Итоги бизнес-завтрака по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?»
28 июля в EventyOn прошел бизнес-завтрак по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?».
Партнером мероприятия выступил ПАО «Банк «Санкт-Петербург».
Трансляцию дискуссии в ZOOM обеспечил Учебный центр Academy of Real Estate (ARE).
ФОТОГАЛЕРЕЯ с бизнес-завтрака по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?».
В бизнес-завтраке приняли участие представители СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Управления Северо-Западного федерального округа «Росбанк Дом», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», Группы RBI, Группы «Эталон», «Главстрой Санкт-Петербург», СК «ЛенРусСтрой», ООО «Полис Групп».
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты: «Коммерсант», «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», «МК в Питере», порталы: «ТТ Финанс», «Кто строит в Петербурге» и ФБА «Экономика сегодня».
Модератор мероприятия, Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости напомнила, что бизнес-завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Сейчас проходит первый его этап, интернет голосование на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru. В девяти номинациях на голосование потребителей представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). На 28 июля за участников конкурса отдано свыше 10 000 голосов.
Интернет голосование в номинациях продлится до 19 сентября, после чего с финалистами начнут работать эксперты.
Привел ли ипотечный бум к исчерпанию потенциала платежеспособных заемщиков?
Результаты работы банков в сфере ипотечного кредитования в первом полугодии 2021 г. (объемы, средние размер и срок ипотечного кредита, доля просроченных платежей и пр.)
По предварительной оценке ДОМ.РФ, в мае 2021 г. выдано 145 тыс. кредитов (+56% к маю 2020 г.) на сумму 435 млрд руб. (+102%). В том числе в Санкт-Петербурге, по данным Центробанка, – 6,9 тыс. кредитов (+53%) на сумму 28,5 млрд рублей (+98%), что примерно соответствует среднероссийской динамике.
Действенную поддержку ипотечному рынку оказывали государственные программы льготной ипотеки, в рамках которых выдается около 30% всех ипотечных кредитов.
Разница между предлагаемыми крупнейшими банками ставками рефинансирования и ставками по ранее выданным кредитам составляет около 2 п.п., благодаря этому у заемщиков сохраняются стимулы для рефинансирования ранее взятых кредитов. По данным ДОМ.РФ, примерно каждый седьмой кредит выдается на цели рефинансирования.
Несмотря на высокие темпы роста рынка, банки сохраняют консервативный подход к оценке заемщиков. Доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% на первичном рынке в I квартале 2021 г. действительно выросла до 45,4% (с 33% в I квартале 2020 г). Однако необходимо понимать, что такой рост произошел в основном за счет льготной «программы 6,5», по которой в соответствии с поручением Президента России первоначальный взнос был снижен с 20 до 15%. Качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: доля проблемной задолженности составляет менее 1,1% (данные ДОМ.РФ на 01.06.2021).
На фоне нормализации денежно-кредитной политики ставки в рыночном сегменте ипотеки перешли к росту. По прогнозам аналитического кредитного рейтингового агентства АКРА, рост продолжится, и к концу года они достигнут 9-9,5%. «Ужесточение ценовых условий кредитования наряду с изменением условий государственных программ приведет к некоторому замедлению динамики ипотечного рынка во II полугодии 2021 г. Ожидается, что по итогам 2021 года выдача ипотечных кредитов будет сопоставима с результатами прошлого года», – констатировала Татьяна Триндюк, главный редактор портала «ТТ Финанс».
В целом по России за полугодие, дополнила Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», выдано ипотечных кредитов на сумму 2,7 трлн руб. (450 млрд руб. в месяц), что на 74% больше, чем за предыдущее полугодие. Средняя сумма кредита выросла на 500 тыс. руб. и составляет 2 878 тыс. руб., срок кредита также в России вырос – до 20-ти лет, ставка остается в размере 7,3% годовых. Интересная статистика – доля первички в России остается неизменной в 33%.
В Санкт-Петербурге доля первички снижается из года в год: если в 2020 году она составляла 47%, то в 2021 году – 43%. Выше, чем по России, в городе средний срок кредита на первичном рынке (более 21 года), и средняя сумма кредита на первичном рынке (4,5 млн руб.).
Уровень просроченных кредитов в стране держится на уровне менее 1% на протяжении длительного срока. Если посмотреть на весь рынок розничного кредитования, то доля просрочки за июнь составила всего 6,7% (уровень минимальных значений за два предыдущих года). Это говорит о том, что при росте кредитного портфеля на 1,7 трлн руб., доля просроченных кредитов выросла всего на 12 млрд руб., и в этой сумме всего 10% – это просрочка по ипотеке.
Кредитная нагрузка на население выросла за 2020 год на 0,8 % и составила 11,7%. Это показывает, как все платежи по всем кредитам соотносятся ко всем доходам населения. ЦБ предпринимает меры к тому, чтобы снизить эту закредитованность населения.
Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Новые значения надбавок будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 г.. Однако все чаще стали сравнивать долю закредитованности европейского населения (там она составляет 60%), и в России, где эта цифра всего 10% по ипотеке.
Из-за изменения условий льготной ипотеки, банки переключаются на субсидированные ставки, семейную ипотеку и другие программы.
Платежеспособность населения. Денежные доходы всего населения в 1 квартале 2021 г. выросли за счет того, что в структуре доходов населения есть доходы по заработной плате крупных и средних предприятий (их в стране более 60%). Реальные же доходы населения в первом квартале упали на 3,5% из-за роста основных расходов на платежи и роста процентов по кредитам.
Сам банк «Открытие» за второй квартал выдал ипотечных кредитов на сумму 8,3 млрд руб., в 3 раза больше, чем в 2020 г., и 14,4 млрд. руб. за 1-е полугодие 2021 г., что на 37% выше, чем за аналогичный период в прошлом году. Банк входит в топ-5 банков Санкт-Петербурга, выдающих ипотечные кредиты.
Что изменилось в содержании государственной программы льготной ипотеки? Как эти изменения повлияют на ценообразование? Станет ипотека менее доступной?
Введение госпрограммы льготной ипотеки в апреле 2020 г. определенно стало драйвером рынка недвижимости и стимулировало рост продаж. В частности, в некоторые месяцы в Банке «Санкт-Петербург» ипотека по господдержке в общем объеме выданных кредитов достигала 70%. При этом ставка в банке, по словам руководителя направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Марии Гретченко, составляла 5,49-6,5%, максимальная сумма кредита для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области была в 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб..
После 2 июля 2021 г. ставка по данной программе была увеличена до 7% (в банке «Санкт-Петербург» она теперь от 5,99%). Также максимальная сумма по обычной льготной ипотеке серьезно уменьшилась. Теперь она составляет 3 млн руб. для любого региона, хотя раньше можно было взять до 12 млн руб.
Есть и положительные изменения в льготных программах кредитования. С июля 2021 г. семейная ипотека доступна, даже если в семье один ребенок. Но этот ребенок должен родиться, начиная с 2018 г. Ставка по семейной ипотеке составляет 6% (в Банке «Санкт-Петербург» она составляет 5%).
По программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Для семейной ипотеки максимальная сумма кредита не изменилась: 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов.
Первоначальный взнос по-прежнему составляет минимум 15% стоимости жилья.
Мария Гретченко считает, что она будет альтернативой программе господдержки. Обе программы менее чувствительны к изменениям ключевой процентной ставки Центробанка.
В Банке «Санкт-Петербург» есть целый набор льгот, скидок и преференций по ипотеке для различных категорий населения, что позволяет рассчитывать на рост ее объемов. Ипотека всегда будет востребована, но, возможно, будет диверсифицироваться, подстраиваться под существующие условия, считает Мария Гретченко.
Наращивать объемы ипотечного кредитования и клиентскую базу «Росбанк Дом», помимо прочего, помогают развитые партнерские связи с застройщиками, агентствами недвижимости и агрегаторами, а также современные технологические решения. Например, различные механики лидогенерации ипотечных заявок; сервисы, позволяющие оптимизировать банковские процессы, проводить дистанционные сделки с клиентами, а также цифровые B2B инструменты для партнеров в сфере недвижимости (проверка недвижимости, взаимодействие со страховыми и оценочными компаниями, аналитика, взаиморасчеты и прочее).
По словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», все эти программы: личные кабинеты партнеров в «Росбанк Дом Pro», CRM-система для компаний, API-сервисы – позволяют банку и застройщику уйти от дублирования функций, партнерам – напрямую взаимодействовать с сервисами банка и оптимизировать свою работу, в короткий срок получать одобрение по ипотеке для клиентов, в том числе, за счет интеграции с порталом Госуслуги. А концепция WHITE LABEL и программа субсидирования ставки для клиентов вновь пользуются спросом со стороны застройщиков после изменений в государственной программе льготной ипотеки. Использование этих продуктов в течение полугода позволили банку выдать более 1,5 млрд руб.
Уникальные программы банка для клиентов: «Платеж раз в 14 дней» экономит процентные платежи по кредиту для клиента, сокращая тело кредита; «Легкий старт» дает возможность спланировать первые 1-2 года кредита, уменьшить ежемесячный платеж, с учетом аренды жилья в то время, когда квартира еще строится. Эти программы помогают партнерам и клиентам приобретать квартиры.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что успешное взаимодействие есть там, где у банков есть четкое понимание структуры доходов и расходов застройщиков, прослеживается динамика этого процесса.
