Итоги бизнес-завтрака по теме «Рынок недвижимости в 2021 году – рост, стабилизация или стагнация?»
Мероприятие проходило 27 мая 2021 года в отеле Author Boutique Hotel.
Партнерами мероприятия выступили инвестиционно-девелоперская компания Formula City и группа компаний «Адвекс. Недвижимость».
В бизнес-завтраке приняли участие представители компаний: ГК «РосСтройИнвест», ГК «Ленстройтрест», ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», ЗАО «БФА-Девелопмент», АН «Итака», АН «Хочу квартиру», АН «Мир квартир», АН «Элитные квартиры», АН «Бенуа» и ГК «Экотон». От общественных объединений – НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Санкт-Петербургской палата недвижимости; а также представители учебного центра «Академия недвижимости» и СПбГАСУ.
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «Деловой Петербург» и «Строительная газета». Порталы – РБК в Петербурге , NSP.ru, BSN.ru, BN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, Lifedeluxe.ru.
Модераторам выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимости».
Открывая бизнес-завтрак, Юрий Грудин, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, генерального партнера конкурса отметил, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», рассказал о его этапах и участниках. — В 2021 году на голосование потребителей представлено 48 застройщиков, 29 агентств недвижимости, 19 банков и 53 строящихся и построенных жилых комплекса. Все они прошли предварительный отбор на соответствие условиям конкурса и активно работают на рынке.
Несмотря на неопределенность, которую принес 2020 год, в нынешнем году рынок недвижимости стабилен, но наблюдается диссонанс между повышенным спросом на объекты и падением уровня предложения. Дефицит выхода на рынок новых объектов связан с переходом на эскроу счета и проектное финансирование, что сказалось на темпах выдачи разрешений на строительство: если в 2020 году в Петербурге их было выдано 49, то за первые пять месяцев 2021 года – 19 (25 к 15 в Ленинградской области – соответственно). «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего. Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает Юрий Грудин.
Такой перекос спровоцировал повышение цен на недвижимость до 40%, что в свою очередь вызвано, в том числе, ростом цен на материалы, рабочую силу и себестоимость конечного продукта. Между тем эти факторы, в том числе отмена льготной ипотеки, не смогут повлиять на интерес к качественным объектам.
При этом, как отметил сомодератор бизнес-завтрака, президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, покупательная способность населения уже упала на 20%.
Соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Как изменятся цены на квартиры в 2021 году?
В случае завершения льготной ипотечной программы, спрос на первичном рынке во втором полугодии 2021 снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года, отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers Санкт-Петербург.
Если программа будет продлена, то спрос вернется к показателям рынка, что были до начала действия субсидированной ставки, снизившись на 15-20%. Из-за динамичного роста цен в строящихся обектах на первичном рынке, происходит смещение спроса в сторону объектов на высокой стадии готовности и на объекты вторичного рынка. Направление на будущую перспективу – это ближайшие к городу районы Ленинградской области, где драйвером станет сельская ипотека. В Colliers уже есть обращения от девелоперов, рассматривающих возможность покупки площадок за границами города под малоэтажную застройку.
Рост цен замедлится как минимум в три раза, по сравнению с 2020 годом и составит по итогам года 10-15% по рынку.
«Цены на первичном рынке однозначно замедляют свой рост, в основном по причине того, что спрос уже реализовался, — констатировала Елизавета Конвей. — Потенциал лежит в объектах в выигрышных локациях с выразительной концепцией».
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (РосСтройИнвест) ожидает, что падение спроса на новостройки будет в июле, августе (на 20-25% относительно июня), а в сентябре нынешнего года восстановится. Что касается цен, то только технический переход на проектное финансирование поднял цену на недвижимость на 8-12%. До конца года рост цен на недвижимость на первичном рынке замедлится до 3-5%.
Потребитель стал более избирателен, обращая внимание не только на цену, но и качество строительства, наличие инфраструктурных элементов. Это двигает застройщиков вперед, и то, что раньше считалось комфорт классом, теперь переходит в класс эконом, а бизнес-класс – в комфорт.
