Итоги бизнес-завтрака «Последствия изменения правового статуса апартаментов для рынка недвижимости»
30 сентября 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» состоялся бизнес-завтрак по теме «Последствия изменения правового статуса апартаментов для рынка недвижимости».
В бизнес-завтраке приняли участие представители строительных компаний:
ИДК Formula City, компании Colliers Санкт-Петербург, КЦ «Петербургская Недвижимость», Объединения "Строительный трест", филиала Северо-Западного федерального округа «Росбанк Дома», сети апартов VALO Service, БЮ (бизнес-юнит) ORANGE LIFE! (ORANGE GROUP), управляющих компаний PSK Invest (входит в ГК «ПСК») и PMI Группы RBI, Becar Asset Management и Дизайн-бюро «Лепина и Орлова».
СМИ были представлены газетами «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «МК в Питере», порталами «Новострой-СПб и Новострой-М», novostroy.su, «ТТ Финанс» и «Экономика сегодня».
Партнерами бизнес-завтрака выступили компании Valo и Beсar.
Модератором мероприятия выступила Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» и генеральный директор Большого Сервера Недвижимости.
Она напомнила собравшимся, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Сейчас проходит второй его этап. Финалисты готовят конкурсную документацию, которую в этом году будет оценивать независимый консультант конкурса, компания Colliers. «Тайные покупатели» на следующей неделе начнут проверять работу отделов продаж, а эксперты готовятся к объездам жилых комплексов. Результаты всей работы Оргкомитета и презентации финалистов будут представлены на заседании Экспертного совета 12 ноября в зале Ученого совета СПбГАСУ.
Ситуация на рынке апартаментов в СПб и ЛО в текущем году. Сокращение числа предложений – это высокий спрос или недостаток предложений? Ценовые изменения по разным сегментам апартаментов.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers Санкт-Петербург отметила, что рост рынка апартаментов с 2020 года сдерживают экономическая нестабильность и неопределенность их юридического статуса, поэтому девелоперская активность носит сдержанный характер. Бум предложений пришелся на 2017-2019 г.г., когда запускались самые крупные проекты, сейчас же – небольшие, бутиковые. Пополнение предложения на рынке серьезно замедлилось. В 2021 году первичное предложение пополнилось шестью сервисными объектами на 33 тыс. квадратных метров – всего 1226 лотов. За первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15%, и это всего лишь 19 тыс. лотов в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объёма — 86% — приходится на сервисные апартаменты. Зонами концентрации апарт-комплексов по-прежнему остаются Московский, Невский и Выборгский районы города.
Сервисные апартаменты – это аналог коммерческой недвижимости, но с набором услуг, подобных тем, что предоставляют гостиницы. Как показал 2020 год, апартаменты гораздо лучше себя чувствуют, чем гостиничные сети. Стартовые цены на сервисные апартаменты значительно выросли из-за роста цен на земельные участки, себестоимость строительства, из-за перехода рынка строительства на проектное финансирование, а также из-за планового увеличения стоимости апартаментов. В сегменте сервисных апартаментов средний показатель вырос до 200 тыс. рублей за кв.метр (+28%). До первого квартала 2021 года динамика цен на сервисные апартаменты была положительной, сейчас темпы замедляются. Стоимость апартаментов в несервисном формате демонстрирует слабоотрицательную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, и это связано с ограниченным предложением апартаментов этого формата на рынке.
Динамика спроса в 2021 году достигла пика, и количество проданных апартаментов на первое полугодие составила 80 тыс. кв. метров. Это вдвое выше показателя аналогичного периода 2020 года, и сейчас является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка апартаментов. В третьем квартале спрос будет продолжать расти, как альтернатива для вложения средств. Инвесторы теперь не покупают самый дешевый лот на старте, а при принятии решения обращают внимание на оператора, становясь владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля.
Каждый пятый покупатель апартаментов совершает повторную покупку, выбирая проверенных девелопера и управляющую компанию. Прирост стоимости апартаментов, приобретенных в 2018-2019 годах, сегодня составляет более 40%.
Проект закона об апартаментах. Что он нам готовит? Новое понятие «многофункциональное здание». Какими характеристиками должны обладать подобные проекты? Что это означает для потребителя? Градостроительная комиссия определит размер соцобязательств для каждого девелопера. Как эта инициатива повлияет на рынок?
Как обозначила проблему Валентина Нагиева, вопрос о статусе апартаментов в России обсуждают уже не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» прошел первое чтение в мае 2021 года.
До тех пор, пока не будет принят закон, все новые проекты строительства апартаментов в Петербурге будут рассматриваться на Градостроительной комиссии и нагружаться соцобязательствами. Комиссия была утверждена в начале мая. Нововведение коснётся всех проектов: и сервисных апартаментов, которые строятся как гостиницы, и псевдожилья.
Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City, прокомментировал, что, несмотря на неопределенность статуса, рынок апартаментов сложился, и очень важно, чтобы при принятии нового закона учитывалось мнение самих участников рынка. Основной вопрос – как статус апартаментов будет «привязан» к 214ФЗ, потому что на нем построена вся бизнес-модель привлечения инвесторов на рынке строительства.