«Что касается нынешней ситуации на рынке недвижимости, то цены на жилье растут. Рост вызван ограничениями, введенными на фоне пандемии, а также удорожанием стоимости стройматериалов и увеличением доступности ипотечных кредитов. В итоге спрос на жилье увеличивается, а предложение сокращается. В прошлом году цены на недвижимость поднялись до 30%, а в первом полугодии нынешнего – уже на 10-11%».
Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК«Полис Групп» подтвердил, что связи застройщиков с банкирами формируются исторически. По проектному финансированию компания работает со специализированным банком «ДОМ.РФ» и чувствует себя комфортно. ГК «Полис Групп» в среднем продает 250 квартир в месяц. Из них около 70% строящегося жилья выкупается с помощью ипотеки. В июле на рынке произошел «надлом тренда» с точки зрения снижения темпов продаж и ликвидности объектов – дорогие квартиры стали выкупать все меньше. Сказались снижение параметров господдержки по ипотеке, падение уровня доходов населения, удорожание объектов из-за повышения себестоимости строительства и неоправданный рост цены на земельные участки. Пока ипотечного кризиса нет, но надо понаблюдать.
По словам Ольги Кузнецовой, заместителя директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», доля сделок с участием ипотеки в проектах компании в 2020 году составила 74%, а в июне этого года выросла до 88%. Главной группой покупателей в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» являются молодые семьи. Пандемия только увеличила их число. В период самоизоляции пришло понимание, как важно иметь личное пространство для каждого члена семьи – для учебы, работы, отдыха. В 2020 году в структуре сделок нашей компании значительно увеличился объем реализованных двух- и трехкомнатных квартир — в 1,5 и 2,3 раза соответственно.
Совместно с банками компания запустила формат электронной регистрации сделок, доля которых наращивается до сих пор. Благодаря активной работе с дистанционными инструментами продаж количество региональных сделок в компании увеличилось на 10-11%.
В 2020 году «Главстрой Санкт-Петербург» ввел субсидированную ставку в 0,1% на первый год выплаты ипотечного кредита, облегчив платеж на 50%. В этом году программу расширили: клиенты могут взять ипотечный кредит по субсидированной процентной ставке на весь срок кредитования, предложение распространяется на выделенный пул квартир. Еще один пример – пакетное предложение «квартира + паркинг = вместе выгоднее». Оно позволяет приобрести и квартиру, и машино-место в ипотеку.
Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург отметила, что по итогам первого полугодия 2021 года ипотека продолжает быть драйвером продаж. Так, в Группе «Эталон» доля ипотеки на жилую недвижимость во втором квартале 2021 года составляет 67%, что даже на несколько процентов выше, чем в предыдущие кварталы, когда программа льготной ипотеки только стартовала.
Елена также отметила, что с учетом трансформации госпрограммы, спрос на нее снизится, но в то же время продление программы с новым лимитом кредита поможет тем, кто стремится улучшить жилищные условия. К примеру, для молодой семьи, ожидающей ребенка, средства от продажи уже имеющейся квартиры могут стать первоначальным взносом, а возможность получить до 3 млн рублей в ипотеку — стимулом для покупки жилья большей площади или более высокого класса.
«На наш взгляд, будет актуальна программа «ипотека в рассрочку», когда кредит выдается двумя равными траншами. Первый — при подписании договора ДДУ, второй – перед подписанием акта ввода в эксплуатацию. Таким образом, на этапе строительства снижается финансовая нагрузка на клиента. Такая программа будет удобна для покупателей, арендующих жилье, и для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Если оценивать обновленные условия программы семейной ипотеки с позиции девелопера, то после ее запуска преимущество будет у компаний, фокусирующихся на квартирах «для жизни», создающих действительно комфортную среду – проекты с небольшим количеством квартир на этаже и достойной квартирографией, в которой преобладают многокомнатные квартиры. В таких проектах, где вы знаете своих соседей в лицо, и сформирована однородная социальная среда, люди стремятся жить и растить детей», — пояснила эксперт.
Внушительный процент сделок на рынке первичной недвижимости приходится на тех покупателей, кто переезжает в новую квартиру уже второй или третий раз в жизни. В Группе «Эталон» фиксируют высокий спрос на программу «Квартира в trade-in». Количество клиентов, пользующихся ее условиями, растет каждый год. Елена Зунделевич подчеркнула, что будущее за усовершенствованными банковскими программами, позволяющими легко реализовывать квартиры с непогашенной ипотекой.
Дмитрий Фалкин, директор управления привлечения инвестиций Группы RBI, отметил три сегодняшних тренда.
Первое – в арсенале застройщиков пул банков теперь не ограничен, застройщики теперь могут быстро аккредитовать любой объект. Все работают со всеми – это тенденция текущего предложения застройщиков.
