по BLE протоколу, системы электронного бэкофиса и консьержа, а также шеринг сервисы. Объект будет сертифицирован в соответствии со стандартами LEED GOLD.
Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева: «У резидентов управление собственным офисом будет осуществляться через мобильное приложение в формате «служба одного окна». В числе сервисов – навигация по зданию, бронирование переговорных или рабочего места по заданным параметрам, заказ офисных принадлежностей и бытовых сервисов, а также онлайн-заказ гостевых пропусков и т.п. При этом возможности цифровой системы управления распространяются и на гостей офиса, которые смогут заранее самостоятельно зарегистрировать себя и заказать пропуск на машину, чтобы получить бесконтактный проход в здание».
Более половины пространства инновационного торгового центра займут шоу-пойнты – размещенные в центральной части торгового центра места для коммуникации новых брендов с потребителями. Их можно будет взять в краткосрочную аренду для тестирования новых форматов коммуникации с потребителями – мини-вернисажей и мастерских, тест-зон, точек для съемки фото или видео для социальных сетей и т.п. Такой формат может оказаться оптимальным для раскрутки молодого бренда – высокий уровень трафика и доступность пространств могут сократить расходы на продвижение на 30%.
Классические оффлайн-точки торгового центра превратятся в «места получения впечатлений». Здесь можно будет ознакомиться с товаром и сделать онлайн-заказ. При этом пользователям не придется ходить по другим точкам с сумками. Специальный консьерж-сервис оформляет все заказы человека и выдает все упакованные покупки перед выходом из торгового центра.
При этом второй этаж торгового центра площадью порядка 4 тыс. кв. метров станет полноценным лобби для офисного пространства и обеспечит резидентов необходимой инфраструктурой.
В целом проект Бизнес-квартала «Прокшино» предполагает строительство 5 офисных зданий суммарной площадью более 177 тыс. кв. метров, в рамках которых будет создано более 16 тыс. рабочих мест. Общий объем инвестиций оценивается в 17,3 млрд рублей. Пространство между офисными зданиями будет организовано в частично крытый городской променад, который станет главным местом для встреч, досуга и развлечений в локации.
Первая очередь будет введена в эксплуатацию в 2023 году. Объем инвестиций в строительство составит порядка 3,6 млрд рублей.
Для справки:
Группа компаний «А101» – инвестиционно-строительный холдинг, один из крупнейших девелоперов Москвы. Собственный земельный банк Группы представляет собой участки суммарной площадью более 2,1 тыс. га на территории Троицкого и Новомосковского округов Москвы. За все время своей работы ГК «А101» ввела в эксплуатацию более 2,9 млн кв. метров недвижимости различного назначения. В настоящее время портфель текущих проектов Группы составляет порядка 1 млн кв. метров в рамках комплексного развития новых территорий Москвы: жилые районы с развитой инфраструктурой, крупные офисные центры, объекты торгового и спортивно-развлекательного назначения. В 2020 году ГК «А101» ввела в эксплуатацию в ТиНАО 524,9 тыс. кв. метров недвижимости, что на 54% больше, чем в 2019 году.