У закона было много версий, но законодатели пошли по пути определения статуса многофункционального здания. Неопределенность статуса апартаментов «подвешивает» положение и девелоперов, и самих потребителей, и оказывает влияние на органы исполнительной власти. В 2020 году было фактически наложено вето на запуск новых комплексов апартаментов, и лишь немногим девелоперам удалось дойти до этапа получения разрешения на строительство.
Опасения девелоперов связаны с тем, что, с одной стороны, власти хотят развивать туристическую сферу, с другой – нагружают застройщиков апарт-отелей строительством транспортной и социальной инфраструктуры. Себестоимость строительства сервисных апартаментов выше, чем жилья, а коэффициент полезной продаваемой площади в зданиях с апартаментами – существенно ниже. Дополнительная социальная нагрузка на сервисные апартаменты убивает для девелопера их экономику и желание инвестировать и строить.
Форматы гибких многофункциональных зданий сегодня являются общемировым трендом. А с точки зрения потребительского спроса, в условиях пандемии сервисные апартаменты показали более устойчивые показатели, чем гостиницы. Что говорит о высоком потенциале данного сегмента, и весь рынок ожидает скорейшего принятия закона.
Анастасия Кузенкова, заместитель директора по перспективному развитию ГБУ "Управление строительными проектами" отметила, что Градостроительная комиссия Петербурга с мая заседала уже дважды, в Комитете по строительству прошли пять заседаний рабочей группы. В ее заседаниях участвуют чиновники всех уровней и блоков администрации города, а в ее работе находится более 70-ти проектов жилищного строительства.
Градостроительная комиссия определяет условия реализации жилищного строительства, строительства гостиниц и иных средств размещения на территории Петербурга в части обеспеченности объектами обслуживания и инженерно-транспортной инфраструктуры
В Постановлении № 314 понятие «гостиница» употребляется в значении, определенном ФЗ от 24.11.1996 № 132 «Об основах туристской деятельности в РФ», устанавливающим, что гостиница является средством размещения, предоставляющим гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением правительства РФ от 18.11.2020 № 1860. Установлены виды гостиниц, включающие апарт-отель и комплекс апартаментов.
Комиссия оценивает архитектурно-градостроительные потенциалы территории (АГПТ), предоставленные правообладателями земельных участков или объектов недвижимости, целях реализации проектов жилищного строительства. У девелопера, приглашенного на заседание комиссии, есть возможность презентовать свой проект и ответить на вопросы членов комиссии. Рассмотрение проектной документации проектов жилищного строительства и проведение ее экспертизы к полномочиям комиссии не относится. Однако, нужны эксперты, которые бы квалифицированно определяли принадлежность проекта к гостинице или апартаментам. Такими экспертами могут выступать специальные аккредитованные организации, государственный контроль (надзор) за которыми осуществляет Федеральное агентство по туризму.
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service уточнил, что есть принципиальное различие в ситуации с апартаментами в Москве и Петербурге. В столице построено огромное количество апартаментов, где живут люди и не могут получить социальные гарантии.
С точки зрения формального законодательства, собственники нежилого помещения не может получить регистрацию в апартаменте. Арендатор может получить гостиничную регистрацию на срок договора аренды, если объект прошел классификацию. Теоретически это дает возможность получать социальные блага в полном объеме, однако в большинстве своем такая практика отсутствует.
Законодатели эту проблему и пытаются решить, но это чисто московская история. – В Петербурге в основном сервисные апартаменты, которые используются как гостиничные сети.
Есть «нехорошая» тенденция узаконить перевод нежилых помещений в жилье, что подрывает сложившуюся систему ввода и эксплуатации сервисных апартаментов и работу гостиничных сетей.
Поэтому московские законодательные инициативы подобного рода похожи на «выстрел в ногу соседу». Пока они не реализованы, с появлением в Петербурге Градостроительной комиссии появилась возможность управлять ситуацией в ручном режиме и взаимодействовать с участниками рынка.
Предложение привлекать для работы комиссии членов Экспертного совета РГУД по апартаментам и представителями Комитета по туризму воспринято властью положительно. Это позволит работу Градостроительной комиссии для рынка сделать прозрачной, и доверие потребителей будет гораздо выше. Властям тоже не нужны неудачные проекты.
Какую доходность сегодня предлагают инвесторам апарт-отели? Изменилась ли она? Сколько можно заработать, инвестируя в апартаменты? Доходные программы: как выбрать подходящую?
Как отметила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», в этом году сервисные апартаменты отмечают 10 лет со дня старта продаж первого проекта в Петербурге, апарт отеля YE'S на Хошимина. Уже через пять лет в городе было 10 игроков на рынке, а сегодня он представляет собой порядка 27 действующих апарт-отелей, еще 26 строятся, и игроков уже – 27.