На ценах в будущем, считает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», не могут не сказаться последствия от подписанного в прошлом году между администрацией Петербурга и Минстроем соглашения о сокращении объемов ввода жилья до 2 700 млн м2, начиная с 2024 года.
Что касается льготной ипотеки, то, скорее всего, люди не заметят ее наличия-отсутствия. — Поскольку застройщики и дальше продолжат соревноваться за то, кто даст ниже ставки (0,2%, 0,5%, 2,5% и т.д.), и их субсидировать. На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.
Когда в прошлом году первичка сильно «ушла» в цене, народ по-тихоньку ушел на вторичку. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка», — дополняет Денис Заседателев. — Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика».
Заместитель генерального директора АН «Итака» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на рекламных площадках — это 177 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке и 170 тыс. кв.м на вторичном. Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке и около 135 тыс.руб. за кв.м на вторичном.
Отчасти повышение цен — это иллюзия, которая живет на рекламных площадках. В реальности сделки проходят по значительно меньшей стоимости, примерно на 15% ниже рекламной.
Цены снижаться, скорее всего, не будут, но и рост цен на первичке фактически приостановится и будет сравним с инфляцией (около 5%). А вот объемы продаж на рынке строящейся недвижимости снижаются и ещё снизятся (в штуках). На вторичке в то же время есть рост объемов продаж, и мы надеемся, что эта тенденция сохранится».
«Снижение покупательной способности населения и рост себестоимости квадратного метра. Как найти компромисс?»
В элитной недвижимости сейчас некоторая пауза, после безумного спроса прошлого года, где, например, было выкуплено из всего резерва 30% квартир на вторичном рынке Крестовского острова. «Покупатели смотрят на цены, продавцы продолжают их поднимать», — констатирует Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры».
На продажах в мае отразились подаренные правительством длинные майские праздники. По словам Антона Белякова, исполнительного директора АН «Хочу квартиру», на рынке возник отложенный спрос из-за того, что люди воспользовались случаем, и запланировали большие отпуска до конца месяца.
В БФА-девелопмент отмечают живой покупательский спрос и рост продаж, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании.
В ГК «Экотон» отмечают, что последние два года на спрос влияет ситуация на первичном рынке. По мнению президента компании Екатерины Романенко, резкий подъем цен на первичном рынке привел к тому, что вначале спрос перекочевал на «вторичку». «На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — говорит Екатерина Романенко.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости Бенуа, дополняет, что количество предложений на вторичном рынке сократилось, а то, что остается, имеет завышенную цену. Часть покупателей уже морально устали от всплеска цен. Снижения цены предложения на вторичном рынке из-за оттока покупателей в компании ожидают к середине лета.
В АН «Мир квартир» за год произошло смещение в сторону вторичного рынка, объекты «вымываются». Так, в августе прошлого года компания входила в рынок с 1200 объектами элитной недвижимости в центре города, на сегодня их осталось около 800. «За что всем застройщикам и нашим властям «спасибо» не скажут наши продавцы», — отметил генеральный директор Владислав Ильин.
В ГК «Адвекс. Недвижимость» количество листингов, по сравнению с прошлым голом, сократилось в полтора раза, говорит президент компании Александр Романенко. В то же время, количество сделок в масс-маркете значительно выросло. Компания заканчивает месяц успешно. Количество сделок на первичном рынке упало на 10-15%, а максимальный прирост дала «вторичка».
Сложившаяся в последние полтора года социально-экономическая ситуация в стране не могла не повлиять на предпочтения покупателей при выборе квартир. Как они изменились? Какие квартиры наиболее востребованы покупателями в 2021 году?
«Анализируя с 2017 года запросы в Яндексе по ключевым словам «элитные квартиры в Санкт-Петербурге», летом прошлого года мы зафиксировали пик интереса, — говорит Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры». — Как только ставки депозитов стали меньше роста цен на недвижимость, начался взрывной спрос на квартиры. Все, что смогли — скупили, а после спада интереса в новогодние праздники, число запросов опять выросло».
На рынке элитной недвижимости число новых предложений минимально, совсем немного.