Второе – ставка ипотеки, дополнительно субсидированная застройщиком, всеми рассматривается как полноценный инструмент. Насколько активно застройщик его использует – зависит от необходимости поддерживать темпы продаж. Большинство застройщиков в прошлом году существенно распродали свои товарные запасы. В Группе RBI используется маркетинговая субсидированная ставка в размере 0,1% на первый год, которая позволяет клиентам в течение этого времени арендовать квартиру для проживания либо продавать свою старую квартиру и бесплатно пользоваться денежными средствами банка. В ряде жилых комплексов, например, Ultra City, компания, наряду со ставкой 0,1% в первый год, субсидирует также сниженную ипотечную ставку на весь период кредита.
Третья тенденция, которая существенно упрощает жизнь покупателям, – это развитие сервисов электронной регистрации, которые позволяют подписывать кредитный договор без физического присутствия клиента, резервировать под него эскроу-счета и т.д.
Будет ли продолжена программы сельской ипотеки? Какие «подводные камни» есть при ее оформлении? Как развивается ипотечное кредитование в сфере индивидуального жилищного строительства? Какова его доля в общем объеме сделок по ипотеке?
Сельская ипотека в 2020 году стала вторым после льготной ипотеки драйвером развития рынка недвижимости в стране, прокомментировала Светлана Зелененина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк». Этот банк первым подписал соглашение с Министерством сельского хозяйства РФ по указанной программе.
Годовая процентная ставка по программе была установлена Министерством сельского хозяйства в размере до 3%. При этом при личном страховании ставка в РСХБ не превышала 2,7%. Разницу между рыночной банковской ставкой и льготной ставкой субсидировало государство. Программа «Комплексное развитие сельских территорий» действует на всей территории России, кроме Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга.
За 2020 год и четыре месяца 2021 г. доля кредитного портфеля банка по кредитам, выданным по программе с господдержкой, составила 19%, и 45% — по программе развития сельских территорий. Общая сумма выданных кредитов по сельской ипотеке с момента старта программы составляет более 100 млрд руб.
В последние четыре месяца динамика сохраняется, хотя с 1 января 2021 г. условия существенно изменились, и введены ряд ограничительных мер.
В портфеле банка 82% ипотечных кредитов имеют социальную направленность и признаны снизить ипотечную нагрузку на большую категорию граждан. У Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» средний чек по сельской ипотеке составляет около 2,7 млн руб.. В 2020 году крупнейшими партнерами банка были такие застройщики, как ГК «Арсенал Недвижимость», Объединение «Строительный трест», УК «Новоселье», ГК «КВС», группа RBI, АО «Ленстройтрест», на текущий момент список сократился из-за изменения локаций в Ленинградской области. Из-за изменения с 1 января 2021 г. требований по этажности строящихся домов из программы ушли крупные застройщики. Другое ужесточение по сельской ипотеке – обязательная регистрация заемщика по месту покупки недвижимости. При этом доля ИЖС увеличилась.
Пандемия также заставила запустить линейку сервисов, облегчающих работу с партнерами и клиентами. Банк упразднил необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку.
У банка появились свои экосистемы «Свое жилье» и «Свое село», где целый набор сервисов: каталоги аккредитованных подрядных организаций, калькуляторы расчета стоимости строительства дома, проекты готовых домов и дистанционная подача заявки как клиентом, так и партнером т.д.
В заключении бизнес-завтрака Валентина Нагиева анонсировала следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», который состоится 26 августа по теме: «Как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов? Что изменилось в предпочтениях потребителей?».
К участию приглашаются представители общественных объединений, застройщиков и проектных организаций города и области.
До конца июля в VI, VII и VIII кварталах жилого комплекса Golden City и двух кварталах проекта Ligovsky City машиноместа в охраняемой подземном паркинге можно приобрести со скидкой до 10%.
Выгодные условия покупки распространятся также на кладовые помещения, расположенные во второй и третьей очередях ЖК «Английская миля», VIII квартале Golden City и премиальном доме Grand House. Здесь размер дисконта составит от 10 до 13% в зависимости от объекта.
Golden City – масштабный проект бизнес-класса, который возводится на намывных территория Васильевского острова. Современный мультиформатный комплекс объединяет пять жилых кварталов и один бизнес-квартал. Общая площадь проекта – более 450 000 кв. м. Уникальная архитектура, благоустроенные дворы с ландшафтным дизайном, прогулочные зоны, богатая коммерческая инфраструктура и панорамные виды – основные преимущества проекта.
Премиальный клубный дом Grand House расположен в 400-х метрах от Невского проспекта, в шаговой доступности от исторических и культурных достопримечательностей города. Рядом находятся две станции метро, престижные школы, театры, торговые галереи и рестораны. Главные достоинства проекта – оригинальная архитектура, авторская отделка мест общего пользования, благоустроенный двор с ландшафтным дизайном, художественная подсветка здания, собственная коммерческая инфраструктура и подземный паркинг.
