Время трансформаций: как пандемия изменила рынок недвижимости
23 сентября состоялся «Деловой завтрак для лидеров рынка недвижимости», организатором которого выступил РБК. В нем приняли участие ключевые игроки рынка недвижимости, представители крупнейших российских девелоперов и эксперты, которые обсудили развитие цифровизации рынка недвижимости, перспективы создания экосистем и использования BIM-технологий, а также дали свою оценку динамике спроса и предложения на разные виды недвижимости до конца 2021 года.
Информационными партнерами мероприятия выступили: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA, журнал о новостройках Pro Novostroy, порталы BN.ru, «Мир квартир» и «Строительный еженедельник».
Цифровизация в строительстве
Пандемия в значительной степени ускорила процесс цифровизации на рынке недвижимости, рассказал генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект ВТБ) Вячеслав Дусалеев. В период действия ограничений в начале 2020 года многофункциональные центры были закрыты, покупатели жилья не могли закрыть сделки, что создало спрос на дистанционную покупку квартир. Дусалеев отметил, что в апреле 2020 года компания участвовала в проведении первой сделки по покупке недвижимости полностью в цифровом формате.
По словам гендиректора экосистемы недвижимости «Метр квадратный», большинство застройщиков сегодня активно развивают цифровые сервисы для продажи недвижимости. У некоторых компаний показатель дистанционных сделок достигает порядка 90%. Также активно включаются в этот процесс банковское сообщество и органы государственной власти.
В свою очередь, управляющий партнер компании GRAVION Юрий Неманежин добавил, что стратегия развития практически каждой крупной девелоперской компании направлена на создание экосистемы, ядром которой становятся технологии информационного моделирования в строительстве или BIM. Хотя в наибольшей степени BIM-проектирование применяется в европейских странах, например, в Германии, Великобритании, Франции, активно продвигается процесс перехода на BIM-технологии и в Москве. Особенно важно, что у нас он захватывает не только этапы проектирования, но и направлен на управление всеми строительными процессами.
«Экосистема управления проектом позволяет достигать значимых результатов в себестоимости и в скорости строительства. Например, получать оперативные и достоверные данные о том, что происходит на вашем объекте, а также способствует принятию быстрых и эффективных управленческих решений», - уверен Неманежин. По данным GRAVION, такая экосистема может снизить стоимость возведения зданий до 20%, сократить сроки строительства в среднем на 10% и увеличить прибыльность проекта в реализации за счет снижения операционных затрат.
Он рассказал, что компания GRAVION использует систему онлайн управления строительными проектами на основе BIM-данных под названием IYNO, с помощью которой каждый сотрудник в любой момент может получить информацию о девелоперском проекте.
Спрос на жилье
Как отметила коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова, сегодня можно говорить о том, что ажиотажный спрос на жилье закончился, однако по сравнению с допандемийным 2019 годом он все равно остается на достаточно высоком уровне. В частности, за восемь месяцев 2021 года по отношению к аналогичному показателю 2019 года спрос на жилые объекты, расположенные в границах старой Москвы, вырос на 30%. По мнению Севастьяновой, на такие показатели повлияли продажи в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, которые выросли за два года на 60%, тогда как в массовом сегменте жилья рост составил около 11%.
По мнению коммерческого директора Tekta Group, сегодня нет предпосылок для снижения цен на рынке новостроек, так как себестоимость строительства для девелоперов выросла примерно на 30%. Кроме того, Севастьянова отметила продолжающийся на протяжении последних полутора лет дефицит объема предложения нового жилья, подчеркнув, что в мае 2021 года этот показатель опустился до критически низких значений. Однако с июля ситуация начала меняться в лучшую сторону. По ее прогнозу, к концу года дефицит объема предложения будет восстановлен.