Сегодня в городе превалируют сервисные апартаменты, появился интерес к реконструкции объектов. Схемы привлечения средств покупателей разные. Сегодня в продаже более 5 тыс.юнитов. Рынок пополняется новыми объектами: если в 2020 году в реализацию поступило чуть более 2 тыс. лотов, то за 9 месяцев 2021 года – 2,9 тыс. лотов.
Апартаменты остаются важным инструментом пассивного дохода на фоне низкой привлекательности депозитов, девальвации рубля и пр. В пандемию, несмотря на проблемы с заполняемостью, владельцы апартаментов нашли инструменты для обеспечения инвесторов минимальной доходностью за счет, например, переориентации с краткосрочной на средне- и долгосрочную аренду апартаментов.
Значительно выросла информированность покупателей, которые в 90% случаев покупают апартаменты с инвестиционной целью. Нынешний покупатель апартаментов – это в среднем 40-45-летние владельцы бизнесов, управленцы и топ-менеджеры среднего звена, из которых 30-35% покупают этот инвестиционный продут в ипотеку; 30% от всего объема сделок – региональные.
Каков портрет покупателя, арендатора, собственника? Какими методами и инструментами ваша компания отстраивается от конкурентов и коллег по цеху? Какими хитрыми методами работает ваша УК и как ей удается сохранить репутацию?
Карина Шальнова, генеральный директор управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI), констатировала, что большинство нынешних инвесторов осознанно подходят к покупке апартаментов. Как правило, они владеют информацией о ситуации на рынке, имеют в портфеле несколько программ, трезво оценивают доходность проекта (7-10%) и не склонны верить завышенным обещаниям.
Карина Шальнова отметила, что 2020 год показал запрос клиентов на открытость управляющей компании: RBI PM была первой компанией, которая в специальном личном кабинете инвестора, онлайн, стала полностью раскрывать для клиентов всю статистику по доходности, включая показатели ADR и RevPAR. И, несмотря на изначальный скептицизм, другие игроки рынка уже сейчас последовали этому примеру.
Потребитель сегодня смотрит не только на прозрачность бизнеса и доходность проекта, но и на качество предлагаемого продукта и сервиса, потому что это является гарантией доходности его активов, добавляет Карина Шальнова. Важно, что RBI PM, в отличие от других участников рынка, не отказывается от программ гарантированного дохода. Многие компании сегодня уже свернули такие программы, т.к. отечественные туристы не готовы платить за апартаменты по «доковидным» ценам. Но RBI PM, по словам Карины Шальновой, в своем продукте уверена.
В «Росбанк Дом», по словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу банка, за последние восемь месяцев 2021 года объем кредитуемых апартаментов в регионе вырос, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 64%. Кредиты в большинстве своем берут мужчины, средний возраст заемщиков – 38 лет. Существенно выросла средняя сумма кредита: на первичном рынке она составляет 3,7 млн рублей (против 2,6 млн в прошлом году), что выше средней суммы стандартных потребительских кредитов. Средняя сумма кредитов на вторичном рынке апартаментов сегодня составляет 6,4 млн рублей (3, 7 млн).
Увеличилось число заемщиков, которые повторно обращаются кредитом на апартаменты, что говорит о том, что с помощью ипотеки можно инвестировать в апартаменты. (В «Росбанк Дом» есть клиенты, которые возвращаются, например, за 6-м или даже за 11-м кредитом на апартаменты).
Базовая ставка по таким кредитам – 9,9%, ее можно снизить на 4% за счет субсидированной ставки с помощью застройщика на весь срок кредитования. Доля ипотечных кредитов на апартаменты в «Росбанк Дом» в Северо-Западном регионе составляет 3-5% от общего объема выдач на первичном рынке.
По словам Елизаветы Ковригиной, директора БЮ (бизнес-юнита) Orange.Life! (ORANGE GROUP), менее чем за год со старта продаж первого проекта (Izzzi у Гостиного Двора) сформирован пул инвесторов, каждый пятый из которых (20%) приобрел номер и в следующем проекте (Izzzi у Владимирской, прием гостей начался досрочно, с 1 октября этого года, за 3 месяца до запланированного срока сдачи).
Усредненный портрет покупателя выглядит следующим образом: в основном это петербургские потребители (таргетинг на регионы и Москву не выстраивался, но органический приток этих покупателей составил до 20%), возраст покупателей – 35-50 лет, ядро 40-45, а вот количество мужчин и женщин отличается очень незначительно.
О среднегодовом уровне доходности можно будет судить по итогам 2021, но уже сейчас очевидно, что результаты для неполного года работы вселяют оптимизм. 13,2% годовых уже получают те потребители, которые зашли на первом этапе в январе 2021 года. Доходность же тех, кто дожидался полного запуска отеля и приобретал номер по более высоким ценам, немного ниже, но также составляет не менее 10%.
VALO Service при разработке доходных программ ориентируется на принцип «котлового метода», когда доходы от всего номерного фонда собираются, отсюда вычитывается общая сумма расходов, а остаток делится поровну между собственниками апартаментов (пропорционально количеству номеров). Такой подход, по мнению Константина Сторожева, интересен тем, что собственник апартаментов сможет не беспокоиться о загрузке именно его номера, поскольку получит прибыль в любом случае. Она не зависит ни от самостоятельно сдающих апартаменты инвесторов, ни от числа апартаментов, которые находятся на какое-то время в стоп-листе.
