Строительная отрасль озабочена проблемой рециклинга своих отходов
В Санкт-Петербургском Союзе строительных компаний «Союзпетрострой» состоялся круглый стол, посвященный проблемам утилизации и рециклинга строительных отходов. Участники встречи поделились опытом обращения и переработки отходов, использования вторичного сырья в производстве стройматериалов и пришли к общему мнению, что решение данных проблем требует системного подхода на всех уровнях: от изменения нормативной базы до повышения общей культуры потребления и осознанности граждан.
На встрече присутствовали представители предприятий дорожного строительства, производителей материалов, девелоперов, демонтажных компаний, экологи и специалисты ведомственных учреждений. Участники обозначили свое видение проблем обращения строительных отходов, из чего стало понятно, что в вопросах утилизации и рециклинга отходов со стройки пересекаются и вступают в конфликт интересы многих сфер бизнеса и государства.
Так, Дмитрий Донской, главный инженер ГКУ «Ленавтодор» констатирует, что всего 10% от общего объема строительных отходов уходит на повторное использование: «Лом асфальтобетона, металл, пиломатериалы, грунт отправляются на полигоны, хотя могут и должны быть использованы вторично». По мнению Дмитрия Донского, в корне неправильно то, что строительные компании платят полигонам за принятие своих отходов: «Нужно переводить полигоны в собственность государства и создавать такие условия, когда компании, заинтересованные во вторичном сырье, покупали бы отходы у полигонов».
О возможностях использования вторичного сырья рассказывает директор по корпоративным коммуникациям ГК «КрашМаш» Екатерина Иванова. Самые распространенные и популярные виды отходов для переработки – вторичный щебень и вторичный кирпич. Мелкий вторичный щебень широко используется в ландшафтном дизайне, самый крупный вторичный щебень и битый кирпич – в дорожном строительстве. При этом эксперт отмечает, что если в Москве и Петербурге предприятия охотно используют вторичное сырье, то регионы отличает высокий уровень недоверия к продуктам переработки строительных отходов. «Основные проблемы, с которыми мы сталкиваемся – низкая осведомленность о возможностях повторного использования отходов, – поясняет Екатерина Иванова, – и необходимость стандартизации требований к качеству отходов».
Вице-президент ГК Springald Валентин Заставленко считает, что без помощи государства говорить о глобальных шагах в сфере утилизации и рециклинга вообще невозможно. Пока полигоны переполнены бытовыми отходами, места под размещения строительного мусора не будет. «На государственном уровне должна появиться культура раздельного сбора отходов», – полагает Валентин Заставленко. На вопрос: что первичнее культура или инфраструктура? отвечает Татьяна Нагорская, председатель правления Ассоциации «РазДельный Сбор»: «И первое, и второе должно формироваться одновременно».
Кирилл Мельник, руководитель лаборатории ОАО «АБЗ-1», в своем докладе продолжил тему экологии и экономии, поднятую на круглом столе «Союзпетростроя» по экологичным строительным материалам 1 июня. «Внедрение экологичных решений невозможно без понимания и планирования экономической составляющей», – поясняет эксперт «АБЗ-1». – Помимо выгоды от сокращения объемов использования основных видов постоянно дорожающего первичного сырья (битум, металл), предприятие несет дополнительные расходы на организацию селективной сортировки отходов, складирование, новое оборудование, обучение персонала, исследования». Кирилл Мельник поделился опытом своей компании по плавному, постепенному внедрению в производство технологии RAP – использования переработанного асфальтобетона. Начиная с добавления 5% вторсырья в состав асфальтобетона, используемого на опытных объектах дорожной инфраструктуры города, к 2019 году компания «АБЗ-1» добилась того, что доля на некоторых объектах RAP достигла 20%.
Анна Печенжиева, управляющий партнер ООО «Джи Си Фактори», проинформировала участников круглого стола о возможных моделях организации раздельного сбора отходов на строительных площадках и рассказала о нюансах нормативных требований к вывозу и утилизации строительного мусора. Проблема невозможности паспортизации отходов на этапе разработки проектной документации до появления самих отходов и как следствие потребность в прохождении повторной экспертизы на стадии непосредственного вывоза мусора волнует многих участников инвестиционно-строительного рынка. Участники встречи выразили единодушное мнение о необходимости проведения встречи с представителями Госэкспертизы на предмет экологических согласований. Заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова подтвердила готовность Союза выступать посредником между бизнес-сообществом и органами государственной власти, в том числе в решении проблем экологии строительства.