«С июля 2021 г. ситуация с дефицитом предложения на рынке жилой недвижимости меняется в лучшую сторону. Так как аналитики прогнозировали сильное снижение спроса, девелоперы подстраховались и начали выводить более широкий ассортимент и разнообразное предложение. В августе спрос вырос на 10%, просто потому что девелоперы открыли свои витрины для покупателей. Пока еще проблемы с дефицитом предложения сохраняются, но до конца года ситуация восстановится», - отметила Елизавета.
Для того, чтобы облегчить для клиентов процесс покупки жилья крупнейший застройщик по объему текущего строительства в Республике Татарстан компания #Cуварстроит заключила соглашение с компанией «Озон» и разместила на площадке маркетплейса несколько квартир для покупки, рассказала коммерческий директор девелопера Эльвира Галяутдинова.
Инвестиционный потенциал коммерческой недвижимости
Пандемия коронавируса в значительной степени повлияла на рынок не только жилой, но и коммерческой недвижимости, рассказал управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко. Несмотря на то, что в период действия ограничений рынок торговых центров и помещений был вынужден преодолевать серьезные сложности, этот сегмент в будущем может показать положительную динамику. По оценке Cushman & Wakefield, около 50% всех сегодняшних торговых центров нуждаются в реформатировании – реновации и реконцепции площадей. Поэтому в следующие два года на рынке коммерческой недвижимости в сфере ритейла будут происходить значительные изменения, стимулировать которые будут как банки, так и инвесторы.
Также Рябокобылко обратил внимание на то, что в сегменте офисной недвижимости еще достаточно продолжительный период времени будет наблюдаться рост арендных ставок. Сегодня зафиксирован самый низкий объем незанятых офисных площадей. «Это говорит о том, что те, кто инвестировал в активы офисного рынка, сегодня находятся в очень выгодной позиции», – отметил он.
Тему трансформации на рынке офисной недвижимости продолжила заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева. «Время показало, что офис остается главным артефактом корпоративной культуры. Вне офиса сложно воспитывать таланты, развивать общие ценности и генерить креативные идеи. И сейчас мы наблюдаем картину, что компании активно возвращаются в офисы. И как следствие рынок офисной недвижимости развивается», - говорит она.
Сегодня растет спрос как на аренду, так и покупку офисной недвижимости, в том числе в качестве инвестиций. Эксперт подчеркивает, что речь идет не только про крупные инвестиции, но и про частных инвесторов. «Стоит отметить, что офисы изначально реализуются со стратегией под инвестора, то есть ценообразование строится на основании оценки готового офиса и дисконтирования цены на период строительства. Таким образом рост цены офисной недвижимости за период строительства составляет 40-45%», - резюмирует эксперт.
Но стоит помнить, что в основе любой инвестиции лежит актив, который должен быть востребован, чтобы заложенные показатели доходности были реализованы. Основными характеристиками, которые определяют востребованность бизнес-центра у будущих арендаторов, являются: транспортная доступность, концепция проекта и качество строительства, а также соответствие долгосрочным трендам. Особый приоритет при выборе локации для расположения рабочих пространств имеют транспортные пересадочные узлы, что позволяет сотрудникам из разных частей Москвы удобно добираться до рабочего места.
Также Васильева отметила, что мы сейчас находимся в самом разгаре глобального переосмысления подхода к рабочим процессам. И качество физического рабочего места приобретает особое значение. В связи с этим на рынке офисной недвижимости в ближайшие годы будет набирать оборот тренд, направленный на поддержания ментального здоровья и благополучия человека. Это будет выражаться в том числе и в создании внутри бизнес-центров общественных пространств с развлекательной функцией.
Строительная отрасль является одной из самых активных с точки зрения объемов производимых отходов и влияния на окружающую среду. Необходимо уже сегодня задуматься, какое наследие мы оставим нашим детям и внукам, считают в Санкт-Петербургском Союзе строительных компаний «Союзпетрострой», который провел в июне первую научно-практическую конференцию «Экология и строительство: от теории к практике».