Ирина Ражева, руководитель отдела коммерческой недвижимости Объединения "Строительный трест":
«Рост спроса на апартаменты, в частности, сервисные, - тенденция, которая образовалась за счет переориентации на внутреннего потребителя. Очевидно, что за спросом последует рост предложений в этом сегменте. «Строительный трест» имеет успешный опыт строительства и реализации апартаментов, и рассматривает перспективу реализации новых проектов».
Александр Погодин, коммерческий директор ИДК Formula City (в прошлом – генеральный директор сети первых в Петербурге апарт-отелей YE'S), заметил, что у сервисных апартаментов нет единого «отца», потому что каждый приходящий на рынок девелопер привносит что-то свое, перерабатывая концепцию проекта в процессе стройки. Например, апарт-отель YE'S на Хошимина за время строительства 12 лет назад совершенно поменял свою конфигурацию «из красивой» – в «востребованную».
Запуская в 2020 году апарт-отель YES Марата, девелопер ориентировался на постоянно меняющиеся потребности инвестора и арендатора. Требования к качеству и комфортности продукта повышаются, и работающие на этом рынке девелоперы вынуждены им соответствовать. И главное, на что сегодня ориентируется потребитель – это надежность проекта и прозрачность бизнеса.
Что касается социальной значимости рынка апарт-отелей, то следует учесть, что тысячи бывших «серых» арендодателей квартир сегодня переведены в легальный бизнес, платят налоги и готовы работать абсолютно честно.
Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК «ПСК»), подтвердила, что именно апартаменты дают сейчас импульс развитию гостиничного рынка. Так, свои масштабные проекты START на Парнасе и сеть Avenir компания реализует в формате долгосрочной аренды. Под каждый отель разрабатывается своя концепция, и в зависимости от класса, каждая из них соответствует показателям классификации. При этом девелопер старается учитывать запрос инвесторов и собственников на определенный уровень доходности.
Какие перспективы у рынка апартаментов?
По мнению Катерины Соболевой, вице-президент Becar Asset Management, пандемия сформировала у людей помимо повсеместной диджитализации еще и потребность в живом общении. Формируется новый класс платежеспособной аудитории из числа блогеров и тиктокеров, дизайнеров и программистов, которым нужна свобода и комфорт. Поколение Z не любит себя привязывать к конкретной стране, работе и предпочитает участвовать сразу в нескольких проектах.
У таких людей свои требования к жилью. Эти потребности компания постаралась учесть при строительстве коливинга YouCo (Vertical на Орджоникидзе). Помимо личного пространства с удобствами, резиденты смогут получать доступ к разнообразным общественным зонам (спа-зоны, прачечные, концертные площадки, игровые зоны, переговорные, коворкинги и пр.).
Ольга Орлова, руководитель дизайн-бюро «Лепина и Орлова» заметила, что главной ценностью современного человека становятся время и комфорт.
При проектировании апартаментов уровня премиум-класса необходимо учитывать желание современного человека быть мобильным, иметь возможность работать из дома, находясь в экологичных условиях. Чтобы конкурировать, апарт-отель должен быть не только удобным, но и красивым, ярким, дерзким, необычным. Образ интерьера и общая атмосфера должны запоминаться. Очень интересным может быть микс из современной стилистики и старинной архитектуры. Лепной декор, хрустальные светильники – все это передает атмосферу парадного Петербурга. Разбавить классику и добавить позитива можно современными эпатажными дизайнерскими предметами и элементами декора.
Другое направление – это рассказ об истории места – за счет акцентных стен и оригинального текстиля при универсальном, нейтральном оформлении номеров. Помимо яркого образа, основным требованием остается типология - номера должны быть идентичны по комфорту и наполнению.
Не стоит забывать и об удобстве маломобильных групп населения. Но лицо любого отеля - это входная группа, лобби и общественные зоны!
В заключении Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, пригласил собравшихся принять участие в XXIV практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», которая пройдет 28 октября.
Заключительный в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» бизнес-завтрак пройдет 26 октября, тема: «Жизнь жилого комплекса после сдачи в эксплуатацию: кто в доме хозяин?».
До конца июля в VI, VII и VIII кварталах жилого комплекса Golden City и двух кварталах проекта Ligovsky City машиноместа в охраняемой подземном паркинге можно приобрести со скидкой до 10%.
Выгодные условия покупки распространятся также на кладовые помещения, расположенные во второй и третьей очередях ЖК «Английская миля», VIII квартале Golden City и премиальном доме Grand House. Здесь размер дисконта составит от 10 до 13% в зависимости от объекта.