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) вывел на рынок квартиры в первой очереди жилого комплекса «БелАрт», строящегося на Полюстровском проспекте.
Первая очередь включает в себя один дом, состоящий из трех секций – башни высотой 23 этажа и двух секций переменной этажности (12-13 этажей). Секции объединены общим стилобатом, в котором разместится подземный паркинг на 120 мест. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения.
В первой очереди представлено 347 квартир – от студий до четырехкомнатных. Есть варианты с европланировками, квартиры с мастер-спальнями, окном в ванной комнате и в гардеробной. Квартиры на последних этажах (с 17-го по 23-й) имеют уникальные видовые характеристики, увеличенную площадь остекления и высокие потолки (от 3 метров). Стоимость лотов начинается от 4,2 млн рублей. В продаже есть квартиры с отделкой и без нее.
Квартиры можно приобрести со 100% оплатой, в ипотеку и в рассрочку. Сдача первой очереди в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2023 года.
«БелАрт» — жилой комплекс комфорт-класса, который строится на Полюстровском проспекте, на границе Выборгского и Калининского районов Санкт-Петербурга, в шаговой доступности от станции метро «Лесная». В состав проекта входят пять домов переменной этажности (от 12 до 23 этажей). В стилобатной части предусмотрены подземные паркинги, на первых этажах разместятся коммерческие помещения. В закрытых благоустроенных дворах будут обустроены детские площадки, зоны для прогулок и отдыха. «БелАрт» является частью международного проекта по созданию симметричных кварталов в Санкт-Петербурге и Минске. Название жилого комплекса вдохновлено художественной галереей в Минске, а в благоустройстве будут использованы мотивы произведений искусства белорусских авторов.
Мероприятие проходило 27 мая 2021 года в отеле Author Boutique Hotel.
Партнерами мероприятия выступили инвестиционно-девелоперская компания Formula City и группа компаний «Адвекс. Недвижимость».
В бизнес-завтраке приняли участие представители компаний: ГК «РосСтройИнвест», ГК «Ленстройтрест», ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», ЗАО «БФА-Девелопмент», АН «Итака», АН «Хочу квартиру», АН «Мир квартир», АН «Элитные квартиры», АН «Бенуа» и ГК «Экотон». От общественных объединений – НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Санкт-Петербургской палата недвижимости; а также представители учебного центра «Академия недвижимости» и СПбГАСУ.
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «Деловой Петербург» и «Строительная газета». Порталы – РБК в Петербурге , NSP.ru, BSN.ru, BN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, Lifedeluxe.ru.
Модераторам выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимости».
Открывая бизнес-завтрак, Юрий Грудин, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, генерального партнера конкурса отметил, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», рассказал о его этапах и участниках. — В 2021 году на голосование потребителей представлено 48 застройщиков, 29 агентств недвижимости, 19 банков и 53 строящихся и построенных жилых комплекса. Все они прошли предварительный отбор на соответствие условиям конкурса и активно работают на рынке.
Несмотря на неопределенность, которую принес 2020 год, в нынешнем году рынок недвижимости стабилен, но наблюдается диссонанс между повышенным спросом на объекты и падением уровня предложения. Дефицит выхода на рынок новых объектов связан с переходом на эскроу счета и проектное финансирование, что сказалось на темпах выдачи разрешений на строительство: если в 2020 году в Петербурге их было выдано 49, то за первые пять месяцев 2021 года – 19 (25 к 15 в Ленинградской области – соответственно). «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего. Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает Юрий Грудин.
Такой перекос спровоцировал повышение цен на недвижимость до 40%, что в свою очередь вызвано, в том числе, ростом цен на материалы, рабочую силу и себестоимость конечного продукта. Между тем эти факторы, в том числе отмена льготной ипотеки, не смогут повлиять на интерес к качественным объектам.
При этом, как отметил сомодератор бизнес-завтрака, президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, покупательная способность населения уже упала на 20%.
Соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Как изменятся цены на квартиры в 2021 году?
