Умные лифты вернут сотрудников в офисы
Полтора года удаленной работы перевернули взгляд людей на городское пространство. Небоскребы и высотные дома должны измениться, став экосистемой для комфортной работы и жизни. Офис из здания превращается в цифровой сервис, и лифт, обеспечивающий работу всего объекта, должен органично вписаться в транспортную и IT-структуру. Компания KONE обладает такими решениями, и стала партнером сессий Moscow Urban Forum, чтобы рассказать о том, как небоскребам выиграть конкуренцию с другими формами организации пространств.
Массовый переход сотрудников на удаленку стал серьезным вызовом для деловых кварталов, где работает 4,5% мирового населения и сосредоточено почти 100 млн кв. м офисных площадей. Однако, несмотря на все опасения, повсеместного отказа от офисов не произошло. По данным Knight Frank, 65% крупных международных компаний намерены сохранить текущий уровень занимаемых площадей или даже увеличить его. Более того, на рынке постепенно начинается восстановление спроса. Так, в Москве в первом квартале этого года совокупный объем спроса на офисы вышел на докризисный уровень в 300 тыс. кв. м, а в структуре сделок вместо пересогласования текущих договоров стала доминировать новая аренда.
Это означает, что, несмотря на все свои преимущества, удаленный режим работы так и не стал полноценной альтернативой пребыванию в офисе. Проведенный компанией JLL международный опрос показал, что более половины переведенных на удаленку сотрудников сильно скучали по офису и не чувствовали себя продуктивными. А согласно исследованию CBRE, главными преимуществами офиса после самоизоляции сотрудники назвали встречи с коллегами и личное сотрудничество.
Но и офисные пространства должны измениться, став более гибкими, функциональными и безопасными. Это стало важной темой, которая обсуждались на Moscow Urban Forum 2021. Сейчас почти 50% сотрудников по всему миру говорят о том, что не могут отключиться после сложной задачи в офисе, чувствуют постоянное давление и лишены возможности вводить новшества.
В ходе панельной сессии о небоскребах Кеннет Линдгрен, генеральный директор KONE Россия, сказал: «Когда сотрудники возвращаются в офис, они спрашивают: “Зачем мне это делать, почему я не могу продолжать работать из дома?” Это означает, что у них выросли требования, и мы должны обеспечить более комфортные условия, сделать пространство более гибким. Для этого необходимо переосмыслить взаимодействие с пользователем. Офисное пространство должно быть не только интуитивно понятным, но и учиться быть удобным для человека, помогать ему в работе. Для этого мы применяем цифровые технологии и создаем уникальный пользовательский опыт, который человек получает при вертикальном передвижении».
Обеспечение комфорта и безопасности сотрудников в высотном здании во многом зависит от качества работы лифтов. Современные модели позволяют людям попасть на работу, не нажимая ни единой кнопки. К примеру, разработанная KONE система Office Flow умеет автоматически вызывать лифт, заранее знающий, на какой этаж ему необходимо подняться сразу после того, как посетитель прошел через турникет. В качестве цифрового пропуска в этом случае выступает мобильный телефон, который сначала через Bluetooth подключается к турникету, разблокируя его, а затем посылает команду лифту. Эта технология существенно снижает время ожидания лифта. По данным IBM, только за год офисный персонал Нью-Йорка проводит в ожидании лифта в совокупности 16,6 лет, в Чикаго и Лос-Анджелесе — 9 и 8,7 лет соответственно. Кроме того, во время поездки в умном лифте работники могут познакомиться с объявлениями работодателя и управляющей компании, узнать прогноз погоды и другую полезную информацию.
Подобная технология также позволяет снизить риски заразиться коронавирусом за счет минимизации контактов с поверхностями, и грамотного распределения пассажиропотока. Дополнительную защиту обеспечивают системы очистки воздуха и антибактериальные поверхности.
Влияет на эффективность работы сотрудников и удовлетворенность рабочим пространством в целом. К такому выводу пришли аналитики JLL, опросив 3 тыс. офисных сотрудников в развитых странах. Таким образом, повышение гибкости офисного пространства и адаптация его к потребностям пользователя — не просто слова, а вполне конкретный способ повысить производительность труда и сделать его рабочий день более продуктивным.
«Из физического пространства офис все больше становится местом, которое стимулирует людей к созданию инноваций, вдохновляет на совместную генерацию идей, создание новых продуктов и решений. Важным элементом комфорта сотрудников являются умные лифты, которые позволяют им экономить время, безопасно и быстро добираться до рабочего места», — говорит Кеннет Линдгрен.