Рост цен будет продолжаться и дальше, в том числе из-за инфляционных процессов. Однако сегодня на рынке сложилась «революционная ситуация», когда потребители уже не хотят покупать по предлагаемым ценам, а продавцы продолжают их по инерции поднимать.
Что хочет «скромный» на запросы петербургский потребитель с деньгами? Карантин заставил его по-новому посмотреть на свою квартиру – «пространства должно быть больше», например, у гардеробных.
В тренде квартиры со стильным ремонтом под ключ и тремя-четырьмя спальнями, дома с консъерж сервисом и новые проекты с яркими фасадами, интересными решениями в парадных и холлах и с вау-эффектами. Теряют цену квартиры старого фонда, даже у Таврического сада, устаревающие дома 15-20-летней постройки и квартиры «со старым ремонтом».
Наконец третий повод смены жилья, кроме желания жить в современном доме, — это однородный социальный состав окружения в доме.
Пандемия заставила и застройщиков и риэлторов искать новые подходы к привлечению клиентов, работе с ними вне прямого непосредственного контакта. И многие компании в этом преуспели. Закрепились ли на рынке новые формы и методы работы, появившиеся в 2020 году? Онлайн продажи – это всерьез и надолго?
COVID ускорил развитие технологических трендов, которые существовали на рынке, но были не так востребованы, считает Дмитрий Бочкарев, начальника отдела продаж строительной компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Наружная реклама стала менее актуальной и ушла в интернет, люди во время самоизоляции стали избегать звонков и чаще общаться с помощью мессенжеров и в чатах. В компании стали больше общаться в группах в соцсетях, запустив чат боты (с возможностью переключения на сотрудника), сняли большое количество видеороликов о ходе строительства на объектах и из шоу-румов, готовых квартир, а также ознакомительные – о ходе этапов заключения электронной сделки. В итоге выросла доля продаж из регионов, и сегодня неважно, где сидит клиент – в другом городе или соседнем подъезде.
Также был опробован такой инструмент, как дистанционная передача квартир, когда в прямом эфире камера следует по квартире по выбранному клиентом маршруту.
Антон Беляков, исполнительный директор АН «Хочу квартиру» согласен с тем, что часть крупных застройщиков активно развивают прямые продажи вкладывая в собственные отделы и расширяя спектр инструментов по работе с покупателями.
Агентства недвижимости также вкладываются в новые технологии онлайн-общения с клиентами: от организации онлайн-показов объекта до дистанционного подписания сделки с электронной подписью. При этом для части клиентов не очевидны преимущества онлайн взаимодействия, поэтому в компании вложены силы в промо материалы для клиента, которые позволяют заранее ознакомиться с преимуществами онлайн общения.
В «Хочу квартиру» также были готовы к удаленному общению, поскольку у компании большая доля региональных сделок, и соответствующий набор инструментов уже был.
Среди прочих технологий агентство использует инструмент, который позволяет оформлять единую заявку на ипотечный кредит сразу во все банки. Работая с агентствами недвижимости клиенты очень часто сначала получают одобрение и потом уже окончательно исходя из суммы определяются с выбором жилого комплекса.
В 2021 году в компании особый акцент в своем развитии делают на работу с командой, уделяя много внимания тренингам по развивающему диалогу, осознанности и бизнес процессам взаимодействия сотрудников между собой.
Наталья Черейская, директор по развитию НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» считает, что электронные сервисы прочно входят в жизнь, потому что если три года назад сложными считались процедуры онлайн продаж и электронной регистрация договоров, то сейчас сделки онлайн под ключ – это уже почти норма. В арсенале новых инструментов – более 100 разных сервисов, экосистем и маркетплейсов, связанных с дополнительными услугами.
Однако, кроме Москвы, Петербурга и Сочи, показавших в прошлом году максимальный рост по увеличению стоимости квадратного метра, есть и другая Россия, с более скромными результатами. Точно так же, как и в ней — немалое количество покупателей 50+, предпочитающий консервативный подход к сделкам с недвижимостью. Поэтому драйверами рынка будут компании, которые будут внедрять новые технологии достаточно избирательно и осторожно, и смогут убедить потребителя в безопасности своих персональных данных при работе с ними.