В случае завершения льготной ипотечной программы, спрос на первичном рынке во втором полугодии 2021 снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года, отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers Санкт-Петербург.
Если программа будет продлена, то спрос вернется к показателям рынка, что были до начала действия субсидированной ставки, снизившись на 15-20%. Из-за динамичного роста цен в строящихся обектах на первичном рынке, происходит смещение спроса в сторону объектов на высокой стадии готовности и на объекты вторичного рынка. Направление на будущую перспективу – это ближайшие к городу районы Ленинградской области, где драйвером станет сельская ипотека. В Colliers уже есть обращения от девелоперов, рассматривающих возможность покупки площадок за границами города под малоэтажную застройку.
Рост цен замедлится как минимум в три раза, по сравнению с 2020 годом и составит по итогам года 10-15% по рынку.
«Цены на первичном рынке однозначно замедляют свой рост, в основном по причине того, что спрос уже реализовался, — констатировала Елизавета Конвей. — Потенциал лежит в объектах в выигрышных локациях с выразительной концепцией».
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (РосСтройИнвест) ожидает, что падение спроса на новостройки будет в июле, августе (на 20-25% относительно июня), а в сентябре нынешнего года восстановится. Что касается цен, то только технический переход на проектное финансирование поднял цену на недвижимость на 8-12%. До конца года рост цен на недвижимость на первичном рынке замедлится до 3-5%.
Потребитель стал более избирателен, обращая внимание не только на цену, но и качество строительства, наличие инфраструктурных элементов. Это двигает застройщиков вперед, и то, что раньше считалось комфорт классом, теперь переходит в класс эконом, а бизнес-класс – в комфорт.
На ценах в будущем, считает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», не могут не сказаться последствия от подписанного в прошлом году между администрацией Петербурга и Минстроем соглашения о сокращении объемов ввода жилья до 2 700 млн м2, начиная с 2024 года.
Что касается льготной ипотеки, то, скорее всего, люди не заметят ее наличия-отсутствия. — Поскольку застройщики и дальше продолжат соревноваться за то, кто даст ниже ставки (0,2%, 0,5%, 2,5% и т.д.), и их субсидировать. На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.
Когда в прошлом году первичка сильно «ушла» в цене, народ по-тихоньку ушел на вторичку. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка», — дополняет Денис Заседателев. — Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика».
Заместитель генерального директора АН «Итака» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на рекламных площадках — это 177 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке и 170 тыс. кв.м на вторичном. Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке и около 135 тыс.руб. за кв.м на вторичном.
Отчасти повышение цен — это иллюзия, которая живет на рекламных площадках. В реальности сделки проходят по значительно меньшей стоимости, примерно на 15% ниже рекламной.
Цены снижаться, скорее всего, не будут, но и рост цен на первичке фактически приостановится и будет сравним с инфляцией (около 5%). А вот объемы продаж на рынке строящейся недвижимости снижаются и ещё снизятся (в штуках). На вторичке в то же время есть рост объемов продаж, и мы надеемся, что эта тенденция сохранится».
«Снижение покупательной способности населения и рост себестоимости квадратного метра. Как найти компромисс?»
В элитной недвижимости сейчас некоторая пауза, после безумного спроса прошлого года, где, например, было выкуплено из всего резерва 30% квартир на вторичном рынке Крестовского острова. «Покупатели смотрят на цены, продавцы продолжают их поднимать», — констатирует Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры».
На продажах в мае отразились подаренные правительством длинные майские праздники. По словам Антона Белякова, исполнительного директора АН «Хочу квартиру», на рынке возник отложенный спрос из-за того, что люди воспользовались случаем, и запланировали большие отпуска до конца месяца.
В БФА-девелопмент отмечают живой покупательский спрос и рост продаж, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании.
В ГК «Экотон» отмечают, что последние два года на спрос влияет ситуация на первичном рынке. По мнению президента компании Екатерины Романенко, резкий подъем цен на первичном рынке привел к тому, что вначале спрос перекочевал на «вторичку». «На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — говорит Екатерина Романенко.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости Бенуа, дополняет, что количество предложений на вторичном рынке сократилось, а то, что остается, имеет завышенную цену. Часть покупателей уже морально устали от всплеска цен. Снижения цены предложения на вторичном рынке из-за оттока покупателей в компании ожидают к середине лета.