Понимание необходимости трансформации офисов постепенно приходит к работодателям. В течение трех лет 47% международных компаний займутся повышением качества занимаемых ими помещений, а 46% добавят новые услуги и удобства для сотрудников, следует из исследования Knight Frank. Подобные тенденции аналитики компании фиксируют и применительно к российскому рынку. По их данным, в запросах московских и петербургских компаний на первый план выходят качественные характеристики (ремонт, обустройство и комфорт пространства), а не число квадратных метров.
Представители строительных компаний, уполномоченных банков и общественных организаций в ходе бизнес-завтрака обсудили положительный и отрицательный опыт взаимодействия застройщиков и банков при осуществлении проектного финансирования в строительстве многоквартирных домов. Поделились о возникших трудностях и способах их преодоления, а также позитивном влиянии проектного финансирования в ходе проектирования, бизнес-планирования и строительства жилых домов.
В бизнес-завтраке приняли участие представители застройщиков ГК «ЦДС», ГК «КВС», ЮИТ-Санкт-Петербург, Главстрой Санкт-Петербург, Бонава Санкт-Петербург, AAG, БФА-девелопмент, общественных профессиональных объединений.
До дня «икс», даты перехода застройщиков на проектное финансирование, остаются считанные дни. Если к 1 июля 2019 года у застройщика не получено заключение о соответствии строительной готовности объекта, по нему Росреестр прекращает регистрацию новых договоров долевого участия. В тоже время, для проектов, где критерий заключенных договоров долевого участия будет превышать 10% – предусмотрена возможность до октября текущего года за собственные средства застройщика довести строительную готовность до 30% и получить советующее заключение.
На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга реализуется 431 объект общей площадью свыше 25 млн квадратных метров, каждый из которых к отчетной дате должен получить заключение о соответствии критериям Постановления Правительства РФ№ 480 (30% строительной готовности и 10% заключенных договоров долевого участия), в соответствии с которым застройщики должны либо перейти на проектное финансирование, либо в течение трех лет завершить стройку по ранее действующим нормам.
Выданы заключения более чем по 70 объектам, еще 100 находятся на рассмотрении. По прогнозам Комитета по строительству, 72% проектов будут соответствовать критериям федерального законодательства, 123 стройки пока вызывают вопросы, но только по 32 объектам есть серьезные опасения, которые касаются как несоответствия установленным параметрам, так и возможного отказа банков в получении проектного финансирования. На сегодняшний день отказ получили четыре проекта.
Открывая бизнес-завтрак, генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, исполнительный директор Оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" Валентина Нагиева подчеркнула, что он проводится в рамках ХII-го конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской и продолжает цикл мероприятий по обсуждению актуальных вопросов жилищного строительства.
Алексей Белоусов, генеральный директор CРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», отметил, что в каждой компании сегодня своя ситуация – кто-то чувствует себя хорошо, кто-то, возможно, будет вынужден уйти с рынка. Это станет ясно до 1 октября. Как только были внесены поправки в 214ФЗ, все застройщики начали формировать свой запас прочности, накапливать финансовый ресурс, чтобы выйти на эту дату с дополнительной подушкой безопасности. Есть надежда, что рынок Петербурга выйдет из этой ситуации с наименьшими потерями.
Основными спикерами встречи стали Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» и Ольга Храмцова, начальник Управления кредитования Головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ПАО Сбербанк. Компания работает по схеме проектного финансирования со Сбербанком с 2016 года, опробовала ее и нашла свои преимущества.
По мнению Максима Жабина, проектное финансирование – это не проблема, а реальная возможность для строительной компании выйти на новый, более высокий уровень. Он обозначил ряд идей, которые изменили «ЛенРусСтрой» в процессе этого опыта.
Первое – это новые люди в финансовом блоке, которые были способны разделить новые знания и принципы работы с банком. Перейдя на проектное финансирование, компания поменяла свою стратегию, став более привлекательной для банка с точки зрения высокой маржинальности проектов. Чтобы реализовать идею проектного финансирования, в компании полностью изменена структура, подобраны «правильные» сотрудники, способные управлять проектами, изменена структура самого девелопмента.
Второе – налажена работа с проектировщиками, готовыми создавать дома, востребованные у потребителя. Такие специалисты умеют считать деньги застройщика и позволяют ему оптимизировать производство.
Третье – яркое и креативное оформление строительной площадки, которое в итоге сделает проект высокомаржинальным.
Наконец многое решают мотивация персонала, партнерство и постоянное совершенствование работы отдела продаж.
Ольга Храмцова рассказала, на что обращает внимание Сбербанк, принимая решение о проектном финансировании. – В первую очередь, на репутацию застройщика, его бюджет, его маркетинг и его документы. Когда сходятся эти истории, банк достаточно оперативно и быстро в течение месяца принимает решение о проектном финансировании. В проекте важны наличие грамотной проектной документации и его капитал. Самое сложное – это оценить, за сколько денег будет построить дом.