Ligovsky City – жилой комплекс бизнес-класса в историческом центре Санкт-Петербурга. При возведении каждого квартала соблюдался баланс городской среды за счет грамотного сочетания жилой, коммерческой и общественной функций. Помимо современного жилья, компания GloraX создает собственную инфраструктуру и осуществляет комплексное благоустройство территории. Одно из главных преимуществ проекта – близость к центру города и основным транспортным магистралям. До метро «Обводный канал» – 10 минут пешком, до станции «Фрунзенская» – 15 минут. Рядом с Ligovsky City есть торговые и развлекательные центры, образовательные и медицинские учреждения, спортивные залы, кафе и рестораны.
Жилой комплекс «Английская миля» расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга в окружении нескольких крупных парковых зон. Среди достоинств проекта – авторская архитектура, комфортные планировки, благоустроенные дворы без машин, подземный паркинг в каждой очереди, собственная коммерческая и социальная инфраструктура.
Справка:
GloraХ – федеральный девелопер, специализирующийся на строительстве жилых комплексов, коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры. За счет использования современных технологий и IT-решений проекты GloraX задают тренды развития городов и становятся новыми точками притяжения. Сейчас земельный банк составляет 3 млн кв. м.
В 2020 году компания вошла в ТОП-5 застройщиков Санкт-Петербурга по объему сданного жилья – общая площадь введенных проектов составила более 360 тыс. кв. м. В 2019 году GloraX была отмечена премией «Права потребителей и качество обслуживания» в категории «Недвижимость. Городское строительство», а также получила золотой знак «Надежный застройщик России». По версии премии RREF Awards-2020 компания GloraX признана «Лидером рынка Санкт-Петербурга». Основана в 2014 году.
Дополнительная информация:
Анна Полонская, руководитель пресс-службы GloraX
+7 (968) 917 72 55, pr@glorax.com
Александра Гольцман, маркетинговое агентство Setevie
+7 (921) 951 20 86, project@setevie.com
29 июня 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
Мероприятие проходило в Author Boutigue Hotel.
В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга, ИДК Formula City, ГК «Ленстройтрест», ООО «Бонава Санкт-Петербург», концерна ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, ГК AAG, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному округу, Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ». От общественных объединений — НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство». Порталы – РБК в Петербурге, NSP.ru, BSN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, ИА «Невские новости», ТАСС и Интерфакс.
Модераторами выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест».
Открыл бизнес-завтрак и задал тон дискуссии председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Прежде всего он рассказал об этапах конкурса. С 10 мая идет интернет голосование в девяти номинациях. В 2021 году на потребительское голосование представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). Впервые в этом году раз в месяц подводятся промежуточные итоги и называются финалисты – по пять у компаний и по три у жилых комплексов. Окончательные списки финалистов станут известны после 19 сентября, после остановки интернет голосования. Эксперты будут работать с финалистами до конца октября, а сама церемония награждения пройдет 3декабря.
Параллельно с конкурсными процедурами, проходит серия бизнес-завтраков, на которых обсуждаются проблемы рынка недвижимости. Нынешняя дискуссия посвящена проблемам рынка жилищного строительства.
Результаты жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первое полугодие 2021 года. Сколько застройщиков в настоящее время осуществляют строительство с использованием счетов эскроу? Возможен ли в ближайшем будущем дефицит новостроек? Появляются ли новые проблемные объекты? Если да, то почему и как с этим бороться?
Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, привела данные Единой информационной системы жилищного строительства. – В сравнении, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится 10 096 тыс. кв. метров жилья (2 752 кв. метров), в том числе с использованием счетов эскроу – 4 764 тыс. кв. метров (1 755 тыс. кв. метров); количество застройщиков – 141 в городе и 74 – области, тогда как проблемных объектов 25 против 247. За пять месяцев 2021 года в Санкт-Петербурге введено 1038 тыс. кв. метров жилья (в том числе в МКД – 944 тыс. кв. метров), а в Ленинградской области – 1572 тыс. кв. метров (542 тыс. кв. метров).
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, которые озвучила пресс-секретарь Наталья Бурковская, в 2020 году город выполнил плановые нормативные показатели по вводу жилья, утвержденные для региона Минстроем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Жилье». Было введено 3,369 млн кв. метров жилья. Процент исполнения плана составил 104,9%.
В том числе и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 206,6 тыс. кв. метров. По состоянию на 28.06.2021, в Санкт-Петербурге уже введено в эксплуатацию 1,102 млн кв. метров жилья. С начала 2021 года выдано 30 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 706 342,1 кв. метров.
В настоящее время в Санкт-Петербурге на основании 436 разрешений на строительство осуществляется строительство многоквартирных домов общей площадью более 14 млн. кв. метров. Планируемый объем жилищного строительства является достаточным для покрытия существующего спроса, в связи с чем возникновение дефицита на рынке первичной недвижимости власти не ожидают.
