Итоги бизнес-завтрака по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?»
28 июля в EventyOn прошел бизнес-завтрак по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?».
Партнером мероприятия выступил ПАО «Банк «Санкт-Петербург».
Трансляцию дискуссии в ZOOM обеспечил Учебный центр Academy of Real Estate (ARE).
ФОТОГАЛЕРЕЯ с бизнес-завтрака по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?».
В бизнес-завтраке приняли участие представители СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Управления Северо-Западного федерального округа «Росбанк Дом», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», Группы RBI, Группы «Эталон», «Главстрой Санкт-Петербург», СК «ЛенРусСтрой», ООО «Полис Групп».
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты: «Коммерсант», «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», «МК в Питере», порталы: «ТТ Финанс», «Кто строит в Петербурге» и ФБА «Экономика сегодня».
Модератор мероприятия, Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости напомнила, что бизнес-завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Сейчас проходит первый его этап, интернет голосование на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru. В девяти номинациях на голосование потребителей представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). На 28 июля за участников конкурса отдано свыше 10 000 голосов.
Интернет голосование в номинациях продлится до 19 сентября, после чего с финалистами начнут работать эксперты.
Привел ли ипотечный бум к исчерпанию потенциала платежеспособных заемщиков?
Результаты работы банков в сфере ипотечного кредитования в первом полугодии 2021 г. (объемы, средние размер и срок ипотечного кредита, доля просроченных платежей и пр.)
По предварительной оценке ДОМ.РФ, в мае 2021 г. выдано 145 тыс. кредитов (+56% к маю 2020 г.) на сумму 435 млрд руб. (+102%). В том числе в Санкт-Петербурге, по данным Центробанка, – 6,9 тыс. кредитов (+53%) на сумму 28,5 млрд рублей (+98%), что примерно соответствует среднероссийской динамике.
Действенную поддержку ипотечному рынку оказывали государственные программы льготной ипотеки, в рамках которых выдается около 30% всех ипотечных кредитов.
Разница между предлагаемыми крупнейшими банками ставками рефинансирования и ставками по ранее выданным кредитам составляет около 2 п.п., благодаря этому у заемщиков сохраняются стимулы для рефинансирования ранее взятых кредитов. По данным ДОМ.РФ, примерно каждый седьмой кредит выдается на цели рефинансирования.
Несмотря на высокие темпы роста рынка, банки сохраняют консервативный подход к оценке заемщиков. Доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% на первичном рынке в I квартале 2021 г. действительно выросла до 45,4% (с 33% в I квартале 2020 г). Однако необходимо понимать, что такой рост произошел в основном за счет льготной «программы 6,5», по которой в соответствии с поручением Президента России первоначальный взнос был снижен с 20 до 15%. Качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: доля проблемной задолженности составляет менее 1,1% (данные ДОМ.РФ на 01.06.2021).
На фоне нормализации денежно-кредитной политики ставки в рыночном сегменте ипотеки перешли к росту. По прогнозам аналитического кредитного рейтингового агентства АКРА, рост продолжится, и к концу года они достигнут 9-9,5%. «Ужесточение ценовых условий кредитования наряду с изменением условий государственных программ приведет к некоторому замедлению динамики ипотечного рынка во II полугодии 2021 г. Ожидается, что по итогам 2021 года выдача ипотечных кредитов будет сопоставима с результатами прошлого года», – констатировала Татьяна Триндюк, главный редактор портала «ТТ Финанс».
В целом по России за полугодие, дополнила Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», выдано ипотечных кредитов на сумму 2,7 трлн руб. (450 млрд руб. в месяц), что на 74% больше, чем за предыдущее полугодие. Средняя сумма кредита выросла на 500 тыс. руб. и составляет 2 878 тыс. руб., срок кредита также в России вырос – до 20-ти лет, ставка остается в размере 7,3% годовых. Интересная статистика – доля первички в России остается неизменной в 33%.
В Санкт-Петербурге доля первички снижается из года в год: если в 2020 году она составляла 47%, то в 2021 году – 43%. Выше, чем по России, в городе средний срок кредита на первичном рынке (более 21 года), и средняя сумма кредита на первичном рынке (4,5 млн руб.).