Golden City – масштабный проект бизнес-класса, который возводится на намывных территория Васильевского острова. Современный мультиформатный комплекс объединяет пять жилых кварталов и один бизнес-квартал. Общая площадь проекта – более 450 000 кв. м. Уникальная архитектура, благоустроенные дворы с ландшафтным дизайном, прогулочные зоны, богатая коммерческая инфраструктура и панорамные виды – основные преимущества проекта.
Премиальный клубный дом Grand House расположен в 400-х метрах от Невского проспекта, в шаговой доступности от исторических и культурных достопримечательностей города. Рядом находятся две станции метро, престижные школы, театры, торговые галереи и рестораны. Главные достоинства проекта – оригинальная архитектура, авторская отделка мест общего пользования, благоустроенный двор с ландшафтным дизайном, художественная подсветка здания, собственная коммерческая инфраструктура и подземный паркинг.
Ligovsky City – жилой комплекс бизнес-класса в историческом центре Санкт-Петербурга. При возведении каждого квартала соблюдался баланс городской среды за счет грамотного сочетания жилой, коммерческой и общественной функций. Помимо современного жилья, компания GloraX создает собственную инфраструктуру и осуществляет комплексное благоустройство территории. Одно из главных преимуществ проекта – близость к центру города и основным транспортным магистралям. До метро «Обводный канал» – 10 минут пешком, до станции «Фрунзенская» – 15 минут. Рядом с Ligovsky City есть торговые и развлекательные центры, образовательные и медицинские учреждения, спортивные залы, кафе и рестораны.
Жилой комплекс «Английская миля» расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга в окружении нескольких крупных парковых зон. Среди достоинств проекта – авторская архитектура, комфортные планировки, благоустроенные дворы без машин, подземный паркинг в каждой очереди, собственная коммерческая и социальная инфраструктура.
Справка:
GloraХ – федеральный девелопер, специализирующийся на строительстве жилых комплексов, коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры. За счет использования современных технологий и IT-решений проекты GloraX задают тренды развития городов и становятся новыми точками притяжения. Сейчас земельный банк составляет 3 млн кв. м.
В 2020 году компания вошла в ТОП-5 застройщиков Санкт-Петербурга по объему сданного жилья – общая площадь введенных проектов составила более 360 тыс. кв. м. В 2019 году GloraX была отмечена премией «Права потребителей и качество обслуживания» в категории «Недвижимость. Городское строительство», а также получила золотой знак «Надежный застройщик России». По версии премии RREF Awards-2020 компания GloraX признана «Лидером рынка Санкт-Петербурга». Основана в 2014 году.
Дополнительная информация:
Анна Полонская, руководитель пресс-службы GloraX
+7 (968) 917 72 55, pr@glorax.com
Александра Гольцман, маркетинговое агентство Setevie
+7 (921) 951 20 86, project@setevie.com
29 июня 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
Мероприятие проходило в Author Boutigue Hotel.
В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга, ИДК Formula City, ГК «Ленстройтрест», ООО «Бонава Санкт-Петербург», концерна ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, ГК AAG, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному округу, Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ». От общественных объединений — НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство». Порталы – РБК в Петербурге, NSP.ru, BSN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, ИА «Невские новости», ТАСС и Интерфакс.
Модераторами выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест».
Открыл бизнес-завтрак и задал тон дискуссии председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Прежде всего он рассказал об этапах конкурса. С 10 мая идет интернет голосование в девяти номинациях. В 2021 году на потребительское голосование представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). Впервые в этом году раз в месяц подводятся промежуточные итоги и называются финалисты – по пять у компаний и по три у жилых комплексов. Окончательные списки финалистов станут известны после 19 сентября, после остановки интернет голосования. Эксперты будут работать с финалистами до конца октября, а сама церемония награждения пройдет 3декабря.
Параллельно с конкурсными процедурами, проходит серия бизнес-завтраков, на которых обсуждаются проблемы рынка недвижимости. Нынешняя дискуссия посвящена проблемам рынка жилищного строительства.
Результаты жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первое полугодие 2021 года. Сколько застройщиков в настоящее время осуществляют строительство с использованием счетов эскроу? Возможен ли в ближайшем будущем дефицит новостроек? Появляются ли новые проблемные объекты? Если да, то почему и как с этим бороться?
Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, привела данные Единой информационной системы жилищного строительства. – В сравнении, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится 10 096 тыс. кв. метров жилья (2 752 кв. метров), в том числе с использованием счетов эскроу – 4 764 тыс. кв. метров (1 755 тыс. кв. метров); количество застройщиков – 141 в городе и 74 – области, тогда как проблемных объектов 25 против 247. За пять месяцев 2021 года в Санкт-Петербурге введено 1038 тыс. кв. метров жилья (в том числе в МКД – 944 тыс. кв. метров), а в Ленинградской области – 1572 тыс. кв. метров (542 тыс. кв. метров).
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, которые озвучила пресс-секретарь Наталья Бурковская, в 2020 году город выполнил плановые нормативные показатели по вводу жилья, утвержденные для региона Минстроем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Жилье». Было введено 3,369 млн кв. метров жилья. Процент исполнения плана составил 104,9%.