За счет бюджета в рамках АИП в 2020 г. введено в эксплуатацию 35 социальных объектов, а за счет инвесторов – 26. В 2021 году планируется завершить строительство 55 таких объектов, из них 25 – по заключённым соглашениям с инвесторами.
В 2020 году завершено строительство и введены в эксплуатацию 2 проблемных многоквартирных жилых дома (633 квартиры) и 6 МКД, находящихся на особом контроле согласно Приказа Комитета по строительству №107.
Завершено строительство ЖК «Новая Каменка», крупнейший долгострой – наследие СУ-155 (АО СК «РосСтрой»), ЖК «Светлана» от ООО «Невский луч» (возводился с 2003 года), ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (долгострой с 2013 года), 5 объектов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах на 1445 квартир.
В комитете по строительству найдены решения по завершению строительства жилых комплексов «На Заречной» и «Три апельсина» от компании «Норманн» (это сделает ООО «РСТИ»). Кроме того, последний корпус ЖК «Новая Скандинавия» (строится более 20 лет) достроит компания БФА-Девелопмент.
До конца 2021 года планируется завершение строительства и ввод в эксплуатацию в отношении еще 9 проблемных объектов.
В связи с нарушением ООО «Петрострой» сроков строительства ЖК «Ломоносовъ», расположенного в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга, жилой комплекс включен в 2021 году в Единый реестр проблемных объектов.
Как на устойчивость бизнеса застройщиков и удорожание стоимости жилья (за 2020 год средняя стоимость кв. метра жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28%, а за пять месяцев этого года – еще на 8%) повлиял резкий рост стоимости материалов? Есть ли существенные потери в крупнейшем на Северо-Западе общественном объединении строителей?
По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в прошлом году феноменально выросли цены на металл. Причем самый высокий показатель роста цены на тонну металла в конце года по стране – в Санкт-Петербурге. «В результате правительство страны было вынуждено готовить оперативное решение о принятии мер госрегулирования. В частности, для защиты внутреннего рынка от неконтролируемого роста цен, с 1 августа по 31 декабря 2021 года экспорт черных и цветных металлов будет обложен временными пошлинами в размере 15%. Однако, у застройщиков по-прежнему нет возможности купить металл у производителей напрямую – только у перекупщиков через торговые дома», — подчеркнул эксперт.
По его словам, не следует забывать, что большую часть роста цены квадратного метра жилья «съели» банки. Цена вырастет еще примерно на 15% в ближайшие два-три года по мере перехода на проектное финансирование всех участников рынка недвижимости.
Что касается прогнозов, то, пожалуй, наиболее подходящим тезисом, характеризующим процесс будущего развития строительства, с точки зрения Алексея Белоусова, является лозунг Владимира Ленина «Лучше меньше, да лучше». «Мы все скоро увидим, как будет происходить монополизация рынка, сокращение числа застройщиков, а это значит, что цена на жилье будет расти – думаю, примерно на 8-9% до конца года», — подытожил глава объединения строителей. «В то же время, — добавил он, — костяк объединения составляют крупные и средние компании-застройщики, поэтому никаких значимых потерь среди членов нашей СРО нет».
Как изменилась и будет меняться цена квартир в новостройках? Насколько существенно повлиял на цену жилья переход на проектное финансирование, необходимость принятия дополнительных мер по эпидемиологической безопасности? Увеличится ли стоимость строительных материалов, СМР, оборудования, подключения к инженерным сетям и пр.?
Что происходит в компаниях?- Блиц-опрос.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест» не видит предпосылок снижения цен на новостройки. Судя по планам города по реализации нацпроекта «Жилье», на 2021 год запланировано ввести 3, 191 млн кв. метров жилья, на 2022 год – 3, 415 млн кв. метров жилья, а в дальнейшем этот уровень будет снижаться до 2,6 млн кв. метров жилья. Тогда как на рынке уже на протяжении пары лет существует экспертное мнение, что для равновесной ситуации необходимо порядка 4 млн. кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и ближайшем прикадье.
Если взвесить цифры, то понятно, что рынок будет реагировать соответственно – при недостатке предложения ценники будут расти.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей. Спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие.
Юрий Грудин, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Formula City обратил внимание на то, что сегодня из планируемого объема жилищного строительства в 14 млн кв. метров жилья (на основании выданных разрешений) в экспозиции находится 6-7 млн кв. метров жилья. Раньше при спокойном рынке эта цифра была в три раза больше. У потребителя был выбор, теперь же в разных сегментах жилья существует дисбаланс по локации, спросу и качеству. Точно просчитать объемы вывода жилья на рынок сложно из-за не зависящих от застройщиков причин: выходов новых законов и градостроительных планов, решений градостроительных комиссий, процедур согласования банками проектов и так далее.