Уровень просроченных кредитов в стране держится на уровне менее 1% на протяжении длительного срока. Если посмотреть на весь рынок розничного кредитования, то доля просрочки за июнь составила всего 6,7% (уровень минимальных значений за два предыдущих года). Это говорит о том, что при росте кредитного портфеля на 1,7 трлн руб., доля просроченных кредитов выросла всего на 12 млрд руб., и в этой сумме всего 10% – это просрочка по ипотеке.
Кредитная нагрузка на население выросла за 2020 год на 0,8 % и составила 11,7%. Это показывает, как все платежи по всем кредитам соотносятся ко всем доходам населения. ЦБ предпринимает меры к тому, чтобы снизить эту закредитованность населения.
Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Новые значения надбавок будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 г.. Однако все чаще стали сравнивать долю закредитованности европейского населения (там она составляет 60%), и в России, где эта цифра всего 10% по ипотеке.
Из-за изменения условий льготной ипотеки, банки переключаются на субсидированные ставки, семейную ипотеку и другие программы.
Платежеспособность населения. Денежные доходы всего населения в 1 квартале 2021 г. выросли за счет того, что в структуре доходов населения есть доходы по заработной плате крупных и средних предприятий (их в стране более 60%). Реальные же доходы населения в первом квартале упали на 3,5% из-за роста основных расходов на платежи и роста процентов по кредитам.
Сам банк «Открытие» за второй квартал выдал ипотечных кредитов на сумму 8,3 млрд руб., в 3 раза больше, чем в 2020 г., и 14,4 млрд. руб. за 1-е полугодие 2021 г., что на 37% выше, чем за аналогичный период в прошлом году. Банк входит в топ-5 банков Санкт-Петербурга, выдающих ипотечные кредиты.
Что изменилось в содержании государственной программы льготной ипотеки? Как эти изменения повлияют на ценообразование? Станет ипотека менее доступной?
Введение госпрограммы льготной ипотеки в апреле 2020 г. определенно стало драйвером рынка недвижимости и стимулировало рост продаж. В частности, в некоторые месяцы в Банке «Санкт-Петербург» ипотека по господдержке в общем объеме выданных кредитов достигала 70%. При этом ставка в банке, по словам руководителя направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Марии Гретченко, составляла 5,49-6,5%, максимальная сумма кредита для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области была в 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб..
После 2 июля 2021 г. ставка по данной программе была увеличена до 7% (в банке «Санкт-Петербург» она теперь от 5,99%). Также максимальная сумма по обычной льготной ипотеке серьезно уменьшилась. Теперь она составляет 3 млн руб. для любого региона, хотя раньше можно было взять до 12 млн руб.
Есть и положительные изменения в льготных программах кредитования. С июля 2021 г. семейная ипотека доступна, даже если в семье один ребенок. Но этот ребенок должен родиться, начиная с 2018 г. Ставка по семейной ипотеке составляет 6% (в Банке «Санкт-Петербург» она составляет 5%).
По программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Для семейной ипотеки максимальная сумма кредита не изменилась: 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов.
Первоначальный взнос по-прежнему составляет минимум 15% стоимости жилья.
Мария Гретченко считает, что она будет альтернативой программе господдержки. Обе программы менее чувствительны к изменениям ключевой процентной ставки Центробанка.
В Банке «Санкт-Петербург» есть целый набор льгот, скидок и преференций по ипотеке для различных категорий населения, что позволяет рассчитывать на рост ее объемов. Ипотека всегда будет востребована, но, возможно, будет диверсифицироваться, подстраиваться под существующие условия, считает Мария Гретченко.
Наращивать объемы ипотечного кредитования и клиентскую базу «Росбанк Дом», помимо прочего, помогают развитые партнерские связи с застройщиками, агентствами недвижимости и агрегаторами, а также современные технологические решения. Например, различные механики лидогенерации ипотечных заявок; сервисы, позволяющие оптимизировать банковские процессы, проводить дистанционные сделки с клиентами, а также цифровые B2B инструменты для партнеров в сфере недвижимости (проверка недвижимости, взаимодействие со страховыми и оценочными компаниями, аналитика, взаиморасчеты и прочее).
По словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», все эти программы: личные кабинеты партнеров в «Росбанк Дом Pro», CRM-система для компаний, API-сервисы – позволяют банку и застройщику уйти от дублирования функций, партнерам – напрямую взаимодействовать с сервисами банка и оптимизировать свою работу, в короткий срок получать одобрение по ипотеке для клиентов, в том числе, за счет интеграции с порталом Госуслуги. А концепция WHITE LABEL и программа субсидирования ставки для клиентов вновь пользуются спросом со стороны застройщиков после изменений в государственной программе льготной ипотеки. Использование этих продуктов в течение полугода позволили банку выдать более 1,5 млрд руб.
Уникальные программы банка для клиентов: «Платеж раз в 14 дней» экономит процентные платежи по кредиту для клиента, сокращая тело кредита; «Легкий старт» дает возможность спланировать первые 1-2 года кредита, уменьшить ежемесячный платеж, с учетом аренды жилья в то время, когда квартира еще строится. Эти программы помогают партнерам и клиентам приобретать квартиры.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что успешное взаимодействие есть там, где у банков есть четкое понимание структуры доходов и расходов застройщиков, прослеживается динамика этого процесса.
«Что касается нынешней ситуации на рынке недвижимости, то цены на жилье растут. Рост вызван ограничениями, введенными на фоне пандемии, а также удорожанием стоимости стройматериалов и увеличением доступности ипотечных кредитов. В итоге спрос на жилье увеличивается, а предложение сокращается. В прошлом году цены на недвижимость поднялись до 30%, а в первом полугодии нынешнего – уже на 10-11%».
Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК«Полис Групп» подтвердил, что связи застройщиков с банкирами формируются исторически. По проектному финансированию компания работает со специализированным банком «ДОМ.РФ» и чувствует себя комфортно. ГК «Полис Групп» в среднем продает 250 квартир в месяц. Из них около 70% строящегося жилья выкупается с помощью ипотеки. В июле на рынке произошел «надлом тренда» с точки зрения снижения темпов продаж и ликвидности объектов – дорогие квартиры стали выкупать все меньше. Сказались снижение параметров господдержки по ипотеке, падение уровня доходов населения, удорожание объектов из-за повышения себестоимости строительства и неоправданный рост цены на земельные участки. Пока ипотечного кризиса нет, но надо понаблюдать.
По словам Ольги Кузнецовой, заместителя директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», доля сделок с участием ипотеки в проектах компании в 2020 году составила 74%, а в июне этого года выросла до 88%. Главной группой покупателей в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» являются молодые семьи. Пандемия только увеличила их число. В период самоизоляции пришло понимание, как важно иметь личное пространство для каждого члена семьи – для учебы, работы, отдыха. В 2020 году в структуре сделок нашей компании значительно увеличился объем реализованных двух- и трехкомнатных квартир — в 1,5 и 2,3 раза соответственно.
Совместно с банками компания запустила формат электронной регистрации сделок, доля которых наращивается до сих пор. Благодаря активной работе с дистанционными инструментами продаж количество региональных сделок в компании увеличилось на 10-11%.
В 2020 году «Главстрой Санкт-Петербург» ввел субсидированную ставку в 0,1% на первый год выплаты ипотечного кредита, облегчив платеж на 50%. В этом году программу расширили: клиенты могут взять ипотечный кредит по субсидированной процентной ставке на весь срок кредитования, предложение распространяется на выделенный пул квартир. Еще один пример – пакетное предложение «квартира + паркинг = вместе выгоднее». Оно позволяет приобрести и квартиру, и машино-место в ипотеку.
Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург отметила, что по итогам первого полугодия 2021 года ипотека продолжает быть драйвером продаж. Так, в Группе «Эталон» доля ипотеки на жилую недвижимость во втором квартале 2021 года составляет 67%, что даже на несколько процентов выше, чем в предыдущие кварталы, когда программа льготной ипотеки только стартовала.