В мероприятии приняли участие руководители профильных комитетов Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, экологи, девелоперы, производители строительных материалов, представители научного сообщества. Таким солидным составом участники конференции подошли к объемной и многогранной проблеме минимизации вредного воздействия строительной деятельности на окружающую среду.
Экологизация – тренд будущего
Экологизацию всех сфер жизнедеятельности человека Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя», называет главным фактором устойчивого развития общества: «Важно учитывать, что проблемы охраны окружающей среды, возникающие в ходе промышленного и гражданского строительства, связаны не только с результатами строительства. Не менее существенным является и сам процесс строительного производства: рекультивация земель, размещение объектов строительства, переработка и утилизация строительных отходов, проектирование и учет экологических последствий, строительство очистных сооружений».
То, что экология сегодня – один из наиболее актуальных трендов, и что любой продукт с приставкой «эко» хорошо продается и покупается, отмечают многие участники инвестиционно-строительного рынка. За высокой стоимостью таких продуктов и проектов стоят не только надбавки за название, полагает Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, констатирующий, что строить с соблюдением экологических норм сейчас менее выгодно, чем по старинке.
Серый пояс меняет цвет
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, главный архитектор города, обращает внимание на то, что устойчивое развитие современных мегаполисов не представляется возможным без комплексного учета природных, экологических и санитарно-гигиенических особенностей его территории. Кроме того, он предлагает к обсуждению на площадке «Союзпетростроя» в рамках ежегодной конференции по экологии вопрос о санитарно-защитных зонах промышленных предприятий: «Мы знаем, что сейчас многие предприятия лежат на боку, некоторые временно, некоторые ждут, когда на их место придут другие. И если в это время измерить выбросы и оценить вредное воздействие предприятия, оно окажется довольно безобидным. Но если мы устанавливаем там сокращенную зону, это значит, что другое предприятие такого же класса опасности, но полноценно работающее на это место не придет».
На вопрос о застройке так называемого «серого пояса» и возможности обязывать застройщиков строить в бывших промзонах не только квадратные метры, но и общественные парки Владимир Григорьев отвечает, что данные зоны «уже давно не серые, а серобуромалиновые. Никто не запрещает строить парки. Проблема в наличии территорий».
Наказание рублем
Эксперт ЭПЦ «Беллона» Никита Зубков напоминает о нюансах российского законодательства в сфере обращения со строительными отходами: «Очень часто строители ошибочно относят к понятию утилизации обезвреживание отходов. Это отдельная обширная тема». Но вывоз на захоронение любых из 182 видов отходов, в состав которых входят полезные компоненты (лом черных и цветных металлов, бумага, пластиковая и стеклянная тара, покрышки, электроинструмент и пр.), касается строителей напрямую и чреват для организаций штрафом от 100 до 250 тысяч рублей или административным приостановлением деятельности на срок до 90 суток (распоряжение Правительства Российской Федерации от 25 июля 2017 г. № 1589-р).
Экология как стиль жизни
«20 лет назад покупатели при выборе жилья смотрели на планировки, 10 лет назад стали обращать внимание на внутреннюю инфраструктуру жилых объектов, а сегодня – на весь комплекс характеристик комфортной среды, включая очистку воды, воздуха, заботу об окружающей среде в целом», – отмечает важность темы экологии с позиции потребителя Дмитрий Павлов, руководитель ГК «Колвэй».
Этот тренд подтверждает и Денис Смирнов, руководитель Службы развития продукта и BIM-технологий «Группы Эталон», заметивший, что если границы санитарно-защитных зон девелоперы воспринимают как данность и работают в заданных условиях, то контроль за энергоэффективностью жилых объектов – сфера, где застройщик может проявить заботу об экологии города и комфорте жильцов в полном объеме. При этом эксперт признает, что дорогостоящие энергоэффективные системы, такие как поквартирные счетчики воды, системы фильтрации воды и воздуха и др. сначала внедряются на объектах дорогого ценового сегмента, но в последствие, как показывает опыт рынка, становятся стандартом и для массового жилищного строительства.