Как следствие, это все отразиться на насыщении рынка жильем.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» дополнил, что большая цифра в 14 млн кв. метров жилья привязана всего к нескольким локациям города: юг, намыв и север. К тому же, эти 436 разрешений на строительство получены в конце 2019 года, когда застройщики всеми способами пытались запустить проекты, позволяющие работать по старой схеме финансирования. Получали разрешения не для того, чтобы строить, а чтобы иметь запас времени на выработку правил игры с банками. Поэтому не факт, что заявленные цифры станут реальными.
Сегодня принято говорить, что застройщики стали больше зарабатывать, но это далеко не так. Конечно, выручка увеличилась за счет прироста стоимости объектов, но примерно на столько же процентов выросла и себестоимость производства.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург высказал предположение, что себестоимость строительства будет расти быстрее, чем цены на жилье. Застройщики будут бороться за свою рентабельность, у ЮИТ это пока получается.
С запуском новых проектов были сложности, компания сосредоточилась на строительстве объектов точечной застройки. К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом для проектов застройщиков постановление о градостроительной комиссии подписано, но регламента ее работы до сих пор нет. «Мы получили предварительный расчёт стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв.метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — резюмировал Владимир Шабанов.
Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG дополнил, что существенную долю стоимости будущих проектов в городе составит стоимость земельных участков в интересных локациях, поскольку владельцы участков, оценив рост цен на квартиры, тут же подняли цены на землю. Сергей Семененко предполагает, что с учетом сокращения числа участков в городе и переводом промышленных зон в жилые, точками роста станут окраины с жилыми компплексами «эконом» и «комфорт» классов. В высоком сегменте предложений станет меньше.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрет» дополнила тезис Владимира Шабанова о росте социальной нагрузки. Она напомнила, что решены не все вопросы с банками, предоставляющими проектное финансирование, — они всё ещё крайне пессимистично оценивают перспективы проектов и зачастую просто не воспринимают обоснованные доводы застройщиков. Ведутся разговоры, что город будет вводить плату за изменение категории земли, и скорее всего эти деньги вряд ли будут направляться на создание инфраструктуры в этих кварталах.
У города и области разное понимание, что такое социальные объекты, констатировал Юрий Грудин. Власти считают, что застройщики зарабатывают сверхприбыли, и должны вкладываться в социальные объекты. Однако, сегодня застройщики находятся под банковским финансированием, и не могут проводить через банки затраты на объекты, которые находятся за пределами квартала. Таких процедур просто нет. Вопрос находится в межзаконной плоскости, и это тоже тормозит вывод новых объектов. При этом, дополнила Валерия Малышева, банки могут профинансировать эти проекты, но – под будущую прибыль, по другим ставкам, и с допзалогами.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Владислав Полежаев, управляющий директор Северо-западного регионального центра Банка ДОМ.РФ:
«С учетом новых вызовов, Банк ДОМ.РФ постоянно оптимизирует и расширяет спектр удаленных услуг и цифровых сервисов в рамках комплексного взаимодействия с застройщиками. Эффективное онлайн-взаимодействие с застройщиками в начале пандемии позволило продолжить прием заявок на проектное финансирование в ежедневном режиме.
Также Банк запустил сервис открытия счетов эскроу в режиме онлайн, что позволило открывать счета для хранения средств на покупку квартир непосредственно в офисах продаж застройщика».
Как отметил Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG, активно привлекать проектное финансирование застройщикам мешают непрозрачность оценки проектов и медлительность банков при принятии решения – «по крупным проектам до 99,9% все решения уходят в Москву». Поэтому застройщики Санкт-Петербурга начинают искать альтернативные источники финансирования за счёт выпуска долговых ценных бумаг. В прошлом году ГК «Легенда» разместила два транша облигаций на общую сумму 3,2 млрд рублей. Под конец года дебютное размещение бондов на 300 млн рублей провела «Охта групп». В феврале трехлетние облигации объемом 10,4 млрд рублей разместил ГК «Самолёт», ставка купона составляет 9,05% годовых.
Использование застройщиком бридж-кредита при дефиците бюджета на ранней стадии развития проекта – рискованное занятие. Оно оборачивается требованием банка осуществлять продажи по его модели и вхождением в капитал.
Для ЮИТ проектное финансирование даже выгоднее, чем более дорогостоящее от самого концерна. При этом у второго более строгий подход при оценке рисков при покупке земельных участков, особенно в последние два года из-за той степени неопределенности с запусками новых проектов и их обременениями в Санкт-Петербурге, в которых компания вынуждена работать в последнее время, заметил Владимир Шабанов.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года с коррекцией основных параметров: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 млн рублей. Как изменилось поведение покупателей?
В банке «Cанкт-Петербург» прошлый год был рекордным по выдаче ипотеки, констатировала Мария Гретченко, руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка. После 1 июля здесь ждут падения спроса на ипотечные продукты, так как ограничение суммы кредита до 3 млн рублей — это фактическая отмена господдержки для таких регионов, как Москва и Санкт-Петербург.