Елена также отметила, что с учетом трансформации госпрограммы, спрос на нее снизится, но в то же время продление программы с новым лимитом кредита поможет тем, кто стремится улучшить жилищные условия. К примеру, для молодой семьи, ожидающей ребенка, средства от продажи уже имеющейся квартиры могут стать первоначальным взносом, а возможность получить до 3 млн рублей в ипотеку — стимулом для покупки жилья большей площади или более высокого класса.
«На наш взгляд, будет актуальна программа «ипотека в рассрочку», когда кредит выдается двумя равными траншами. Первый — при подписании договора ДДУ, второй – перед подписанием акта ввода в эксплуатацию. Таким образом, на этапе строительства снижается финансовая нагрузка на клиента. Такая программа будет удобна для покупателей, арендующих жилье, и для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Если оценивать обновленные условия программы семейной ипотеки с позиции девелопера, то после ее запуска преимущество будет у компаний, фокусирующихся на квартирах «для жизни», создающих действительно комфортную среду – проекты с небольшим количеством квартир на этаже и достойной квартирографией, в которой преобладают многокомнатные квартиры. В таких проектах, где вы знаете своих соседей в лицо, и сформирована однородная социальная среда, люди стремятся жить и растить детей», — пояснила эксперт.
Внушительный процент сделок на рынке первичной недвижимости приходится на тех покупателей, кто переезжает в новую квартиру уже второй или третий раз в жизни. В Группе «Эталон» фиксируют высокий спрос на программу «Квартира в trade-in». Количество клиентов, пользующихся ее условиями, растет каждый год. Елена Зунделевич подчеркнула, что будущее за усовершенствованными банковскими программами, позволяющими легко реализовывать квартиры с непогашенной ипотекой.
Дмитрий Фалкин, директор управления привлечения инвестиций Группы RBI, отметил три сегодняшних тренда.
Первое – в арсенале застройщиков пул банков теперь не ограничен, застройщики теперь могут быстро аккредитовать любой объект. Все работают со всеми – это тенденция текущего предложения застройщиков.
Второе – ставка ипотеки, дополнительно субсидированная застройщиком, всеми рассматривается как полноценный инструмент. Насколько активно застройщик его использует – зависит от необходимости поддерживать темпы продаж. Большинство застройщиков в прошлом году существенно распродали свои товарные запасы. В Группе RBI используется маркетинговая субсидированная ставка в размере 0,1% на первый год, которая позволяет клиентам в течение этого времени арендовать квартиру для проживания либо продавать свою старую квартиру и бесплатно пользоваться денежными средствами банка. В ряде жилых комплексов, например, Ultra City, компания, наряду со ставкой 0,1% в первый год, субсидирует также сниженную ипотечную ставку на весь период кредита.
Третья тенденция, которая существенно упрощает жизнь покупателям, – это развитие сервисов электронной регистрации, которые позволяют подписывать кредитный договор без физического присутствия клиента, резервировать под него эскроу-счета и т.д.
Будет ли продолжена программы сельской ипотеки? Какие «подводные камни» есть при ее оформлении? Как развивается ипотечное кредитование в сфере индивидуального жилищного строительства? Какова его доля в общем объеме сделок по ипотеке?
Сельская ипотека в 2020 году стала вторым после льготной ипотеки драйвером развития рынка недвижимости в стране, прокомментировала Светлана Зелененина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк». Этот банк первым подписал соглашение с Министерством сельского хозяйства РФ по указанной программе.
Годовая процентная ставка по программе была установлена Министерством сельского хозяйства в размере до 3%. При этом при личном страховании ставка в РСХБ не превышала 2,7%. Разницу между рыночной банковской ставкой и льготной ставкой субсидировало государство. Программа «Комплексное развитие сельских территорий» действует на всей территории России, кроме Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга.
За 2020 год и четыре месяца 2021 г. доля кредитного портфеля банка по кредитам, выданным по программе с господдержкой, составила 19%, и 45% — по программе развития сельских территорий. Общая сумма выданных кредитов по сельской ипотеке с момента старта программы составляет более 100 млрд руб.
В последние четыре месяца динамика сохраняется, хотя с 1 января 2021 г. условия существенно изменились, и введены ряд ограничительных мер.