Уже не один год обсуждаются вопросы о принятии закона о риэлторах, о лицензирование риэлторской деятельности. Главная их цель — повысить ответственность и качество работы сотрудников агентств недвижимости, минимизировать риски граждан при совершении сделок. Так как же уберечь потребителей от недобросовестных риэлторов? И нужно ли строго регламентировать эту сферу деятельности?
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости заметил, что более 100 стран мира имеют закон о риэлторской деятельности, предполагающий лицензирование физических лиц, которые занимаются продажей недвижимости. В отличие от России, где пытаются зарегулировать коммерческую деятельность, а не частных лиц. Все движения в эту сторону, которые происходят на рынке, носят чисто конъюнктурный характер. В ближайшее время вряд ли такой закон появится, поэтому три составные части, которые могут помочь простому гражданину определить надежного риэлтора, — это его добровольное участие в общественных объединениях, срок работы на рынке и добровольное страхование.
Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимость:
«В 2001-м году государство одним махом отменило лицензирование более двухсот видов деятельности, куда попал и риэлторский бизнес. Это считалось либерализацией экономики, благим делом. Определенная доля здравого смысла в этом начинании присутствовала…. А вот достойного уровня культуры ведения деловых отношений в риэлторском бизнесе со времени его основания как не было, так и нет до сих пор. Слишком простым и лакомым куском казался и кажется этот очень сложный бизнес для людей, наивно полагающих, что именно через него лежит кратчайший путь к богатству.
И что в сухом остатке? — Каждый, потративший рублей пятьсот на соответствующие визитные карточки, стал именоваться гордым именем «риэлтор», весьма смутно представляя себе сложность этой профессии. Начинали представлять желающим «услуги», в итоге которых очень многие граждане лишались своей собственности…. Столь разные понятия как «риэлтор» и «бандит-рэкетир» стали чуть ли не синонимичны. Это нонсенс, это печально, а еще жестче: подобная практика – это преступление со стороны государства!
Здесь нужны конкретные правовые акты, решения, направленные на защиту прав всех участников процесса купли-продажи недвижимой собственности — и, в первую очередь, закон, направленный на защиту прав нашего клиента.
Прежде всего, необходимо установить начальный порог доступа в профессию. Человек, выбравший эту стезю, должен получить соответствующую профессиональную подготовку, определенный багаж знаний и вообще быть «на виду», как, например, на виду находятся нотариусы и адвокаты. Ведь никто не попросит незнакомца защищать его интересы в суде. А в риэлторском бизнесе на сегодняшний день возможно все.
И без сомнения нужно всемерно повышать общую культуру ведения дел. А что ведет к повышению культуры? – Образование, образование и еще раз образование!».
Подводя итоги бизнес-завтрака, сомодератор Валентина Нагиева анонсировала следующее мероприятие в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Очередной бизнес-завтрак состоится 29 июня по теме: «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
К участию приглашаются спикеры и партнеры.
Рекордное увеличение мощности и рост производительности труда более чем в 2 раза – с такими показателями подошел к своему 15-летию рязанский «Завод ТЕХНО» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ. За это время предприятие стало самым крупным производителем минерального волокна в Евразии и выпустило 42 млн куб. м готовой продукции.
«Событие, без преувеличения, всероссийского значения. Оно выводит отечественную промышленность стройматериалов на новый уровень. За 15 лет инвестиции в развитие завода, качество продукции и экологические аспекты превысили 5 млрд рублей. И мы видим результаты – недавно Рязань приобрела статус кровельной столицы России. Сегодня она стала Евразийской столицей минеральной изоляции. Это уверенный шаг для всей российской промышленности стройматериалов к лидерству на мировой арене», – заявил совладелец и управляющий партнер корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Сергей Колесников.
По словам Юрия Кушнеревича, директора «Завода ТЕХНО» в Рязани, предприятие постоянно занимается развитием производства, модернизирует существующие мощности и открывает новые направления. «В 2020 году мы обновили часть оборудования и приступили к изготовлению новых материалов. За счет этого ассортимент расширился на 15%, а завод смог выпустить рекордное количество продукции – почти 4 млн куб. м минеральной ваты. По сравнению с 2019 годом этот показатель увеличился на 11%. Для нас очень важно, что у предприятия есть необходимые ресурсы, и мы смогли удовлетворить резко выросший во второй половине 2020 года спрос на теплоизоляцию», - отметил эксперт.