Хорошей альтернативой господдержки сейчас является семейная ипотека для семей с одним ребенком, она однозначно расширила возможности взятия ипотеки по льготной ставке.
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» отмечает, что клиенты, получившие одобрение кредита, не торопились выходить на сделку до 1 июля 2021, желая подобрать качественный продукт. За последние полтора года выросла сумма кредита, а также средний срок жизни кредита из-за повышения стоимости жилья и, соответственно, снижения покупательной способности. Если раньше он составлял 7 лет, сейчас около 8,5 лет. Пользуются спросом программы обмена квартиры малой площади на большую за счет покупки агентством недвижимости под бронь квартиры у застройщика. Растет доля семейной ипотеки. Актуальными способами оформления ипотеки остаются онлайн-сделки.
Какие квартиры в новостройках наиболее востребованы покупателями?
Чтобы адаптировать жилье под новые запросы клиентов, застройщики проводят исследования и опросы. В ГК «Ленстройтрест» провели масштабные исследования по планировкам. Евроформат по-прежнему побеждает классику, но у потребителей появились новые запросы, связанные с пандемией. Результаты лягут в основу новой квартирографии. Главное, говорит Валерия Малышева, иметь возможность в рамках масштабного проекта в разных очередях иметь возможность «подкручивать» характеристики жилья под текущие тренды.
Один из массовых трендов, который развивается на рынке – это квартиры с полной отделкой и мебилировкой. Александр Свинолобов считает, что это увеличивает привлекательность продукта.
Приобретая в ипотеку жилье с отделкой, покупатель избегает необходимости параллельно с выплатой кредита на жилье вкладывать серьезные средства в ремонт и брать на эти цели потребительский кредит. Кроме того, для тех, кто покупает жилье в кредит, как правило, важно быстро переехать в готовую квартиру, чтобы сократить расходы за аренду.
Кухня – самое первое приобретение собственника. Поэтому в Бонаве запустили программу продажи квартир с кухонной мебелью от ИКЕИ. Чтобы соблюсти качество и сроки, отделочников, штукатуров и маляров здесь берут в штат, выполняя 70% работ по внутренней отделке своими силами.
Однако, большинство застройщиков воспринимают внутреннюю отделку как «боль». По словам Юрия Грудина, чтобы взять с этого куска рынка деньги, нужно «пуд соли съесть»: рабочих рук не хватает, качество работ страдает, риски по гарантиям и репутационные риски велики. В прошлом году в Fomula City фактически совершили подвиг, укомплектовав в апарт-отеле YES свыше 900 номеров бытовой техникой и соблюдя все сроки передачи.
Фактически это тренд на потребительские услуги с большими трудозатратами для застройщиков.
Какие новые опции предлагают застройщики покупателям квартир в регионах?
Елена Бодрова, исполнительный директор исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» заметила, что в Екатеринбурге формат «Все включено» (квартиры с чистовой отделкой, меблированной кухней и техникой, ванной комнатой и прихожей) запустили еще несколько лет назад, но потом отказались - было слишком много рекламаций.
В целом в регионах ниже, чем в Санкт-Петербурге и Москве, покупательная способность населения. Застройщики конкурируют за клиентов и много занимаются разъяснительной работой с потребителями. На каждой стадии строительства застройщик обязательно проводит ивенты и праздники.
Конечно, в регионах у застройщиков меньше маржа и ниже цена на квартиры, но за пределами двух столиц каждый занимается своим делом: бюджет строит «социалку», а застройщики делают свой продукт. Отсюда – выигрыш.
Поэтому есть хорошие решения в отношении маленьких квартир – студии с двумя окнами, интересные проекты с добавленными стояками и организацией кухни в гостиной 18 м, продуманные решения по остеклению лоджий. – В Тюмени, например, при заселении у собственника есть возможность замены панорамных холодных окон на теплые на лоджиях, с сохранением внешнего облика дома и сроков гарантии.
Еще одна сложность, с которой могут столкнуться застройщики Санкт-Петербурга из-за резкого роста цен на новостройки и неадекватного качества строительства, — возможного перераспределения спроса. Например, любой элитный объект на Петровском острове в Санкт-Петербурге стоит дороже, чем аналогичный у третьего транспортного кольца в Москве, говорит Андрей Добрый, руководитель портала Restate.ru и комитета по PR-реклама Российской Гильдии Риэлторов.
Завершая мероприятие, Валентина Нагиева напомнила, что следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» состоится 29 июля по теме «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?»
Генеральный партнер конкурса: ИДК Formula City
Ключевой профессиональный партнер конкурса: СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
Партнер конкурса: Ленстройтрест
Партнер номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга»: ЮИТ
Подготовила Валентина Шестакова