Дорожная отрасль неравнодушна
Об актуальных экологических решениях, применяемых на объектах транспортного строительства Санкт-Петербурга и Ленинградской области, на конференции «Союзпетрсотроя» доложили заместитель председателя Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области Сергей Алексеев и начальник управления контроля качества и внедрения инноваций «СПб ГКУ Дирекция транспортного строительства» Андрей Демин. Наталья Майданова, заместитель директора по качеству, руководитель НИЦ ОАО «АБЗ-1» рассказала об успешном опыте своей компании по внедрению «зеленых технологий»: «Дорожную отрасль часто обвиняют в крайне негативном воздействии на окружающую среду. Не отрицая этого, «АБЗ-1» ведет постоянную работу, направленную на минимизацию последствий деятельности промышленного производства на природу, причем не только нашего производства, но и всей отрасли в целом».
Проводя исследования и внедряя экологичные решения, такие как технология «теплого асфальта» на основе использования вторичного асфальтобетона (RAP), «АБЗ-1» на практике убеждается, что сегодня вполне реально производить продукцию, которую впоследствии можно перерабатывать, восстанавливать и использовать повторно, уменьшать воздействие на окружающую среду, повышать ресурсоэффективность производства.
Циклическая экономика в действии
О методах переработки отходов, образующихся в процессе любых видов строительства и промышленного производства, рассказала и пригласила строителей к сотрудничеству в рамках экологического сервиса Анна Печенжиева, управляющий партнер ООО «Джи Си Фактори».
Екатерина Шалунова, координатор проектов «РазДельный Сбор», предлагает рассматривать критерии экологической оценки производства и применения строительных материалов с точки зрения циклической экономики. Основные принципы такой экономики: предотвращение образования отходов и снижение загрязнения окружающей среды токсичными веществами, максимально длительное использование материалов, инструментов и техники, восстановление природных систем и процессов.
Научным подходом к оценке эффективности технологии в строительстве делится Александр Васин, доцент кафедры СПбГАСУ, к.т.н, предлагающий определять степень воздействия производства на окружающую среду по показателям экологической характеристики технологии (ЭХТ). ЭХТ имеет три основных показателя производства единицы продукции: материальный, энергетический и временной.
Коллаборация науки и природы
Способами очистки атмосферы от вредных выбросов с помощью технологий, подсказанных самой природой, заинтересовал Александр Богданчиков, управляющий партнер ООО «Воздухоочистка Сервис». Плазмокаталическая технология основана на принципе очистки воздуха за счет постоянного вырабатывания окислителя (озона) в атмосфере Земли. Сорбционная технология построена на способности определенных веществ (сорбентов и хемосорбентов) улавливать и связывать вредные газы из воздуха.
Свидетельством того, что современная наука движется к экологически чистой и ресурсосберегающей энергетике, стал доклад профессора, д.т.н, главного научного сотрудника СПбПУ Николая Ватина о новых бетонах с безобжиговым зольным гравием. Использование гранул из угольной золы уноса позволят повысить качество бетона путем уменьшения его деформации усадки. Получаемый бетон обладает повышенным сопротивлением теплопередачи и может быть использован в ограждающих конструкциях зданий и сооружений в сочетании с новыми системами конструктивного энергосбережения.
Практические предложения
На обсуждение первой конференция по экологии и строительству выносились конкретные предложения участников. Так, Михаил Москвин видит необходимость в создании региональной интерактивной карты с объектами утилизации с обозначением проектной и оставшейся мощности, видов принимаемых отходов.
Кроме этого, заместитель председателя Правительства Ленинградской области предлагает обсудить на региональном уровне возможность прохождения государственной экологической экспертизы проектов рекультивации земельных участков, получения лицензии на обращение с отходами на данных участках или согласования проектов вертикальной планировки и инженерной подготовки.