В портфеле банка 82% ипотечных кредитов имеют социальную направленность и признаны снизить ипотечную нагрузку на большую категорию граждан. У Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» средний чек по сельской ипотеке составляет около 2,7 млн руб.. В 2020 году крупнейшими партнерами банка были такие застройщики, как ГК «Арсенал Недвижимость», Объединение «Строительный трест», УК «Новоселье», ГК «КВС», группа RBI, АО «Ленстройтрест», на текущий момент список сократился из-за изменения локаций в Ленинградской области. Из-за изменения с 1 января 2021 г. требований по этажности строящихся домов из программы ушли крупные застройщики. Другое ужесточение по сельской ипотеке – обязательная регистрация заемщика по месту покупки недвижимости. При этом доля ИЖС увеличилась.
Пандемия также заставила запустить линейку сервисов, облегчающих работу с партнерами и клиентами. Банк упразднил необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку.
У банка появились свои экосистемы «Свое жилье» и «Свое село», где целый набор сервисов: каталоги аккредитованных подрядных организаций, калькуляторы расчета стоимости строительства дома, проекты готовых домов и дистанционная подача заявки как клиентом, так и партнером т.д.
В заключении бизнес-завтрака Валентина Нагиева анонсировала следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», который состоится 26 августа по теме: «Как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов? Что изменилось в предпочтениях потребителей?».
К участию приглашаются представители общественных объединений, застройщиков и проектных организаций города и области.
Мероприятие проходило 27 мая 2021 года в отеле Author Boutique Hotel.
Партнерами мероприятия выступили инвестиционно-девелоперская компания Formula City и группа компаний «Адвекс. Недвижимость».
В бизнес-завтраке приняли участие представители компаний: ГК «РосСтройИнвест», ГК «Ленстройтрест», ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», ЗАО «БФА-Девелопмент», АН «Итака», АН «Хочу квартиру», АН «Мир квартир», АН «Элитные квартиры», АН «Бенуа» и ГК «Экотон». От общественных объединений – НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Санкт-Петербургской палата недвижимости; а также представители учебного центра «Академия недвижимости» и СПбГАСУ.
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «Деловой Петербург» и «Строительная газета». Порталы – РБК в Петербурге , NSP.ru, BSN.ru, BN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, Lifedeluxe.ru.
Модераторам выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимости».
Открывая бизнес-завтрак, Юрий Грудин, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, генерального партнера конкурса отметил, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», рассказал о его этапах и участниках. — В 2021 году на голосование потребителей представлено 48 застройщиков, 29 агентств недвижимости, 19 банков и 53 строящихся и построенных жилых комплекса. Все они прошли предварительный отбор на соответствие условиям конкурса и активно работают на рынке.
Несмотря на неопределенность, которую принес 2020 год, в нынешнем году рынок недвижимости стабилен, но наблюдается диссонанс между повышенным спросом на объекты и падением уровня предложения. Дефицит выхода на рынок новых объектов связан с переходом на эскроу счета и проектное финансирование, что сказалось на темпах выдачи разрешений на строительство: если в 2020 году в Петербурге их было выдано 49, то за первые пять месяцев 2021 года – 19 (25 к 15 в Ленинградской области – соответственно). «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего. Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает Юрий Грудин.
Такой перекос спровоцировал повышение цен на недвижимость до 40%, что в свою очередь вызвано, в том числе, ростом цен на материалы, рабочую силу и себестоимость конечного продукта. Между тем эти факторы, в том числе отмена льготной ипотеки, не смогут повлиять на интерес к качественным объектам.
При этом, как отметил сомодератор бизнес-завтрака, президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, покупательная способность населения уже упала на 20%.
Соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Как изменятся цены на квартиры в 2021 году?
В случае завершения льготной ипотечной программы, спрос на первичном рынке во втором полугодии 2021 снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года, отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers Санкт-Петербург.
Если программа будет продлена, то спрос вернется к показателям рынка, что были до начала действия субсидированной ставки, снизившись на 15-20%. Из-за динамичного роста цен в строящихся обектах на первичном рынке, происходит смещение спроса в сторону объектов на высокой стадии готовности и на объекты вторичного рынка. Направление на будущую перспективу – это ближайшие к городу районы Ленинградской области, где драйвером станет сельская ипотека. В Colliers уже есть обращения от девелоперов, рассматривающих возможность покупки площадок за границами города под малоэтажную застройку.
