Время трансформаций: как пандемия изменила рынок недвижимости
23 сентября состоялся «Деловой завтрак для лидеров рынка недвижимости», организатором которого выступил РБК. В нем приняли участие ключевые игроки рынка недвижимости, представители крупнейших российских девелоперов и эксперты, которые обсудили развитие цифровизации рынка недвижимости, перспективы создания экосистем и использования BIM-технологий, а также дали свою оценку динамике спроса и предложения на разные виды недвижимости до конца 2021 года.
Информационными партнерами мероприятия выступили: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA, журнал о новостройках Pro Novostroy, порталы BN.ru, «Мир квартир» и «Строительный еженедельник».
Цифровизация в строительстве
Пандемия в значительной степени ускорила процесс цифровизации на рынке недвижимости, рассказал генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект ВТБ) Вячеслав Дусалеев. В период действия ограничений в начале 2020 года многофункциональные центры были закрыты, покупатели жилья не могли закрыть сделки, что создало спрос на дистанционную покупку квартир. Дусалеев отметил, что в апреле 2020 года компания участвовала в проведении первой сделки по покупке недвижимости полностью в цифровом формате.
По словам гендиректора экосистемы недвижимости «Метр квадратный», большинство застройщиков сегодня активно развивают цифровые сервисы для продажи недвижимости. У некоторых компаний показатель дистанционных сделок достигает порядка 90%. Также активно включаются в этот процесс банковское сообщество и органы государственной власти.
В свою очередь, управляющий партнер компании GRAVION Юрий Неманежин добавил, что стратегия развития практически каждой крупной девелоперской компании направлена на создание экосистемы, ядром которой становятся технологии информационного моделирования в строительстве или BIM. Хотя в наибольшей степени BIM-проектирование применяется в европейских странах, например, в Германии, Великобритании, Франции, активно продвигается процесс перехода на BIM-технологии и в Москве. Особенно важно, что у нас он захватывает не только этапы проектирования, но и направлен на управление всеми строительными процессами.
«Экосистема управления проектом позволяет достигать значимых результатов в себестоимости и в скорости строительства. Например, получать оперативные и достоверные данные о том, что происходит на вашем объекте, а также способствует принятию быстрых и эффективных управленческих решений», - уверен Неманежин. По данным GRAVION, такая экосистема может снизить стоимость возведения зданий до 20%, сократить сроки строительства в среднем на 10% и увеличить прибыльность проекта в реализации за счет снижения операционных затрат.
Он рассказал, что компания GRAVION использует систему онлайн управления строительными проектами на основе BIM-данных под названием IYNO, с помощью которой каждый сотрудник в любой момент может получить информацию о девелоперском проекте.
Спрос на жилье
Как отметила коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова, сегодня можно говорить о том, что ажиотажный спрос на жилье закончился, однако по сравнению с допандемийным 2019 годом он все равно остается на достаточно высоком уровне. В частности, за восемь месяцев 2021 года по отношению к аналогичному показателю 2019 года спрос на жилые объекты, расположенные в границах старой Москвы, вырос на 30%. По мнению Севастьяновой, на такие показатели повлияли продажи в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, которые выросли за два года на 60%, тогда как в массовом сегменте жилья рост составил около 11%.
По мнению коммерческого директора Tekta Group, сегодня нет предпосылок для снижения цен на рынке новостроек, так как себестоимость строительства для девелоперов выросла примерно на 30%. Кроме того, Севастьянова отметила продолжающийся на протяжении последних полутора лет дефицит объема предложения нового жилья, подчеркнув, что в мае 2021 года этот показатель опустился до критически низких значений. Однако с июля ситуация начала меняться в лучшую сторону. По ее прогнозу, к концу года дефицит объема предложения будет восстановлен.
«С июля 2021 г. ситуация с дефицитом предложения на рынке жилой недвижимости меняется в лучшую сторону. Так как аналитики прогнозировали сильное снижение спроса, девелоперы подстраховались и начали выводить более широкий ассортимент и разнообразное предложение. В августе спрос вырос на 10%, просто потому что девелоперы открыли свои витрины для покупателей. Пока еще проблемы с дефицитом предложения сохраняются, но до конца года ситуация восстановится», - отметила Елизавета.
Для того, чтобы облегчить для клиентов процесс покупки жилья крупнейший застройщик по объему текущего строительства в Республике Татарстан компания #Cуварстроит заключила соглашение с компанией «Озон» и разместила на площадке маркетплейса несколько квартир для покупки, рассказала коммерческий директор девелопера Эльвира Галяутдинова.
Инвестиционный потенциал коммерческой недвижимости
Пандемия коронавируса в значительной степени повлияла на рынок не только жилой, но и коммерческой недвижимости, рассказал управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко. Несмотря на то, что в период действия ограничений рынок торговых центров и помещений был вынужден преодолевать серьезные сложности, этот сегмент в будущем может показать положительную динамику. По оценке Cushman & Wakefield, около 50% всех сегодняшних торговых центров нуждаются в реформатировании – реновации и реконцепции площадей. Поэтому в следующие два года на рынке коммерческой недвижимости в сфере ритейла будут происходить значительные изменения, стимулировать которые будут как банки, так и инвесторы.