В АН «Мир квартир» за год произошло смещение в сторону вторичного рынка, объекты «вымываются». Так, в августе прошлого года компания входила в рынок с 1200 объектами элитной недвижимости в центре города, на сегодня их осталось около 800. «За что всем застройщикам и нашим властям «спасибо» не скажут наши продавцы», — отметил генеральный директор Владислав Ильин.
В ГК «Адвекс. Недвижимость» количество листингов, по сравнению с прошлым голом, сократилось в полтора раза, говорит президент компании Александр Романенко. В то же время, количество сделок в масс-маркете значительно выросло. Компания заканчивает месяц успешно. Количество сделок на первичном рынке упало на 10-15%, а максимальный прирост дала «вторичка».
Сложившаяся в последние полтора года социально-экономическая ситуация в стране не могла не повлиять на предпочтения покупателей при выборе квартир. Как они изменились? Какие квартиры наиболее востребованы покупателями в 2021 году?
«Анализируя с 2017 года запросы в Яндексе по ключевым словам «элитные квартиры в Санкт-Петербурге», летом прошлого года мы зафиксировали пик интереса, — говорит Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры». — Как только ставки депозитов стали меньше роста цен на недвижимость, начался взрывной спрос на квартиры. Все, что смогли — скупили, а после спада интереса в новогодние праздники, число запросов опять выросло».
На рынке элитной недвижимости число новых предложений минимально, совсем немного.
Рост цен будет продолжаться и дальше, в том числе из-за инфляционных процессов. Однако сегодня на рынке сложилась «революционная ситуация», когда потребители уже не хотят покупать по предлагаемым ценам, а продавцы продолжают их по инерции поднимать.
Что хочет «скромный» на запросы петербургский потребитель с деньгами? Карантин заставил его по-новому посмотреть на свою квартиру – «пространства должно быть больше», например, у гардеробных.
В тренде квартиры со стильным ремонтом под ключ и тремя-четырьмя спальнями, дома с консъерж сервисом и новые проекты с яркими фасадами, интересными решениями в парадных и холлах и с вау-эффектами. Теряют цену квартиры старого фонда, даже у Таврического сада, устаревающие дома 15-20-летней постройки и квартиры «со старым ремонтом».
Наконец третий повод смены жилья, кроме желания жить в современном доме, — это однородный социальный состав окружения в доме.
Пандемия заставила и застройщиков и риэлторов искать новые подходы к привлечению клиентов, работе с ними вне прямого непосредственного контакта. И многие компании в этом преуспели. Закрепились ли на рынке новые формы и методы работы, появившиеся в 2020 году? Онлайн продажи – это всерьез и надолго?
COVID ускорил развитие технологических трендов, которые существовали на рынке, но были не так востребованы, считает Дмитрий Бочкарев, начальника отдела продаж строительной компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Наружная реклама стала менее актуальной и ушла в интернет, люди во время самоизоляции стали избегать звонков и чаще общаться с помощью мессенжеров и в чатах. В компании стали больше общаться в группах в соцсетях, запустив чат боты (с возможностью переключения на сотрудника), сняли большое количество видеороликов о ходе строительства на объектах и из шоу-румов, готовых квартир, а также ознакомительные – о ходе этапов заключения электронной сделки. В итоге выросла доля продаж из регионов, и сегодня неважно, где сидит клиент – в другом городе или соседнем подъезде.
Также был опробован такой инструмент, как дистанционная передача квартир, когда в прямом эфире камера следует по квартире по выбранному клиентом маршруту.
Антон Беляков, исполнительный директор АН «Хочу квартиру» согласен с тем, что часть крупных застройщиков активно развивают прямые продажи вкладывая в собственные отделы и расширяя спектр инструментов по работе с покупателями.
Агентства недвижимости также вкладываются в новые технологии онлайн-общения с клиентами: от организации онлайн-показов объекта до дистанционного подписания сделки с электронной подписью. При этом для части клиентов не очевидны преимущества онлайн взаимодействия, поэтому в компании вложены силы в промо материалы для клиента, которые позволяют заранее ознакомиться с преимуществами онлайн общения.
В «Хочу квартиру» также были готовы к удаленному общению, поскольку у компании большая доля региональных сделок, и соответствующий набор инструментов уже был.