В том числе и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 206,6 тыс. кв. метров. По состоянию на 28.06.2021, в Санкт-Петербурге уже введено в эксплуатацию 1,102 млн кв. метров жилья. С начала 2021 года выдано 30 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 706 342,1 кв. метров.
В настоящее время в Санкт-Петербурге на основании 436 разрешений на строительство осуществляется строительство многоквартирных домов общей площадью более 14 млн. кв. метров. Планируемый объем жилищного строительства является достаточным для покрытия существующего спроса, в связи с чем возникновение дефицита на рынке первичной недвижимости власти не ожидают.
За счет бюджета в рамках АИП в 2020 г. введено в эксплуатацию 35 социальных объектов, а за счет инвесторов – 26. В 2021 году планируется завершить строительство 55 таких объектов, из них 25 – по заключённым соглашениям с инвесторами.
В 2020 году завершено строительство и введены в эксплуатацию 2 проблемных многоквартирных жилых дома (633 квартиры) и 6 МКД, находящихся на особом контроле согласно Приказа Комитета по строительству №107.
Завершено строительство ЖК «Новая Каменка», крупнейший долгострой – наследие СУ-155 (АО СК «РосСтрой»), ЖК «Светлана» от ООО «Невский луч» (возводился с 2003 года), ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (долгострой с 2013 года), 5 объектов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах на 1445 квартир.
В комитете по строительству найдены решения по завершению строительства жилых комплексов «На Заречной» и «Три апельсина» от компании «Норманн» (это сделает ООО «РСТИ»). Кроме того, последний корпус ЖК «Новая Скандинавия» (строится более 20 лет) достроит компания БФА-Девелопмент.
До конца 2021 года планируется завершение строительства и ввод в эксплуатацию в отношении еще 9 проблемных объектов.
В связи с нарушением ООО «Петрострой» сроков строительства ЖК «Ломоносовъ», расположенного в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга, жилой комплекс включен в 2021 году в Единый реестр проблемных объектов.
Как на устойчивость бизнеса застройщиков и удорожание стоимости жилья (за 2020 год средняя стоимость кв. метра жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28%, а за пять месяцев этого года – еще на 8%) повлиял резкий рост стоимости материалов? Есть ли существенные потери в крупнейшем на Северо-Западе общественном объединении строителей?
По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в прошлом году феноменально выросли цены на металл. Причем самый высокий показатель роста цены на тонну металла в конце года по стране – в Санкт-Петербурге. «В результате правительство страны было вынуждено готовить оперативное решение о принятии мер госрегулирования. В частности, для защиты внутреннего рынка от неконтролируемого роста цен, с 1 августа по 31 декабря 2021 года экспорт черных и цветных металлов будет обложен временными пошлинами в размере 15%. Однако, у застройщиков по-прежнему нет возможности купить металл у производителей напрямую – только у перекупщиков через торговые дома», — подчеркнул эксперт.
По его словам, не следует забывать, что большую часть роста цены квадратного метра жилья «съели» банки. Цена вырастет еще примерно на 15% в ближайшие два-три года по мере перехода на проектное финансирование всех участников рынка недвижимости.
Что касается прогнозов, то, пожалуй, наиболее подходящим тезисом, характеризующим процесс будущего развития строительства, с точки зрения Алексея Белоусова, является лозунг Владимира Ленина «Лучше меньше, да лучше». «Мы все скоро увидим, как будет происходить монополизация рынка, сокращение числа застройщиков, а это значит, что цена на жилье будет расти – думаю, примерно на 8-9% до конца года», — подытожил глава объединения строителей. «В то же время, — добавил он, — костяк объединения составляют крупные и средние компании-застройщики, поэтому никаких значимых потерь среди членов нашей СРО нет».
Как изменилась и будет меняться цена квартир в новостройках? Насколько существенно повлиял на цену жилья переход на проектное финансирование, необходимость принятия дополнительных мер по эпидемиологической безопасности? Увеличится ли стоимость строительных материалов, СМР, оборудования, подключения к инженерным сетям и пр.?
Что происходит в компаниях?- Блиц-опрос.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест» не видит предпосылок снижения цен на новостройки. Судя по планам города по реализации нацпроекта «Жилье», на 2021 год запланировано ввести 3, 191 млн кв. метров жилья, на 2022 год – 3, 415 млн кв. метров жилья, а в дальнейшем этот уровень будет снижаться до 2,6 млн кв. метров жилья. Тогда как на рынке уже на протяжении пары лет существует экспертное мнение, что для равновесной ситуации необходимо порядка 4 млн. кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и ближайшем прикадье.
Если взвесить цифры, то понятно, что рынок будет реагировать соответственно – при недостатке предложения ценники будут расти.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей. Спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие.