Также Рябокобылко обратил внимание на то, что в сегменте офисной недвижимости еще достаточно продолжительный период времени будет наблюдаться рост арендных ставок. Сегодня зафиксирован самый низкий объем незанятых офисных площадей. «Это говорит о том, что те, кто инвестировал в активы офисного рынка, сегодня находятся в очень выгодной позиции», – отметил он.
Тему трансформации на рынке офисной недвижимости продолжила заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева. «Время показало, что офис остается главным артефактом корпоративной культуры. Вне офиса сложно воспитывать таланты, развивать общие ценности и генерить креативные идеи. И сейчас мы наблюдаем картину, что компании активно возвращаются в офисы. И как следствие рынок офисной недвижимости развивается», - говорит она.
Сегодня растет спрос как на аренду, так и покупку офисной недвижимости, в том числе в качестве инвестиций. Эксперт подчеркивает, что речь идет не только про крупные инвестиции, но и про частных инвесторов. «Стоит отметить, что офисы изначально реализуются со стратегией под инвестора, то есть ценообразование строится на основании оценки готового офиса и дисконтирования цены на период строительства. Таким образом рост цены офисной недвижимости за период строительства составляет 40-45%», - резюмирует эксперт.
Но стоит помнить, что в основе любой инвестиции лежит актив, который должен быть востребован, чтобы заложенные показатели доходности были реализованы. Основными характеристиками, которые определяют востребованность бизнес-центра у будущих арендаторов, являются: транспортная доступность, концепция проекта и качество строительства, а также соответствие долгосрочным трендам. Особый приоритет при выборе локации для расположения рабочих пространств имеют транспортные пересадочные узлы, что позволяет сотрудникам из разных частей Москвы удобно добираться до рабочего места.
Также Васильева отметила, что мы сейчас находимся в самом разгаре глобального переосмысления подхода к рабочим процессам. И качество физического рабочего места приобретает особое значение. В связи с этим на рынке офисной недвижимости в ближайшие годы будет набирать оборот тренд, направленный на поддержания ментального здоровья и благополучия человека. Это будет выражаться в том числе и в создании внутри бизнес-центров общественных пространств с развлекательной функцией.
ВТБ по итогам первого полугодия увеличил выдачу кредитов физлицам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на 60%, до 96,3 млрд рублей. Розничный кредитный портфель банка с начала года вырос на 12,4% и составил 327 млрд рублей. Портфель привлеченных средств физлиц увеличился на 5,7%, достигнув 679 млрд рублей.
В первом полугодии петербургские клиенты оформили в ВТБ около 50 тыс. кредитов наличными на сумму 47,5 млрд рублей, что в полтора раза превышает результат за аналогичный период 2020 года по количеству и в 1,8 раза – по объему выдач. В результате портфель потребительских кредитов с начала года вырос на 12,6% и составил более 122 млрд рублей.
Продажи ипотеки увеличились на 30% до рекордных за такой период 44 млрд рублей. Жители города и области оформили в ВТБ около 11,5 тыс. жилищных кредитов. Ипотечный портфель превысил 190 млрд рублей, увеличившись с начала года на 11%.
Продажи в сегменте автокредитования показали двукратный рост по сравнению с январем-июнем 2020 года и достигли 4,8 млрд рублей. Число сделок выросло на 40% − клиенты оформили около 4 тыс. кредитов на приобретение автомобилей. Портфель автокредитов увеличился на 6,4%, до 11,3 млрд рублей.
В портфеле привлеченных средств ВТБ наибольшую динамику продемонстрировали накопительные счета и инвестиционные продукты, а также субординированные облигации банка. Объем средств на накопительных счетах клиентов ВТБ Санкт-Петербурга и Ленинградской области увеличился на 20%, до 149 млрд рублей. Портфель инвестпродуктов вырос на четверть и превысил 232,4 млрд рублей. Объем вложений в субординированные облигации ВТБ за полгода увеличился вдвое, до 17 млрд рублей.
«ВТБ продолжает реализацию стратегии розничного бизнеса по всем направлениям. В числе наших приоритетов – развитие цифровых сервисов и каналов обслуживания, а также совершенствование предложений по кредитам и сберегательным продуктам с учетом потребностей клиентов. Сейчас треть кредитов наличными петербургские клиенты оформляют онлайн, и мы ставим перед собой задачу обеспечить 50% продаж всех продуктов до конца будущего года без визита в офис. Мы продолжаем развивать сеть отделений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и улучшать качество обслуживания. Все новые офисы открываются в передовом формате с фокусом на комфорт клиентов, цифровые технологии и самообслуживание», − прокомментировал Александр Вялков, начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
В первом полугодии новые отделения ВТБ появились в Петродворце и Гатчине. До конца 2021 года к открытию планируются еще два офиса нового формата.