Корпорация ТЕХНОНИКОЛЬ ежегодно делает инвестиции в развитие рязанского производства каменной ваты. Общий объем вложений за 15 лет составил более 5 млрд руб. Только в 2021 финансирование предприятия достигнет 0,5 млрд рублей. На эту сумму планируется провести реорганизацию линии по выпуску технической изоляции и продолжить экологические проекты.
«Все производства каменной ваты ТЕХНОНИКОЛЬ уделяют повышенное внимание снижению воздействия на окружающую среду. И крупнейшее предприятие в Рязани не исключение. Технологические линии здесь оснащены с учетом требований экологической безопасности и отвечают российским и европейским эконормам. По нашим подсчетам, более 50% площадей завода занимает очистное оборудование. И тем не менее, мы продолжаем совершенствовать системы очистки атмосферных выбросов и в этом году планируем выйти на показатель эффективности очистки 98%», – комментирует Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
Кроме того, на заводе действует программа переработки отходов «ТН-рециклинг». Она обеспечивает повторное использование более 95% собственных отходов производства, что снижает экологическую нагрузку на регион. Общий объем инвестиций в проекты по охране окружающей среды за 15 лет составил 660 млн руб.
За последние 10 лет производительность труда на «Заводе ТЕХНО» в Рязани выросла на 221%. Это стало возможным за счет полной автоматизации линий, а также внедрения принципов бережливого производства. Сегодня предприятие входит в ТОП-100 российских компаний по уровню производительности труда.
Рязанский завод каменной ваты является одним из крупных налогоплательщиков региона. Только за 2020 год отчисления в бюджет Рязанской области превысили 193 млн руб. Всего на предприятии создано 490 рабочих мест. Средняя зарплата составляет около 69 тыс. руб. Это почти в 2 раза больше, чем в среднем по региону*.
Около 300 тыс. руб. «Завод ТЕХНО» в Рязани ежегодно направляет на социально значимые проекты и благотворительность. Среди них помощь детским домам и школам-интернатам, адресная помощь детским учреждениям (например, установка спортивных площадок или приобретение бытовой техники), работа с ветеранами и т.д.
* По данным Рязаньстата, средняя зарплата в Рязанской области в феврале 2021 года составляла 35854,8 руб.
На прошлой неделе траты на вентиляторы и системы кондиционирования в Санкт-Петербурге составили 1,8 млн рублей – в пять раз больше, чем неделей ранее. Средний чек при этом сократился на четверть – до 5 тыс. рублей. Об этом свидетельствуют данные Первого ОФД (входит в Группу ВТБ).
По данным оператора фискальных данных, спрос на системы охлаждения также увеличился в Москве − траты жителей столицы в этой категории превысили 27 млн рублей, что на 77% больше, чем неделей ранее. Количество транзакций выросло в 2,1 раза по сравнению с предыдущей неделей, а средний чек при этом сократился на 19% и составил 11,5 тыс. рублей.
В пять раз, до 3,5 млн рублей, увеличился оборот по этим видам товаров в Екатеринбурге, при этом средний чек за неделю не изменился и составил почти 7 тыс. рублей. В 3,5 раза, до 1 млн рублей, увеличились расходы на кондиционеры у нижегородцев. На 78%, до 1,5 млн рублей, за неделю выросли траты на кондиционеры в Воронеже, на треть, до 2,5 млн рублей, - в Ростове-на-Дону.
«На второй неделе мая регионы европейской части России посетила по-настоящему летняя жара. Поэтому потребность в системах охлаждения, кондиционерах и вентиляторах существенно возросла. Так как сотрудники ряда компаний продолжают работать в удаленном или гибридном режиме, спрос на оснащение системами кондиционирования «домашних офисов» ожидаемо увеличился еще до наступления традиционно высокого для этого сегмента летнего сезона», - комментирует Владимир Турчин, начальник управления «Развитие технологий эквайринга» ВТБ.