Рост цен замедлится как минимум в три раза, по сравнению с 2020 годом и составит по итогам года 10-15% по рынку.
«Цены на первичном рынке однозначно замедляют свой рост, в основном по причине того, что спрос уже реализовался, — констатировала Елизавета Конвей. — Потенциал лежит в объектах в выигрышных локациях с выразительной концепцией».
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (РосСтройИнвест) ожидает, что падение спроса на новостройки будет в июле, августе (на 20-25% относительно июня), а в сентябре нынешнего года восстановится. Что касается цен, то только технический переход на проектное финансирование поднял цену на недвижимость на 8-12%. До конца года рост цен на недвижимость на первичном рынке замедлится до 3-5%.
Потребитель стал более избирателен, обращая внимание не только на цену, но и качество строительства, наличие инфраструктурных элементов. Это двигает застройщиков вперед, и то, что раньше считалось комфорт классом, теперь переходит в класс эконом, а бизнес-класс – в комфорт.
На ценах в будущем, считает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», не могут не сказаться последствия от подписанного в прошлом году между администрацией Петербурга и Минстроем соглашения о сокращении объемов ввода жилья до 2 700 млн м2, начиная с 2024 года.
Что касается льготной ипотеки, то, скорее всего, люди не заметят ее наличия-отсутствия. — Поскольку застройщики и дальше продолжат соревноваться за то, кто даст ниже ставки (0,2%, 0,5%, 2,5% и т.д.), и их субсидировать. На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.
Когда в прошлом году первичка сильно «ушла» в цене, народ по-тихоньку ушел на вторичку. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка», — дополняет Денис Заседателев. — Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика».
Заместитель генерального директора АН «Итака» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на рекламных площадках — это 177 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке и 170 тыс. кв.м на вторичном. Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке и около 135 тыс.руб. за кв.м на вторичном.
Отчасти повышение цен — это иллюзия, которая живет на рекламных площадках. В реальности сделки проходят по значительно меньшей стоимости, примерно на 15% ниже рекламной.
Цены снижаться, скорее всего, не будут, но и рост цен на первичке фактически приостановится и будет сравним с инфляцией (около 5%). А вот объемы продаж на рынке строящейся недвижимости снижаются и ещё снизятся (в штуках). На вторичке в то же время есть рост объемов продаж, и мы надеемся, что эта тенденция сохранится».
«Снижение покупательной способности населения и рост себестоимости квадратного метра. Как найти компромисс?»
В элитной недвижимости сейчас некоторая пауза, после безумного спроса прошлого года, где, например, было выкуплено из всего резерва 30% квартир на вторичном рынке Крестовского острова. «Покупатели смотрят на цены, продавцы продолжают их поднимать», — констатирует Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры».
На продажах в мае отразились подаренные правительством длинные майские праздники. По словам Антона Белякова, исполнительного директора АН «Хочу квартиру», на рынке возник отложенный спрос из-за того, что люди воспользовались случаем, и запланировали большие отпуска до конца месяца.
В БФА-девелопмент отмечают живой покупательский спрос и рост продаж, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании.
В ГК «Экотон» отмечают, что последние два года на спрос влияет ситуация на первичном рынке. По мнению президента компании Екатерины Романенко, резкий подъем цен на первичном рынке привел к тому, что вначале спрос перекочевал на «вторичку». «На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — говорит Екатерина Романенко.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости Бенуа, дополняет, что количество предложений на вторичном рынке сократилось, а то, что остается, имеет завышенную цену. Часть покупателей уже морально устали от всплеска цен. Снижения цены предложения на вторичном рынке из-за оттока покупателей в компании ожидают к середине лета.
В АН «Мир квартир» за год произошло смещение в сторону вторичного рынка, объекты «вымываются». Так, в августе прошлого года компания входила в рынок с 1200 объектами элитной недвижимости в центре города, на сегодня их осталось около 800. «За что всем застройщикам и нашим властям «спасибо» не скажут наши продавцы», — отметил генеральный директор Владислав Ильин.