Никита Зубков, эксперт ЭПЦ «Беллона», предлагает вернуть порядок обращения со строительными отходами в Санкт-Петербурге, действующий до 2016 года и подкрепленный местными нормативными документами.
Дмитрий Павлов считает, что для стимулирования экологической ответственности бизнеса со стороны государства нужен не только кнут (штрафы), но и пряник, например, льготное налообложение. Государственная экспертиза проектов строительства на более ранней предпроектной стадии позволит определять экологиеские ограничения на данной территории без ущерба для окружающей среды со стороны застройщика, полагает эксперт. Кроме этого, потребителю должна быть доступна информация, из каких материалов строится жилье, какие материалы используются для внутренней отделки, как очищается вода, какой воздух в районе и доме.
Идею экономической поддержки предприятий, внедряющих экологичные решения, поддерживает Андрей Дмитриев, коммерческий директор Союза КТИ, предлагающий льготное финансирование организаций, применяющих невредные, долговечные материалы, а также субсидии и «производственный кэшбек». Министерствам и ведомствам, по мнению эксперта, следует занять более активную позицию в распространении информации об экологичных материалах и технологиях.
Кирилл Мельник, руководитель лаборатории «АБЗ-1», для масштабного внедрения вторичного асфальтобетона (RAP) в производство видит необходимость в актуализации нормативной документации, проведении научно-исследовательской работы и создании национальных рекомендаций.
Сергей Иванов, директор по учебной работе АНО ДПО «Учебный комбинат», предлагает совершенствовать экономический механизм стимулирования энергосбережения и повышения энергоэффективности предприятий на правовых, экономических и организационных основах, а также актуализировать ряд нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга для реализации государственной политики в области энергосбережения и энергоэффективности.
В числе необходимых мер для организации раздельного сбора отходов на новых объектах недвижимости доцент СПбГАСУ, к.т.н Илья Войлоков называет введение на законодательном уровне города и области дополнительных требований к заказчикам и застройщикам по организации сбора и утилизации ТБО непосредственно при сдаче объектов в эксплуатацию. Региональные и местные власти должны вести разъяснительную работу как с застройщиками, так и населением, уверен Илья Войлоков. Строительное сообщество города и страны, в свою очередь, могут объединить свои усилия для создания единого стандарта по раздельному сбору мусора на новых объектах недвижимости, а также для организации дополнительной мощности по переработке ТБО совместно с единым региональным оператором или частными компаниями.
Следующие шаги
По итогам круглых столов, проведенных перед конференцией «Экология и строительство: от теории к практике», также сформированы практические рекомендации. По теме минимизации негативного воздействия на окружающую среду приняты решения: обратиться к научному сообществу о проведении исследования экологического эффекта от очистки поверхностных стоков, создать пилотный проект модернизации очистных сооружений, проработать возможность подключения к очистным сооружениям промышленных предприятий по аналогии с энергосервисными контрактами – с возможностью возмещения стоимости подключения из повышенного тарифа.
По теме использования экологичных материалов и технологий предлагается разработать методику оценки экологичности материала (коэффициента экологичности) и создать систему учета этого показателя при выборе материалов в проектировании и закупках, а также задать тренд использования данного коэффициента в системе государственного заказа.
По вопросам утилизации и рециклинга строительных материалов «Союзпетрострой» планирует проведение мероприятий в целях создания методологии обращения с отходами. В целом, убедившись в высокой актуальности всего комплекса проблем, связанных с экологией, Санкт-Петербургский Союз строительных компаний намерен проводить мероприятия по тематикам, выявленным в процессе подготовки и проведения конференции, и обсуждать насущные вопросы защиты окружающей среды с точки зрения строительства со всеми заинтересованными сторонами на регулярной основе.