Юрий Грудин, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Formula City обратил внимание на то, что сегодня из планируемого объема жилищного строительства в 14 млн кв. метров жилья (на основании выданных разрешений) в экспозиции находится 6-7 млн кв. метров жилья. Раньше при спокойном рынке эта цифра была в три раза больше. У потребителя был выбор, теперь же в разных сегментах жилья существует дисбаланс по локации, спросу и качеству. Точно просчитать объемы вывода жилья на рынок сложно из-за не зависящих от застройщиков причин: выходов новых законов и градостроительных планов, решений градостроительных комиссий, процедур согласования банками проектов и так далее.
Как следствие, это все отразиться на насыщении рынка жильем.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» дополнил, что большая цифра в 14 млн кв. метров жилья привязана всего к нескольким локациям города: юг, намыв и север. К тому же, эти 436 разрешений на строительство получены в конце 2019 года, когда застройщики всеми способами пытались запустить проекты, позволяющие работать по старой схеме финансирования. Получали разрешения не для того, чтобы строить, а чтобы иметь запас времени на выработку правил игры с банками. Поэтому не факт, что заявленные цифры станут реальными.
Сегодня принято говорить, что застройщики стали больше зарабатывать, но это далеко не так. Конечно, выручка увеличилась за счет прироста стоимости объектов, но примерно на столько же процентов выросла и себестоимость производства.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург высказал предположение, что себестоимость строительства будет расти быстрее, чем цены на жилье. Застройщики будут бороться за свою рентабельность, у ЮИТ это пока получается.
С запуском новых проектов были сложности, компания сосредоточилась на строительстве объектов точечной застройки. К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом для проектов застройщиков постановление о градостроительной комиссии подписано, но регламента ее работы до сих пор нет. «Мы получили предварительный расчёт стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв.метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — резюмировал Владимир Шабанов.
Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG дополнил, что существенную долю стоимости будущих проектов в городе составит стоимость земельных участков в интересных локациях, поскольку владельцы участков, оценив рост цен на квартиры, тут же подняли цены на землю. Сергей Семененко предполагает, что с учетом сокращения числа участков в городе и переводом промышленных зон в жилые, точками роста станут окраины с жилыми компплексами «эконом» и «комфорт» классов. В высоком сегменте предложений станет меньше.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрет» дополнила тезис Владимира Шабанова о росте социальной нагрузки. Она напомнила, что решены не все вопросы с банками, предоставляющими проектное финансирование, — они всё ещё крайне пессимистично оценивают перспективы проектов и зачастую просто не воспринимают обоснованные доводы застройщиков. Ведутся разговоры, что город будет вводить плату за изменение категории земли, и скорее всего эти деньги вряд ли будут направляться на создание инфраструктуры в этих кварталах.
У города и области разное понимание, что такое социальные объекты, констатировал Юрий Грудин. Власти считают, что застройщики зарабатывают сверхприбыли, и должны вкладываться в социальные объекты. Однако, сегодня застройщики находятся под банковским финансированием, и не могут проводить через банки затраты на объекты, которые находятся за пределами квартала. Таких процедур просто нет. Вопрос находится в межзаконной плоскости, и это тоже тормозит вывод новых объектов. При этом, дополнила Валерия Малышева, банки могут профинансировать эти проекты, но – под будущую прибыль, по другим ставкам, и с допзалогами.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Владислав Полежаев, управляющий директор Северо-западного регионального центра Банка ДОМ.РФ:
«С учетом новых вызовов, Банк ДОМ.РФ постоянно оптимизирует и расширяет спектр удаленных услуг и цифровых сервисов в рамках комплексного взаимодействия с застройщиками. Эффективное онлайн-взаимодействие с застройщиками в начале пандемии позволило продолжить прием заявок на проектное финансирование в ежедневном режиме.
Также Банк запустил сервис открытия счетов эскроу в режиме онлайн, что позволило открывать счета для хранения средств на покупку квартир непосредственно в офисах продаж застройщика».
Как отметил Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG, активно привлекать проектное финансирование застройщикам мешают непрозрачность оценки проектов и медлительность банков при принятии решения – «по крупным проектам до 99,9% все решения уходят в Москву». Поэтому застройщики Санкт-Петербурга начинают искать альтернативные источники финансирования за счёт выпуска долговых ценных бумаг. В прошлом году ГК «Легенда» разместила два транша облигаций на общую сумму 3,2 млрд рублей. Под конец года дебютное размещение бондов на 300 млн рублей провела «Охта групп». В феврале трехлетние облигации объемом 10,4 млрд рублей разместил ГК «Самолёт», ставка купона составляет 9,05% годовых.
Использование застройщиком бридж-кредита при дефиците бюджета на ранней стадии развития проекта – рискованное занятие. Оно оборачивается требованием банка осуществлять продажи по его модели и вхождением в капитал.
Для ЮИТ проектное финансирование даже выгоднее, чем более дорогостоящее от самого концерна. При этом у второго более строгий подход при оценке рисков при покупке земельных участков, особенно в последние два года из-за той степени неопределенности с запусками новых проектов и их обременениями в Санкт-Петербурге, в которых компания вынуждена работать в последнее время, заметил Владимир Шабанов.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года с коррекцией основных параметров: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 млн рублей. Как изменилось поведение покупателей?