В ГК «Адвекс. Недвижимость» количество листингов, по сравнению с прошлым голом, сократилось в полтора раза, говорит президент компании Александр Романенко. В то же время, количество сделок в масс-маркете значительно выросло. Компания заканчивает месяц успешно. Количество сделок на первичном рынке упало на 10-15%, а максимальный прирост дала «вторичка».
Сложившаяся в последние полтора года социально-экономическая ситуация в стране не могла не повлиять на предпочтения покупателей при выборе квартир. Как они изменились? Какие квартиры наиболее востребованы покупателями в 2021 году?
«Анализируя с 2017 года запросы в Яндексе по ключевым словам «элитные квартиры в Санкт-Петербурге», летом прошлого года мы зафиксировали пик интереса, — говорит Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры». — Как только ставки депозитов стали меньше роста цен на недвижимость, начался взрывной спрос на квартиры. Все, что смогли — скупили, а после спада интереса в новогодние праздники, число запросов опять выросло».
На рынке элитной недвижимости число новых предложений минимально, совсем немного.
Рост цен будет продолжаться и дальше, в том числе из-за инфляционных процессов. Однако сегодня на рынке сложилась «революционная ситуация», когда потребители уже не хотят покупать по предлагаемым ценам, а продавцы продолжают их по инерции поднимать.
Что хочет «скромный» на запросы петербургский потребитель с деньгами? Карантин заставил его по-новому посмотреть на свою квартиру – «пространства должно быть больше», например, у гардеробных.
В тренде квартиры со стильным ремонтом под ключ и тремя-четырьмя спальнями, дома с консъерж сервисом и новые проекты с яркими фасадами, интересными решениями в парадных и холлах и с вау-эффектами. Теряют цену квартиры старого фонда, даже у Таврического сада, устаревающие дома 15-20-летней постройки и квартиры «со старым ремонтом».
Наконец третий повод смены жилья, кроме желания жить в современном доме, — это однородный социальный состав окружения в доме.
Пандемия заставила и застройщиков и риэлторов искать новые подходы к привлечению клиентов, работе с ними вне прямого непосредственного контакта. И многие компании в этом преуспели. Закрепились ли на рынке новые формы и методы работы, появившиеся в 2020 году? Онлайн продажи – это всерьез и надолго?
COVID ускорил развитие технологических трендов, которые существовали на рынке, но были не так востребованы, считает Дмитрий Бочкарев, начальника отдела продаж строительной компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Наружная реклама стала менее актуальной и ушла в интернет, люди во время самоизоляции стали избегать звонков и чаще общаться с помощью мессенжеров и в чатах. В компании стали больше общаться в группах в соцсетях, запустив чат боты (с возможностью переключения на сотрудника), сняли большое количество видеороликов о ходе строительства на объектах и из шоу-румов, готовых квартир, а также ознакомительные – о ходе этапов заключения электронной сделки. В итоге выросла доля продаж из регионов, и сегодня неважно, где сидит клиент – в другом городе или соседнем подъезде.
Также был опробован такой инструмент, как дистанционная передача квартир, когда в прямом эфире камера следует по квартире по выбранному клиентом маршруту.
Антон Беляков, исполнительный директор АН «Хочу квартиру» согласен с тем, что часть крупных застройщиков активно развивают прямые продажи вкладывая в собственные отделы и расширяя спектр инструментов по работе с покупателями.
Агентства недвижимости также вкладываются в новые технологии онлайн-общения с клиентами: от организации онлайн-показов объекта до дистанционного подписания сделки с электронной подписью. При этом для части клиентов не очевидны преимущества онлайн взаимодействия, поэтому в компании вложены силы в промо материалы для клиента, которые позволяют заранее ознакомиться с преимуществами онлайн общения.
В «Хочу квартиру» также были готовы к удаленному общению, поскольку у компании большая доля региональных сделок, и соответствующий набор инструментов уже был.