Среди прочих технологий агентство использует инструмент, который позволяет оформлять единую заявку на ипотечный кредит сразу во все банки. Работая с агентствами недвижимости клиенты очень часто сначала получают одобрение и потом уже окончательно исходя из суммы определяются с выбором жилого комплекса.
В 2021 году в компании особый акцент в своем развитии делают на работу с командой, уделяя много внимания тренингам по развивающему диалогу, осознанности и бизнес процессам взаимодействия сотрудников между собой.
Наталья Черейская, директор по развитию НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» считает, что электронные сервисы прочно входят в жизнь, потому что если три года назад сложными считались процедуры онлайн продаж и электронной регистрация договоров, то сейчас сделки онлайн под ключ – это уже почти норма. В арсенале новых инструментов – более 100 разных сервисов, экосистем и маркетплейсов, связанных с дополнительными услугами.
Однако, кроме Москвы, Петербурга и Сочи, показавших в прошлом году максимальный рост по увеличению стоимости квадратного метра, есть и другая Россия, с более скромными результатами. Точно так же, как и в ней — немалое количество покупателей 50+, предпочитающий консервативный подход к сделкам с недвижимостью. Поэтому драйверами рынка будут компании, которые будут внедрять новые технологии достаточно избирательно и осторожно, и смогут убедить потребителя в безопасности своих персональных данных при работе с ними.
Уже не один год обсуждаются вопросы о принятии закона о риэлторах, о лицензирование риэлторской деятельности. Главная их цель — повысить ответственность и качество работы сотрудников агентств недвижимости, минимизировать риски граждан при совершении сделок. Так как же уберечь потребителей от недобросовестных риэлторов? И нужно ли строго регламентировать эту сферу деятельности?
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости заметил, что более 100 стран мира имеют закон о риэлторской деятельности, предполагающий лицензирование физических лиц, которые занимаются продажей недвижимости. В отличие от России, где пытаются зарегулировать коммерческую деятельность, а не частных лиц. Все движения в эту сторону, которые происходят на рынке, носят чисто конъюнктурный характер. В ближайшее время вряд ли такой закон появится, поэтому три составные части, которые могут помочь простому гражданину определить надежного риэлтора, — это его добровольное участие в общественных объединениях, срок работы на рынке и добровольное страхование.
Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимость:
«В 2001-м году государство одним махом отменило лицензирование более двухсот видов деятельности, куда попал и риэлторский бизнес. Это считалось либерализацией экономики, благим делом. Определенная доля здравого смысла в этом начинании присутствовала…. А вот достойного уровня культуры ведения деловых отношений в риэлторском бизнесе со времени его основания как не было, так и нет до сих пор. Слишком простым и лакомым куском казался и кажется этот очень сложный бизнес для людей, наивно полагающих, что именно через него лежит кратчайший путь к богатству.
И что в сухом остатке? — Каждый, потративший рублей пятьсот на соответствующие визитные карточки, стал именоваться гордым именем «риэлтор», весьма смутно представляя себе сложность этой профессии. Начинали представлять желающим «услуги», в итоге которых очень многие граждане лишались своей собственности…. Столь разные понятия как «риэлтор» и «бандит-рэкетир» стали чуть ли не синонимичны. Это нонсенс, это печально, а еще жестче: подобная практика – это преступление со стороны государства!
Здесь нужны конкретные правовые акты, решения, направленные на защиту прав всех участников процесса купли-продажи недвижимой собственности — и, в первую очередь, закон, направленный на защиту прав нашего клиента.
Прежде всего, необходимо установить начальный порог доступа в профессию. Человек, выбравший эту стезю, должен получить соответствующую профессиональную подготовку, определенный багаж знаний и вообще быть «на виду», как, например, на виду находятся нотариусы и адвокаты. Ведь никто не попросит незнакомца защищать его интересы в суде. А в риэлторском бизнесе на сегодняшний день возможно все.
И без сомнения нужно всемерно повышать общую культуру ведения дел. А что ведет к повышению культуры? – Образование, образование и еще раз образование!».
Подводя итоги бизнес-завтрака, сомодератор Валентина Нагиева анонсировала следующее мероприятие в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Очередной бизнес-завтрак состоится 29 июня по теме: «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
К участию приглашаются спикеры и партнеры.