Препятствием для перехода на проектное финансирование является отрицательная репутация застройщика и его опыт строительства. Если у банка нет претензий к юридическому лицу и бенефициарам, с ними не было связано никаких неприятных историй, банк готов рассматривать застройщика в рамках проектного финансирования. Второй важный аспект – сам проект. Открывая счета эскроу, банк берет на себя все финансовые риски, будучи обязанным профинансировать стройку и обеспечить строительство дома и его и ввод в эксплуатацию. Расчеты показывают, что рентабельность проекта в 12% позволяют банку принимать на себя все риски.
Сумму, которую банк готов рассматривать, составляет 85%, остальные 15% - это участие самого застройщика. Оно может быть как в виде стоимости земельного участка по фактической рыночной стоимости (в зависимости от локации, она может достигать 25-35% от стоимости проекта), так и стоимости квартир.
Базовая стоимость самого проектного финансирования для застройщика сегодня составляет 11,5%.
Банк готов идти навстречу застройщикам, готовым к кредитным рискам. Гибкость индивидуального подхода выражается в том, что банк готов выдавать деньги на приобретение земельного участка, присоединение, а также давать деньги в размере 50% от стоимости земельного участка под будущее строительство, и столько же – при условии рентабельности существующего проекта.
Представители застройщиков заметили, что если в Петербурге рентабельность проекта в 12% возможна, то в регионах, например, в той же Ленинградской области, не достижима. А это значит, что получить проектное финансирование нереально.
Представителей компаний-застройщиков интересовали детальные вопросы, вплоть до логистики принятия решения банком по проектному финансированию и достаточности профессиональных специалистов. Оценка строительных проектов без профессиональных оценщиков невозможна. Ольга Храмцова ответила, что в Сбербанке всегда существовало подразделение по строительной экспертизе, с апреля оно расширено до 9 экспертов, а с июля штат инспекторов будет расширен.
С начала 2019 года в Петербурге в Сбербанк было подано около 40 кредитных заявок, по 15 из них принято решение по проектному финансированию, буквально нескольким застройщикам было отказано из-за отрицательной репутации.
Татьяна Утепова, директор Академии Бизнес-Финанс, заметила, что наблюдая за развитием процесса перехода на проектное финансирование, можно сделать вывод, что все идет к тому, что, как и в прошлом веке, банковское сообщество от универсальности перейдет к специализации.
Ангелина Радько, партнер практики "Продажи", руководитель направления "Ценообразование" консалтинговой компании «Манн, Черемных и Партнеры», поделилась опытом компании в повышении маржинальности проектов с помощью стратегии динамических цен и управления ценообразованием.
Заместитель директора по продажам компании Главстрой Санкт-Петербург Ольга Кузнецова уточнила, что компания работает с проектным финансированием от Газпромбанка. Сейчас под пристальным вниманием оказались такие характеристики застройщиков, как устойчивость финансового положения и кредитный рейтинг. Эти показатели могут подтвердить надежность компании как в глазах банка, так и в глазах семей, которые выбирают квартиру для себя. Ничего экстраординарного в новых процедурах работы нет. Конечно, при оформлении проектного финансирования и эскроу-счетов возникают вопросы, но они решаемы.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-девелопмент", отметила, что рынок недвижимости функционирует в условиях, когда на протяжении нескольких лет не растут доходы населения, поэтому по определению он останется конкурентным. Даже если предположить, что часть застройщиков уйдут с рынка, и число предложений сократиться, не все проекты будут обеспечены спросом. Петербург, в отличие от Краснодара и Тюмени, не самый напряженный регион с точки зрения предлагаемых строящихся квадратных метров на душу населения, однако, застройщики останутся в условиях жесткой конкуренции, и не смогут себе позволить расслабиться. Важным драйвером рынка должно стать снижение ставок по ипотеке, если этот тренд получит развитие во второй половине года.
Олег Бритов, исполнительный директор Союз строительных объединений и организаций, вице-президент РСС по Северо-Западному ФО, резюмировал, что в Петербурге, в отличие от многих регионов России, переход на проектное финансирование, пройдет с меньшими потерями благодаря постоянному диалогу строительного бизнеса и власти. «У наших строителей есть ресурсы для плавного ухода от формата долевого строительства, однако часть ответственности за состояние отрасли теперь на банковской системе. От эффективности взаимодействия строителя и банкира зависит, в том числе конечная стоимость жилья. Во всей этой ситуации нельзя забывать о покупателях, которым приобретение жилья в новостройке должно быть по силам».
Бизнес-завтрак прошел 25 июня в Author Boutique Hotel, Владимирский проспект, 9, Санкт-Петербург.
Организаторы: Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, Большой Сервер Недвижимости, Proestate и ARE
Партнер бизнес-завтрака: строительная компания Лен РусСтрой