Среди прочих технологий агентство использует инструмент, который позволяет оформлять единую заявку на ипотечный кредит сразу во все банки. Работая с агентствами недвижимости клиенты очень часто сначала получают одобрение и потом уже окончательно исходя из суммы определяются с выбором жилого комплекса.
В 2021 году в компании особый акцент в своем развитии делают на работу с командой, уделяя много внимания тренингам по развивающему диалогу, осознанности и бизнес процессам взаимодействия сотрудников между собой.
Наталья Черейская, директор по развитию НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» считает, что электронные сервисы прочно входят в жизнь, потому что если три года назад сложными считались процедуры онлайн продаж и электронной регистрация договоров, то сейчас сделки онлайн под ключ – это уже почти норма. В арсенале новых инструментов – более 100 разных сервисов, экосистем и маркетплейсов, связанных с дополнительными услугами.
Однако, кроме Москвы, Петербурга и Сочи, показавших в прошлом году максимальный рост по увеличению стоимости квадратного метра, есть и другая Россия, с более скромными результатами. Точно так же, как и в ней — немалое количество покупателей 50+, предпочитающий консервативный подход к сделкам с недвижимостью. Поэтому драйверами рынка будут компании, которые будут внедрять новые технологии достаточно избирательно и осторожно, и смогут убедить потребителя в безопасности своих персональных данных при работе с ними.
Уже не один год обсуждаются вопросы о принятии закона о риэлторах, о лицензирование риэлторской деятельности. Главная их цель — повысить ответственность и качество работы сотрудников агентств недвижимости, минимизировать риски граждан при совершении сделок. Так как же уберечь потребителей от недобросовестных риэлторов? И нужно ли строго регламентировать эту сферу деятельности?
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости заметил, что более 100 стран мира имеют закон о риэлторской деятельности, предполагающий лицензирование физических лиц, которые занимаются продажей недвижимости. В отличие от России, где пытаются зарегулировать коммерческую деятельность, а не частных лиц. Все движения в эту сторону, которые происходят на рынке, носят чисто конъюнктурный характер. В ближайшее время вряд ли такой закон появится, поэтому три составные части, которые могут помочь простому гражданину определить надежного риэлтора, — это его добровольное участие в общественных объединениях, срок работы на рынке и добровольное страхование.
Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимость:
«В 2001-м году государство одним махом отменило лицензирование более двухсот видов деятельности, куда попал и риэлторский бизнес. Это считалось либерализацией экономики, благим делом. Определенная доля здравого смысла в этом начинании присутствовала…. А вот достойного уровня культуры ведения деловых отношений в риэлторском бизнесе со времени его основания как не было, так и нет до сих пор. Слишком простым и лакомым куском казался и кажется этот очень сложный бизнес для людей, наивно полагающих, что именно через него лежит кратчайший путь к богатству.
И что в сухом остатке? — Каждый, потративший рублей пятьсот на соответствующие визитные карточки, стал именоваться гордым именем «риэлтор», весьма смутно представляя себе сложность этой профессии. Начинали представлять желающим «услуги», в итоге которых очень многие граждане лишались своей собственности…. Столь разные понятия как «риэлтор» и «бандит-рэкетир» стали чуть ли не синонимичны. Это нонсенс, это печально, а еще жестче: подобная практика – это преступление со стороны государства!
Здесь нужны конкретные правовые акты, решения, направленные на защиту прав всех участников процесса купли-продажи недвижимой собственности — и, в первую очередь, закон, направленный на защиту прав нашего клиента.
Прежде всего, необходимо установить начальный порог доступа в профессию. Человек, выбравший эту стезю, должен получить соответствующую профессиональную подготовку, определенный багаж знаний и вообще быть «на виду», как, например, на виду находятся нотариусы и адвокаты. Ведь никто не попросит незнакомца защищать его интересы в суде. А в риэлторском бизнесе на сегодняшний день возможно все.
И без сомнения нужно всемерно повышать общую культуру ведения дел. А что ведет к повышению культуры? – Образование, образование и еще раз образование!».
Подводя итоги бизнес-завтрака, сомодератор Валентина Нагиева анонсировала следующее мероприятие в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Очередной бизнес-завтрак состоится 29 июня по теме: «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
К участию приглашаются спикеры и партнеры.