В банке «Cанкт-Петербург» прошлый год был рекордным по выдаче ипотеки, констатировала Мария Гретченко, руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка. После 1 июля здесь ждут падения спроса на ипотечные продукты, так как ограничение суммы кредита до 3 млн рублей — это фактическая отмена господдержки для таких регионов, как Москва и Санкт-Петербург.
Хорошей альтернативой господдержки сейчас является семейная ипотека для семей с одним ребенком, она однозначно расширила возможности взятия ипотеки по льготной ставке.
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» отмечает, что клиенты, получившие одобрение кредита, не торопились выходить на сделку до 1 июля 2021, желая подобрать качественный продукт. За последние полтора года выросла сумма кредита, а также средний срок жизни кредита из-за повышения стоимости жилья и, соответственно, снижения покупательной способности. Если раньше он составлял 7 лет, сейчас около 8,5 лет. Пользуются спросом программы обмена квартиры малой площади на большую за счет покупки агентством недвижимости под бронь квартиры у застройщика. Растет доля семейной ипотеки. Актуальными способами оформления ипотеки остаются онлайн-сделки.
Какие квартиры в новостройках наиболее востребованы покупателями?
Чтобы адаптировать жилье под новые запросы клиентов, застройщики проводят исследования и опросы. В ГК «Ленстройтрест» провели масштабные исследования по планировкам. Евроформат по-прежнему побеждает классику, но у потребителей появились новые запросы, связанные с пандемией. Результаты лягут в основу новой квартирографии. Главное, говорит Валерия Малышева, иметь возможность в рамках масштабного проекта в разных очередях иметь возможность «подкручивать» характеристики жилья под текущие тренды.
Один из массовых трендов, который развивается на рынке – это квартиры с полной отделкой и мебилировкой. Александр Свинолобов считает, что это увеличивает привлекательность продукта.
Приобретая в ипотеку жилье с отделкой, покупатель избегает необходимости параллельно с выплатой кредита на жилье вкладывать серьезные средства в ремонт и брать на эти цели потребительский кредит. Кроме того, для тех, кто покупает жилье в кредит, как правило, важно быстро переехать в готовую квартиру, чтобы сократить расходы за аренду.
Кухня – самое первое приобретение собственника. Поэтому в Бонаве запустили программу продажи квартир с кухонной мебелью от ИКЕИ. Чтобы соблюсти качество и сроки, отделочников, штукатуров и маляров здесь берут в штат, выполняя 70% работ по внутренней отделке своими силами.
Однако, большинство застройщиков воспринимают внутреннюю отделку как «боль». По словам Юрия Грудина, чтобы взять с этого куска рынка деньги, нужно «пуд соли съесть»: рабочих рук не хватает, качество работ страдает, риски по гарантиям и репутационные риски велики. В прошлом году в Fomula City фактически совершили подвиг, укомплектовав в апарт-отеле YES свыше 900 номеров бытовой техникой и соблюдя все сроки передачи.
Фактически это тренд на потребительские услуги с большими трудозатратами для застройщиков.
Какие новые опции предлагают застройщики покупателям квартир в регионах?
Елена Бодрова, исполнительный директор исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» заметила, что в Екатеринбурге формат «Все включено» (квартиры с чистовой отделкой, меблированной кухней и техникой, ванной комнатой и прихожей) запустили еще несколько лет назад, но потом отказались - было слишком много рекламаций.
В целом в регионах ниже, чем в Санкт-Петербурге и Москве, покупательная способность населения. Застройщики конкурируют за клиентов и много занимаются разъяснительной работой с потребителями. На каждой стадии строительства застройщик обязательно проводит ивенты и праздники.
Конечно, в регионах у застройщиков меньше маржа и ниже цена на квартиры, но за пределами двух столиц каждый занимается своим делом: бюджет строит «социалку», а застройщики делают свой продукт. Отсюда – выигрыш.
Поэтому есть хорошие решения в отношении маленьких квартир – студии с двумя окнами, интересные проекты с добавленными стояками и организацией кухни в гостиной 18 м, продуманные решения по остеклению лоджий. – В Тюмени, например, при заселении у собственника есть возможность замены панорамных холодных окон на теплые на лоджиях, с сохранением внешнего облика дома и сроков гарантии.
Еще одна сложность, с которой могут столкнуться застройщики Санкт-Петербурга из-за резкого роста цен на новостройки и неадекватного качества строительства, — возможного перераспределения спроса. Например, любой элитный объект на Петровском острове в Санкт-Петербурге стоит дороже, чем аналогичный у третьего транспортного кольца в Москве, говорит Андрей Добрый, руководитель портала Restate.ru и комитета по PR-реклама Российской Гильдии Риэлторов.
Завершая мероприятие, Валентина Нагиева напомнила, что следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» состоится 29 июля по теме «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?»
Генеральный партнер конкурса: ИДК Formula City
Ключевой профессиональный партнер конкурса: СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
Партнер конкурса: Ленстройтрест
Партнер номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга»: ЮИТ
Подготовила Валентина Шестакова